北京市保障性住房規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則北京市規(guī)劃委員會(huì)目錄1總則22術(shù)語(yǔ)33選址與規(guī)劃44建筑設(shè)計(jì)65住宅裝修與設(shè)備設(shè)施11條文說(shuō)明12編寫(xiě)依據(jù)及參考文獻(xiàn)301總則101為加強(qiáng)北京市保障性住房的建設(shè)管理，在現(xiàn)有條件下提高此類(lèi)住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，依照國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)）、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房【2007】258號(hào)）、建設(shè)部等九部委廉租住房保障辦法（第162號(hào)令）、北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、北京市城市廉租住房管理辦法等文件精神，結(jié)合北京市實(shí)際情況，制定本導(dǎo)則。102本導(dǎo)則所稱(chēng)保障性住房是指廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房。103本導(dǎo)則適用于北京市保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)；是編制、評(píng)估和審批保障性住房項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告以及工程設(shè)計(jì)審查和監(jiān)督管理的參考依據(jù)。104保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)符合北京住房建設(shè)規(guī)劃（20062010年）、北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（20062010年）的要求，并與區(qū)域周邊環(huán)境以及北京市居民的生活習(xí)俗相協(xié)調(diào)。105保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)與北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，應(yīng)與居民的住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素及條件相結(jié)合。106保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)按照建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、經(jīng)濟(jì)適用、安全可靠的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備；采用通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證和能效標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品，確保工程質(zhì)量。107保障性住房應(yīng)符合適應(yīng)性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、耐久性的住宅性能標(biāo)準(zhǔn)要求。108保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)除應(yīng)參照本導(dǎo)則外，還應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和北京市相關(guān)建設(shè)規(guī)范、規(guī)定等要求。2術(shù)語(yǔ)201保障性住房保障性住房是指政府按限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的、為本市低收入住房困難家庭提供的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。1廉租住房指政府以貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。2經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市中低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。3政策性租賃住房指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。（其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。）202容積率指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類(lèi)建筑的建筑面積（萬(wàn)/H）或以居住區(qū)總建筑面積（萬(wàn)）與居住區(qū)用地（萬(wàn)）的比值表示。203住宅建筑凈密度住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率（）。204綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（）。205使用面積系數(shù)房屋按套計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的比率（）。3選址與規(guī)劃31一般規(guī)定311符合北京城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃的要求。312堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則。313充分考慮規(guī)劃用地周?chē)鷹l件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)部有保留價(jià)值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物與構(gòu)筑物等。314堅(jiān)持以人為本，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造宜居的生活環(huán)境。315公共配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)功能完善、規(guī)模適當(dāng)、形式豐富。316為老年人、殘疾人提供無(wú)障礙住房和設(shè)施。32保障性住房項(xiàng)目的選址應(yīng)符合下列條件321選擇地質(zhì)條件適宜、環(huán)境適宜的區(qū)域。322保障性住房的建設(shè)宜臨近城市的軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、交通換乘樞紐等，考慮居民的出行要求。323結(jié)合城市總體規(guī)劃，考慮居民的就業(yè)要求。324應(yīng)建設(shè)在設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施以及市政配套設(shè)施的區(qū)域；或公共服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施能夠與保障性住房同步規(guī)劃，同步實(shí)施并同期投入使用。325保障性住房宜與兩限住房小區(qū)、普通商品住房小區(qū)搭配建設(shè)。33保障性住房的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約城市建設(shè)用地保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)以多層住宅、中高層住宅、高層住宅為主，原則上不建低層住宅。在城市用地緊張的現(xiàn)狀條件下，優(yōu)選中高層與高層住宅，遠(yuǎn)離城市中心的新城和郊區(qū)，可以適當(dāng)考慮多層住宅和中高層住宅。34保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理確定容積率、住宅建筑凈密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)，以保證良好的居住環(huán)境。341保障性住房的容積率宜控制在1625。342保障性住房的住宅建筑凈密度宜控制在2030。343以小區(qū)形式獨(dú)立建設(shè)的保障性住房，新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30，舊區(qū)建設(shè)不小于25。35保障性住房的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)和噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）和北京市的相關(guān)規(guī)定。351住宅建筑布局應(yīng)充分考慮冬季日照、避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向；充分利用夏季自然通風(fēng)，住宅的主要朝向宜選擇北京市最佳朝向。