1、云南昆明書林街項目商業(yè)綜合體策劃案 第一章 項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析1、項目地理位置 項目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江） ，南臨昆 明三中，西臨 20 米規(guī)劃路，北臨 15 米規(guī)劃路。分析：A、書林街項目地處昆明老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名 勝古跡為依托，西臨書林街 ,東接青年路延長線 ,北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué) 校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場、雙龍商場、明通商場、云紡商 業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧 雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西

2、寺塔等體現(xiàn)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里 一直延續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、 兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點醫(yī)院。舉步可抵達(dá)家樂福、百盛、百佳、國美、昆 百大等大型購物商場商業(yè)地產(chǎn)策劃B、歷史上的書林街，設(shè)立了大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯 面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國人開辦的 “惠滇醫(yī) 院”今（兒童醫(yī)院 ），往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué) 校及出版機(jī)構(gòu)。其中，與項目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。所以，書林街是 昆明人文環(huán)境的典型代表；C、項

3、目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成 了良好的自然環(huán)境。2、項目地質(zhì)、水文、氣候情況 項目土地的地質(zhì)情況，從實地觀察來看，項目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部 分還沒有拆除。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。分析： 項目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋， 在施工圖設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足 安全要求又造價經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是 對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。項目內(nèi)

4、原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發(fā)中 的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。3、項目地形、地貌 項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設(shè)路一側(cè)長約 115 米，臨二環(huán)路東二段一側(cè) 長約 340米，臨沙河長約 69 米。項目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平整量較大。分 析： 項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的 開發(fā)價值。4、項目的市政配套情況項目地處昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。 項目東面臨巡津街，有 98、 62、3、 4

5、、107、 50、 51 等十多路公交車，交通十分便捷。 分 析：A、據(jù)項目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項目的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡 津街兩個方向來，建議本項目在規(guī)劃設(shè)計時，比較項目兩面臨路的情況，選擇最經(jīng)濟(jì)、合 適的市政配套方案。B、 書林街是是項目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道，建議項目規(guī)劃設(shè)計時, 項目的主入口應(yīng)選擇在書林街上，同時，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。5、項目周邊城市配套情況 由于本項目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。 同時，步行程 20 分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。可以滿足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費 需求。第二節(jié)、項目地塊

6、 SWOT分析1、優(yōu)勢1.1、地段優(yōu)勢：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢地位口岸。1.2、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；1.3、交通優(yōu)勢：臨城市主干道 巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干道， 交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；1.6、人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之一 昆明三中，濃郁的人文底蘊為項目形象借 勢奠定了一定的先天基礎(chǔ)；1.7、地塊優(yōu)勢：臨街面長達(dá) 115米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及后期經(jīng)營。2、劣勢2.1、項目位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑

7、待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀 整體品質(zhì)感不是很高。2.2、項目地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計。2.2、項目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時間短、利息高。3、機(jī)會3.1、 城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地 ”；3.2、螺螄灣商圈為項目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。4、威脅4.1、，項目同時面臨著市中心及一環(huán)路邊的大規(guī)模，高檔次的樓盤競爭。項目有一定的市 場競爭壓力4.2、CPI連續(xù)創(chuàng)新高,銀行可能連續(xù)加息.4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。如果，明 年供應(yīng)量集中釋放，市場競爭的壓力將進(jìn)一步升級。第三節(jié)、項目定位1、總體

8、定位房地產(chǎn)策劃 建議定位以住宅為主，商業(yè)為輔。項目總體定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤住宅“大人物，小公館 ”教“育改變未來 ”商業(yè)24 小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街 總體定位說明 迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。 歷史上的書林街，大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南 盛來咖啡店等。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校、出版機(jī)構(gòu)、工廠、 居民區(qū)。隨著昆明市城市化進(jìn)程，書林路的工廠及居民區(qū)拆遷是必然的。而書林街的文化 特性，已經(jīng)深深印入昆明人的心里。從歷史屬性和文化屬性來看，項目應(yīng)該主定位標(biāo)志性 的高品質(zhì)人文樓盤；項目臨近，金碧夜

