1、基本流程及審控要點(diǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)部設(shè)計(jì)管理基本流程及審控要點(diǎn)【原則】基本流程與原則業(yè)務(wù)主線 審控要點(diǎn) 管控要求 決策要素【要點(diǎn)】關(guān)鍵路徑審控要點(diǎn)投資分析設(shè)計(jì)前期 實(shí)施方案 施工圖【特點(diǎn)】標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)管控特點(diǎn)【】基本流程與原則整體業(yè)務(wù)主線設(shè)計(jì)審控要點(diǎn)管控基本要求產(chǎn)品決策要素原則：設(shè)計(jì)研發(fā)部開發(fā)整體業(yè)務(wù)流程。三大業(yè)務(wù)主線市場初步研究產(chǎn)品定位企劃與銷售企劃營銷獲取土地規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)研究設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工程報(bào)建采購與成本管理物業(yè)管理與客戶服務(wù)析原則：設(shè)計(jì)管理基本流程。四大階段2設(shè)計(jì)前期4施工圖3實(shí)施方案1投資分初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)拿地概念設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案產(chǎn)品戶型立面方案可研報(bào)告項(xiàng)

2、目定位規(guī)劃草案產(chǎn)品定位指標(biāo)可施工的圖紙?jiān)瓌t:管控要求：3級評審、8個控制節(jié)點(diǎn)1.投資分析 2.設(shè)計(jì)前期 3.實(shí)施方案 4.施工圖 項(xiàng)目分類；明確要求，充分授權(quán)1、集團(tuán)或區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目至少審控一、二級評審節(jié)點(diǎn)；三級根據(jù)實(shí)際情況授權(quán)或給予技術(shù)支持 項(xiàng)目類別，立項(xiàng)時確定2、普通項(xiàng)目集團(tuán)充分授權(quán)區(qū)域管理一級評審二、三級授權(quán)一線【】關(guān)鍵路徑審控要點(diǎn)投資分析設(shè)計(jì)前期實(shí)施方案產(chǎn)品決策層面產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)層面質(zhì)量控制層面施工圖1投資分析3實(shí)施方案4施工圖2設(shè)計(jì)前期概念設(shè)計(jì)拿地初步設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖【】投資分析拿地之前。權(quán).事.人投資分析之權(quán)：各業(yè)務(wù)部門職責(zé)具備拿地意向決定立項(xiàng)與否項(xiàng)目發(fā)展部營銷 部設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)部成本 部工

3、程 部投資分析之事：核心工作 項(xiàng)目發(fā)展：土地信息，拿地意向，初定容積率設(shè)計(jì)：根據(jù)初定容積率，進(jìn)行強(qiáng)排方案經(jīng)設(shè)計(jì)分析得到初步產(chǎn)品數(shù)據(jù)（類型、數(shù)量）營銷部門初步市場定位提供依據(jù)成本部門初步成本測算提供依據(jù)其本質(zhì)是為分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景提供技術(shù)支持案例分解投資分析：小結(jié)以項(xiàng)目發(fā)展部門為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)部是協(xié)作部門和相關(guān)部門動態(tài)合作，工作成果互為條件 設(shè)計(jì)分析支持的兩個方向是市場和成本設(shè)計(jì)（廣種）：做方案做測算核心:判斷能否贏利4施工圖2設(shè)計(jì)前期3實(shí)施方案1投資分析規(guī)劃設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)拿地初步設(shè)計(jì)施工圖【】設(shè)計(jì)前期已拿地或意向拿地了。權(quán).事.人職責(zé)、仸務(wù)、控制重點(diǎn)、工作方法設(shè)計(jì)前期之權(quán)：各業(yè)務(wù)部門職責(zé)設(shè)計(jì)部“1/2