352保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜進(jìn)行小區(qū)的風(fēng)環(huán)境、聲環(huán)境和日照環(huán)境的計(jì)算機(jī)模擬，以保證適宜的居住環(huán)境。36交通與停車(chē)361小區(qū)道路應(yīng)安全便利。機(jī)動(dòng)車(chē)道路應(yīng)滿(mǎn)足消防、防災(zāi)、救護(hù)等通行要求。362小區(qū)室外設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足無(wú)障礙通行要求。363小區(qū)停車(chē)位的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按以下的要求設(shè)置1廉租住房可不設(shè)置固定機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，可設(shè)置公共訪客機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，停車(chē)位數(shù)量應(yīng)按照不高于01輛/戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。應(yīng)結(jié)合殘疾人、老年人的需求適當(dāng)安排殘疾人助力車(chē)、小型三輪車(chē)停車(chē)位，可與自行車(chē)停車(chē)位綜合考慮。2位于公共軌道交通站點(diǎn)周邊500至1000米范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位可按01輛/戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；位于其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目可按02輛/戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；并考慮未來(lái)發(fā)展的需求，可預(yù)留一定的停車(chē)用地。364小區(qū)道路應(yīng)考慮自行車(chē)與步行的出行便利。37公共服務(wù)配套設(shè)施保障性住房項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)按北京市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)與住宅同步規(guī)劃、建設(shè)和同期交付。38小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)安排5套/100套的老年住宅和無(wú)障礙住宅。39室外環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)遵循下列原則391方便居民生活，有利安全防護(hù)和物業(yè)管理。392注重綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，選擇適宜北方種植的樹(shù)種，注重植物的高低搭配和四季變化；設(shè)置適當(dāng)?shù)慕ㄖ∑罚S富和美化環(huán)境。393合理組織交通流線和車(chē)輛停放，減少噪音。綜合考慮人行道的布置，方便步行與室外活動(dòng)，創(chuàng)造安靜、舒適、方便的居住環(huán)境。394綜合考慮公共活動(dòng)場(chǎng)地與步行系統(tǒng)的設(shè)置。公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，有助于老年人的室外活動(dòng)和交往。395為居民鍛煉和兒童玩耍設(shè)置足夠的室外健身器械與兒童活動(dòng)器材。396供電、電訊、路燈等管線宜地下埋設(shè)，并留有安全防護(hù)距離。397小區(qū)應(yīng)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，有條件地區(qū)宜設(shè)置生活垃圾生化處理設(shè)施，應(yīng)設(shè)置與規(guī)模相適應(yīng)的公共廁所和衛(wèi)生設(shè)施。398注重節(jié)約能源，推廣太陽(yáng)能的利用，可設(shè)置中水處理系統(tǒng)和生活垃圾的分類(lèi)收集。4建筑設(shè)計(jì)41一般規(guī)定411保障性住房的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、風(fēng)俗習(xí)慣等因素，滿(mǎn)足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。412保障性住房應(yīng)獨(dú)立成套建設(shè)，以適應(yīng)現(xiàn)代生活方式為基礎(chǔ)。413保障性住房設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持“小套型、功能全、精細(xì)化、全裝修”的原則，滿(mǎn)足居住建筑“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀、安全”的基本要求。42廉租住房套型標(biāo)準(zhǔn)421廉租住房的套型建筑面積控制在30至50。套型可按照型、型兩種類(lèi)型設(shè)計(jì)，符合表421規(guī)定。表421廉租住房的套型標(biāo)準(zhǔn)套型型型建筑面積（/套）30404050使用面積（/套）23303040居住空間數(shù)（個(gè)）1223注1表中使用面積與建筑面積指標(biāo)中應(yīng)包括陽(yáng)臺(tái)面積（按一半計(jì)入）。注2表中居住空間數(shù)指臥室、起居室。422廉租住房應(yīng)獨(dú)立成套，套內(nèi)功能分區(qū)明確、合理。每套住宅應(yīng)具有臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。小套型的臥室可以和起居室合并。各種功能空間的使用面積應(yīng)符合下列規(guī)定指標(biāo)臥室雙人810單人68起居室（廳）812兼起居室的臥室1015廚房45衛(wèi)生間3443經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)431經(jīng)濟(jì)適用住房的套型建筑面積控制在65以?xún)?nèi)。經(jīng)濟(jì)適用住房的套型可按照型、型兩種類(lèi)型設(shè)計(jì)，符合表431規(guī)定。表431經(jīng)濟(jì)適用住房的套型標(biāo)準(zhǔn)套型型型建筑面積（/套）35454565適用面積（/套）28353549居住空間數(shù)（個(gè)）1223注1表中建筑面積指標(biāo)中應(yīng)包括陽(yáng)臺(tái)面積（按一半計(jì)入）。注2表中居住空間數(shù)指臥室、起居室（廳）等獨(dú)立的房間數(shù)。432經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)獨(dú)立成套，套內(nèi)功能分區(qū)明確、合理。每套住宅應(yīng)具有臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。小套型的臥室可以和起居室合并。各種功能空間的使用面積應(yīng)符合下列規(guī)定指標(biāo)臥室雙人912單人68起居室（廳）915兼起居室的臥室1218廚房46衛(wèi)生間3544保障性住房套型的“緊湊、精細(xì)化”設(shè)計(jì)441單元優(yōu)化設(shè)計(jì)在單元平面的緊湊化設(shè)計(jì)中，優(yōu)化單元設(shè)計(jì)，減少公共走道，可以提高使用面積系數(shù)。在公共交通核與設(shè)備、管井的緊湊化設(shè)計(jì)中，通過(guò)設(shè)備、電氣管井的緊湊布置，并與核心筒、走廊緊密聯(lián)系，以減少公攤面積。減少公共面積，提高套型使用面積系數(shù)。保障性住房標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)宜控制在70以上。442套型優(yōu)化設(shè)計(jì)合理緊湊的套型設(shè)計(jì)應(yīng)該做到分區(qū)合理，布置緊湊，流線通暢，盡量減少交通面積。具體應(yīng)該符合以下規(guī)定明確的功能分區(qū)，實(shí)現(xiàn)“公私分離,食寢分離,居寢分離,潔污分離”；通暢的交通流線；復(fù)合利用套內(nèi)空間，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的緊湊化。443套內(nèi)居住功能空間的適宜尺度。1對(duì)戶(hù)型大小的決定因素除了組成住宅的各功能空間的數(shù)量外，就是各功能空間的尺度，進(jìn)深和開(kāi)間尺寸是決定套型面積重要的因素。在功能齊全的前提下，對(duì)居住空間的適宜尺度做出判斷和選擇，使得居住空間尺度合理，是小戶(hù)型設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。