1、一、內(nèi)容提要1物權(quán)的概念和特征 2物權(quán)法的基本原則3物權(quán)的分類4物權(quán)的變動(dòng)5物權(quán)的民法保護(hù)二、考試基本要求 了解我國(guó)物權(quán)制度的基本法律規(guī)定，掌握物權(quán)的基本分類，在土地登記代理實(shí)踐中正確 運(yùn)用物權(quán)法律規(guī)則。 熟悉物權(quán)法中與土地登記相關(guān)的各種具體制度規(guī)定，解決實(shí)踐中相 關(guān)的法律問題。例如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記等。三、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié) 物權(quán)的概念和特征 民法最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度包括物權(quán)制度與債權(quán)制度兩大部分。 “物權(quán)”一詞最早起源于 羅馬法， 1900 年德國(guó)民法典第一次在法律上正式使用此術(shù)語。 現(xiàn)在，多數(shù)國(guó)家的 民法典都規(guī)定了物權(quán)制度，物權(quán)法已成為各國(guó)民法理論的重要組成部分。一、物權(quán)的概念 物權(quán)，

2、是權(quán)利主體依法直接支配特定的物、享受其權(quán)益并排除他人干涉的民事權(quán)利。 物權(quán)作為一個(gè)法律范疇， 是由法律確認(rèn)的民事主體對(duì)物依法所享有的支配性權(quán)利。 例如， 所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有支配權(quán)利。 物權(quán)這一概念包括了以下幾方面的涵義：（一）物權(quán)是法定的，民事主體應(yīng)當(dāng)依法行使 物權(quán)法定主義是物權(quán)法的基本原則之一，物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、行使方式等均是由 法律明確規(guī)定的，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)或以協(xié)商的方式隨意加以改變。（二）物權(quán)是以物為權(quán)利客體的民事權(quán)利作為物權(quán)客體的“物” ，是指有體物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。 物權(quán)雖是以物為權(quán)利的客體， 但不能把物權(quán)僅僅視為人對(duì)物的權(quán)利，與其他人無關(guān)。 物權(quán)作為一種絕對(duì)權(quán)，其義務(wù)

3、主 體通常是權(quán)利主體之外的所有不特定的人。（三）物權(quán)是直接支配標(biāo)的物并享受其利益的權(quán)利 所謂直接支配，是指權(quán)利主體得依自己的意思徑行對(duì)標(biāo)的物加以使用、收益、處分。這 就是說， 權(quán)利人無須借助于他人的行為，就能夠行使自己的物權(quán)。 權(quán)利人既可以依據(jù)自 己的意志直接依法占有、使用其物，也可以采取其他的支配方式。同時(shí)，物權(quán)人對(duì)物獨(dú) 立進(jìn)行支配完全依自己的意志，無須得到他人的同意。所有人使用其財(cái)產(chǎn)，并在其財(cái)產(chǎn) 之上獲取收益，不需要借助于任何人的行為便可以實(shí)現(xiàn)。（四）物權(quán)人有權(quán)排除他人對(duì)其享有物權(quán)和行使物權(quán)的干涉 物權(quán)具有不容他人侵犯的性質(zhì)， 這種屬性也被稱為物權(quán)的排他性效力。 物權(quán)的支配性和 排他性源自

4、物的權(quán)利歸屬， 即法律確認(rèn)某物歸某人所有， 使其對(duì)物的利益享有獨(dú)占的支 配并排他的權(quán)利。例題： 下列關(guān)于物權(quán)的表述，正確的是 （） 。A 物權(quán)，是權(quán)利主體依法直接支配特定的物、享受其權(quán)益并排狳他人干涉的民事權(quán)利B 物權(quán)作為一個(gè)法律范疇，是由法律確認(rèn)的民事主體對(duì)物依法所享有的支配性權(quán)利C. 物權(quán)是法定的，民事主體應(yīng)當(dāng)依法行使D. 物權(quán)是以物為權(quán)利客體的民事權(quán)利E. 物權(quán)是間接支配標(biāo)的物并享受其利益的權(quán)利答 案 ： ABCD解析：物權(quán)是直接支配標(biāo)的物并享受其利益的權(quán)利。二、物權(quán)的法律特征物權(quán)和債權(quán)構(gòu)成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 物權(quán)是和債權(quán)相對(duì)應(yīng)的一種民事 權(quán)利， 民法關(guān)于物權(quán)和債權(quán)的規(guī)定

5、構(gòu)成了商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)則。 物權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立 的民事權(quán)利，和債權(quán)相比有其自身的法律特征，主要具體表現(xiàn)在：（一）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)物權(quán)的義務(wù)主體是權(quán)利人之外的不特定的一切人。 絕對(duì)權(quán)是與相對(duì)權(quán)相對(duì)的概念， 它是 指權(quán)利的主體特定， 而義務(wù)主體為權(quán)利人以外的不特定的一切人的權(quán)利。 作為絕對(duì)權(quán)和 “對(duì)世權(quán)”，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人 所享有的物權(quán)的義務(wù)。 而債權(quán)就不同，它只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系， 債權(quán) 的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的。 債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力， 因此 債權(quán)是相對(duì)權(quán)，也是“對(duì)人權(quán)” 。例如某甲對(duì)其房屋享有所有權(quán)，則除甲之

6、外的所有人 都必須尊重甲的所有權(quán)，不得非法侵害甲對(duì)其房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）物權(quán)屬于支配權(quán) 物權(quán)的權(quán)利人不必依賴他人的幫助就能行使其權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)自己的利益。 物權(quán)的權(quán)利 人可以自由地根據(jù)自己的意志行使自已的權(quán)利，無需他人給予協(xié)助，更不須征得他人的 同意。 而債權(quán)則與物權(quán)相反， 債權(quán)人一般不直接支配一定的物，而是請(qǐng)求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定行為。 所以債權(quán)必須有相對(duì)的義務(wù)人給予協(xié)助方可順利實(shí) 現(xiàn)。（三）物權(quán)是法定的，物權(quán)的設(shè)定采用法定主義 物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定， 不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類。 而且 物權(quán)設(shè)定時(shí) 必須公示，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以動(dòng)產(chǎn)的占有為權(quán)利象