4、主角”；但工作量繁重項(xiàng)目事務(wù)部營銷部財(cái)務(wù)部/成本部設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部設(shè)計(jì)前期之事：a.核心工作核心：精準(zhǔn)定位,產(chǎn)品決策 權(quán)衡客戶/市場/產(chǎn)品，確定贏利模式 設(shè)計(jì)任務(wù)：概念設(shè)計(jì)預(yù)測成本設(shè)計(jì)前期之事：b.做好概念設(shè)計(jì)，提高決策效率在對土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，通過多方案分析比較，確定1、指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)2、方案確定規(guī)劃草案設(shè)計(jì)前期之事：c.多方案強(qiáng)排是決策、市場及成本測算的基礎(chǔ)強(qiáng)排方案產(chǎn)品決策確定指標(biāo)確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)盈利模式項(xiàng)目定位預(yù)估成本預(yù)估利潤目標(biāo)客戶營銷策略市場定位成本測算設(shè)計(jì)前期之事：d.流程及主要控制要點(diǎn)市場：設(shè)計(jì)：定位概念設(shè)計(jì)方案財(cái)務(wù)/成本：財(cái)務(wù)指標(biāo)及預(yù)測成本概念設(shè)計(jì)！設(shè)計(jì)前期之人：主要工作三步驟同步：

5、市場+客戶分析甲方設(shè)計(jì)院1基礎(chǔ)分析甲方為主2重要！強(qiáng)排方案3設(shè)計(jì)院為主，甲方控制做概念設(shè)計(jì)前提兩大前提一、項(xiàng)目：土地規(guī)劃要點(diǎn)確定紅線；容積率；限高；退線；配套二、營銷：項(xiàng)目定位及戶型配比商業(yè)；產(chǎn)品類型及配比；住宅面積及配比；會所。宗地分析宗地區(qū)域分析宗地現(xiàn)狀分析土地價值分析案例分解設(shè)計(jì)前期之一：宗地分析控制要點(diǎn)宗地分析小結(jié)通過分析，加深對宗地的土地認(rèn)知1、要分析四至及控規(guī)2、一定要對道路進(jìn)行分析（特別對于改建新區(qū)；有助于確定主入口及開發(fā)節(jié)奏）3、特殊地形或景觀一定要分析4、一定要有土地價值的結(jié)論案例分解設(shè)計(jì)前期之二：產(chǎn)品分析要素競品樓盤分析產(chǎn)品分析意向產(chǎn)品戶型競品選擇標(biāo)準(zhǔn)競品分析內(nèi)容標(biāo)桿樓盤：

6、3個“最”區(qū)位社區(qū)戶型競爭樓盤：3個“同”裝修精細(xì)定位:確定市場及競品分析競品分析案例：提高產(chǎn)品力，提高性價比快速開發(fā)利潤貢獻(xiàn)性項(xiàng)目差異性競爭設(shè)計(jì)前期之三：概念設(shè)計(jì)分析與研究控制要點(diǎn)強(qiáng)排方案概念方案分析與研究規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析強(qiáng)排方案三步法。目的精準(zhǔn)定位。第一步設(shè)想目標(biāo)客戶第二步設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案第三步?jīng)Q策解決方案兩個常用工具：（1）Google兩個常用工具：（2）草模強(qiáng)排方案注意事項(xiàng)1、不要輕易否定前期對宗地分析的結(jié)論強(qiáng)排方案要以分析結(jié)論為基礎(chǔ)2、一定要牢記強(qiáng)排方案的目的對產(chǎn)品建議指標(biāo)進(jìn)行初步評估測算；規(guī)劃結(jié)構(gòu)探討強(qiáng)排方案案例概念設(shè)計(jì)主要工作宗地區(qū)域分析宗地分析宗地現(xiàn)狀分析土地價值分析1競品樓盤分析產(chǎn)品