2保障性住房層高應(yīng)為27至28M，房間凈高設(shè)計(jì)中，臥室、廳的室內(nèi)空間凈高不應(yīng)低于240M，局部?jī)舾卟坏陀?10M。局部?jī)舾叩陀?40M的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。以坡屋頂覆蓋的內(nèi)空間作臥室、廳時(shí)，其凈空低于210M的面積不應(yīng)大于該房間使用面積的1/2，且最低處凈高不宜低于15M。444居室空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)居室空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)，可以提高居住空間的實(shí)際使用率，盡力符合大多數(shù)住戶(hù)的實(shí)際使用要求。在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該從廚、衛(wèi)的管線綜合與精細(xì)化設(shè)計(jì)、居室的室內(nèi)綜合設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)飄窗和儲(chǔ)藏空間的布置幾個(gè)方面來(lái)考慮。1廚房和餐廳的精細(xì)化設(shè)計(jì)1廚房應(yīng)盡量與一個(gè)衛(wèi)生間相鄰，節(jié)約設(shè)備管材，降低施工成本，同時(shí)便于今后改造；2廚房與起居室或餐廳就近布置，注意增大廚房的交界面，隔墻應(yīng)為輕質(zhì)型，便于靈活改造；廚房宜采用推拉門(mén)，以節(jié)約空間。餐廳不宜采用大空間，必要時(shí)可以將廚房、餐廳合并使用；3提倡廚房空間的復(fù)合利用，如封閉熱炒間與開(kāi)放式操作備餐間的組合；4廚房電器、灶具日趨多樣化和復(fù)雜化，要求廚房的空間布局和管線設(shè)置更加科學(xué)合理；5廚房宜設(shè)置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，方便儲(chǔ)藏、放置雜物；6各種豎向管線宜集中敷設(shè)，并在墻角處形成管線區(qū)，橫向管線宜設(shè)于設(shè)備下部；7當(dāng)廚房與客廳或餐廳空間復(fù)合設(shè)計(jì)時(shí)，宜采用壁鎖式灶具和泄爆系統(tǒng)以及報(bào)警、排風(fēng)等系統(tǒng)來(lái)保證安全；8廚房的排油煙機(jī)排氣推薦采取獨(dú)立外排系統(tǒng)替代排氣通風(fēng)道，并應(yīng)設(shè)置窗式通風(fēng)構(gòu)造器來(lái)引入新風(fēng)，并注意避免短路。2衛(wèi)生間的精細(xì)化設(shè)計(jì)衛(wèi)生間的精細(xì)化設(shè)計(jì)中，在滿(mǎn)足功能分離的基礎(chǔ)上，宜利用空間的立體復(fù)合來(lái)節(jié)約空間，提高空間使用效率。1衛(wèi)生間應(yīng)按洗漱與洗浴、座便功能分開(kāi)，供多人同時(shí)使用；2注重衛(wèi)生間空間的立體復(fù)合利用，如獨(dú)立坐便器與晾衣空間、散熱器的綜合利用、洗浴間與儲(chǔ)藏空間、浴盆與晾衣空間的復(fù)合利用、洗臉盆下放置洗衣機(jī)等；3考慮老年人使用需求，設(shè)置報(bào)警器和預(yù)埋扶手連接件；4優(yōu)先采用淋浴間或考慮淋浴間與浴盆相互替換的可能性；5宜采用推拉門(mén)、折疊門(mén)以節(jié)約空間，老年人使用的衛(wèi)生間推薦用外開(kāi)門(mén)。3居室綜合設(shè)計(jì)1在設(shè)備配置上，居室散熱器的布置宜采用壁掛式銅鋁復(fù)合式散熱器，安裝于較大墻垛處或門(mén)后，以節(jié)約室內(nèi)空間；廚房?jī)?nèi)的散熱器宜布置在門(mén)后，也可布置在與操作臺(tái)相對(duì)的一側(cè)墻面上；衛(wèi)生間的散熱器可以放在臺(tái)盆下或浴缸非噴頭一側(cè)實(shí)體墻面上，也可置于門(mén)后；2在電器配置上，照明開(kāi)關(guān)、插座和分戶(hù)強(qiáng)、弱電箱設(shè)計(jì)既應(yīng)符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，還應(yīng)符合人體工程學(xué)原理和住戶(hù)的使用習(xí)慣，亦應(yīng)與家具布置相協(xié)調(diào)，并為住戶(hù)可能的改造預(yù)留一定的條件。住宅玄關(guān)空間宜安排電氣的分戶(hù)強(qiáng)、弱電箱、照明開(kāi)關(guān)和可視對(duì)講裝置。強(qiáng)、弱電箱盡可能緊湊布置，減少所占?jí)γ骈L(zhǎng)度，也可以布置于餐廳等次要的空間的陰角墻面上，但不能占據(jù)居室的主要墻面或?qū)皦?。照明開(kāi)關(guān)在墻面上的落位，水平距離門(mén)洞邊宜150MM，高度距地宜1300MM，應(yīng)保證開(kāi)關(guān)不被開(kāi)啟門(mén)扇和家具遮擋。衛(wèi)生間的開(kāi)關(guān)宜安裝在房間外。居室內(nèi)的強(qiáng)電和弱電插座，既要滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范要求，還應(yīng)與家具布置相協(xié)調(diào)。廚房、衛(wèi)生間的插座一般應(yīng)為防水防濺型并設(shè)有漏電體保護(hù)裝置設(shè)計(jì)。3利用陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞化設(shè)計(jì)來(lái)拓展套內(nèi)使用空間。通過(guò)陽(yáng)臺(tái)與客廳的連接等設(shè)計(jì)手法提高居室的空間舒適度，每套住宅的陽(yáng)臺(tái)建筑面積宜控制在3以下，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深控制在15M以下。4應(yīng)該設(shè)置面積合適的儲(chǔ)藏空間，可用家具代替或變化局部隔斷，增加儲(chǔ)藏空間。445靈活可變的居住空間為了使居住空間具有一定的靈活性來(lái)適應(yīng)多種居住形態(tài)，應(yīng)該在結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、空間組織等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)功能空間的互用與分合，提高空間形態(tài)的適應(yīng)性。45采光通風(fēng)451每套住宅至少有一個(gè)居住空間滿(mǎn)足日照標(biāo)準(zhǔn)的要求。臥室、起居室廳、廚房應(yīng)設(shè)置外窗，窗地面積比不應(yīng)小于1/7。1住宅采光標(biāo)準(zhǔn)符合表451要求。表451住宅采光標(biāo)準(zhǔn)房間名稱(chēng)窗地面積比起居室、臥室、書(shū)房、廚房1/7明衛(wèi)生間、過(guò)廳1/10樓梯間1/142住宅房間的開(kāi)窗尺寸要符合一定的要求。住宅主要房間的采光窗設(shè)計(jì)還應(yīng)綜合考慮景觀、對(duì)視、節(jié)能等因素。開(kāi)窗寬度一般應(yīng)滿(mǎn)足以下要求起居室（陽(yáng)臺(tái)門(mén)洞）27M主臥室1821M次臥室一般在15M左右3注意單元的優(yōu)選。優(yōu)選板式塔樓，面寬大，有利于采光通風(fēng)。每標(biāo)準(zhǔn)層34戶(hù)采光通風(fēng)最好，一般小高層（11層以下）每標(biāo)準(zhǔn)層3戶(hù)為宜，1218層每標(biāo)準(zhǔn)層4戶(hù)為宜，考慮到減少交通核與公攤面積，18層以上每標(biāo)準(zhǔn)層810戶(hù)為宜。452通風(fēng)要求1居住空間應(yīng)能自然通風(fēng)，通風(fēng)開(kāi)口面積不小于地面面積的5。2居住空間應(yīng)做到無(wú)通風(fēng)死角，可采用新型戶(hù)式通風(fēng)系統(tǒng)（包括采風(fēng)機(jī)、送風(fēng)管道）。3廚房的油煙宜直接外排，并采用窗式通風(fēng)器，采取防倒灌、串氣、串味的有效措施；衛(wèi)生間應(yīng)采用豎向集中風(fēng)道。46噪聲控制保障性住房的分戶(hù)墻及樓板應(yīng)滿(mǎn)足住宅隔聲標(biāo)準(zhǔn)要求，分戶(hù)墻和樓板的空氣聲計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于50DB，樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)應(yīng)小于或等于65DB。臨街住宅的門(mén)窗應(yīng)有隔聲措施。47保障性住房必須滿(mǎn)足居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)選擇合理的建筑體型、窗墻面積比以維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，滿(mǎn)足建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求；其建筑布局、朝向、間距等應(yīng)充分考慮采光、通風(fēng)的要求并注重對(duì)太陽(yáng)能資源的利用。