7、征。 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)亦以占有為權(quán)利象 征，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征， 而債權(quán)只是在特定的當(dāng)事人之間存在的， 它并不具有 公示性， 設(shè)立債權(quán)亦不需要公示。 另外， 債權(quán)特別是合同債權(quán)， 主要由當(dāng)事人自由確定。 當(dāng)事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德， 則可以根據(jù)其意思設(shè)定債權(quán)，還可依 法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。（四）物權(quán)的客體一般為物行為、 智力成果和人身利益均不能成為物權(quán)的客體。 物權(quán)關(guān)系是民事主體之間對(duì)物質(zhì)資 料的占有關(guān)系， 所以，物權(quán)的標(biāo)的是物而不是行為。 物權(quán)的標(biāo)的在范圍上是十分廣泛的， 但都必須是特定物。 因?yàn)槿绻餂]有特定化，權(quán)利就無法確定，權(quán)利人也無從行使其權(quán) 利。此外，

8、作為物權(quán)客體的物必須是獨(dú)立物和有體物，而不可能是行為。而債權(quán)的標(biāo)的 可因債權(quán)的種類不同而各不相同。 債權(quán)一般直接指向的是行為，而間接涉及物。 在債權(quán) 關(guān)系存續(xù)期間，債權(quán)人一般不直接占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，只有在債務(wù)人交付財(cái)產(chǎn)以后，債 權(quán)人才能直接支配物。（五）物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力 物權(quán)的追及力是指物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)流向何處， 權(quán)利人均得追及于物之所在行使其 權(quán)利， 依法請(qǐng)求不法占有人返還原物。而債權(quán)原則上不具有追及的效力。 債權(quán)的標(biāo)的物 在沒有移轉(zhuǎn)所有權(quán)之前， 債務(wù)人非法轉(zhuǎn)讓并由第三人占有時(shí)，債權(quán)人不得請(qǐng)求物的占有 人返還財(cái)產(chǎn)，只能請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任。例題 1： 甲撿到了一只母

9、山羊飼養(yǎng)起來，并在良種站花錢為母山羊配種，此后母山羊生 了兩只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此種情況應(yīng)如何處理 ?（ ）A 失主無權(quán)要回山羊B 母山羊歸還失主，小山羊歸甲C. 大小山羊全歸還失主，失主付給甲飼養(yǎng)費(fèi)和配種費(fèi)D. 大小山羊全歸還失主，失主付給甲配種費(fèi)但不付飼養(yǎng)費(fèi)答案：C解析：物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，無論物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)權(quán)利 人皆可追及標(biāo)的物之所在，直接支配該標(biāo)的物。例題 2： 盧某有坐落于某市某街的房屋一幢。盧于1967 年下放回原籍，該房屋暫由劉某等人居住。 1969年因房屋過舊，劉某等人遷走，該房屋交由居委會(huì)代管。 1969 年 11 月，王某夫婦無房居住，

10、經(jīng)居委會(huì)安排搬進(jìn)該房暫住，當(dāng)時(shí)講明： “以后房主回來要房， 除非他們另有房屋居住，否則你們就要搬走。 ”王某夫婦表示同意，將該房屋稍加修理， 便搬進(jìn)居住至 1976 年 5 月。因該房屋確實(shí)破爛不堪，王某夫婦未經(jīng)居委會(huì)和市房管部 門同意，也未告知房主盧某，便將房屋翻蓋一新。后來，盧某發(fā)現(xiàn)自己的房屋被侵占改 建，于 1985 年向人民法院提起訴訟，要求保護(hù)房屋所有權(quán)。對(duì)此房屋所有權(quán)的歸屬， 下列說法中正確的是 ()。A .房子應(yīng)歸盧某所有，但應(yīng)該適當(dāng)補(bǔ)償王某夫婦B .房子應(yīng)歸盧某所有，王某夫婦侵害房屋所有權(quán)，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任C. 房子歸王某夫婦所有，但應(yīng)該適當(dāng)補(bǔ)償盧某D. 房子歸王某夫婦和盧某共

11、同所有答案：C解析：物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后，無論物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)權(quán)利 人皆可追及標(biāo)的物之所在，直接支配該標(biāo)的物。物權(quán)的優(yōu)先效力是指， 物權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在于同一物上時(shí)， 物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力， 或者同一物之上存在數(shù)個(gè)物權(quán)時(shí)， 先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。 物權(quán)的優(yōu)先效力 包括兩方面：1. 當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)在“一物二賣”的情況下，如果后買者已完成了物權(quán)的公示， 而先買者未完成物權(quán)的公示， 則后買者取得的所有權(quán)優(yōu)先于先買者 的債權(quán)。債務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，如果債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上存在著定限物權(quán)，則該定限 物權(quán)優(yōu)先于其他一般的物權(quán)，擔(dān)保權(quán)人可就該物優(yōu)先受償，

12、而當(dāng)債權(quán)人破產(chǎn)時(shí)，如果存 在著質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)或留置權(quán)的，則有別除權(quán)，第三人對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行可提起執(zhí)行異議。應(yīng)當(dāng) 注意，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)并不是絕對(duì)的。 物權(quán)法第 190 條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押 財(cái)產(chǎn)已出租的， 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的， 該租 賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 ”此為“買賣不破租賃 ”原則。 買賣不破租賃是指租 賃物交付后的租賃權(quán)不因租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)或其他物權(quán)的設(shè)定而受到影響。另外，我國(guó)海商法規(guī)定了船長(zhǎng)、船員等工作人員的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社 會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于設(shè)定在先的抵押權(quán)。 這是出于公益和社會(huì)政策的考慮而 由法律規(guī)定設(shè)定

13、在先的抵押權(quán)并不享有優(yōu)先權(quán)。例題： 李某與于某簽訂了房屋租賃合同，李某租用于某的房屋，合同履行期間，于某又 將出租房屋出售給王某，王某因急需利用此房經(jīng)營(yíng)，要收回李某租用的房屋，那么，下 述表述不正確的有 （）。A 李某與于某之間的租賃合同因出租房屋所有權(quán)變更而自動(dòng)失效B 于某與王某之間的買賣合同因房屋承載租賃合同而無效C. 因租賃合同期間未滿，王某尚未取得房屋的所有權(quán)D. 李某有權(quán)繼續(xù)租賃承租的房屋直到租賃合同期滿E. 于某與王某之間的買賣合同有效答 案 ： ABC 解析：最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行， （民法通則 若干問題的意見 （試行）第 119條規(guī)定， “私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者