7、分析進(jìn)入第三意向階產(chǎn)品戶段型最新強(qiáng)排結(jié)論：強(qiáng)排方案概念方案分析與研究2規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析概念方案深化設(shè)計(jì)院做；我們控制3確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)。在這個階段我們干什么？1、把舵2、提升3、確定4、聯(lián)絡(luò)5、算帳概念設(shè)計(jì)兩個案例？如何提高概念設(shè)計(jì)效率重視設(shè)計(jì)前提掌握基本盈利模式注意積累固化之一：重視設(shè)計(jì)前提土地要點(diǎn)項(xiàng)目定位政府政策？如何提高概念設(shè)計(jì)效率之二：掌握基本盈利模式秘訣：【掏干吃凈】用足容積率：用足“高貨值”產(chǎn)品容積率用足建筑密度：用足溢價空間基本盈利模式12個案例之三：注意積累固化-拿來主義“走出去！引進(jìn)來！”從“盈利模式”角度，對規(guī)劃模式：調(diào)研、認(rèn)知、積累、固化風(fēng)之玫瑰競品、標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研形成產(chǎn)品庫 藍(lán)本

8、差異化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)（創(chuàng)新）4施工圖2設(shè)計(jì)前期1投資分析3實(shí)施方案規(guī)劃設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)拿地初步設(shè)計(jì)施工圖【】實(shí)施方案規(guī)劃草案確定產(chǎn)品定位及戶型配比確定進(jìn)行詳細(xì)的深化方案權(quán).事.人職責(zé)、任務(wù)、控制重點(diǎn)、工作方法實(shí)施方案之權(quán)：主要工作成果示意設(shè)計(jì)成為“100主角”營銷部設(shè)計(jì)部項(xiàng)目事務(wù)部財(cái)務(wù)部/成本部項(xiàng)目部實(shí)施方案之事：核心工作通過規(guī)劃、單體深化：規(guī)劃解決盈利模式1單體強(qiáng)兵提高產(chǎn)品溢價保證效益效率23實(shí)施方案：5個關(guān)鍵要素基于客戶需求做好道路交通嚴(yán)格規(guī)劃審控清晰盈利指標(biāo)密切政府溝通之一：基于市場分析及客戶需求規(guī)劃層面1可售比（架空層）/附送率停車方式及地下室商業(yè)及業(yè)態(tài)會所及配套234戶型及立面、性能景觀精裝修

9、可售比：高容積率項(xiàng)目需評估測算1架空層：被遺忘的角落地下室：定時炸彈or地下黃金寸土寸金：會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟淖呃犬a(chǎn)品附加值怎么確定（哪種我們最合算？）21、綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關(guān)系確定贈送價值比例2、高地價一般采取高附加值、高售價策略低地價一般采取低附加值、平均售價策略3、優(yōu)先贈送客戶既喜歡建造成本又低的贈送形式4、重點(diǎn)控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺、陽光室、地下室、2.2米下夾層面積停車率與車庫形式如何選擇：挖掘“地下黃金”3A.營銷定位各種產(chǎn)品車位配置比例B.規(guī)劃要點(diǎn)：數(shù)量測算停車方式地上/地下比例 架空？ 半地下？ 地下？C.商業(yè)及業(yè)態(tài)4商業(yè)面積與位

10、置業(yè)態(tài)：租or售；主力店餐飲？層高：4.5？5？商業(yè)地下室應(yīng)用會所及配套：之一【削減龍?zhí)住吭摯蟮拇笤撔〉男?嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積會所配置、架空層設(shè)置要和項(xiàng)目定位一致實(shí)施方案之人：5個關(guān)鍵要素基于客戶需求之二：做好道路交通嚴(yán)格規(guī)劃審控清晰盈利指標(biāo)密切政府溝通規(guī)劃道路作為居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)中空間形態(tài)骨架，是居住區(qū)功能布局的基礎(chǔ)控制規(guī)劃道路三個核心形態(tài)骨架流線設(shè)計(jì)總圖裝置控制一【形態(tài)骨架】確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)后，需對道路進(jìn)行規(guī)劃、分級【形態(tài)骨架】二級道路次干道一級道路主干道三級道路組團(tuán)道根據(jù)居民生活習(xí)性,確定各類道路的數(shù)據(jù)規(guī)律和設(shè)置形態(tài)，獲取最適合的指標(biāo)形成道路裝置。以保證在規(guī)劃設(shè)計(jì)前

