1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的不同稅務(wù)處理 按照房地產(chǎn)開辟經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理主意（國稅發(fā)202231號）規(guī)定，房地產(chǎn)開辟產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開辟間接費(fèi)六項(xiàng)。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目開辟成本時(shí)，也有基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開辟間接費(fèi)用。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開辟成本的處理仍有區(qū)分。 1.對土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，二者有區(qū)分。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指為取得土地開辟使用權(quán)（或開

2、辟權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建筑支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。而在土地增值稅中，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額。就是說，二者差異的項(xiàng)目，在土地增值稅中，都應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款處理。 2.對前期工程費(fèi)的處理，二者全都。企業(yè)所得稅中，前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開辟前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、計(jì)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平

3、等前期費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。因此，二者的業(yè)務(wù)處理沒有區(qū)分。 3.建造安裝工程費(fèi)的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開辟項(xiàng)目開辟過程中發(fā)生的各項(xiàng)建造安裝費(fèi)用。主要包括開辟項(xiàng)目建造工程費(fèi)和開辟項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。土地增值稅中的建造安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建造安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建造安裝工程費(fèi)。雖然前者特殊規(guī)定了建造費(fèi)用和安裝費(fèi)用，后者特殊規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容徹低相同。 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開辟項(xiàng)目在開辟過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開辟項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排

4、污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。雖然前者強(qiáng)調(diào)是開辟項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，后者強(qiáng)調(diào)是開辟小區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分?jǐn)?，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。 5.對公共配套設(shè)施費(fèi)的處理，二者有區(qū)分。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開辟項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、自立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開辟小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。二者的區(qū)分是，企業(yè)所得稅對此有限制條件，即務(wù)必是“自立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與”

5、的公共配套設(shè)施費(fèi)，而對于“營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應(yīng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按固定資產(chǎn)舉行處理外，其余一律按開辟產(chǎn)品舉行處理。 土地增值稅對上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開辟企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2022187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開辟企業(yè)開辟建筑的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主全部的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 6.對開辟

6、間接費(fèi)的處理，二者有區(qū)分。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開辟項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)庇護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建筑費(fèi)等。和土地增值稅中的開辟間接費(fèi)用相比，前者比后者多了工程管理費(fèi)和營銷設(shè)施建筑費(fèi)。稅規(guī)矩定，工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。而營銷設(shè)施建筑費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步明確。 7.預(yù)提費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理，二者有區(qū)分。國稅發(fā)202231號文件第三十二條規(guī)定，出包工程未終于辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證實(shí)資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。公共配套設(shè)施尚未建筑或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建筑費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完美費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。其次十一條規(guī)定，企業(yè)為建筑開辟產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定舉行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 在土地增值稅清算中，稅規(guī)矩定預(yù)提費(fèi)用不得稅前扣除，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開辟成本中。國稅發(fā)2022187號文件規(guī)定，房地