48保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)符合無(wú)障礙設(shè)計(jì)原則，方便殘疾人、老年人及兒童的適用。七層及七層以上住宅必須設(shè)置電梯；保障性住房的居住區(qū)中無(wú)障礙住宅的比例在5套/100套。49保障性住房外立面設(shè)計(jì)，除了滿(mǎn)足健康、富有特色等基本要求外，推薦使用能夠節(jié)約成本和能耗的建筑造型和建筑材料，同時(shí)注意建筑材料的環(huán)保性；保障性住房的外立面設(shè)計(jì)建議減少對(duì)飄窗、落地窗的使用。5住宅裝修與設(shè)備設(shè)施51全裝修511保障性住房建設(shè)應(yīng)實(shí)行工業(yè)化全裝修。512保障性住房全裝修設(shè)計(jì)推行與住宅主體工程設(shè)計(jì)、施工同步，滿(mǎn)足基本生活需求。513保障性住房裝修材料應(yīng)采用符合國(guó)家資源節(jié)約、環(huán)保等要求的建筑材料及住宅部品，優(yōu)先采用通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證的產(chǎn)品。514保障性住房全裝修造價(jià)應(yīng)予以控制。515保障性住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于表515的基本要求。515保障性住房裝飾裝修項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)裝飾要求序號(hào)項(xiàng)目廉租住房經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房1戶(hù)門(mén)鋼質(zhì)防盜保溫門(mén)鋼質(zhì)防盜保溫門(mén)2起居室、臥室墻面、天棚面水性?xún)?nèi)墻涂料水性?xún)?nèi)墻涂料3起居室、臥室地面水泥地面防滑地磚4室門(mén)木質(zhì)門(mén)木質(zhì)門(mén)5窗臺(tái)預(yù)制水磨石預(yù)制水磨石6窗簾盒簡(jiǎn)裝窗簾桿簡(jiǎn)裝窗簾桿7生活用水、熱水管線PPR管PPR管8陽(yáng)臺(tái)地面水泥地面防滑地磚9外窗及封陽(yáng)臺(tái)窗塑鋼中空雙玻窗塑鋼中空雙玻窗10防盜欄（首層）鐵質(zhì)護(hù)欄鐵質(zhì)護(hù)欄11廚衛(wèi)地面防滑地磚防滑地磚12廚衛(wèi)墻面瓷磚到頂瓷磚到頂13廚衛(wèi)天棚面鋁扣板吊頂（衛(wèi)生間吊頂穿孔）鋁扣板吊頂（衛(wèi)生間吊頂穿孔）14廚房灶臺(tái)不銹鋼、復(fù)合石材不銹鋼、復(fù)合石材15廚房櫥柜整體式櫥柜整體式櫥柜16廁衛(wèi)潔具節(jié)水型坐便器、洗手盆節(jié)水型坐便器、洗手盆17水暖五金件節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑18水電管線暗裝暗裝19燈具節(jié)能燈具節(jié)能燈具20散熱器高效散熱器（帶罩板）高效散熱器（帶罩板）21空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一設(shè)置、孔洞統(tǒng)一預(yù)留冷凝水系統(tǒng)PVC管統(tǒng)一安裝機(jī)位統(tǒng)一設(shè)置、孔洞統(tǒng)一預(yù)留冷凝水系統(tǒng)PVC管統(tǒng)一安裝22其它項(xiàng)目達(dá)到現(xiàn)行住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到現(xiàn)行住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)52設(shè)備設(shè)施與技術(shù)集成521住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)給排水、電氣、電訊與燃?xì)庠O(shè)施。寒冷地區(qū)應(yīng)設(shè)置采暖系統(tǒng)和設(shè)備，且應(yīng)優(yōu)先采用區(qū)域集中供熱采暖系統(tǒng)，并應(yīng)設(shè)分室調(diào)節(jié)裝置。522保障性住房的水表、電表、燃?xì)獗?、熱?jì)量表，應(yīng)分戶(hù)設(shè)置且便于管理。523保障性住房的廚房應(yīng)配置案臺(tái)、灶臺(tái)、洗滌池、吊柜，并預(yù)留安裝排油煙機(jī)的條件。524保障性住房的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)洗浴器、洗面器、便器。住宅內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)位。525保障性住房小區(qū)建設(shè)宜積極利用中水、雨水等非傳統(tǒng)水源，用于沖廁和綠化。526公共部位的照明應(yīng)采用節(jié)能產(chǎn)品（光源、燈具及附件）。527保障性住房應(yīng)采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。條文說(shuō)明1總則101住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。近年來(lái)我國(guó)大力發(fā)展保障性住房，于2007年出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能，并指出要加快建立和健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。隨后國(guó)家相關(guān)部委相繼發(fā)布廉租住房保障辦法、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，明確廉租住房的保障對(duì)象為“城市低收入住房困難家庭”，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。北京市在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面也進(jìn)行了積極探索，結(jié)合北京市實(shí)際情況，出臺(tái)了北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、北京市廉租住房管理辦法等文件。編制本導(dǎo)則的目的，是在總結(jié)北京市保障性住房建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)保障性住房的特殊性進(jìn)行分析，保障性住房除了具有普通住房的一般特征外，根據(jù)其自身和使用者的特點(diǎn)，在現(xiàn)有條件下提高此類(lèi)住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，為今后北京市保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的合理化和標(biāo)準(zhǔn)化，使保障性住房的建設(shè)有據(jù)可依。102北京市政府在2007年初的兩會(huì)后，將住房保障制度建設(shè)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、建立和諧社會(huì)、解決民生問(wèn)題的重點(diǎn)。北京市政府提出，要建立包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、政策性租賃住房和限價(jià)商品房等多層次的住房保障體系，并制定了一些新的政策措施。本導(dǎo)則所稱(chēng)保障性住房是指廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和經(jīng)濟(jì)租售住房。103本導(dǎo)則的適用范圍，是北京市保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)；是編制、評(píng)估和審批保障性住房項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告以及工程設(shè)計(jì)審查和監(jiān)督管理的參考依據(jù)。理由是，保障性住房不同于普通商品住房，在遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)范的前提下，還要有針對(duì)性的設(shè)計(jì)導(dǎo)則對(duì)保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理。1042006年，北京市政府相關(guān)部門(mén)共同組織編制、北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布的北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年2010年），明確了北京市近遠(yuǎn)期住房建設(shè)發(fā)展的目標(biāo)和時(shí)序，提出“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的發(fā)展方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和空間布局。