11、期預(yù)留合理寬度、流線設(shè)計(jì)的合理性一級道路：主干道。路寬15-17m雙向車行道雙向人行道中間隔離帶綠化帶一級道路主干道盡快到達(dá)組團(tuán)連接區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施道路寬度15-17m基本組成二級道路：次干道。路寬7.7-10.4m4500-5000雙向車行道雙向人行道綠化帶二級道路次干道進(jìn)入組團(tuán)后，最便捷連接各管理 單元的入口道路寬度6.5m-7.5m三級道路：組團(tuán)路。路寬7.2-7.7m4500-5000三級道路組團(tuán)路到達(dá)停車場、停車位單行道、雙行道TH區(qū)地面停車路。路寬4.5+2*1.5+1m道路交通之二：流線設(shè)計(jì)在確定道路基本骨架基礎(chǔ)上細(xì)分：1、車行、人行；隔離帶2、消防及登高面3、注意預(yù)留寬度4、流

12、線設(shè)計(jì)：避免交叉5、控制物業(yè)管理口部3個案例分解道路交通之三：入口裝置入口裝置是在規(guī)范管理模式的前提下將必備的功能模塊化，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)中硬性指標(biāo)的準(zhǔn)確和完善住區(qū)入口裝置小區(qū)入口裝置 鄰里單元入口裝置 泛.大堂小區(qū)主入口裝置三條路兩個場保安亭 入口減速裝置 道閘 標(biāo)識景觀 廣告牌 公共停車位小區(qū)次入口裝置兩條路保安亭 入口減速裝置 道閘廣告牌圍合式組團(tuán)入口可視對講外終端人行刷卡或密碼停留空間組團(tuán)告示牌總圖裝置之四：住區(qū)大堂【泛.大堂】門廳景觀信報(bào)間連廊門廳+景觀信報(bào)+童車存放公共客廳中心大堂組團(tuán)入口連廊序列案例分解總圖裝置做好實(shí)施方案之三：嚴(yán)格規(guī)劃審控1、退線2、間距3、消防4、超寬超限5、配套

13、指標(biāo)6、規(guī)劃指標(biāo)7、報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)做好實(shí)施方案之四：清晰盈利指標(biāo)在規(guī)劃方案基礎(chǔ)上進(jìn)行指標(biāo)分析銷售銷售周期及售價成本花多少錢財(cái)務(wù)利潤做好實(shí)施方案之五：密切政府溝通土地要點(diǎn)政府政策面積規(guī)定政策紅利報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施方案詳細(xì)案例【】關(guān)鍵路徑審控要點(diǎn)投資分析設(shè)計(jì)前期實(shí)施方案產(chǎn)品決策層面產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)層面質(zhì)量控制層面施工圖4施工圖2設(shè)計(jì)前期1投資分析3實(shí)施方案規(guī)劃設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)拿地 初步設(shè)計(jì)/施工圖 【】施工圖完成可報(bào)建及施工的圖紙質(zhì)量控制如何做管理層面做什么技術(shù)層面質(zhì)量管理主要內(nèi)容設(shè)計(jì)指導(dǎo)書標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定設(shè)計(jì)深度要求設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)過程控制條件圖 審圖 結(jié)果評價出圖 技術(shù)交底 質(zhì)量管理方法協(xié)調(diào)跟進(jìn)總結(jié)行為內(nèi)外溝通嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)設(shè)

