1、2008-05julian evansling di long中國(guó)海陽水上歐洲風(fēng)情園可行性報(bào)告目錄1.0 概要520項(xiàng)目背景分析521旅游資源522海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀530 投資環(huán)境分析63.1關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的swot分析報(bào)告631.1優(yōu)勢(shì)731.2 劣勢(shì)831.3 機(jī)會(huì)1031.4挑戰(zhàn)1032總結(jié)1140項(xiàng)目概述1141項(xiàng)目特點(diǎn)114.1.1威尼斯水城124.1.2綠色環(huán)保人性化124.1.3異域風(fēng)情1342 項(xiàng)目規(guī)劃144.2.1海洋樂園144.2.2歐洲9國(guó)風(fēng)情園154.2.3冒險(xiǎn)樂園204.2.4英倫購物街2150項(xiàng)目營(yíng)銷策略2251客源市場(chǎng)分析2251.1旅游市場(chǎng)目標(biāo)2251

2、.2旅游客源概況2251.3大型會(huì)議、演出、活動(dòng)接待2251.4集群接待2352營(yíng)銷戰(zhàn)略2352.1定位2352.2項(xiàng)目功能分析2452.3營(yíng)銷策略2460 項(xiàng)目籌建2561投資人以及支持組織及企業(yè)2561.1投資商2561.2來自國(guó)外組織機(jī)構(gòu)的支持2662 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容2762.1道路橋梁工程2762.2旅游環(huán)保和安全配套工程2762.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程.2762.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑2862.5游樂設(shè)施2862.6歐洲風(fēng)情住宅小區(qū)2863項(xiàng)目投資估算2963.1道路2963.2旅游環(huán)保和安全配套工程2963.3水上旅游相關(guān)項(xiàng)目2963.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑3

3、063.5游樂設(shè)施3063.6建筑3163.7其他費(fèi)用累計(jì)：3164項(xiàng)目總投入3165 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃3270項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析3471 基本假設(shè)3472基本根據(jù)3473投資項(xiàng)目效益的測(cè)算3573.1食宿收入.3573.2 游樂收入3573.3休閑收入.3673.4購物和其他收入.3674投資回報(bào)周期3680項(xiàng)目社會(huì)收益和風(fēng)險(xiǎn)3781項(xiàng)目社會(huì)收益378. 2投資風(fēng)險(xiǎn)3882.1政策文化差異3882.2 開發(fā)投資大，成本高3882.3 無回報(bào)和低回報(bào)投資比例大3982.4 成本回收周期過長(zhǎng)3990 結(jié)論391.0 概要本著嚴(yán)謹(jǐn)性，前瞻性的原則，本報(bào)告就擬在海陽市建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園綠色旅游項(xiàng)目

4、的提議作了可行性研究。該項(xiàng)目集“吃、住、行、游、娛、購”為一體，重點(diǎn)突出“水城”、“環(huán)?！薄ⅰ爱愑蝻L(fēng)情”的特點(diǎn)，力在先行填補(bǔ)海陽乃至國(guó)內(nèi)的水上綜合環(huán)保旅游項(xiàng)目空白。經(jīng)過最終論證：本報(bào)告得出此項(xiàng)目不僅具有較高的長(zhǎng)期投資回報(bào)價(jià)值，而且將有利于海陽市整體城市形象改善和提高的結(jié)論。20項(xiàng)目背景分析21旅游資源海陽市旅游資源比較豐富，例如萬米海灘、招虎山等。然而，因?yàn)橄鄬?duì)薄弱的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使這些旅游資源未能得到充分開發(fā)利用，相當(dāng)多的旅游資源甚至仍然處于閑置狀態(tài)。因此，海陽潛在的旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。地處煙臺(tái)、威海、青島旅游區(qū)的中心地帶，賦予了海陽市旅游業(yè)發(fā)展、旅游地區(qū)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的機(jī)遇，同時(shí)，也帶來

5、了海陽市自身旅游特點(diǎn)不突出、優(yōu)勢(shì)不明顯造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)。22海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀海陽旅游業(yè)的發(fā)展是十分迅速的。根據(jù)投資方人員的實(shí)地調(diào)查和于先生和張先生的介紹，近年來，已經(jīng)有招虎山森林公園、叢麻禪院、云頂旅游區(qū)等多個(gè)旅游項(xiàng)目在海陽開發(fā)完成。海陽還有約60家高、中檔餐廳，5家星級(jí)酒店，可同時(shí)接待游客3000人。2006年，海陽共接待國(guó)內(nèi)外游客約136萬人次，旅游業(yè)的總收入達(dá)6.69億元人民幣，約占海陽全年gdp的5.6%。另一方面，海陽的旅游業(yè)還面臨著一些問題：1、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整，市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善；2、由于缺少大型公司企業(yè)的參與，市內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)模較小，發(fā)展水平也處于剛剛起步階段；3

6、、沒有已開拓的市場(chǎng)和完善的城市品牌；4、游覽區(qū)內(nèi)缺少人性化的設(shè)施和資源環(huán)境方面的保護(hù)措施；5、與其他旅游城市和旅游區(qū)之間的交流有待加強(qiáng)；綜上所述，借助得天獨(dú)厚的旅游資源，近些年海陽的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，今后旅游業(yè)發(fā)展的潛力巨大，而且旅游市場(chǎng)拓展空間豐富。但是，由于缺乏龍頭旅游企業(yè)帶動(dòng)，市政配套建設(shè)跟不上，旅游品牌薄弱等因素，海陽旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力仍然無法與青島、煙臺(tái)等周圍知名旅游城市相比。因此，海陽旅游業(yè)的騰飛，需要一個(gè)有實(shí)力的旅游企業(yè)，來開發(fā)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源，建設(shè)一個(gè)集“吃、住、行、游、娛、購”為一體的旅游項(xiàng)目，開拓中、高檔消費(fèi)旅游市場(chǎng)，以及一個(gè)過硬的旅游品牌，充分釋放海陽市旅游行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α８?/p>

7、據(jù)對(duì)市場(chǎng)空間分析，我方計(jì)劃在海陽投資興建一座大型主題公園水上歐洲風(fēng)情園，以填補(bǔ)中國(guó)旅游市場(chǎng)的空白。30 投資環(huán)境分析3.1關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的swot分析報(bào)告為了保證項(xiàng)目評(píng)估的科學(xué)性，準(zhǔn)確性，在此分析報(bào)告中我們采用了swot 這一個(gè)專門用于商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)用工具?；谖曳饺藛T于2007年的實(shí)地考察評(píng)估報(bào)告以及張先生的介紹，今總結(jié)出關(guān)于投資海陽旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面的要點(diǎn)如下：31.1優(yōu)勢(shì)地理位置地理位置是一個(gè)旅游項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素之一。海陽位于黃海之濱，膠東半島的南翼，被喻為“東方夏威夷”。作為國(guó)務(wù)院認(rèn)可的首批開放城市，海陽處于被煙臺(tái)、青島和威海所環(huán)繞的中心地帶，地