為了深化北京住房建設(shè)規(guī)劃2006年2010年的有關(guān)內(nèi)容，針對(duì)當(dāng)前住房保障的一些問(wèn)題，又編制北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃，明確了規(guī)劃的目標(biāo)、規(guī)模和用地布局等。保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)符合兩者的要求，以確保保障性住房發(fā)展的總體方向。在保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)中還要考慮與區(qū)域周邊環(huán)境以及本地生活習(xí)俗相協(xié)調(diào)，尊重原有的環(huán)境和文脈特色。在不破壞周邊環(huán)境的前提下，充分利用周邊的有利條件，節(jié)約和合理地利用資源。105無(wú)106隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)大力提倡建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，住宅是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)最為重要的載體之一。節(jié)能省地型住宅是指在保障住宅功能和舒適度的前提下，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建造、使用、維護(hù)等過(guò)程中，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到首位，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對(duì)資源進(jìn)行循環(huán)利用，充分做到資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅，即“四節(jié)一環(huán)?！惫?jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)按照建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備等，提高住宅的節(jié)能，大力推廣節(jié)能和環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用。比如，住宅的保溫節(jié)能技術(shù)、污水處理和中水循環(huán)利用技術(shù)、太陽(yáng)能技術(shù)、環(huán)保和可循環(huán)利用材料的運(yùn)用等，在有條件的情況下，都應(yīng)在保障性住房建設(shè)中應(yīng)用。1072006年建設(shè)部發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面，對(duì)住宅性能優(yōu)良程度做出評(píng)價(jià)的指標(biāo)規(guī)定，與住宅建筑規(guī)范配套適用。體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)政策，倡導(dǎo)土建裝修一體化，提高工程質(zhì)量，引導(dǎo)住宅開(kāi)發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提高住宅性能。保障性住房是我國(guó)住房體系中的重要組成部分，應(yīng)以住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為參考，提高保障性住房的總體質(zhì)量。2術(shù)語(yǔ)術(shù)語(yǔ)，是本導(dǎo)則的重要的組成部分，也是制定本導(dǎo)則的前提條件之一。本章內(nèi)容是對(duì)本導(dǎo)則設(shè)計(jì)的基本詞匯給與統(tǒng)一用詞，以利于對(duì)本導(dǎo)則內(nèi)容的正確理解和使用。一、統(tǒng)一用詞、統(tǒng)一涵義。就是將尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，而需要做規(guī)定的術(shù)語(yǔ)給與確切的名稱(chēng)和內(nèi)涵。如保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等屬于此類(lèi)。如保障性住房的解釋?zhuān)鶕?jù)北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃2006年2010年第2條相關(guān)概念中給出的解釋來(lái)確定。經(jīng)濟(jì)適用住房的解釋?zhuān)鶕?jù)2007年建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部等聯(lián)合印發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第一章總則第2條對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的定義來(lái)確定。二、對(duì)成熟的術(shù)語(yǔ)的納入、引用。如容積率、住宅建筑凈密度、綠地率等屬于此類(lèi)。3選址與規(guī)劃31本條是保障性住房規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)必須遵守的基本原則一、保障性住房是城市住宅和城市建設(shè)的重要組成部分，因而要符合北京市總體規(guī)劃和住房建設(shè)的要求，符合北京市城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向，從全局出發(fā)考慮保障性住房具體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。二、保障性住房規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持城鄉(xiāng)規(guī)劃法提出的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)”的原則。三、保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)該充分考慮規(guī)劃用地外部和內(nèi)部的條件。考慮所在環(huán)境的特點(diǎn)，與用地周邊環(huán)境組成有機(jī)的整體。對(duì)用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀條件進(jìn)行分析和整理，利用和強(qiáng)化有價(jià)值的因素，改造不利因素。四、保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，要滿(mǎn)足日照、通風(fēng)、采光、公共服務(wù)設(shè)施配套等要求。要從居住者本身出發(fā)，研究居住者的活動(dòng)要求，綜合考慮居民的各種需求以及確保居民安全的防災(zāi)、避難措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。五、人口老齡化進(jìn)程中，老年人口比例逐年增長(zhǎng)，殘疾人也占有一定比例，這是我國(guó)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況。老年人由于年齡的增長(zhǎng)，活動(dòng)范圍逐漸減小，活動(dòng)能力也會(huì)逐漸降低。殘疾人由于生理缺陷，也導(dǎo)致活動(dòng)范圍小和行動(dòng)不便。因而，為老年人和殘疾人提供活動(dòng)和社交的場(chǎng)所，相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和方便、安全的居住條件。注重建筑和環(huán)境的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老年人和殘疾人提供方便。32保障性住房的選址要滿(mǎn)足居住區(qū)建設(shè)選址的一般要求外，還要根據(jù)保障性住房的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行選址。一、符合城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整方向的原則。統(tǒng)籌中心城、新城協(xié)調(diào)發(fā)展，兼顧城市發(fā)展現(xiàn)狀，同中心城功能調(diào)整優(yōu)化相結(jié)合。二、要強(qiáng)化軌道交通引導(dǎo)作用。重點(diǎn)在軌道交通沿線用地和站點(diǎn)周邊用地，集中安排保障性住房及“兩限”住房，以有效解決居民的出行，緩解交通擁堵?tīng)顩r。保障性住房居民的交通成本較高，會(huì)成為日常生活和工作出行的一大障礙。三、一些以低端服務(wù)業(yè)為生的低收入家庭，在搬遷到距離市中心較遠(yuǎn)的地區(qū)后還出現(xiàn)了再就業(yè)困難問(wèn)題。保障性住房應(yīng)充分結(jié)合現(xiàn)狀，統(tǒng)籌安排。綜合考慮就業(yè)與居住的均衡發(fā)展的需求。根據(jù)區(qū)縣功能定位，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局和人口就業(yè)結(jié)構(gòu)，為中低收入人群的再就業(yè)提供條件。