9、市、三市街商圈、螺螄灣商圈。項目無法與三個商 圈相比，可考慮商業(yè)的互補(bǔ)。三個商圈的經(jīng)營時間有限， （螺螄灣 17： 00，三市街 19： 00，金碧夜市 2：00），可從時間上來彌補(bǔ)位置上的差異。結(jié)合，項目地塊的歷史屬 性，項目商業(yè)定位為 24 小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街。2、項目的形象定位 書林街的高品質(zhì)標(biāo)志性樓盤 項目形象定位說明 昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入品牌時代和品質(zhì)時代。消費者消費心理和消費理念已經(jīng)成熟， 對有品牌和高品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度高。3、產(chǎn)品定位 項目產(chǎn)品定位 文化氣息濃郁的標(biāo)志性樓盤 法國式的爛漫生活情調(diào) 高層公寓 純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高品質(zhì)電梯公寓 產(chǎn)品定位說明大型餐飲：純法國菜，

10、（如：楓丹白露），面積約2000怦； 法式風(fēng)情街，法式教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：面積7000 m2；高品質(zhì)電梯公寓：約 4棟，面積約20000 m2； 對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、歷史優(yōu)勢，爭取項目 開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為純法式 人文高品質(zhì)樓盤。4、建筑風(fēng)格定位 項目建筑風(fēng)格定位 純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格定位說明 法國人以豐富的文化遺產(chǎn)而自豪，這是毋庸置疑的。法國相當(dāng)重視教育藝術(shù)和知識性討論 被認(rèn)為是每天生活的一部分。無論是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都 有著高聳的尖塔和飛拱柱、鑲著彩色玻璃的大型花飾窗格

11、。 ）還是現(xiàn)代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑學(xué)派的創(chuàng)始人物之一非常捍衛(wèi)以功用為主的理性都市計劃。他的作品有 摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開放式空間，以及環(huán)繞著大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等） 。其建筑風(fēng)格吸 收和傳承了豐富的人文底蘊文，其建筑風(fēng)格與本項目所在的區(qū)域 昆明書林街相吻合， 同時，昆明現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項目，缺乏具有純法國建筑風(fēng)格的項目，項目的建筑風(fēng)格定 位具有市場空白性機(jī)會。項目采用純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，不僅可以做到項目產(chǎn)品的差異化， 同時也與項目所在的城市地段區(qū)域?qū)傩院涂傮w定位、形象定位匹配。5、目標(biāo)客戶定位5.1、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活

12、的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級員工、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以 28歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的 人群。住宅客戶消費特征：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。5.2、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。5.3、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：昆明本地或長時間在昆明的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商

13、業(yè)客戶心理特征：講究市場空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據(jù)項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒 店式的物業(yè)管理。第二章 項目規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件1用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：9773.38怦；代征道路面積：713.34怦2、用地性質(zhì)：商業(yè)用地3、容積率：不大于3。4、 建筑密度：建筑密度不大于60%。5、綠化率：不小于 25%。6、建筑限高：小于30米6、建筑高度和樓間距：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要

14、求，結(jié)合國家和昆明市規(guī)劃和建 筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。7、建筑退讓紅線：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合昆明市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和建筑 設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。8、其他規(guī)劃要求：參考昆明市城市規(guī)劃條件 2007（0165號）第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項目的地形條件和項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積10486.72代征地面積713.34凈用地面積9773.38容積率3.0容積率建筑面積29320.14總建筑面積41320商業(yè)建筑面積9000.002層住宅建筑面積20320.14地下建筑面積12000.002層住宅戶數(shù)33960 m2 / 戶住宅車位237按0.7比例商業(yè)車位90每100

15、 m 0.7車位合計車位327車位需要面積5886每車位18 m2地下設(shè)備用房800.00綠化率25%綠化面積2621.68總用電負(fù)荷21171.03住宅用電負(fù)荷（KWO14228按6KW/戶計算商業(yè)用電負(fù)荷90100按100W/ m計算配套用房及設(shè)備用電100供電設(shè)備負(fù)荷1047.8按0.65的同時系數(shù)計算樣板房裝修面積120裝修2套銷售中心800住宅每層面積360一梯6戶計算每棟8層計算的面積2880住宅棟數(shù)4住宅公共面積8800住宅電梯商業(yè)電梯2每棟2臺覆蓋率46%配套公廁5000配套社區(qū)用房-第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃設(shè)計理念根據(jù)項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規(guī)劃設(shè)計理念為：