14、繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的，原租賃合同對(duì)承 租人和新房主繼續(xù)有效。 ”此為“買賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付 后的租賃權(quán)不因租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)或其他物權(quán)的設(shè)定而受到影響。2. 同一標(biāo)的物上存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容或性質(zhì)相同的物權(quán)時(shí)，成立在先的物權(quán)優(yōu) 先于成立在后的物權(quán) 例如， 同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后， 再在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán) 的，抵押權(quán)的優(yōu)先效力依抵押權(quán)登記的先后確定，在行使抵押權(quán)時(shí)，登記在先的抵押權(quán) 優(yōu)先受清償；不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定土地使用權(quán)后，再于同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，先設(shè) 定的土地使用權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)。債權(quán)不具有這種對(duì)內(nèi)優(yōu)先的效力，在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)

15、都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。 應(yīng)當(dāng)注意， 物權(quán)相互間的優(yōu)先效力也并不是絕對(duì)的。 例如，在同一標(biāo)的物上，雖然定限 物權(quán)成立于所有權(quán)之后， 但在其支配范圍內(nèi)具有優(yōu)先于所有權(quán)的效力。 有時(shí)法律規(guī)定了 物權(quán)效力的特殊順位，依規(guī)定的順位確定數(shù)個(gè)物權(quán)的效力。例如，我國(guó)海商法第25條規(guī)定，“船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償?！?另外，出于公共利益和社會(huì)政策的考慮，一些成立在后的物權(quán)優(yōu)先于成立在先的物權(quán)。例如。 海商法上的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于船舶抵押權(quán)。（六）物權(quán)的保護(hù)方法大多偏重于“物上請(qǐng)求權(quán)”的方法，如返還原物、排除妨礙等 由于物權(quán)的特殊特點(diǎn)， 法律為保障物權(quán)人對(duì)其物

16、的支配權(quán)，也賦予權(quán)利人不同于一般債 權(quán)保護(hù)方法， 物權(quán)主體具有請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利。 這些權(quán)利 在民法上通稱為物上請(qǐng)求權(quán)。 債權(quán)是債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為的權(quán) 利，而并非對(duì)物的支配權(quán)，因此， 在債權(quán)受到侵害時(shí)，要使債權(quán)人的損失得到補(bǔ)救和恢 復(fù)，一般只宜采取損害賠償?shù)姆绞健?一般而言，債權(quán)反映了動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而物權(quán)反映了靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。例題 1： 夏某在租賃程某房屋期間，未經(jīng)程某同意私自在所租賃的房屋中安裝了一臺(tái)空 調(diào)。租賃期滿，夏某將房屋返還給程某時(shí)要求程某支付購(gòu)買空調(diào)的價(jià)款，而程某要求夏 某拆除空調(diào)，恢復(fù)原狀。下列說法中，正確的是 ()。( 2009

17、年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題 )A 程某基于添附規(guī)則，取得空調(diào)所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款B 夏某未經(jīng)程某同意私自安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)拆除C. 夏某作為空調(diào)的所有權(quán)人有權(quán)決定是否拆除D. 夏某只能向程某要求支付空調(diào)折舊后的部分款項(xiàng)答案： B解析： 由于物權(quán)的特殊特點(diǎn)，法律為保障物權(quán)人對(duì)其物的支配權(quán)，也賦予權(quán)利人不同于 一般債權(quán)保護(hù)方法，物權(quán)主體具有請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利。這 些權(quán)利在民法上通稱為物上請(qǐng)求權(quán)。例題 2：物權(quán)的法律特征包括 ()。A 物權(quán)是相對(duì)權(quán)B 物權(quán)屬于支配權(quán)C.物權(quán)是法定的，物權(quán)的設(shè)定采用法定主義D 物權(quán)的客體一般為物E. 物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力答 案 ： BCDE解

18、析：物權(quán)是絕對(duì)權(quán)。第二節(jié) 物權(quán)法的基本原則 物權(quán)法的基本原則主要包括物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和物權(quán)公示原則。 一、物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、取得、喪失、變更及其保護(hù)的方法均源 自法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得自由地創(chuàng)設(shè)。 中華人民共和國(guó)物權(quán)法第五條規(guī)定： “物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。 ”這是物權(quán)法關(guān)于物權(quán)法定基本原則的法律規(guī)定。 物權(quán)法定原則的具體內(nèi)容包括：(一) 物權(quán)種類法定化非經(jīng)法律準(zhǔn)許， 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)新類型的物權(quán)。 意即當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其 通過合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)，也不得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。（二）物權(quán)內(nèi)容法定化 物權(quán)制度的所有內(nèi)容均

19、是由法律直接加以規(guī)定的。例如， 國(guó)有土地使用權(quán)即是我國(guó)法律規(guī)定的一種用益物權(quán)， 其具體的內(nèi)容直接由國(guó)家的法律加以規(guī)定，而不能由當(dāng)事人雙方 通過協(xié)商隨意改變法律規(guī)定的內(nèi)容。（三）物權(quán)效力法定化即物權(quán)的法律后果源自法律的直接規(guī)定。 例如，設(shè)立抵押權(quán)時(shí)， 該權(quán)利從何時(shí)開始生效， 須依照法律的規(guī)定辦理相應(yīng)的手續(xù)以后才能生效，不能由當(dāng)事人通過協(xié)議加以設(shè)定。（四）物權(quán)的變更規(guī)則法定化非經(jīng)法定程序，不得取得、變更和消滅物權(quán)。 由于物權(quán)具有的特殊性質(zhì)，決定了物權(quán)的 取得、變更和消滅都必須依照法律規(guī)定的條件和程序方可實(shí)現(xiàn)。例如，房屋的所有權(quán)變 更必須依照法律的規(guī)定進(jìn)行過戶變更登記方可實(shí)現(xiàn)， 否則即使交易雙方已經(jīng)