四、保障性住房的建設(shè)應(yīng)該綜合考慮公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施的建設(shè)和開(kāi)發(fā)時(shí)序，避免出現(xiàn)只有住宅的“臥城”。因此，保障性住房應(yīng)建設(shè)在配套設(shè)施已經(jīng)建設(shè)成熟的區(qū)域；或配套設(shè)施與住宅統(tǒng)一考慮，同步實(shí)施并同期投入使用。五、北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃2006年2010年中規(guī)定，三環(huán)外的不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品房項(xiàng)目，必須配套建設(shè)保障性住房和兩限房。同時(shí)，集中建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目也可建設(shè)一定比例的普通商品房。3334節(jié)約集約用地，一直是國(guó)家提倡的土地利用原則。我國(guó)正處在加快推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的發(fā)展階段，提高土地利用的集約化程度，是緩解我國(guó)土地供需矛盾的必然選擇。2008年1月國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知出臺(tái)后，2008年3月北京市出臺(tái)的北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)（試行）是第一個(gè)頒布實(shí)施的地方性配套文件。北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)（試行）中對(duì)保障性住房的建設(shè)有所規(guī)定。堅(jiān)持節(jié)約城市建設(shè)用地也是保障性住房建設(shè)的基本原則。在此原則指導(dǎo)下，兼顧居住環(huán)境的宜居性，保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理確定容積率、住宅建筑凈密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。一、保障性住房的容積率宜控制在1625。根據(jù)北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)（試行）中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的容積率不得低于16，軌道交通站點(diǎn)周邊（5001000M）居住用地（一類(lèi)居住用地除外）的容積率可在上述規(guī)定數(shù)值基礎(chǔ)上適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)28。由于保障性住房的戶(hù)型均為中小戶(hù)型，同時(shí)還要考慮環(huán)境的宜居度，本導(dǎo)則中保障性住房的容積率最高不超過(guò)25。在此對(duì)如何提高容積率進(jìn)行一些討論。提高容積率的幾種方法1）優(yōu)選中高層住宅和高層住宅。中高層和高層住宅的土地利用呈現(xiàn)集約化、綜合化，可以有效的提高住區(qū)的容積率和節(jié)約用地，并有利于社會(huì)資源的高效利用。2塔式與板式相結(jié)合。在容積率壓力大、中小戶(hù)型比例大的項(xiàng)目中，板塔結(jié)合式住宅可以較好的解決各種資源的占用與分配問(wèn)題。3板樓斜向布置。按照北京市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)細(xì)則對(duì)間距的計(jì)算要求，板樓朝向與正南夾角在20以上60時(shí)，建筑間距系數(shù)可以適當(dāng)降低。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用朝向與日照的關(guān)系，擺好樓棟，以節(jié)省土地，對(duì)活躍小區(qū)規(guī)劃的布局形式也有一定好處。4局部層數(shù)加高。由于基地北部的樓棟對(duì)于整個(gè)樓盤(pán)內(nèi)的其他樓棟不存在日照影響，所以將居住區(qū)基地北邊緣的樓棟加高（在滿(mǎn)足北邊用地日照條件的前提下），可以有效節(jié)約用地和提高容積率。此外，將北段樓棟加高還可以有效阻擋北側(cè)道路的噪音、北風(fēng)，為整個(gè)居住區(qū)提供較為安靜舒適的環(huán)境。5適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅。考慮到東西向的樓宇對(duì)于其他樓棟的日照影響較小，因此可適當(dāng)設(shè)置東西向樓宇與南北向樓棟組成圍合型院落，既可增大容積率，又可在社區(qū)中形成數(shù)個(gè)圍合式組團(tuán)院落空間，增加了空間領(lǐng)域感和社區(qū)歸屬感。樓棟中日照不足的部分可作為公共活動(dòng)空間，底層也可設(shè)為臨街商業(yè)，為居民日常生活提供便利條件。6選擇合理的住宅層高。表1為不同層高條件下的節(jié)地比較表1不同層高條件下的節(jié)地比較條件經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)型式面寬（米）進(jìn)深（米）層數(shù)層高（米）計(jì)算高度（米）用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）容積率空地率（）11351226281682631283960151749213512262716225643239601547431坡坡12512272815725085243601747372坡1351227271522452724360178731注坡指的是坡屋頂。二、保障性住房的住宅建筑凈密度宜控制在2030。保障性住房的住宅建筑凈密度應(yīng)符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）的規(guī)定。由于保障性住房原則上不建低層，所以住宅建筑凈密度的上限不超過(guò)30。三、以小區(qū)形式獨(dú)立建設(shè)的保障性住房，綠地面積按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)控制。35保障性住房的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)和噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）和本市的相關(guān)規(guī)定。其次，應(yīng)提高自然通風(fēng)和防風(fēng)的效果，避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季主導(dǎo)風(fēng)向自然通風(fēng)。可以利用規(guī)劃的布局、建筑的組合、綠化的種植等方法來(lái)提高防風(fēng)和通風(fēng)的效果。應(yīng)充分考慮冬季日照和防止西曬，可以采用建筑的不同組合方式以及利用地形、綠化等手段。隨著城市居住條件的改善，居住的舒適性越來(lái)越受到人們的重視。很多居住區(qū)精心設(shè)計(jì)物質(zhì)環(huán)境，而忽略了對(duì)住區(qū)風(fēng)、聲、光環(huán)境等非物質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)。保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜進(jìn)行小區(qū)的風(fēng)環(huán)境、聲環(huán)境和日照環(huán)境的計(jì)算機(jī)模擬，以保證舒適的居住環(huán)境。一般情況下，住宅間距是根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，但對(duì)于復(fù)雜的建筑布局，單靠間距系數(shù)來(lái)控制建筑間距未必會(huì)達(dá)到理想的效果；另外，現(xiàn)在高層建筑在居住建筑中所占的比重越來(lái)越大，中高層住宅、高層住宅的日照較為復(fù)雜，可以應(yīng)用現(xiàn)代的技術(shù)手段來(lái)提高準(zhǔn)確性和工作效率。居住區(qū)的風(fēng)環(huán)境直接影響居住區(qū)的舒適性，風(fēng)環(huán)境受周?chē)ㄖ牟季?、高度、架空情況、主導(dǎo)風(fēng)向、小區(qū)外建筑物等多種因素的影響，分析較為復(fù)雜，可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)的計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行分析。居住區(qū)的聲環(huán)境的影響因素主要是住區(qū)外部噪音和住區(qū)內(nèi)部公建的位置、住宅間距、功能房間的布置等，可以通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬分析，來(lái)完善設(shè)計(jì)過(guò)程中的不足。