14、計(jì)院其他部門理念要求對象施工圖管理之一：設(shè)計(jì)指導(dǎo)書層高墻體材料 異性柱 樓地面沉板 門窗廚房 衛(wèi)生間 陽臺平臺 屋面空調(diào)室外 公共空間 設(shè)備配置施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書（內(nèi)容）明確技術(shù)要求設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求設(shè)備配置裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)配合 其它特殊設(shè)計(jì)要求明確技術(shù)要求預(yù)防常見問題統(tǒng)一設(shè)計(jì)作法提高設(shè)計(jì)質(zhì)量案例分解施工圖指導(dǎo)書注意：確認(rèn)施工圖指導(dǎo)書 三個問題 是否到達(dá)各設(shè)計(jì)師手中？各專業(yè)的反饋意見？是否在施工圖中執(zhí)行了？施工圖管理之二：設(shè)計(jì)深度要求施工圖設(shè)計(jì)深度要求保證設(shè)計(jì)質(zhì)量（形式）注意：按流程推進(jìn)工作相關(guān)的工作互為條件 對整體工作有明確的認(rèn)識（內(nèi)容） 保證設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（時間）案例分解施工圖設(shè)計(jì)深度要求施工圖管理

15、之三：設(shè)計(jì)審控要點(diǎn)技術(shù)審控前置，全過程控制將被動的施工圖審控前置于“方案、地下室、基礎(chǔ)、擴(kuò)初”把技術(shù)問題在方案階段解決控制重點(diǎn)：技術(shù)方案合理、土建成本優(yōu)化施工圖管理之三：設(shè)計(jì)審控要點(diǎn)工具：四階段質(zhì)量控制表核心：重在“控”非被動的“審”審控重點(diǎn)車庫/設(shè)備用房/結(jié)構(gòu)/人防樓梯/空調(diào)/結(jié)構(gòu)/欄桿/規(guī)范間距/消防/配套空調(diào)/管井/規(guī)范戶型技術(shù)審控規(guī)劃方案地下室施工圖適用階段規(guī)劃方案報(bào)建立面確定后出基礎(chǔ)圖之前施工圖使用對象：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及設(shè)計(jì)院；必須對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審核 審控之1：規(guī)劃7大審控內(nèi)容 退線間距消防 超寬超限 配套指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)1.2.3.4.5.6.7. 審控之2：戶型8大審控內(nèi)容

16、1.2.3.4.5.6.7.建筑方案玄關(guān) 核心筒 衛(wèi)生間 廚房 空調(diào) 雨水管8.洗衣機(jī)、熱水器及晾衣 審控之3：地下室8大審控內(nèi)容 位置與規(guī)范口部剖面構(gòu)造 正負(fù)零層 結(jié)構(gòu)設(shè)備1.2.3.4.5.6.7.8. 消防施工圖管理之四：條件圖確認(rèn)戶型平面確認(rèn)立面設(shè)計(jì)確認(rèn)平面布局結(jié)構(gòu)墻柱門窗設(shè)計(jì)廚衛(wèi)設(shè)計(jì) 設(shè)備管井、機(jī)房 空調(diào)雨水管 規(guī)范復(fù)核檐口入口門窗陽臺 確定外檐裝飾材料 重點(diǎn)核對立面與平面設(shè)計(jì)是否吻合條件圖是各專業(yè)在技術(shù)層面，結(jié)合設(shè)計(jì)指導(dǎo)書對實(shí)施方案的深化設(shè)計(jì)確定一些具體的設(shè)計(jì)要求 最終目的是保證施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)質(zhì)量施工圖管理之5.1：五個階段審圖方案設(shè)計(jì)圖地下室/主體結(jié)構(gòu)與戶型施工圖5階段審圖裝修施工圖景觀工程施工圖門窗百葉欄桿施工圖施工圖管理之5.2：明確職責(zé)，強(qiáng)化管理強(qiáng)化施工圖設(shè)計(jì)院質(zhì)量控制要點(diǎn)：1、合同條款：保障時間，強(qiáng)化質(zhì)量和成本考核2、審圖時間：保障7-10天3、要求：按我們要求審圖4、甲方“審”審圖結(jié)果，并進(jìn)行評估施