8、理位置十分優(yōu)越。氣候 由于獨(dú)特的地理位置，海陽屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候，四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，無霜期長(zhǎng)達(dá)200余天。宜人的氣候，非常適合旅游觀光和居住。萬米金沙灘得天獨(dú)厚的自然資源也成為我方選擇海陽的一個(gè)重要原因。海陽的萬米沙灘沙粒均勻，平整如毯，是天然的海水浴場(chǎng)，足以與在世界上享有盛譽(yù)的西班牙陽光海灘相媲美。本土政府支持近年來，海陽市政府推行了一系列鼓勵(lì)開發(fā)及發(fā)展本土旅游業(yè)的政策，外商投資海陽旅游業(yè)將受到市政府的支持和幫助，并給予政策的傾斜和優(yōu)惠。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境以及本地政府的大力支持，使我們對(duì)海陽旅游項(xiàng)目的成功充滿信心。31.2 劣勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施這里所說的基礎(chǔ)設(shè)施，不僅包括

9、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、通訊、水電煤氣等公共設(shè)施，即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)，而且包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、文化等社會(huì)事業(yè)即“社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施”。雖然市政府已經(jīng)關(guān)注并致力于海陽市公共設(shè)施以及社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但當(dāng)前的條件很難以滿足日益發(fā)展的旅游業(yè)需求。污染印象根據(jù)西方媒體的報(bào)道，中國(guó)的污染非常嚴(yán)重。例如，近期紐約時(shí)報(bào)的一篇報(bào)道題為“中國(guó)在咆哮，污染已經(jīng)達(dá)到致命的邊緣！”公眾健康已經(jīng)受到嚴(yán)重威脅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，污染使癌癥成為中國(guó)最重要的高發(fā)致命病癥。大氣的污染致使每年有數(shù)以千計(jì)的患者死亡，接近5億人無法喝到達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水。諸如上述的一系列報(bào)道，使很多西方民眾形成了“中國(guó)是一個(gè)污染嚴(yán)重的國(guó)家”的認(rèn)識(shí)。因此，很

10、難讓他們相信中國(guó)能成為一個(gè)天堂般的旅游勝地，并選擇中國(guó)作為他們假日旅游的目的地。核電站的設(shè)立位于海陽市東南部海邊的海陽核電站首期工程，計(jì)劃2010年兩臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。對(duì)于核能發(fā)電，在國(guó)際專業(yè)領(lǐng)域里一直是褒貶不一。主要原因之一，就是核能發(fā)電作為一項(xiàng)新型的能源技術(shù)，對(duì)于科技水平和專業(yè)從業(yè)人員的要求是極為嚴(yán)格的。公眾對(duì)于核能發(fā)電的認(rèn)識(shí)，很大程度上取決于政府和大眾輿論的宣傳，而非從科學(xué)專業(yè)方面進(jìn)行認(rèn)知。尤其是在旅游城市中建設(shè)核電站，很難廣泛得到大眾的認(rèn)可和信任。尤其是來自四面八方的游客，他們不僅會(huì)擔(dān)心安全方面的問題，而且會(huì)質(zhì)疑當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和污染程度。城市的品牌效應(yīng)直接影響旅游業(yè)的發(fā)展品牌是提升一個(gè)城

11、市知名度快捷有效的方式。尤其是對(duì)于旅游業(yè)而言，成功地提出一個(gè)品牌，可以讓游客直觀迅速地了解當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)并產(chǎn)生興趣。這里品牌的載體可以是圖像、文字，甚至聲音。每個(gè)城市都需要一個(gè)品牌，好的品牌可以給城市帶來有利的收益，例如希臘的圣托里尼島，就憑借其陽光海灘以及猶如藍(lán)天白云般的藍(lán)頂白墻的建筑，在歐洲旅游勝地里占有一席之地。雖然海陽有很多景點(diǎn)景觀，但并沒有形成有很大影響力的品牌，而旅游業(yè)的發(fā)展恰恰需要品牌。一個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目，不僅可以成為一個(gè)城市的旅游品牌，而且可以讓世界認(rèn)識(shí)一個(gè)現(xiàn)代、熱情好客的海陽。這對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展、知名度的提高和影響力的增進(jìn)都是十分有效的。小結(jié)：大型的商業(yè)投資，需要考慮到當(dāng)?shù)氐?/p>

12、基礎(chǔ)設(shè)施以及城市的旅游業(yè)現(xiàn)狀，也就是城市在國(guó)際中的知名度，即上文所提到的品牌效應(yīng)?；诤ｊ柕默F(xiàn)狀，投資商必然要考慮由旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、降低人們對(duì)海陽核電恐懼并且修正人們已養(yǎng)成的對(duì)中國(guó)污染嚴(yán)重的觀念而引起的潛在投資成本提高。31.3 機(jī)會(huì)2008北京奧運(yùn)會(huì)2008 年在北京舉行的奧運(yùn)會(huì)，成為使世界人民認(rèn)識(shí)中國(guó)的一個(gè)新的窗口。奧運(yùn)會(huì)將使中國(guó)成為新的世界旅游熱點(diǎn)，并為之帶來前所未有的旅游熱潮。毫無疑問，海陽也會(huì)深受其益。2012亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)，是一項(xiàng)亞洲新興的綜合體育賽事，與亞運(yùn)會(huì)、亞冬會(huì)及亞洲室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)并列為亞洲四大綜合體育賽事之一，將設(shè)立沙灘排球、沙灘足球、沙灘手球、鐵人三項(xiàng)、劃水

13、、龍舟等10多個(gè)大項(xiàng)的比賽項(xiàng)目。比賽項(xiàng)目具有高尚的觀賞性、休閑性和參與性。屆時(shí)，將有超過萬人的運(yùn)動(dòng)員，裁判員以及無數(shù)的觀眾和游客來到海陽。而且這樣的賽事會(huì)使很多人看到一個(gè)健康、友好的中國(guó)城市，從而提高海陽的城市品牌和知名度。綜合考慮上述情況，當(dāng)前是一個(gè)大力開發(fā)海陽旅游業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。31.4挑戰(zhàn)海陽旅游業(yè)所面臨的威脅和挑戰(zhàn)主要來自于周邊城市，尤其是沿海城市。其中，青島已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)較為完善的且有一定國(guó)際知名度的旅游城市。其面海背山的自然環(huán)境，現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，和極具特色的當(dāng)?shù)匚幕?，例如青島啤酒節(jié)，已經(jīng)使這座城市在中國(guó)的旅游市場(chǎng)里具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。威海風(fēng)景秀麗，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通方便，經(jīng)濟(jì)發(fā)