20、通過協(xié)商達(dá) 成了一致意見，也不能導(dǎo)致所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。例題： 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式采取 （）方式。 （2005 年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題 ）A占有B 登記C.交付 D 備案答案： B 解析：一般來說，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)交付 而變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則需要經(jīng)過登記。（五）物權(quán)保護(hù)方法法定化 物權(quán)保護(hù)方法和債權(quán)保護(hù)方法均為法定的物權(quán)保護(hù)方法。 當(dāng)物權(quán)主體的權(quán)利受到侵害 時(shí)，可依法采取相應(yīng)的法律措施保護(hù)自己的權(quán)利，法律未加以規(guī)定的救濟(jì)措施，即使雙 方當(dāng)事人同意，也不得采用。例題： 物權(quán)法的基本原則不包括 （）。A 一物一權(quán)原則B 一物二權(quán)原則C.物權(quán)公示原則D 物

21、權(quán)法定原則答案：B 解析：物權(quán)法的基本原則主要包括物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和物權(quán)公示原則。、一物一權(quán)原則 一物一權(quán)原則， 即指一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)， 不得有互不相容的兩個(gè)以上的物權(quán) 同時(shí)存在于同一標(biāo)的物上。一物一權(quán)原則的具體內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)；（一 ）一個(gè)特定的標(biāo)的物上只有一個(gè)所有權(quán)根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物， 集合物原則上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體， 而只能成為多個(gè)所有權(quán)的客體。 物權(quán)的客體僅為獨(dú)立的特定的物。 只有在作為物權(quán)的客體的物具有獨(dú)立性和特定性的情 況下才能明確物權(quán)的支配范圍，使物權(quán)人能夠在其客體之上形成物權(quán)并排斥他人的干 涉。但是說一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一

22、個(gè)特定物，并不是說一個(gè)特定物之上的所有人不能 為多人，事實(shí)上數(shù)人對(duì)一物享有所有權(quán)，并不指所有權(quán)也成為多重所有權(quán)，所有權(quán)仍然 是一個(gè)， 只不過主體存在著多人而已。 共有，就是指數(shù)個(gè)人對(duì)一個(gè)物享有一個(gè)獨(dú)立所有 權(quán)，而不是每一個(gè)共有人各自都有一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)。（二 ）同一物上不得設(shè)有兩個(gè)以上相互沖突和矛盾的物權(quán)根據(jù)一物一權(quán)原則，同一物之上可以并存數(shù)個(gè)物權(quán)， 但各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾。 可以同時(shí)并存的物權(quán)主要有以 下幾種情況：所有權(quán)與他物權(quán)同時(shí)并存。所有人雖享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能， 但這些權(quán)能可以根據(jù)法律的規(guī)定和所有人的意志移轉(zhuǎn)給非所有人享有， 從而在權(quán)能 分離的基礎(chǔ)上使非所有人享有他物權(quán)

23、。 如在土地所有權(quán)之上設(shè)定土地使用權(quán)、 地役權(quán)等。 在同一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)。 我國(guó)擔(dān)保法并不禁止在同一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)擔(dān)保物 權(quán)，但這數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)不得相互矛盾。例如根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)必須移轉(zhuǎn)質(zhì) 物的占有， 這樣在一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)之上就不能設(shè)定兩個(gè)質(zhì)權(quán)人不同的質(zhì)權(quán)。 用益物權(quán)與擔(dān)保 物權(quán)同時(shí)并存。 例如所有人可將其房屋租賃給他人使用，從而在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生租賃權(quán)， 同時(shí)也可在該物之上設(shè)置抵押權(quán)。同樣，在此種情形下，也不得存在相互沖突的權(quán)利， 例如質(zhì)權(quán)要移轉(zhuǎn)占有，因此它與移轉(zhuǎn)占有的用益物權(quán)就不能并存。例題： 可以同時(shí)并存的物權(quán)不包括 （）。A 所有權(quán)與他物權(quán)同時(shí)并存B 在同一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)擔(dān)保物

24、權(quán)C. 同一物之上可以并存數(shù)個(gè)物權(quán)，但各個(gè)物權(quán)之間相互矛盾D. 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)同時(shí)并存答 案： C解析：可以同時(shí)并存的物權(quán)主要有以下幾種情況：所有權(quán)與他物權(quán)同時(shí)并存。在同 一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)。 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)同時(shí)并存。 同一物之上可以并存數(shù)個(gè)物權(quán)，但各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾 三、物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則， 是指民事主體對(duì)物權(quán)的享有與變動(dòng)均應(yīng)采取可取信于社會(huì)公眾的外部表 現(xiàn)方式的原則。 中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六條規(guī)定： “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓和消滅， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。 這是物權(quán)法關(guān)于物權(quán)公示基本原則的法律規(guī)定。例題 1

25、： 甲公司依法取得某塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，進(jìn)行了房 屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。下列說法中，正確的是 ()。( 2009 年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題 )A 甲公司因?yàn)檗k理報(bào)建審批手續(xù)而取得了房屋所有權(quán)B 甲公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)C. 甲公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)D. 甲公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)答案： D解析：中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。 ” 例題 2：甲將自己擁有的一套房屋以 100萬的價(jià)格賣給乙，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記

26、 手續(xù)，但當(dāng)日未交付房屋。第二天，甲又將該房以 120 萬的價(jià)格賣給丙，并把該房交由 丙占有。下列說法中，正確的有 ()。( 2009 年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題 )A 若丙是善意的，則由甲選擇是將房屋賣給乙還是丙，因?yàn)閭鶛?quán)具有平等性B 無論丙是善意還是惡意，丙都不能取得該房屋的所有權(quán)C. 若丙是善意的，則丙在不能取得該房屋的所有權(quán)的情況下，可以追究甲的違約責(zé)任D. 若丙是惡意的，則丙在不能取得該房屋的所有權(quán)的情況下，可以追究甲的違約責(zé)任E. 若丙是善意的，則丙可依善意取得制度獲得該房屋的所有權(quán)答案： B C解析：丙是善意的，符合中華人民共和國(guó)物權(quán)法第 106 條的規(guī)定，即善意取得的三要素：1

27、 受讓人須是善意的；2 受讓人必須支付了合理的價(jià)款;3 受讓人已經(jīng)占有了該財(cái)產(chǎn)。但是中華人民共和國(guó)物權(quán)法第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生排他的效果， 為了保護(hù)交易的安全， 保護(hù)民事主 體的合法權(quán)益，有必要對(duì)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定公開的行為方式。所謂公示， 是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)， 必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開， 從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。物權(quán)的變 動(dòng)之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。 物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn) 權(quán)變動(dòng)中