16、1.1、尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時尚的商業(yè)理念 與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。1.2、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的有機(jī)協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人、建筑與自 然的和諧共生，營造舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境和生活商業(yè)環(huán)境。1.3、以科技為先導(dǎo)，提高項目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實現(xiàn)技術(shù)與人文 的互融共生，引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。1.4、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強(qiáng)勢的市場競爭力，對項目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境 特色以及項目的商業(yè)進(jìn)行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商 業(yè)建筑。2、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想2.1、項目

17、的規(guī)劃設(shè)計建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計，將項目設(shè)計昆明市市區(qū)的標(biāo)志性 項目和標(biāo)志性建筑。2.2、注重項目的位置和區(qū)域特點，充分尊重和利用項目特有的地形特點的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。2.3、充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境， 將以人為本”的理念落實到平面和空間布局之中。2.4、 充分考慮項目臨街面比較長的特點，全力打造休閑型街鋪”為未來商業(yè)的經(jīng)營營造 良好的商業(yè)環(huán)境。3、總平規(guī)劃設(shè)計布局要點3.1、 建議，項目規(guī)劃設(shè)計為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，中間為公共休閑 區(qū)。3.2、 在主要開口設(shè)計在書林街上，（人行出入口）次要開口設(shè)計在鐵皮巷上。（車行出入口

18、）3.3、書林街和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。3.2、兩個開口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是街鋪”4、建筑風(fēng)格設(shè)計項目建筑風(fēng)格定為法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其整體的大氣風(fēng)格、從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)的現(xiàn)代文明、 色彩和材質(zhì)感表現(xiàn)項目的建筑美和品質(zhì)，同時注重空間造型。5、豎向空間設(shè)計5.1、臨街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營造商業(yè)氛圍和經(jīng)營空間。5.2、住宅8層，二層以上為高品質(zhì)住宅。6、戶型設(shè)計：創(chuàng)新、人性化空間6.1、小戶型的面積，大戶型的享受。6.2、考慮戶型的結(jié)合，（既兩套、多套的聯(lián)通）6.3、 所有戶型的房間均自然采光、戶戶設(shè)置觀景休閑大陽臺，使之成為客廳和臥室的空 中花園”；

19、客廳、主臥設(shè)計大幅落地玻璃；主衛(wèi)生間采用大尺度空間和觀景窗。6.4、設(shè)計空中庭院，建設(shè)立體生態(tài)與綠化空間，為住戶提供休息、交流、觀景的空中平臺， 更人性的讓人的心靈與自然融合。7、景觀設(shè)計 本項目的景觀以商業(yè)景觀為主： 商業(yè)街的環(huán)境與景觀購物中心設(shè)計 商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點景觀、項目生活、休閑商業(yè)街景觀。城市節(jié)點景觀注 重營造城市和商業(yè)氛圍，注重項目的城市形象和項目商業(yè)形象的塑造，注重項目品質(zhì)感召 力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一。8、總平交通設(shè)計8.1、人車分流原則：在項目的主次出入口設(shè)計中，將人行出入與車行出入完全分開，以體 現(xiàn)人性化關(guān)懷的設(shè)計思路

20、。8.2、地下停車原則：項目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設(shè)景觀環(huán)境， 提高項目的整體品質(zhì)。8.3、項目內(nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路 生硬。8.4、形成項目環(huán)形交通原則：由于項目土地面積較小，所相臨的兩條道路也比較窄。項目 的車行和主要的人行主道，形成環(huán)形交通。8.5、在項目書林街一側(cè)設(shè)計項目的人行主出入口、車行主出入口，鐵皮巷一側(cè)設(shè)計項目的 車行主出次口、人行次出入口。9、供電設(shè)計9.1、項目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。9.2、為保證消防負(fù)荷用電要求，設(shè)一臺自備柴油發(fā)電機(jī)組，容量為300KW，市電正常時,由市

21、電供給該區(qū)所有負(fù)荷用電 ,市電因故停電時 ,自備發(fā)電供給各消防負(fù)荷用電。10、消防設(shè)計10.1、建筑消防 本項目設(shè)環(huán)形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內(nèi)消防車可通過綠化地面） ，每棟 建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內(nèi)按與其相適應(yīng)的高層建筑防火設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計。10.2、消防給排水、 室外消防給水：室外消防給水采用低壓制，室外消火栓間距為30 40m。、根據(jù)建筑物內(nèi)各個場所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。、對項目建筑內(nèi)所設(shè)的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)等消防動力設(shè)備，均采用雙路電源末端自投線路設(shè)計，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應(yīng)急母線段， 線路采用防火電纜，另一路引自正常