14、達(dá)，是最早對(duì)外開放的沿海港口城市之一，也是“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城”，更是最適宜人類居住和旅游的城市。在瑞士洛桑舉行的2005歐中旅游論壇大會(huì)上，威海市被評(píng)為歐洲游客最喜愛的中國(guó)旅游城市之一。相對(duì)而言，在旅游品牌上，威海占有很大優(yōu)勢(shì)。煙臺(tái)旅游資源十分豐富，自然資源和人文資源兼?zhèn)洹Ｓ袊?guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)多處，并且有很多的文物保護(hù)單位。這就給予了來此旅游的客人很大的選擇空間，從而使海陽的旅游業(yè)處于多重的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。周邊多個(gè)旅游城市環(huán)繞，對(duì)于海陽旅游業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍，既有交通上和商業(yè)合作上的便利，也存在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。這就要求海陽創(chuàng)建有自身特色的旅游品牌，以求在多個(gè)沿海城市中脫穎

15、而出。32總結(jié)通過swto的分析和實(shí)地考察，我們認(rèn)為海陽旅游業(yè)的異軍突起必須在三點(diǎn)上下工夫。第一，d-不同于周邊旅游城市（different）,第二，u-有自己的突出特點(diǎn)（unique）,第三，f-異域風(fēng)情（foreign）。40項(xiàng)目概述41項(xiàng)目特點(diǎn)水上歐洲風(fēng)情園力爭(zhēng)滿足以上3大特點(diǎn)，即d 不同于周邊旅游城市 “威尼斯水城”，u獨(dú)特的旅游賣點(diǎn) “綠色環(huán)保人性化”，f異域風(fēng)情 “原汁原味的歐洲景色”：4.1.1威尼斯水城面對(duì)周邊多個(gè)旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)，與眾不同是非常關(guān)鍵的。獨(dú)特性也是我們此次投資的一個(gè)賣點(diǎn)。根據(jù)實(shí)地考察的結(jié)論，因地制宜，我們計(jì)劃在項(xiàng)目中建設(shè)一個(gè)中國(guó)的威尼斯式的海陽樂園。海陽的海灘灘平

16、浪緩，很適于小型游艇游輪的行駛和停泊。在西方，私人小型游艇在海濱城市相當(dāng)普及，而在中國(guó)還處于起步階段。但我們有理由相信，合理的開發(fā)和宣傳，可以使海陽成為中外游艇愛好者的樂園。同時(shí)，我們將在園內(nèi)設(shè)計(jì)建設(shè)陸路交通系統(tǒng)。方便的水陸交通各成體系，獨(dú)特的水陸景色交相呼應(yīng)，還有一系列海洋運(yùn)動(dòng)，必定能使這里成為吸引無數(shù)游客的東方威尼斯。4.1.2綠色環(huán)保人性化綠色環(huán)保已經(jīng)成為中國(guó)當(dāng)下一個(gè)焦點(diǎn)話題。我方的項(xiàng)目采用了綠色環(huán)保的技術(shù)，旨在為海陽創(chuàng)建一個(gè)綠色主題的旅游項(xiàng)目，減低核能發(fā)電帶給民眾的負(fù)面影響，并改變國(guó)際上中國(guó)是個(gè)污染大國(guó)的觀念。游客們來到歐洲風(fēng)情園還可親身體驗(yàn)到回歸自然的綠色生活，節(jié)能后仍然高質(zhì)量的愜意

17、感受。水上歐洲風(fēng)情園同時(shí)考慮采用人性化設(shè)計(jì)概念，在眾多道路、設(shè)施、景點(diǎn)等地方將設(shè)置殘疾人便利裝置和兒童保護(hù)措施。我們希望通過我們的成功以及對(duì)綠色環(huán)保主題的發(fā)揚(yáng)，可以使海陽成為中國(guó)生態(tài)革命的生力軍。并且給海陽帶來綠色環(huán)保的品牌和聲譽(yù)，同樣也是旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。4.1.3異域風(fēng)情我方計(jì)劃在項(xiàng)目建設(shè)中把異域風(fēng)情作為另一個(gè)重要主題，把世界各地，尤其是歐洲的獨(dú)特景觀以主題公園的形式充分表現(xiàn)出來。綜合上述幾個(gè)要點(diǎn)，我方計(jì)劃在海陽投資營(yíng)建一個(gè)集休閑娛樂、餐飲度假為一體，以歐洲文化和回歸大海為主題的大型綜合主題公園，暫命名為中國(guó)海陽水上歐洲風(fēng)情園。42 項(xiàng)目規(guī)劃海陽水上歐洲風(fēng)情園包括歐洲9國(guó)風(fēng)情園、海洋

18、樂園、冒險(xiǎn)樂園、和英倫購物街四個(gè)部分。4.2.1海洋樂園如上文所提到的海洋樂園是個(gè)東方威尼斯主題的公園，其基本設(shè)計(jì)理念會(huì)仿造西班牙的 empuriabrava 度假村。將海水引入陸地上設(shè)計(jì)建設(shè)的河道內(nèi)，利用海洋潮汐，成為活水，并且自成交通體系，同時(shí)也兼?zhèn)潢懧方煌?。樂園中每個(gè)建筑都有私家的碼頭和路上的交通出口，但主要的交通工具為船只、小型游艇和小型游輪。公共交通則有水上公共船、汽艇、水上出租舟等。計(jì)劃修建大約3000個(gè)各類碼頭以及至少12公里的河道。依海傍河的優(yōu)美景色使樂園內(nèi)的各種特色餐飲休閑別具風(fēng)格。這樣的設(shè)計(jì)使本來以夏季為旺季的海濱城市成為全年旅游勝地。在這里，游客不僅可以入住豪華別墅式度假