28、的糾紛，從而維護(hù)了交易的安全和秩序。物權(quán)公示原則的具體內(nèi)容包括：1物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定目前各國(guó)的立法普遍采取不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的公示方法。 為防止不同人對(duì)同一物的爭(zhēng)奪，保護(hù)善意第三人的利益，法律必須明確規(guī) 定物權(quán)公示的方法， 只有合法所有人均以法定的公示方法對(duì)外進(jìn)行物權(quán)公示，才能使所 有的第三人明確物的所有權(quán)歸屬情況。2物權(quán)公示的效力必須由法律規(guī)定依照我國(guó)法律的規(guī)定，普通的動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果； 不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一經(jīng)辦理登記手續(xù)，便發(fā)生該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn) 移的法律后果。 正因?yàn)榉蓪?duì)物權(quán)公示有著嚴(yán)格要求，所以很多不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)往往需 要等待登記公示之后才能發(fā)生物權(quán)效力，因

29、此 實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象， 最典型的例子就是公民購(gòu)買預(yù)售的住房時(shí)， 由于預(yù)售當(dāng)時(shí)并無條件辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更 登記， 所以訂立預(yù)售合同之后， 購(gòu)房的公民仍然無法防止開發(fā)商將同一房屋以更高的價(jià) 格賣給他人。 因?yàn)橘?gòu)房人訂立預(yù)售合同之后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，而不是房屋的 產(chǎn)權(quán)， 一旦出現(xiàn)一房二賣的情況， 先購(gòu)房人可能最后只能主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任而無 法獲得指定的房屋，這對(duì)先購(gòu)房人來說是很不公平的。為了防止這種情況發(fā)生，我國(guó)物權(quán)法建立了“預(yù)告登記”制度。 預(yù)告登記，是指為保全 一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，溯項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的， 是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登

30、記的特殊類型。 物權(quán)法第 20 條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買 賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議， 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)， 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申 請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的， 預(yù)告登記失效。 ”傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記都是針對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記， 而預(yù)告 登記所登記的， 不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。 預(yù) 告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力， 也就是說，經(jīng)過預(yù)告登記之后具有對(duì)抗的的請(qǐng)求權(quán)， 對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)

31、物權(quán)的處分行為， 效力，這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就獲得了保護(hù)。因此， 預(yù)告登記制度對(duì)于解決類似商品房 預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會(huì)問題有著特殊的作用。例題 1： 周某與秦某簽訂了一份買賣房屋的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，周某為了確保未來取得 房屋所有權(quán)，可以向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng) ()。( 2009 年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題 )A 變更登記B.異議登記C.預(yù)告登記D 撤銷登記答案： C解析：物權(quán)法第 20 條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為 保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 ”例題 2：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起()個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)

32、告登記失效。A三 B .六 C. 九 D.十二答案：A解析：預(yù)告登記后， 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。第三節(jié) 物權(quán)的分類一、自物權(quán)和他物權(quán) 這是根據(jù)物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利的范圍不同而對(duì)物權(quán)所作的分類。 自物權(quán)，即指權(quán)利人對(duì)自己所有的標(biāo)的物依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)。 自物權(quán)即所有權(quán)， 它是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。他物權(quán)，是指權(quán)利人在他人所有的標(biāo)的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期 間的物權(quán)。 它是在所有權(quán)權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的、 由非所有人對(duì)物享有 的一定程度的支配權(quán)。 他物權(quán)在民法通則中被稱為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)” 。 他 物

33、權(quán)與自物權(quán)一樣，都具有直接支配物、并排斥他人干涉的性質(zhì)，同樣能夠產(chǎn)生物權(quán)的 各種效力。自物權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別表現(xiàn)在：1 權(quán)利主體不同 自物權(quán)的權(quán)利主體是所有人， 而他物權(quán)的權(quán)利主體一般是非所有人， 即除所有人以外的其他民事主體。所有人沒有必要在自己的財(cái)產(chǎn)上享有他物權(quán)，他物權(quán) 只能由非所有人享有。 盡管非所有人享有所有人的部分權(quán)能，但非所有人并不能取代所 有人的地位而成為所有人。 對(duì)于所有人來說， 盡管在財(cái)產(chǎn)之上設(shè)定他物權(quán)而使其在一定 程度上脫離了所有權(quán)的權(quán)能，但他仍然對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有最終的處分權(quán)。2權(quán)利的內(nèi)容不同 他物權(quán)不過是從自物權(quán)權(quán)能中分離出來的部分權(quán)能。 自物權(quán)是“完 全物權(quán)”，而他物權(quán)只在一

34、定程度上具有所有權(quán)的權(quán)能，沒有法律的依據(jù)和所有人的授 權(quán)，他物權(quán)人不能行使處分權(quán)。 所以，他物權(quán)權(quán)利的內(nèi)容是受限制的、不完全的，表現(xiàn) 在非所有人享有他物權(quán)以后，一般只能對(duì)標(biāo)的物享有占有、使用和收益的權(quán)利，沒有法 律的依據(jù)和所有人的授權(quán)，不能行使處分權(quán)。非所有人行使財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，既受到法律 的限制，也受到所有人意志的限制。非所有人必須依據(jù)法律的規(guī)定正當(dāng)行使其權(quán)利，如 果其他物權(quán)是通過合同的方式確立的， 并且合同對(duì)權(quán)利的行使規(guī)定了明確的限制， 則非 所有人還必須依據(jù)合同的規(guī)定行使權(quán)利。 由于其他物權(quán)在內(nèi)容上受到法律和所有人意志 的限制，因此它又被稱為“限制物權(quán)” 。3權(quán)利存在的期限不同 自物權(quán)的存

35、在通常不受時(shí)間限制。 也就是說，不因?yàn)榉墒?實(shí)的產(chǎn)生或終止而使自物權(quán)絕對(duì)地消滅 。他物權(quán)則不同。 如果他物權(quán)是通過合同的方式 取得的，只能在合同的有效期內(nèi)存在。例題： 根據(jù)物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利的范圍不同而對(duì)物權(quán)所作的分類，包括 ()。A 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)B.自物權(quán)和他物權(quán)C.主物權(quán)和從物權(quán)D.法定物權(quán)和意定物權(quán)答案：B解析： 自物權(quán)和他物權(quán)， 這是根據(jù)物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利的范圍不同而對(duì)物權(quán)所作的分 類。二、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)這是從設(shè)立目的的角度對(duì)他物權(quán)的進(jìn)一步分類。 用益物權(quán)，即指以標(biāo)的物的使用和收益為目的而設(shè)立的他物權(quán)。如地役權(quán)。 擔(dān)保物權(quán)是指為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的他物權(quán)。如抵押權(quán)、質(zhì)