22、線段，線路采用阻燃電纜。11、防排煙11.1、 所有地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過200怦，且防煙分區(qū)不 應(yīng)跨越防火分區(qū)，防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出不小于 0.5m的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙 量按換氣次數(shù)不小于 6 次/小時計算確定。排煙風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)。11.2、 設(shè)備用房除發(fā)電機(jī)房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙機(jī)的排風(fēng)量為：單只一個防煙分 區(qū)時，按每m2不小于10m3/h計算，但單只風(fēng)機(jī)最小排煙量不小于 7202/h;按最大房煙分區(qū)面 積每m2不小于 i20m3/h計算。12、結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目高層住宅采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土薄壁框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋梁樓板 ， 實現(xiàn)

23、住宅 房間內(nèi)隱梁隱柱；商業(yè)建筑采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)為片筏基礎(chǔ) ，抗地震基本烈度為 8度，人防擬按 8 級人防考慮。場地內(nèi)開挖后將形成的邊 坡根據(jù)實際情況分別采取適當(dāng)?shù)膿鯄π褪街ёo(hù)，確保邊坡的穩(wěn)定與安全。13、給排水設(shè)計13.1、給水 水源：由市政給水管網(wǎng)提供。 給水系統(tǒng)：主支管呈支狀布置，管徑DN100mm ，分別從管徑 DN200mm 主給水管接入；各棟分別設(shè)置獨立的加壓設(shè)施。13.2、消防給水用水量：室內(nèi)消火栓40L/S；室外消火栓 30L/S；自動噴水： 26L/S；消防給水系統(tǒng)：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內(nèi)貯初期水量I5m3,室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，此外在商場等公

24、共部位增設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。13.3、排水在書林街已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項目地形情況，污水和雨水采取生活污 水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨 水分流制系統(tǒng)，污水采用暗管組織排水，主管管徑為 d300mm ，雨水采用暗管與暗溝相結(jié) 合組織排水，主管管徑 d300d600mm。14、通風(fēng)設(shè)計 通風(fēng)及防排煙設(shè)計地下停車庫及設(shè)備用房嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，送排結(jié)合，通風(fēng)設(shè)計參數(shù)為：地下車 庫6L/H,配電間3L/H,變電間10L/H，水泵房4L/H，新風(fēng)從地面引入，經(jīng)豎井（車道）、 風(fēng)機(jī)、風(fēng)道送入車庫及設(shè)備用房，排風(fēng)由排風(fēng)機(jī)房經(jīng)豎井排至屋面，風(fēng)

25、機(jī)選用低噪聲高效 混流風(fēng)機(jī)。廚房油煙氣排放為各廚房內(nèi)設(shè)排油煙機(jī)，通過變壓式共用排風(fēng)管將油煙集中高 空排放。15、報警與聯(lián)動 本項目在項目各個消防分區(qū)各設(shè)一套火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，各系統(tǒng)相互獨立運行，共用一間消防控制室，面積約20怦。16、煤氣設(shè)計17.1、商業(yè)用煤氣與住宅用煤氣分別從市政煤氣主干管接入，并分別設(shè)置煤氣總閥門。17.2、住宅民用煤由市政天然氣主干管向各樓分區(qū)引入支干管，在各分區(qū)入口處設(shè)閥門井， 在各個單元設(shè)置閥門開關(guān)。17、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 本項目設(shè)計電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在 設(shè)

26、計時按照設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。18、項目配套設(shè)施19.1 、管理配套設(shè)施公共廁所（1座），50 m2；物業(yè)管理用房，200 m。19.2、智能系統(tǒng)電話系統(tǒng) 數(shù)字電視系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與 VPN 數(shù)字傳輸系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng)FAS火災(zāi)報警自動化系統(tǒng)19.3、保安、監(jiān)視系統(tǒng)包括： 樓宇防盜對講與緊急呼叫系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 門禁系統(tǒng)第三章項目價格分析第一節(jié)、住宅市場定價分析市場經(jīng)濟(jì)最明顯的特點就是市場競爭。根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場特征和競爭態(tài)勢，通過區(qū)域的同一性、消費群體的重疊性、項目的同類性、價格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本地塊潛在競爭對手來進(jìn)行各項指標(biāo)比較，通過