19、屋，歐洲式花園洋房，5星級(jí)大酒店，還可以在海畔野營(yíng)，徜徉于藍(lán)天碧海之間。另外，還有各式各樣、豐富多彩的海洋運(yùn)動(dòng)，例如潛水、海上垂釣、高空跳水等。4.2.2歐洲9國(guó)風(fēng)情園這里將來自歐洲的名勝古跡，優(yōu)美景觀展現(xiàn)在游客面前。超過百處的美景奇觀濟(jì)濟(jì)一堂，游客們將觀賞到的，和世界著名的建筑及雕塑如同實(shí)景一般。在這里，歐洲已經(jīng)不只是地圖上的一個(gè)名稱，而是栩栩如生的真實(shí)景況展現(xiàn)于中外游客的眼前。例如：英倫風(fēng)情園英倫風(fēng)情園計(jì)劃包含英國(guó)最著名的旅游景觀：大本鐘、塔橋、白金漢宮、大英博物館、杜莎夫人蠟像館、巴斯溫泉城、巨石陣、倫敦眼摩天輪等，維多利亞女皇廣場(chǎng)的美景也將展現(xiàn)在游客面前。另外，我方將修建一座莎士比亞大

20、劇院。在這里，游客不僅可以觀賞到有關(guān)莎士比亞的展出，也可以欣賞到維多利亞時(shí)代的莎士比亞戲劇。在巴斯溫泉城里，游客們可以親身體驗(yàn)到羅馬統(tǒng)治時(shí)代英國(guó)的巖石溫泉。園中的建筑、交通工具和文化風(fēng)貌皆為中世紀(jì)維多利亞時(shí)代的特色。無論是倫敦典型的花園樓房，四輪馬駕車或午后的紅茶點(diǎn)心，都能讓中外游客體會(huì)到非常地道的英倫風(fēng)情。丹麥風(fēng)情園丹麥風(fēng)情園將會(huì)成為9個(gè)公園中最受小朋友喜愛的地方。在這里他們將跟隨“漢斯克利斯安安徒生的腳步”，去感受世界上最著名的童話“白雪公主”、“美人魚”、“皇帝的新衣”、“丑小鴨”。系著絲帶的手工雕刻旋轉(zhuǎn)木馬，靜坐在巖石上的小美人魚的雕像以及其他受小朋友歡迎的眾多藝術(shù)品將在這里與他們見面

21、。另外，園中還有兒童樂園，這里建有歐洲幾大著名兒童樂園中最受歡迎的游藝設(shè)施。例如白雪公主城堡、瘋帽子旋轉(zhuǎn)杯、彼得潘旋轉(zhuǎn)木馬等，讓小朋友流連忘返。荷蘭風(fēng)情園提到荷蘭，人們就會(huì)聯(lián)想到郁金香、風(fēng)車、木鞋、奶酪和白藍(lán)彩釉陶器等。項(xiàng)目中的荷蘭風(fēng)情園就向游客展示了極富有民族特色的荷蘭。這里有五彩斑斕，多姿如畫的郁金香園，造型各異的風(fēng)車，不僅可以讓游客看到風(fēng)車的機(jī)械結(jié)構(gòu)具體功用，而且可以欣賞風(fēng)車的裝飾性和使用性。游客可以欣賞荷蘭傳統(tǒng)的木鞋舞蹈，并能親身一試穿著木鞋翩翩起舞。當(dāng)然，這里也少不了荷蘭的傳統(tǒng)美食，用奶酪所制成的各類菜肴，還有各色點(diǎn)心小吃。另外，荷蘭的白藍(lán)彩釉陶器上繪有的風(fēng)景船舶，或是人物鳥獸，都會(huì)

22、給游客帶來藝術(shù)上的完美享受。意大利風(fēng)情園園中帶有顯著文藝復(fù)興時(shí)代特色的建筑，栩栩如生的雕塑和油畫作品，以及時(shí)尚的米蘭購物中心，無一不洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息。這里有古羅馬斗獸場(chǎng)、比薩斜塔、米蘭大教堂、圣馬可廣場(chǎng)等。還有藝術(shù)館和雕塑館，以供游客們領(lǐng)略歐洲“文藝復(fù)興”時(shí)代文藝空前繁榮的意大利風(fēng)貌。米蘭現(xiàn)在是歐洲最受矚目的城市之一，以其時(shí)尚界領(lǐng)先地位成為各地游客的購物首選。我方項(xiàng)目將在意大利風(fēng)情園中，建造仿米蘭最著名的名店名街，即維托伊曼紐二世拱廊和蒙提拿破侖街。游客們能在這里找到歐洲時(shí)尚界的所有知名品牌，如意大利的giorgio armani、gianni versace、moschino,法國(guó)的

23、 chanel、hermes、kezno，德國(guó)的 escada、aigner等。西班牙風(fēng)情園這里將西班牙斗牛士的風(fēng)采、宏偉的太陽門廣場(chǎng)還有嫵媚多姿的西班牙扇子舞等呈現(xiàn)在游客面前。另外，這里還將馬德里最著名的公園麗池公園的美景再現(xiàn)。特別是園中最受游人贊嘆不絕的玻璃宮和噴泉池，還有品種繁多的植物與嬉戲于其間的小鳥、天鵝。還有獨(dú)具西班牙特色的花街大道。這里集各色美食、娛樂、休閑為一處。游客們可以在這里品嘗到最地道的西班牙牛排、甜點(diǎn)和葡萄酒，觀賞到最優(yōu)美的民族舞蹈表演。比利時(shí)風(fēng)情園比利時(shí)以她的藝術(shù)、建筑、啤酒、食物以及巧克力聞名天下。在比利時(shí)風(fēng)情園中，游客們不僅可以欣賞比利時(shí)著名的雕塑和藝術(shù)品，還可以

24、參觀游覽全歐洲（都）遐爾聞名的歷史軍事博物館。比利時(shí)人也酷愛喝啤酒，世界上最大的啤酒廠就在比利時(shí)。喜愛啤酒的游客可以在這里暢飲地道的比利時(shí)啤酒，還有適合女士飲用的果味啤酒，如櫻桃啤酒、野草莓啤酒、蜜桃啤酒等。做甜點(diǎn)是比利時(shí)人的特長(zhǎng)，比利時(shí)巧克力聞名于世，手工制作的餅干、蛋糕等也非常有名。游客在這里不僅可以在園中品嘗，還可以購買到最地道的比利時(shí)甜點(diǎn)、禮品饋贈(zèng)親友。希臘風(fēng)情園這里仿造有希臘著名的宙斯神廟、哈德良拱門、無名戰(zhàn)士紀(jì)念碑、奧林匹亞公園。游客不僅可以在這里觀賞到古希臘著名的古跡名勝，還可以親身體會(huì)到愛琴海島嶼上的風(fēng)土人情。悲劇和喜劇創(chuàng)作是古希臘人在文化方面對(duì)世界的一大貢獻(xiàn)，游客們可以在這里