36、權(quán)等。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)雖然都屬他物權(quán)，但存在區(qū)別：1設(shè)立的目的不同 用益物權(quán)目的在于實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，擔(dān)保物權(quán)目的則是以物的 交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 用益物權(quán)以追求物的實(shí)際使用為內(nèi)容， 標(biāo)的物必須具有特定 的使用功能。 而擔(dān)保物權(quán)以標(biāo)的物的價(jià)值和優(yōu)先受償為內(nèi)容，故標(biāo)的物只要具有交換價(jià) 值即可，無須具備特定的使用功能。2權(quán)利的性質(zhì)不同用益物權(quán)多為獨(dú)立性的主權(quán)利，它往往有明確的存續(xù)期間，通常 是根據(jù)合同確定的。 擔(dān)保物權(quán)則是從權(quán)利，以所擔(dān)保的債權(quán)作為其主權(quán)利。 它以此債權(quán) 的存在為前提，其所擔(dān)保的債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，該權(quán)利即歸于消滅。3標(biāo)的物不同 用益物權(quán)的主要標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，擔(dān)保物權(quán)則不限于此。 4

37、用益物權(quán)的標(biāo)的價(jià)值形態(tài)如發(fā)生變化，會(huì)對(duì)權(quán)利人的使用收益權(quán)產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo) 致權(quán)利消滅； 而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物價(jià)值形態(tài)發(fā)生變化并不影響擔(dān)保物權(quán)以變化后的物為 標(biāo)的而繼續(xù)存在這一特點(diǎn)決定了擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性， 即當(dāng)擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)化 為價(jià)值形態(tài)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)就以變形物為客體。三、主物權(quán)和從物權(quán) 根據(jù)物權(quán)有無從屬性可以將物權(quán)區(qū)分為主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是可以獨(dú)立存在的物 權(quán)，它與其他權(quán)利沒有從屬關(guān)系。 所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等屬于主 物權(quán)。從物權(quán)是從屬于其他權(quán)利而存在的物權(quán)。 抵押權(quán)、 質(zhì)權(quán)和留置權(quán)從屬于債權(quán)而存 在，屬于從物權(quán)。 地役權(quán)從屬于需役地的所有權(quán)而存在，屬于從物權(quán)。 區(qū)

38、分主物權(quán)和從物權(quán)的意義在于， 主物權(quán)獨(dú)立存在；從物權(quán)的命運(yùn)取決于主權(quán)利，主權(quán) 利消滅，從權(quán)利也消滅。例題： 下列屬于主物權(quán)的是 ()。A 抵押權(quán)B 所有權(quán)C.地上權(quán) D.永佃權(quán)E.取水權(quán)答 案 ： BCDE 解析：所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等屬于主物權(quán)。從物權(quán)是從屬于其他 權(quán)利而存在的物權(quán)。抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)從屬于債權(quán)而存在，屬于從物權(quán)。四、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和權(quán)利物權(quán)根據(jù)標(biāo)的物種類的不同， 可以將物權(quán)劃分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和權(quán)利物權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)是指以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和留置權(quán)屬于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 以不動(dòng) 產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

39、、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和地役權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)。 存在于權(quán)利之上的物權(quán)，是權(quán)利物權(quán)。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和權(quán)利物權(quán)的意義在于，由于物權(quán)變動(dòng)要件和公示方法的不 同，一般情況下動(dòng)產(chǎn)以占有、不動(dòng)產(chǎn)以登記公示。 應(yīng)注意，我國(guó)擔(dān)保法第 42 條規(guī) 定，以航空器、船舶、車輛、林木和企業(yè)的設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須登記。五、法定物權(quán)和意定物權(quán)根據(jù)物權(quán)的發(fā)生是否基于當(dāng)事人的意思為標(biāo)準(zhǔn)可將物權(quán)分為法定物權(quán)和意定物權(quán)。雖然 物權(quán)的內(nèi)容皆基于物權(quán)法定主義，但物權(quán)如何發(fā)生則可能與當(dāng)事人的意思有關(guān)。法定物 權(quán)是基于法律的直接規(guī)定發(fā)生的物權(quán)，無論當(dāng)事人意思如何都不影響這些物權(quán)的成立， 如留置權(quán)和法定抵押權(quán)。 意定物權(quán)是指依

40、當(dāng)事人的意思而發(fā)生的物權(quán)， 如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán) 區(qū)分法定物權(quán)和意定物權(quán)的意義在于， 法定物權(quán)和意定物權(quán)成立的要件和適用的法律不 同。六、有期限物權(quán)和無期限物權(quán) 以物權(quán)之存續(xù)有無期限為標(biāo)準(zhǔn)， 可以將物權(quán)區(qū)分為有期限物權(quán)和無期限物權(quán)。有期限物 權(quán)是指有存續(xù)期限的物權(quán)。 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)屬于有期限物權(quán)。 無期限物權(quán)是指沒 有期限限制的物權(quán)； 所有權(quán)和永佃權(quán)屬于無期限物權(quán)。 地役權(quán)為從屬于所有權(quán)的權(quán)利， 但設(shè)定行為須定為有期。七、應(yīng)經(jīng)登記的物權(quán)和不經(jīng)登記的物權(quán) 以物權(quán)之變動(dòng)是否經(jīng)登記為標(biāo)準(zhǔn)，可將物權(quán)劃分為應(yīng)經(jīng)登記的物權(quán)和不經(jīng)登記的物權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 不經(jīng)登記不發(fā)生效力或不得處分其物權(quán)。采礦權(quán)和捕撈權(quán)

41、為依特別法的物 權(quán)，也必須登記。法定物權(quán) (如法定抵押權(quán)、法定地上權(quán) )無須經(jīng)過登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原 則上不需經(jīng)過登記，但船舶和航空器則須經(jīng)過登記。區(qū)分應(yīng)經(jīng)登記的物權(quán)和不經(jīng)登記的物權(quán)的意義在于，兩者的成立要件和適用的法律不 同。例題 1：下列關(guān)于所有權(quán)的表述中， 正確的有 ()。( 2007 年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)A 所有權(quán)是從物權(quán)B 所有權(quán)是自物權(quán)C.可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利D 共有是確定份額的共同所有E.建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán) 答案： BC解析：自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。共有可分為按份共有和共同 共有。共同共有與按份共有的最顯著的區(qū)別在于，共同共有是