目前，北京市的大型設(shè)計(jì)單位和科研院所已經(jīng)可以開(kāi)展相關(guān)的技術(shù)服務(wù)。36保障性住房的道路設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，為居民提供方便、安全的環(huán)境。保障性住房盡管面對(duì)中低收入家庭，但并不能忽視停車(chē)泊位的規(guī)劃。保障性住房建設(shè)用地盡可能選址于交通便捷地區(qū)，并應(yīng)在地區(qū)交通規(guī)劃制訂和實(shí)施中優(yōu)先保證公共交通設(shè)施的配套完善，做到合理規(guī)劃，同步建設(shè)，確保居民出行方便。保障性住房項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)中低收入家庭的實(shí)際需求及房型設(shè)計(jì)合理配置停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)位應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配置。37保障性住房項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)按北京市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)與住宅建設(shè)同步。保障性住房均為中小戶(hù)型，其中的會(huì)客功能轉(zhuǎn)移到公共會(huì)所、公共活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施中解決。以香港等發(fā)達(dá)地區(qū)的保障性住房（社會(huì)公屋）項(xiàng)目為例，社區(qū)內(nèi)配備老年、青少年和婦女的活動(dòng)交往中心，家庭會(huì)客功能可以借助社區(qū)會(huì)所實(shí)現(xiàn)。為保障性住房住戶(hù)提供生活必需的公共服務(wù)配套設(shè)施，如以教育、醫(yī)療、商業(yè)、健身、娛樂(lè)和公共交往活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)施，著重安排公共會(huì)所、老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)安排運(yùn)動(dòng)健身器械區(qū)和殘疾人助力車(chē)、小型三輪車(chē)停車(chē)位，方便居民使用。所謂規(guī)模適當(dāng)，是指新建保障性住房項(xiàng)目的用地和建設(shè)規(guī)模應(yīng)大小合適，支持公共設(shè)施的運(yùn)行。38針對(duì)老年人生活行為特征和老年人對(duì)住宅建設(shè)及住宅功能的需求，建議選擇住宅首層設(shè)置適量的老年人和無(wú)障礙住宅。39室外環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)遵循安全、優(yōu)美、安靜、有利于交往等原則，合理的組織室外環(huán)境的各個(gè)組成部分，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。一、室外環(huán)境設(shè)計(jì)最先應(yīng)該考慮的就是居民的安全問(wèn)題。二、在室外環(huán)境設(shè)計(jì)中，注重綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，綠化景觀應(yīng)做到集中與分散結(jié)合，立體與平面結(jié)合，觀賞與功能結(jié)合。利用綠化來(lái)分隔和塑造室外空間，達(dá)到空間多樣化的目的。精心設(shè)置建筑小品，不僅要豐富和美化環(huán)境，更能為居民所使用。三、安排好道路與建筑、活動(dòng)場(chǎng)地等的關(guān)系。合理安排交通流線和車(chē)輛停放，減少人流和車(chē)流對(duì)居民造成的影響，保持居住環(huán)境的安靜。綜合考慮完整的步行系統(tǒng)，使居民步行方便、可達(dá)性高、環(huán)境舒適等。四、公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，促進(jìn)鄰里關(guān)系。公共活動(dòng)空間還要為居民鍛煉和兒童玩耍設(shè)置足夠的室外健身器械與兒童活動(dòng)器材。4建筑設(shè)計(jì)41小套型住宅設(shè)計(jì)提倡“造價(jià)不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。在綜合考慮人體功能學(xué)的空間尺度和功能空間的正常使用的前提下，提高空間的利用率、合理組織空間，盡量減少或消除有效面積的損失。42無(wú)43無(wú)44保障性住房套型的“緊湊、精細(xì)化”設(shè)計(jì)441單元優(yōu)化設(shè)計(jì)1在單元選型方面，可以采用每標(biāo)準(zhǔn)層4戶(hù)或多戶(hù)的戶(hù)型單元平面代替每標(biāo)準(zhǔn)層2戶(hù)或3戶(hù)在垂直交通問(wèn)題方面，應(yīng)合理選擇建筑單體，有效節(jié)約交通面積。在單元平面的緊湊化設(shè)計(jì)中，優(yōu)化單元設(shè)計(jì)，減少公共走道，可以提高使用面積系數(shù)。中、小套型住宅電梯數(shù)量與戶(hù)數(shù)關(guān)系經(jīng)濟(jì)級(jí)為90100戶(hù)/臺(tái)，常用級(jí)為6090戶(hù)/臺(tái)，舒適級(jí)為3060戶(hù)/臺(tái)。以常用數(shù)據(jù)為例1224層的高層住宅，每層住戶(hù)達(dá)到4戶(hù)時(shí)，其電梯數(shù)不小于2臺(tái)；層數(shù)為24層以上，每層住戶(hù)達(dá)到8戶(hù)時(shí)，應(yīng)設(shè)3臺(tái)電梯；層數(shù)為35層以上，每層住戶(hù)達(dá)到810戶(hù)時(shí)，應(yīng)設(shè)4臺(tái)電梯。表2和表3列出了多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)、高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對(duì)比數(shù)據(jù)。表2多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對(duì)比表層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層形式有無(wú)電梯使用系數(shù)交通核面積M2交通面積差值M2使用面積M2使用面積差值M2多層住宅6層單元式（每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)）無(wú)827515/207380中高層住宅9層單元式（每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)）有7512525/2567563注按照90M2/戶(hù)套型建筑面積計(jì)算。表3高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對(duì)比表層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層形式有無(wú)電梯使用系數(shù)交通核面積M2交通面積差值M2使用面積M2使用面積差值M2高層住宅1218層單元式（每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)）有7215531/286489高層住宅1218層塔式（每標(biāo)準(zhǔn)層四戶(hù)）有76832/40568454高層住宅18層以上塔式（每標(biāo)準(zhǔn)層四戶(hù)）有74132553/457566672高層住宅18層以上塔式（每標(biāo)準(zhǔn)層十戶(hù)）有7215150/10756489注按照90M2/戶(hù)套型建筑面積計(jì)算。圖4圖示列舉出每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)（無(wú)電梯）、每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)（兩部電梯）、每標(biāo)準(zhǔn)層四戶(hù)（兩部電梯）和每標(biāo)準(zhǔn)層十戶(hù)（三部電梯）四種戶(hù)型單元的交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積的比例關(guān)系。交通核面積所占比例以每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)（無(wú)電梯）的戶(hù)型為最少，以每標(biāo)準(zhǔn)層兩戶(hù)（兩部電梯）為最多，每標(biāo)準(zhǔn)層四戶(hù)和塔樓居前兩者之中。圖4四種戶(hù)型單元的交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積比例關(guān)系圖5交通核占單元面積經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)對(duì)比2設(shè)備井中管道尺寸加大，而且戶(hù)數(shù)增多，為了能出戶(hù)查表，可采用遠(yuǎn)傳水注表中的數(shù)字表示各項(xiàng)面積占住宅單元面積的百分比。