25、欣賞到由希臘神話改編的經(jīng)典劇目，領(lǐng)略到這一文明古國(guó)的風(fēng)采。德國(guó)風(fēng)情園游客從勃蘭登堡門般的大門入園中，可將德國(guó)的名勝古跡一覽無余。首先是德國(guó)歷史文化長(zhǎng)廊，還有一系列新古典主義的藝術(shù)品。還有被喻為世界上最完美的哥特式的教堂科隆大教堂，和號(hào)稱“沙丘上的宮殿”之稱的無憂宮。游客還可以與家人一起游覽腓特烈二世時(shí)期最精巧的園林，并在瑰麗優(yōu)雅的雕塑邊、碧綠如毯的草坪上野餐。法國(guó)風(fēng)情園如果讓人們用一個(gè)形容詞來形容法國(guó),最常見的就是“浪漫”了。游客們可以在項(xiàng)目中的法國(guó)風(fēng)情園里親身感受一下法式的浪漫。這里有一系列法國(guó)代表風(fēng)格的建筑，例如艾菲爾鐵塔、凱旋門、巴黎圣母院等，還有為女士們所喜愛的休閑或購物場(chǎng)所香榭麗舍大

26、街。當(dāng)然少不了法國(guó)大餐和奶油咖啡。總之，水上歐洲風(fēng)情園會(huì)傾力將遠(yuǎn)在千里之外的異域風(fēng)情原汁原味地呈現(xiàn)在游客的面前。4.2.3冒險(xiǎn)樂園美麗的自然風(fēng)光和異國(guó)情調(diào)的體驗(yàn)我們的主題公園給游客帶來豐富多彩的游覽經(jīng)歷：例如，宏大的建筑和藝術(shù)雕塑、郁郁蔥蔥的花草樹木、別具一格的水港碼頭等。這些給游客們帶來了美的享受。同時(shí)，我們的主題公園還為游客準(zhǔn)備了另一番異域原始風(fēng)光，非洲的草原，南美的叢林，遠(yuǎn)太平洋的島嶼還有南太平洋的熱帶風(fēng)光。其中還有我們?yōu)閼延忻半U(xiǎn)精神的游客準(zhǔn)備的一系列大、中型挑戰(zhàn)型的游藝設(shè)施，例如傳統(tǒng)的木架過山車、現(xiàn)代化的鋼架過山車、摩天旋轉(zhuǎn)蜘蛛臂、海盜船等。4.2.4英倫購物街英倫購物街將集中世界各地

27、（包括海陽）的特色旅游產(chǎn)品，其中包括種類繁多、琳瑯滿目的特色小吃、咖啡館、旅游紀(jì)念品、海洋特產(chǎn)、海陽本地產(chǎn)品、歐洲各國(guó)特色服飾、歐洲各國(guó)小商品等。50項(xiàng)目營(yíng)銷策略51客源市場(chǎng)分析51.1旅游市場(chǎng)目標(biāo)旅游市場(chǎng)定位-立足膠東半島，外聯(lián)京、津、華北、華南地區(qū)，拓展東南亞國(guó)家，面向全世界；核心目標(biāo)市場(chǎng)-膠東半島內(nèi)各城市及京津地區(qū)、歐洲大陸、東南亞國(guó)家；基本目標(biāo)市場(chǎng)-國(guó)內(nèi)主要包括山東、北京、天津、華北地區(qū)的大中城市，海外主要以歐洲，東南亞游客市場(chǎng)為主；機(jī)會(huì)市場(chǎng)-國(guó)內(nèi)主要指西北、華南、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲美洲為主。51.2旅游客源概況海陽由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，2006年接待游客達(dá)百余萬人，地

28、處青島、煙臺(tái)、威海旅游城市之間，很容易產(chǎn)生旅游互動(dòng)效應(yīng)。預(yù)計(jì)隨著海港、跨海大橋（青島海陽）以及旅游區(qū)的建設(shè)，海陽的游客將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。51.3大型會(huì)議、演出、活動(dòng)接待cctv心連心、同一首歌、中華情等大型演出在海陽的舉辦，吸引了數(shù)以萬計(jì)的游客和觀光者，但是，同時(shí)也顯現(xiàn)出海陽的接待能力嚴(yán)重不足。其他大型活動(dòng)的舉辦，例如2012年亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)等，必將對(duì)海陽的旅游接待能力提出更高的要求。51.4集群接待旅游線路組團(tuán)合作是加快地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的重要手段，海陽完全融入青島、威海、煙臺(tái)旅游線計(jì)劃擱淺至今的原因有兩個(gè)：第一，缺少具有獨(dú)特吸引力的景點(diǎn)和接待高收入群體的能力；第二，缺少有競(jìng)爭(zhēng)力，可以自行建立旅客

29、集群之間轉(zhuǎn)移接待的企業(yè)。本項(xiàng)目通過建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園，建立同國(guó)外旅游團(tuán)，國(guó)內(nèi)旅游中介的密切聯(lián)系，定可大大提高海陽旅客數(shù)量。52營(yíng)銷戰(zhàn)略歐洲水上風(fēng)情園預(yù)計(jì)總占地約1200畝（水系300畝，旅游建設(shè)400畝，住宅500畝），它是集吃、住、游、娛、購、休、商務(wù)于一體的綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目。包括動(dòng)、靜兩個(gè)部分，靜的部分主要指的是休閑度假部分，包括星級(jí)酒店4座、歐洲各國(guó)風(fēng)情度假村落、歐洲旅游景觀縮放等。附屬工程包括商業(yè)街、劇院、會(huì)議場(chǎng)所、垂釣區(qū)等；動(dòng)的部分包括：歐洲九國(guó)風(fēng)情美食街、娛樂城、探險(xiǎn)地帶、海上樂園、水上公園等。全園共展現(xiàn)9個(gè)歐洲國(guó)家主體公園，外加海上樂園、探險(xiǎn)地帶、英倫商業(yè)街，共分成13個(gè)區(qū)域。整