42、不確定份額的共有，只要 共同共有關(guān)系存在，共有人就不能劃分自己對(duì)財(cái)產(chǎn)的份額。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng) 營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)， 對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán) 利。例題 2：我國(guó)擔(dān)保法第 42 條規(guī)定，以 ()等動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須登記。A 航空器B 辦公家俱C.船舶 D.林木 E.企業(yè)的設(shè)備答 案 ： ACDE 解析：我國(guó)擔(dān)保法第 42 條規(guī)定，以航空器、船舶、車輛、林木和企業(yè)的設(shè)備等動(dòng) 產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須登記。第四節(jié) 物權(quán)的變動(dòng) 物權(quán)的變動(dòng)，就物權(quán)自身而言，指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅；就權(quán)利主體而言，是指物 權(quán)的取得、喪失和變更。 由于物權(quán)法定原則的影響，物權(quán)關(guān)系的產(chǎn)生

43、、變更和消滅均應(yīng) 依照法律的規(guī)定方可實(shí)現(xiàn)。一、物權(quán)關(guān)系的發(fā)生 物權(quán)關(guān)系的發(fā)生， 即物權(quán)的設(shè)立， 是指民事主體依法設(shè)立新的物權(quán)從而產(chǎn)生新的物權(quán)法 律關(guān)系。 由于物權(quán)發(fā)生原因的法定性，物權(quán)的發(fā)生必須以法律規(guī)定作為前提，當(dāng)事人依 據(jù)法律的規(guī)定設(shè)立一定的物權(quán)， 如以法定的方法取得標(biāo)的物的所有權(quán)， 或依法定的程序 要求取得一定的他物權(quán)。在權(quán)利人獲得所有權(quán)或他物權(quán)時(shí)，一定的物權(quán)關(guān)系即已產(chǎn)生， 其具體的內(nèi)容應(yīng)由法律加以規(guī)定，當(dāng)事人不得自由地創(chuàng)設(shè)法律不認(rèn)可的物權(quán)關(guān)系， 也不 得通過約定改變物權(quán)關(guān)系的具體內(nèi)容。具體而言，物權(quán)關(guān)系的發(fā)生原因包括：1生產(chǎn)和制造 生產(chǎn)和制造是在物第一次產(chǎn)生時(shí)確立新的物權(quán)關(guān)系，一般而言

44、， 物的生產(chǎn)者和制造者即 是該物的所有權(quán)人這是物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的最大量、2買賣最常見的途徑， 通過買賣行為使物的所有權(quán)從一個(gè)民事主體轉(zhuǎn)到另一個(gè)民事主體手中，前者因買賣行為而消滅了他對(duì)物的物權(quán)，后者則因買賣行為獲得了對(duì)此物的所有權(quán) 3贈(zèng)與 贈(zèng)與行為會(huì)使物的原所有權(quán)人喪失所有權(quán)，而使受贈(zèng)人獲得所有權(quán)，從而產(chǎn)生新的物權(quán) 關(guān)系。4互易互易行為是一種特殊形式的買賣行為， 交易雙方均以物而不是以貨幣作為履行義務(wù)的方 式，一個(gè)互易行為可以同時(shí)使兩項(xiàng)新的物權(quán)關(guān)系發(fā)生。5繼承 繼承是在自然人死亡時(shí)， 將其生前所有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其繼承人繼承的制度。 物的權(quán)利主 體在繼承過程中發(fā)生了改變，新的物權(quán)關(guān)系也因此產(chǎn)生。6孳息孳

45、息主要指物所生的利益。 天然孳息是指因物的自然屬性而生之物，如母牛所生牛仔； 法定孳息是指依一定的法律關(guān)系而生之利益， 如股票的股息。孳息本身是一項(xiàng)新的財(cái)產(chǎn) 的誕生， 因此會(huì)產(chǎn)生新的物權(quán)關(guān)系。 一般而言， 物的孳息的所有權(quán)由物的原所有人享有。 例題： 下列財(cái)產(chǎn)中，屬于天然孳息的有 ( ) ( 2009 年土地登記相關(guān)法律知識(shí)試題 )A 割橡膠樹收獲的橡膠B.家畜產(chǎn)下的幼仔C.牛乳制成的乳酪D.股東分得的紅利E.出租房屋的租金答案： AB解析： 孳息主要指物所生的利益。天然孳息是指因物的自然屬性而生之物，如母牛所生 牛仔；法定孳息是指依一定的法律關(guān)系而生之利益，如股票的股息。7 添附添附是指不同

46、所有人的物因一定的行為而結(jié)合在一起形成不可分割的物或具有新質(zhì)的 物。經(jīng)過添附行為以后，物的性質(zhì)已發(fā)生了變化，實(shí)質(zhì)是一項(xiàng)新的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生，相應(yīng)的新 的物權(quán)關(guān)系亦產(chǎn)生了。8. 沒收沒收是指國(guó)家根據(jù)法律、 法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定， 采取強(qiáng)制措施將一定的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有的法 律事實(shí)。 這是國(guó)家借助于國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)行將物的所有權(quán)無償?shù)厥諝w國(guó)有的行為，被沒收 的物也因其權(quán)利主體的改變而處于新的物權(quán)關(guān)系中。9. 征收征收是指國(guó)家因國(guó)家建設(shè)的需要依法將一定的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有， 并給財(cái)產(chǎn)的原所有人一定的補(bǔ)償?shù)闹贫?。征收亦具有?qiáng)制性，但必須依法律規(guī)定的條件和程序進(jìn)行，而且應(yīng)當(dāng)給 予物的原所有人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。10出讓建設(shè)用地使用權(quán)的