27、影響購買決策的不同權(quán)重來測 算出本地塊的一個初步市場價格。根據(jù)市場競爭定價法對本地塊測算出的價格進(jìn)行一個科 學(xué)的市場分析與修正。1可類比住宅項目及參數(shù)確定分析本地塊的消費輻射區(qū)域，得出在市場定價上可比較、參考的樓盤主要有順城、時代廣場、中央麗城、香宮國際、，其具體比較明細(xì)如下：項目權(quán)重順城時代廣場中央麗城香宮國際本地塊地段位置151514121312產(chǎn)父通555443城市配套101010788合計303029232523品產(chǎn)戶型1088878環(huán)境201512181312建筑形象554545力創(chuàng)新533444品社區(qū)配套555343物業(yè)管理544435形開發(fā)商品牌544434象力宣傳推廣54343

28、5營銷力銷售方式544445銷售服務(wù)544435合計10086808173792、本地塊比較價格計算值項目順城時代廣場中央麗城香宮國際平均值權(quán)重（分）8680817380均價（元/ m2）1100010500700085009250本地塊均價79 X (9250/80 )=9134.00法原則測算出本地塊的住宅均價在9100.00元/怦左右；根據(jù)昆明房地產(chǎn)價格近幾年的漲幅與趨勢，在8個月后本地塊正式推出、其整個項目的整體均價在91009500元/怦之間；但鑒于房地產(chǎn)價格受整個國民經(jīng)濟(jì)等多方面的影響較大，同時考慮項目要具有非常強(qiáng)的市場競爭力，因此本項目住宅均價暫定為9200元/ m2o第二節(jié)、商

29、業(yè)市場定價分析暫時不考慮銷售第四章 項目投資估算與資金籌措1、建設(shè)成本估算1.1、項目開發(fā)建設(shè)成本估算表費用項目工程量單價總價建筑面積單價說明單位：m2元/ m2元元/ m2一、土地成本土地成本9773.386382.95623829851509.75二、三通一平1、施工用水4132082640.22、施工用電413208264023、場地平整4132028115696028平均填土 1米三、設(shè)計勘探費用1、方案設(shè)計費41320301239600302、施工圖設(shè)計費4132015619800153、園林設(shè)計費270010270000.654、樣板房裝修設(shè) 計費120100120000.29裝修

30、2套5、銷售中心裝修 設(shè)計費800100800001.94四、勘探費用413202826402.00五、報建費1城市配套費用413202018305320201含水電及污水2、施工圖審查費413202826402.003、招標(biāo)費413200.0937180.094、規(guī)劃放線費413200.0624790.065、監(jiān)理費4132031239603六、建設(shè)施工費1建筑物建安費413201500619800001500含地下室和住宅外墻裝修2、總平工程費用4132030123960030.003、銷售中心建設(shè) 費用80080064000015.494、樣板房裝修費用12020002400005.8（

31、含家具飾品等）5、銷售中心裝修 費用80020001600003.8（含家具飾品等）6、住宅公共部分 裝修8800300264000063.899、綠化景觀費用2700200540000139、配套公廁50.01350675001.6七、配套系統(tǒng)1備用發(fā)電機(jī)組413201.14471051.142、項目供電系統(tǒng)1047.885088995021.54含變電、配電設(shè)備3、項目供水系統(tǒng)413200.6247920.64、消防系統(tǒng)（含通風(fēng)）4132095.4394192895.40含地下室和商 場5、電梯41320381570160386、住宅弱電系統(tǒng)20320.144081280619.677、住

32、宅強(qiáng)電系統(tǒng)20320.1470142240934.428、住宅給排水系 統(tǒng)20320.144081280619.679、住宅門禁和對 講系統(tǒng)3397502542506.1510、住宅煤氣費用3393700125430030.3611、住宅公共部分 消防8800120105600025.5613、商場給排水系 統(tǒng)9000.005450001.0014、商場弱電系統(tǒng)9000.008720001.7415、商場強(qiáng)電9000.00120108000026.1316、停車場管理系 統(tǒng)415000060000014.54套17、商場煤氣95000450001.09100 m2個八、策劃營銷費1、策劃、營銷費1869452880.012002