30、體設(shè)計(jì)將突出水城魅力、環(huán)保人性化概念、異域風(fēng)情濃厚的特點(diǎn)，力爭(zhēng)填補(bǔ)海陽沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)、旅游接待檔次低的市場(chǎng)空白。52.1定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假水上歐洲風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客在“水上”“足不出戶”品嘗原汁原味的異國(guó)風(fēng)情。52.2項(xiàng)目功能分析水上歐洲風(fēng)情園收入來源主要分為四類：高檔會(huì)議活動(dòng)接待、國(guó)內(nèi)外旅游散客、膠東半島轉(zhuǎn)團(tuán)接待、分時(shí)度假接待。園內(nèi)的功能分析如下：商務(wù)：辦公、商務(wù)洽談。美食：歐洲風(fēng)味，各種檔次。接待：觀光接待、會(huì)議接待。旅游觀光：水上游覽、異域風(fēng)情。休閑度假：別墅、游艇、游泳池、垂釣等。娛樂：過山車、兒童游樂設(shè)施、美容、健身、足療等應(yīng)有盡有。購物：英倫購物步行街、特色旅游產(chǎn)品商店、

31、超市等。52.3營(yíng)銷策略1、按歐洲9國(guó)的典型建筑風(fēng)格建造9國(guó)風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國(guó)自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國(guó)的文字標(biāo)識(shí)、舉辦各國(guó)的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國(guó)家的文化。2、自2008年1月份，julian先生已經(jīng)在英國(guó)開始聯(lián)系旅游合作伙伴，項(xiàng)目意向洽談完畢定論后，將由julian先生牽頭并協(xié)助海陽政府與歐洲各地政府、旅游企業(yè)組織展開具體合作洽談工作。3、和國(guó)外客商合作，這樣既滿足客商需要，帶來更多的國(guó)外旅客客源，又可以增強(qiáng)園內(nèi)異域氣氛，真正做到國(guó)內(nèi)顧客不出國(guó)就可以體驗(yàn)貨真價(jià)實(shí)的異國(guó)休閑娛樂。國(guó)內(nèi)由外國(guó)人管理、外國(guó)游客聚集、外國(guó)風(fēng)格的項(xiàng)目幾乎沒有，這對(duì)出國(guó)極不方便的中國(guó)游客極具吸引力。4、

32、在園區(qū)定期開展各國(guó)文化交流活動(dòng)，如舉辦“西班牙斗牛節(jié)”、“古戰(zhàn)場(chǎng)紀(jì)念日”、“羅馬集市”等活動(dòng)，邀請(qǐng)所在國(guó)的文化藝術(shù)團(tuán)體表演，讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠(chéng)度。5. 與國(guó)內(nèi)旅行社合作，承接轉(zhuǎn)團(tuán)，組團(tuán)接待等業(yè)務(wù)。通過建立良好的合作關(guān)系，促進(jìn)海陽旅游業(yè)的整體發(fā)展。6. 政府支持，相關(guān)大型活動(dòng)、會(huì)議安排可以在園區(qū)內(nèi)舉行，增加園區(qū)人氣的同時(shí)，也是一種絕佳的品牌宣傳。60 項(xiàng)目籌建61投資人以及支持組織及企業(yè)61.1投資商本項(xiàng)目的投資商為julian evans先生。作為威爾士頗有聲望的一位企業(yè)家，evans先生早于八十年帶初期就開始了他的經(jīng)商生涯。如今雖然evans先生很大一部分精力已

33、經(jīng)轉(zhuǎn)移到了慈善公益事業(yè)方面，但是他與他的家族仍然涉足多個(gè)行業(yè)，例如莊園經(jīng)營(yíng)、零售業(yè)、建筑業(yè)、餐飲業(yè)、珠寶業(yè)和地產(chǎn)業(yè)等等。他不僅是stjames教堂慈善會(huì)的秘書長(zhǎng)，還參與并資助了多項(xiàng)慈善事業(yè)。例如他曾資助過英國(guó)心臟病和癌癥研究治療慈善會(huì)等。另外，他還曾經(jīng)為一所私立學(xué)校擔(dān)任董事會(huì)主席和督學(xué)達(dá)18年，至今他仍然時(shí)常抽出時(shí)間到這所學(xué)?？赐麕熒瑤退麄兘鉀Q困難。他還應(yīng)威爾士政府之邀，為希望經(jīng)營(yíng)和剛起步的私立企業(yè)商業(yè)后輩進(jìn)行指導(dǎo)，并給予了他們經(jīng)濟(jì)和啟動(dòng)資金上的幫助。由于evans 先生在商業(yè)以及慈善方面的貢獻(xiàn)，曾經(jīng)多次受到英國(guó)皇室成員，如王儲(chǔ)charles的接見。做為一位經(jīng)驗(yàn)豐富的投資商，evans先生對(duì)

34、在海陽投資興建主題公園的項(xiàng)目非常有信心。61.2來自國(guó)外組織機(jī)構(gòu)的支持此次的跨國(guó)投資得到了包括威爾士政府在內(nèi)的一系列部門和機(jī)構(gòu)的大力支持。 威爾士生態(tài)技術(shù)研究中心該中心主要從事節(jié)能環(huán)保、能源材料和綠色生態(tài)方面的科學(xué)研究。他們將會(huì)參與設(shè)計(jì)此項(xiàng)目，例如環(huán)保材料的選擇和組合、最大節(jié)能房屋結(jié)構(gòu)等等。（見該中心給市長(zhǎng)的信） 英國(guó)政府與地方政府本項(xiàng)目還將會(huì)受到英國(guó)政府與地方政府的大力支持，具體形式為廣告宣傳、品牌開發(fā)、鏈接商業(yè)合作等。（來自英國(guó)各級(jí)政府不同地區(qū)政府的支持信） 英國(guó)皇室成員英國(guó)皇室已經(jīng)致函表示支持此次項(xiàng)目合作，這對(duì)于該項(xiàng)目的品牌樹立和市場(chǎng)定位是十分有利的。 潛在商業(yè)合作伙伴 很多國(guó)外公司，特

35、別是一些旅游公司，已經(jīng)表示非常愿意與本次的旅游項(xiàng)目合作，共同開拓發(fā)展市場(chǎng)，并把中國(guó)海陽定位為新的熱點(diǎn)度假勝地。（見相關(guān)信函）62 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容62.1道路橋梁工程1、新建七條15-18米寬的游覽主干道，預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度在5公里左右。2、二十七條寬58米左右游覽步道，預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度在6公里左右3、四條商業(yè)步行街，寬1214米左右，預(yù)計(jì)總長(zhǎng)度為1.5公里左右4、大型游覽橋梁4座5、中小橋梁18座.62.2旅游環(huán)保和安全配套工程旅游環(huán)保、安全、人性化配套工程包括：攝像頭覆蓋工程、衛(wèi)生公廁配套設(shè)施、殘疾人便利設(shè)施、兒童保護(hù)救援設(shè)施、水渠陸地垃圾處理回收設(shè)施、人性化設(shè)施處理、消防安全救援設(shè)施和防護(hù)工程等。62