表、卡式水表。電氣井中強(qiáng)電、弱電一字排開(kāi)，各種管線、立管和各種儀表應(yīng)當(dāng)置于公共空間，便與檢修，并具有可更替性，也可嵌套使用，具體根據(jù)單元平面的不同，分情況而定。442套型優(yōu)化設(shè)計(jì)1住宅的功能分區(qū)概括有私密休息區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、輔助區(qū)等。每個(gè)分區(qū)都有明確的公共性與私密性、動(dòng)與靜的區(qū)分。在戶(hù)型住宅設(shè)計(jì)中正確處理它們的功能關(guān)系，滿(mǎn)足各功能分區(qū)的要求。2套型通暢的交通流線要從以下幾個(gè)方面考慮1）戶(hù)型面積盡量規(guī)整，縮短交通流線，按主次魚(yú)骨狀結(jié)構(gòu)布置流線；2）交通面積集中、減少干擾；3）突破單純的交通功能，做到交通面積的綜合利用，提高室內(nèi)有效使用面積。3復(fù)合利用套內(nèi)空間，如廚房的開(kāi)敞部分與餐廳空間的復(fù)合、衛(wèi)生間洗臉臺(tái)空間與臥室入口處的空間復(fù)合、過(guò)道交通空間與壁柜門(mén)扇開(kāi)啟空間的復(fù)合等。443套內(nèi)居住功能空間的適宜尺度。1居住功能至少應(yīng)該具備起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)這6大基本功能，表6、表7和表8中分別列出了我們經(jīng)過(guò)研究得出的功能房間設(shè)置、功能房間最基本布置和功能房間面積指標(biāo)要求。表6功能房間設(shè)置功能空間一室一廳兩室一廳客廳餐廳主臥室次臥室多功能室儲(chǔ)藏間公共衛(wèi)生間廚房主陽(yáng)臺(tái)服務(wù)陽(yáng)臺(tái)注零居室是指將套型中的臥室和客廳空間合并，其功能房間布置與一室一廳的套型基本相同。表7廉租房功能房間最基本布置和功能房間面積指標(biāo)要求空間名稱(chēng)控制部位具體尺寸控制家具名稱(chēng)一室一廳兩室一廳凈面寬（M）2124餐桌11凈進(jìn)深（M）2430餐椅34餐廳凈面積（M2）4070散熱器沙發(fā)3人3人2人凈面寬（M）3339餐起合一邊幾12茶幾11凈進(jìn)深（M）3945餐起合一電視柜11散熱器壁掛機(jī)起居室凈面積（M2）1217餐起合一空調(diào)機(jī)柜機(jī)睡床11凈面寬（M）27303339臥起合一床頭柜22衣柜11凈進(jìn)深（M）30333646臥起合一梳妝臺(tái)11散熱器壁掛機(jī)主臥室凈面積（M2）8101218臥起合一空調(diào)機(jī)柜機(jī)睡床1凈面寬（M）27床頭柜1衣柜1凈進(jìn)深（M）2230散熱器壁掛機(jī)次臥室凈面積（M2）68空調(diào)機(jī)柜機(jī)凈面寬（M）17凈進(jìn)深（M）1823公共衛(wèi)生間凈面積（M2）35（帶洗衣機(jī)）凈面寬（M）16凈進(jìn)深（M）2538主要功能房間配置廚房?jī)裘娣e（M2）46主陽(yáng)臺(tái)尺寸（1218）（339）服務(wù)陽(yáng)臺(tái)尺寸（1215）（1821）表8經(jīng)濟(jì)適用房功能房間最基本布置和功能房間面積指標(biāo)要求空間名稱(chēng)控制部位具體尺寸控制家具名稱(chēng)一室一廳兩室一廳凈面寬（M）2124餐桌11凈進(jìn)深（M）2842餐椅34餐廳凈面積（M2）610散熱器沙發(fā)3人3人2人凈面寬（M）3339餐起合一邊幾12茶幾11凈進(jìn)深（M）3946餐起合一電視柜11散熱器壁掛機(jī)起居室凈面積（M2）1218餐起合一空調(diào)機(jī)柜機(jī)睡床11凈面寬（M）28333339臥起合一床頭柜22衣柜11凈進(jìn)深（M）32363646臥起合一梳妝臺(tái)11散熱器壁掛機(jī)主臥室凈面積（M2）9121218臥起合一空調(diào)機(jī)柜機(jī)睡床1凈面寬（M）27床頭柜1衣柜1凈進(jìn)深（M）2230散熱器壁掛機(jī)次臥室凈面積（M2）68空調(diào)機(jī)柜機(jī)凈面寬（M）17凈進(jìn)深（M）1823公共衛(wèi)生間凈面積（M2）35（帶洗衣機(jī)）凈面寬（M）16主要功能房間配置廚房?jī)暨M(jìn)深（M）2538凈面積（M2）46主陽(yáng)臺(tái)尺寸（1218）（339）服務(wù)陽(yáng)臺(tái)尺寸（1215）（1821）444居室空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)1廚房和餐廳的精細(xì)化設(shè)計(jì)戶(hù)內(nèi)廚、衛(wèi)管道井，將豎向干管靠近對(duì)應(yīng)的設(shè)備，減少水平管道的長(zhǎng)度。采用新型管材、管件，占用空間小，水流條件好，使用壽命長(zhǎng)，接頭少，連接方便。由于廚房里的通風(fēng)排氣道和設(shè)備管井占了“很大”面積，使得本來(lái)面積就不寬裕的廚房更顯局促。為了增加廚房的使用面積和使用效率，同時(shí)還滿(mǎn)足和保證廚房的通風(fēng)、排氣和安全等方面的品質(zhì)要求，采用設(shè)置有避風(fēng)構(gòu)造的外墻通風(fēng)口或有避風(fēng)構(gòu)造的通風(fēng)窗可以解決這個(gè)問(wèn)題。2衛(wèi)生間的精細(xì)化設(shè)計(jì)衛(wèi)生間應(yīng)按洗漱與洗浴、座便功能分開(kāi)，供多人同時(shí)使用,如圖9；衛(wèi)生間給排水管線暗裝布管方式下沉式、墊層式和管道墻式，目前市場(chǎng)上多用墊層式。3居室綜合設(shè)計(jì)不同于小區(qū)室外市政管線設(shè)計(jì)，住宅室內(nèi)綜合管線設(shè)計(jì)又稱(chēng)為“住宅室內(nèi)立面設(shè)計(jì)”，是建筑專(zhuān)業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)設(shè)備、電氣專(zhuān)業(yè)管線及設(shè)施的平面布局和立面落位，使其與居室空間設(shè)計(jì)、門(mén)窗洞口、垛口設(shè)計(jì)、居室家具布置、廚房廚具和吊頂布置、衛(wèi)生間潔具和吊頂布置等方面協(xié)調(diào)。套內(nèi)綜合管線設(shè)計(jì)圖紙主要包括管線綜合平面圖和室內(nèi)立面圖。住宅中通過(guò)建筑專(zhuān)業(yè)將設(shè)備和電氣專(zhuān)業(yè)的管線和設(shè)備協(xié)調(diào)，使得住宅室內(nèi)空間設(shè)計(jì)合理、有效、節(jié)約并符合美學(xué)設(shè)計(jì)原則。此舉可有效地提高住宅產(chǎn)品使用的合理性，盡力減少住戶(hù)因二次裝修拆改墻、地面及設(shè)備、電氣管線所造成的建材浪費(fèi)現(xiàn)象。套內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)應(yīng)符合表10的要求，并參照附圖11。圖9洗、浴分開(kāi)的衛(wèi)生間圖11套內(nèi)管線綜合設(shè)計(jì)平面圖表10管線綜合標(biāo)準(zhǔn)房間名稱(chēng)管線名稱(chēng)高度M用途及適宜安裝位置防濺五孔插座13/18供微波爐等小家電用燃?xì)鉅t用三孔插座2燃?xì)鉄崴鲬?yīng)（宜）與抽油煙機(jī)靠近設(shè)置水表遠(yuǎn)傳出線口03靠近洗池排油煙機(jī)用三孔插座2靠近排油煙機(jī)散熱器盡量靠近窗下地漏如有淋浴器、洗衣機(jī)應(yīng)設(shè)專(zhuān)用地漏強(qiáng)排洞中心距頂100盡量靠近外窗以方便安裝防側(cè)漏風(fēng)斗廚房防濺三孔插座13/18操作臺(tái)對(duì)面的墻上的插座建議統(tǒng)一為1800防濺三孔插座18靠近電熱水器五孔插座15吹風(fēng)機(jī)等用，靠近化妝鏡側(cè)墻三孔插座23排風(fēng)扇用，吊頂內(nèi)散熱器宜放在門(mén)后、臺(tái)盆下浴霸宜放在頂棚衛(wèi)生間地漏淋浴器、洗衣機(jī)分設(shè)電視出線口03信息出線口03避免與插座過(guò)近，以免干擾（水平距離500）五孔插座032個(gè)，電視/沙發(fā)位各一個(gè)起居室空調(diào)插座19/03掛機(jī)/柜機(jī)信息出線口03避免與插座過(guò)近，以免干擾（水平距離500）五孔插座032個(gè)，冰箱/微波爐/火鍋餐廳空調(diào)插座19/03掛機(jī)/柜機(jī)電視出線口03信息出線口03避免與插座過(guò)近，以免干擾（水平距離500）五孔插座032個(gè)，電視/床位各一個(gè)主次臥室空調(diào)插座19掛機(jī)綜合布線箱03套內(nèi)照明配電箱18最好設(shè)在玄關(guān)處，盡量避免直視，并避免在主要墻面的顯要位置安裝，為保證走線方便，盡量上下錯(cuò)開(kāi)。防盜22一般設(shè)置在首層、二層或頂層紅外線報(bào)警器防煙22一般設(shè)置在廚房?jī)?nèi)，明衛(wèi)生間內(nèi)會(huì)與吊頂沖突，建議降低。注房間內(nèi)裝于輕墻中的電源、信息接線盒應(yīng)避免墻兩邊