47、出讓是指土地使用人依法向國(guó)家支付一定的土地使用權(quán)出讓金， 國(guó)家 將一定范圍的建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與建設(shè)用地使用權(quán)人行使的行為。11 承包 承包是指由公民或集體組織依照承包合同的規(guī)定對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地從事生 產(chǎn)活動(dòng)，從而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益物權(quán)，這種 物權(quán)關(guān)系即是基于承包行為而產(chǎn)生的。例題： 添附是 ( ) 。A 指國(guó)家根據(jù)法律、法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，采取強(qiáng)制措施將一定的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有的法律事實(shí)B .指不同所有人的物因一定的行為而結(jié)合在一起形成不可分割的物或具有新質(zhì)的物。C. 指物所生的利益D. 物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的最大量、最常見的途徑答案：B解析：添附是指

48、不同所有人的物因一定的行為而結(jié)合在一起形成不可分割的物或具有新 質(zhì)的物。二、物權(quán)關(guān)系的變更物權(quán)關(guān)系的變更有廣義、 狹義之分。 狹義的變更， 是指物權(quán)的標(biāo)的、 內(nèi)容等部分的改變。 廣義的變更，是指物權(quán)的主體、標(biāo)的或內(nèi)容發(fā)生改變。 主體的變更或標(biāo)的、內(nèi)容的徹底 改變，結(jié)果是發(fā)生物權(quán)的取得或消滅， 故一般從物權(quán)的取得或終止的角度來理解。 因此， 物權(quán)的變更主要指狹義的變更。物權(quán)關(guān)系的變更必須嚴(yán)格依照法定的程序和要求進(jìn)行，如采取法定的方式、法定的公示方法等。例如，依照我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更就必須辦理登記手續(xù)方可實(shí)現(xiàn)。三、物權(quán)關(guān)系的消滅 物權(quán)關(guān)系的消滅，即物權(quán)關(guān)系的終止，是指某一物權(quán)歸于消滅。物

49、權(quán)關(guān)系的消滅，主要 有兩種情況：(1) 因物權(quán)主體的原因而消滅，如權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或拋棄物權(quán)或作為權(quán)利人的公民死亡等。 這種消滅可稱為物權(quán)的相對(duì)消滅，因?yàn)樵谶@種情形下，物權(quán)的客體并未消失，只是其權(quán) 利主體發(fā)生了變更，物由一個(gè)新的所有人對(duì)其行使權(quán)利，原所有人的權(quán)利消滅。(2) 因物權(quán)客體的原因而消滅，如標(biāo)的物毀損或滅失導(dǎo)致原物權(quán)的終止。這種消滅又稱為物權(quán)的絕對(duì)消滅， 由于物本身的滅失，使原來建立在這一權(quán)利客體上的物權(quán)失去了存 在的基礎(chǔ)而徹底消滅。物權(quán)消滅的具體原因主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： (1)混同。物權(quán)消滅原因的混同，是指兩個(gè)無并存必要的物權(quán)同歸于一人的法律事實(shí)。這時(shí)的混同雖然表現(xiàn)為權(quán)利的混同，但實(shí)

50、際上卻是權(quán)利與義務(wù)的混同。物權(quán)混同時(shí)，對(duì)混同的效力有不同的主張：兩物權(quán)混同時(shí)，其中一物權(quán)被他物權(quán)吸收而消滅；由于同一 物上所有權(quán)或他物權(quán)的同時(shí)存在，或定限物權(quán)與以其為標(biāo)的其他定限物權(quán)同時(shí)存在，并 無不可， 且其在不動(dòng)產(chǎn)登記上有一定效力， 因此，物權(quán)不因混同而消滅； 兩物權(quán)混同時(shí)， 原則上其中一物權(quán)消滅，但該物權(quán)對(duì)本人或第三人有利害關(guān)系時(shí)不消滅。(2) 拋棄。拋棄是指權(quán)利人不將其物權(quán)移轉(zhuǎn)于他人而使其物權(quán)歸于消滅。拋棄是單獨(dú)行為。拋棄物權(quán)，應(yīng)有意思表示。如欲拋棄動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，除了有拋棄的意思表示外，還須 放棄對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的占有；在拋棄其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán) (如質(zhì)權(quán) )時(shí)，須向因拋棄而直接受益的人作 出拋棄的意思

51、表示，并交付其動(dòng)產(chǎn)。在拋棄不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，除了作出拋棄的意思表示 外，還要向登記機(jī)關(guān)涂銷所有權(quán)登記；在拋棄不動(dòng)產(chǎn)其他物權(quán)時(shí)，除了要向因拋棄而直 接受利益的人作出拋棄的意思表示外，還要向登記機(jī)關(guān)涂銷登記。(3) 標(biāo)的物滅失，是物權(quán)消滅的當(dāng)然原因。(4) 因法定原因而消滅。 例如，采礦權(quán)因法定原因而被撤銷。(5) 法定期間之經(jīng)過。(6) 他人因時(shí)效取得物權(quán)而使原物權(quán)消滅。 因時(shí)效完成而取得所有權(quán)的， 不僅原所有權(quán)消 滅，而且存在于該標(biāo)的物上的其他物權(quán)也消滅。因時(shí)效完成而取得其他物權(quán)的，原存在 于該標(biāo)的物上的不能相容的同種物權(quán)也消滅。(7) 擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)消滅。 擔(dān)保物權(quán)以所擔(dān)保的債權(quán)存在為前

52、提， 因此， 所擔(dān)保的 債權(quán)消滅時(shí)，擔(dān)保物權(quán)也消滅。應(yīng)注意，最高額抵押權(quán)在其存續(xù)期限未屆滿前，并不因 其所擔(dān)保的債權(quán)額為零而消滅。(8) 由于繼承權(quán)遭受侵害后于一定期限內(nèi)不行使回復(fù)請(qǐng)求權(quán)，導(dǎo)致因繼承而取得的物權(quán)(9) 標(biāo)的物被征用或沒收。 因征用或沒收，使得標(biāo)的物之上的物權(quán)消滅。(10) 動(dòng)產(chǎn)添附于他人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，他人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，原動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)及該動(dòng) 產(chǎn)上的其他權(quán)利消滅。例題： 物權(quán)消滅的具體原因主要表現(xiàn)為 () 。A 混同 B.拋棄 C.標(biāo)的物滅失 D 添附E法定期間之經(jīng)過.答 案 ： ABCE 解析：添附是物權(quán)關(guān)系的發(fā)生原因。第五節(jié) 物權(quán)的民法保護(hù)物權(quán)由法律規(guī)定，并受法律保護(hù)。 物權(quán)的保護(hù)方法，除各