36、.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程.1、水渠引水水口和大型游船停泊碼頭。2、海邊游覽觀光棧橋。3、主游覽水渠兩條寬20-30米不等，總長(zhǎng)約3.6公里。4、景點(diǎn)游覽水渠15條寬約10-18米，總長(zhǎng)度約10公里。5、景點(diǎn)人工湖三個(gè)湖面約1萬平方米。6、景點(diǎn)大型游泳池1到2個(gè)，共計(jì)面積1800平方米，小型湯浴9處，共計(jì)面積600平方米。7、釣魚池兩個(gè)，共計(jì)面積約2000平方米。62.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑，面積共計(jì)6萬平方米。2、食宿賓館以及其他旅游配套設(shè)施（如加油站等），建筑面積共計(jì)為16萬平方米。3、廣場(chǎng)停車場(chǎng)面積為1.1萬平方米。4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等

37、非建筑景觀約40處。62.5游樂設(shè)施1、水上游樂設(shè)施：大型游船、汽艇、獨(dú)木舟、潛水設(shè)備、跳水設(shè)備等。2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備：摩天輪、過山車、海盜船、蹦極等。3、中小型游樂設(shè)備：旋轉(zhuǎn)木馬、火車、吊籃、飛機(jī)、游戲機(jī)等。4、兒童樂園：滑梯、碰碰車、卡丁車等。5、綜合娛樂設(shè)施：健身器材、射箭場(chǎng)、保齡球、臺(tái)球、麻將桌、美容設(shè)備等。62.6歐洲風(fēng)情住宅小區(qū)1、多層住宅小區(qū)建筑面積大約為36萬平方米。2、別墅建筑面積為13萬平方米?？偨ㄖ娣e共計(jì)49萬平方米。63項(xiàng)目投資估算63.1道路 1、游覽主干道預(yù)計(jì)投資總額：160元/m72，000 m=1152 萬元。2、游覽次干道預(yù)計(jì)投資總額：160元/ m48，

38、000 m=768萬元。3、商業(yè)步行街預(yù)計(jì)投資總額：160元/ m17，000 m=272萬元。4、大型橋梁預(yù)計(jì)投資總額：468萬元。5、小型橋梁預(yù)計(jì)投資總額：270萬元。預(yù)計(jì)道路橋梁投資額 共計(jì)：2，930萬元。63.2旅游環(huán)保和安全配套工程約需投資3，600萬元。63.3水上旅游相關(guān)項(xiàng)目1、水渠引水口和游船碼頭預(yù)計(jì)投資總額：2，880萬元。2、觀光棧橋預(yù)計(jì)投資總額：1，200萬元。3、主游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m90，000 m=5，580萬元。4、景點(diǎn)游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m162，000 m=10，044萬元。5、景點(diǎn)人工湖預(yù)計(jì)投資總額：620元/ m10，000

39、 m=620萬元。6、游泳池湯浴館預(yù)計(jì)投資總額：2250元/ m2，400 m=540萬元。7、釣魚池預(yù)計(jì)投資總額 ：800元/ m2，000 m=160萬元。共計(jì)投資約為21，024萬元。63.4旅游景點(diǎn)、建筑、廣場(chǎng)、雕塑 1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑投資預(yù)計(jì)總額：2250元/ m60，000 m=13，500萬元。2、食宿賓館以及其他旅游配套建筑（如加油站、廁所、售票處等）預(yù)計(jì)投資總額：2250元/ m162，000 m=36，450萬元。3、觀光廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、停車場(chǎng)預(yù)計(jì)總投資額為：1，200元/ m11，000 m=1，320萬元。4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等非建筑景觀預(yù)計(jì)投資總額

40、為：9，000萬元。共計(jì)投資約為60，270萬元。63.5游樂設(shè)施 1、水上游樂設(shè)施預(yù)計(jì)總投資額為：4，680萬元。 2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備預(yù)計(jì)總投資額為：9，000萬元。3、中小型游樂設(shè)備：3，600萬元。4、兒童樂園：480萬元。5、綜合娛樂設(shè)施：1，800萬元。共計(jì)投資約為19，560萬元。63.6建筑1、多層住宅小區(qū)建筑預(yù)計(jì)投資總額1400元/ m360，000 m=50，400萬元。2、別墅建筑預(yù)計(jì)投資總額：2，800元/ m130，000 m=36，400萬元。共計(jì)投資約為86，800萬元。63.7其他費(fèi)用累計(jì)：1、營(yíng)銷推廣費(fèi)考慮到海陽高端旅游項(xiàng)目正處于剛剛起步階段，海陽歐洲水上風(fēng)情

41、園作為一個(gè)新建高端旅游開發(fā)項(xiàng)目，還沒有形成穩(wěn)定成規(guī)模的目標(biāo)客戶群體。因此，受到主要推廣渠道不成熟、來自其他城市競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、旅游工程對(duì)住宅區(qū)的影響等因素，結(jié)合總體營(yíng)銷策略，參照旅游度假營(yíng)銷推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。2、 開發(fā)配套費(fèi)用此項(xiàng)目的開發(fā)需要支付大量國(guó)外專家指導(dǎo)咨詢，實(shí)地勘察、環(huán)保設(shè)計(jì)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付相關(guān)的開發(fā)管理費(fèi)用，工程保險(xiǎn)、園林綠化、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為了便于計(jì)算這些費(fèi)用，合并僅取為建安費(fèi)用的5%。64項(xiàng)目總投入海陽歐洲水上風(fēng)情園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投入為 19.41841.09約等于21.16億元人民幣，其中純旅游投資為 11

42、.7億元，度假住宅開發(fā)為9.46億元。由于大型旅游度假項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)。此項(xiàng)目投資受眾多影響因素，如匯率變動(dòng)起伏等，則將此系數(shù)調(diào)高為8%。因此，項(xiàng)目實(shí)際總投資應(yīng)在21.16億元至22.86億元人民幣。其中旅游投資為11.7億元至12.64億元人民幣之間，度假住宅開發(fā)投資為9.46億元至10.22億元人民幣之間。65 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃海陽市政府十分重視旅游環(huán)保項(xiàng)目的開發(fā)，已將沿海旅游項(xiàng)目開發(fā)列入了近期規(guī)劃。滿懷對(duì)綠色環(huán)保旅游事業(yè)的推崇，我們投資中國(guó)旅游的想法也由來已久。雖然自

43、2007年夏以來我們考察了中國(guó)眾多地方，但是對(duì)海陽卻是情有獨(dú)鐘。這不僅僅是因?yàn)楹ｊ柭糜钨Y源的相對(duì)豐富，政府的政策傾斜，而且更取決于對(duì)2012年沙運(yùn)會(huì)的舉辦等機(jī)會(huì)更加看重。因此，整個(gè)項(xiàng)目的最終成功，很大程度上取決于時(shí)間優(yōu)勢(shì)。只有爭(zhēng)取項(xiàng)目盡早開工盡早交付使用，才能憑綠色環(huán)保旅游主題在中國(guó)的先行優(yōu)勢(shì)，乘海陽沙運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，進(jìn)而取得整個(gè)項(xiàng)目的全面成功。因此，雙贏局面的促成，不僅要借助投資商的資金優(yōu)勢(shì)和特有國(guó)外社會(huì)關(guān)系，更要依靠海陽市政府敏銳而帶有前瞻性的目光。項(xiàng)目從考察到洽談已經(jīng)歷時(shí)近1年時(shí)間，時(shí)間的流逝不僅僅意味著開發(fā)費(fèi)用增加，同樣也是潛在商機(jī)的點(diǎn)點(diǎn)流失，因此我們建議雙方共同努力盡快完成項(xiàng)目的洽談、論

44、證、批復(fù)。爭(zhēng)取項(xiàng)目早日開工，力爭(zhēng)在2012年沙運(yùn)會(huì)舉辦時(shí)，大部分工程已投入使用。全部項(xiàng)目力爭(zhēng)5年內(nèi)全部竣工并投入使用。 圖：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度初步計(jì)劃時(shí)間計(jì)劃安排2008年5月2008年6月1. 投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)，準(zhǔn)備前期資金到位。2. 進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，取得國(guó)外部分相關(guān)政府組織支持。3. 與海陽市政府商定工程項(xiàng)目的若干事宜。1. 海陽市政府完成內(nèi)部商定、論證的具體事宜。2. 投資方可以根據(jù)需要，歡迎政府代表團(tuán)到英國(guó)回訪，安排國(guó)外參觀類似項(xiàng)目。2008年7月1. 完成項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)。2. 投資方完成在華公司注冊(cè)，開始進(jìn)行前期開工準(zhǔn)備。2008年9月2012年6月2013年9月1. 項(xiàng)目

45、土地，建設(shè)等手續(xù)辦理完畢。2. 項(xiàng)目正式動(dòng)工。1. 項(xiàng)目主體完工，部分引水工程完畢，可以交付使用。2. 可以承接沙運(yùn)會(huì)的部分接待任務(wù)。1項(xiàng)目全部竣工，全部設(shè)施試運(yùn)行完畢，可以全面迎接旅客對(duì)外營(yíng)業(yè)。70項(xiàng)目投資效益測(cè)算分析根據(jù)類似項(xiàng)目投資收益狀況和中國(guó)海陽旅游市場(chǎng)的具體實(shí)際情況，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測(cè)算，我們編制了本項(xiàng)目全面啟動(dòng)正常運(yùn)行后的盈利預(yù)測(cè)，編制盈利預(yù)測(cè)所依據(jù)的會(huì)計(jì)政策在各重要方面與中國(guó)實(shí)際采用的會(huì)計(jì)政策一致。71 基本假設(shè)1、國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無重大改變。2、國(guó)家現(xiàn)行的利率、匯率等無重大改變。3、本處所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大改變。4、無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。72基本根據(jù)1

46、項(xiàng)目完成運(yùn)行穩(wěn)定后游客量估計(jì)為100萬人/年。2通過市場(chǎng)預(yù)計(jì)入住率: 三分之一。打算住一天的游客占：47%。 打算住二天的游客占：33.3%。打算住三天以上的游客占：19.7%。旅游入住率為: 78%。實(shí)際入住率為: 38%。3市場(chǎng)預(yù)測(cè)及測(cè)算如下:吃住者所占比例: 75%。娛樂者所占比例: 57.3%。休閑度假者占比例: 35.6%。購物者所占比例: 17.3%。4消費(fèi)水平每人日消費(fèi)總額在200元以內(nèi)的旅客所占比例為: 7%。每人日消費(fèi)總額在200400元的旅客以內(nèi)所占比例為: 44%。每人日消費(fèi)總額在400600元的旅客所占比例為: 28%。每人日消費(fèi)總額在600元以上的旅客所占比例為: 2

47、1%。73投資項(xiàng)目效益的測(cè)算73.1食宿收入.歐洲風(fēng)情花園聚集了4所星級(jí)賓館，提供西歐各國(guó)不同風(fēng)味特色美食及層次各異的飲食服務(wù)。花園內(nèi)別墅、單元套間、豪華總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、普通間將會(huì)滿足不同游客和度假者的住宿需求。預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)行后，食、住宿年收入情況如下:客房收入： 7，000萬元。度假區(qū)收入： 5，000萬元。餐飲營(yíng)業(yè)收入： 12，000萬元。 合計(jì):2.4億元。取食宿行業(yè)利潤(rùn)率40-45% 計(jì)算，項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后年利潤(rùn)應(yīng)該在10，800萬元左右。73.2 游樂收入估計(jì)項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后，日平均游客量即可達(dá)3，000人以上，門票價(jià)格預(yù)計(jì)定位在50元/人，每年門票收入5，000萬元。通過市場(chǎng)分析，

48、有57.3%的游客將在游樂項(xiàng)目消費(fèi)，每人平均消費(fèi)50元，游樂收入利潤(rùn)率按50%計(jì)算。營(yíng)業(yè)收入: 5，000萬元 + 100萬57.3%50=7865 (萬元) 年利潤(rùn): 786550%=3932.5 (萬元)73.3休閑收入.園內(nèi)分布眾多的休閑場(chǎng)所，包括足療、游泳、洗浴、美容、保健、保齡球、垂釣、棋牌室、麻將館等，游客的接待人數(shù)可達(dá)數(shù)千人/天， 投資完畢后，預(yù)計(jì)運(yùn)行穩(wěn)定后能發(fā)揮其35%以上的效能。每人平均消費(fèi)80元/次，利潤(rùn)率按45%計(jì)算：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為: 100萬35.6%8045%=1281.6 (萬元/年)73.4購物和其他收入.項(xiàng)目正常運(yùn)行后，歐洲風(fēng)情園內(nèi)的超市、商業(yè)街、旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品商鋪、加油站的營(yíng)業(yè)收入將同樣客觀。估計(jì)應(yīng)當(dāng)與休閑收入相當(dāng)，年利潤(rùn)約1300萬元左右。因此，項(xiàng)目運(yùn)行正常后的年均收入應(yīng)該在3.8億元左右，可實(shí)