房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 什么是市場(chǎng)調(diào)研 如何做好市場(chǎng)調(diào)研 如何運(yùn)用調(diào)研數(shù)據(jù) 什么是市場(chǎng)調(diào)研 是去售樓處拿樓書 是去售樓處問售價(jià) 是拿著系統(tǒng)中的調(diào)研表去把相關(guān)字段填滿 有目的 有計(jì)劃 系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng) 營(yíng)銷等方面的各種情報(bào)資料 通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 整理 記錄和分析 為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況 制定正確決策提供可靠依據(jù) 明確調(diào)研內(nèi)容運(yùn)用調(diào)研手段 如何做好市場(chǎng)調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目周邊調(diào)研 項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研 公交樞紐 交通 生態(tài) 市中心唯一生態(tài)城區(qū) 50萬平米綠化景觀 6公里景觀河道和排水河道 生態(tài)走廊 新江灣城公園等景觀 景觀 調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目周邊調(diào)研 項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研 售樓處包裝 銷售員配置 銷控臺(tái)布置洽談桌的數(shù)量和放置位置沙盤 銷售員是否有統(tǒng)一制服男女銷售員比例銷售員專業(yè)水準(zhǔn)是否善于引導(dǎo)需求 售樓處包裝 銷售員配置 新天地景觀湖 項(xiàng)目銷售狀況 推案情況各項(xiàng)差價(jià)促銷手段成交客戶情況 產(chǎn)品規(guī)劃 房型配比是重中之重 通常解決這個(gè)問題的方法主要有二種 一種是樓層平面統(tǒng)計(jì)法 另一種是外立面辨別法 如果實(shí)在沒有資料可參閱 只有安排到現(xiàn)場(chǎng)看房一途 社區(qū)規(guī)劃配套規(guī)劃建材裝修房型配比 調(diào)研手段 如何運(yùn)用調(diào)研數(shù)據(jù) 調(diào)研數(shù)據(jù)在項(xiàng)目定位中的運(yùn)用 案例背景 大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊 該案總建30萬平方米 1 2期項(xiàng)目均已交房入住 此次需定位的為其3期項(xiàng)目 預(yù)計(jì)上市時(shí)間在2008年左右 三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 49156M2住宅用地 38952M2學(xué)校用地 10204M2總建筑面積 125208M2住宅建筑面積 93020M2學(xué)校建筑面積 6710M2公建建筑面積 5052M2綜合容積率 2 13住宅容積率 2 52學(xué)校容積率0 66總戶數(shù) 498 調(diào)研順序 土地屬性調(diào)研 周邊市場(chǎng)調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 土地屬性調(diào)研 地理區(qū)位項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi) 地處市中心 地理區(qū)位佳 河濱景觀項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸 河面開闊 河濱景觀帶較長(zhǎng) 人文環(huán)境項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué) 華東政法學(xué)院等名校云集 人文環(huán)境極佳 生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園 南與中山公園隔河相望 區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好 交通條件項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出 交通可達(dá)性極佳 板塊支撐項(xiàng)目處大中山公園板塊 區(qū)域開發(fā)成熟 認(rèn)知度高 配套佳 結(jié)論 土地屬性調(diào)研 周邊市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目周邊二手房匯總 1公里范圍內(nèi) 周邊市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目周邊未來供應(yīng)匯總 1公里范圍內(nèi) 周邊市場(chǎng)調(diào)研 深圳西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅提升差異化附加值打造區(qū)域標(biāo)桿住宅 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 蘇州河景觀是本案最大的賣點(diǎn)和特色 目前類似項(xiàng)目在市場(chǎng)中供應(yīng)不多 這些樓盤都將對(duì)本案產(chǎn)生一定的借鑒意義 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 在售河濱項(xiàng)目匯總 在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 在售河濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析 河濱項(xiàng)目未來供應(yīng)匯總 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 景觀規(guī)劃 案例選取標(biāo)準(zhǔn) 相近原則 單價(jià)25000元 平方米以上 總價(jià)500萬左右成功原則 其景觀設(shè)計(jì)獨(dú)具新意 充分將綠化 水景與人文特色相結(jié)合 已經(jīng)成為高品質(zhì)水景樓盤的代表 功能原則 緊鄰蘇州河或黃浦江沿岸 綠化率高 案例選取 世貿(mào)濱江 蘇堤春曉 虹橋河濱 東方曼哈頓 盛世年華等 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 綠化布置 社區(qū)花園 樓宇回廊聯(lián)通各個(gè)組團(tuán) 使戶外的活動(dòng)不再受天氣的局限 結(jié)合報(bào)廊 小品等設(shè)計(jì) 讓社區(qū)花園更有生活氣息 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 特色景觀 小品 每個(gè)細(xì)節(jié) 路燈 垃圾筒 道路指示等 別致而有韻味 營(yíng)造出一個(gè)舒適 優(yōu)雅的環(huán)境 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 豪宅景觀設(shè)計(jì)共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議 沿蘇州河設(shè)計(jì) 加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置 改變普通防洪堤的臟亂局面 沿水岸設(shè)置大型公共綠地 增加項(xiàng)目的親水性和品質(zhì)感 立體平均式景觀 坡地花園 社區(qū)花園 組團(tuán)花園 入戶花園4個(gè)要點(diǎn)結(jié)合 將綠化景觀步步深入 改變單一水景布置 結(jié)合噴泉 游泳池 涼亭 親水平臺(tái)等加強(qiáng)景觀的品質(zhì)感和人與自然的互動(dòng)性 特色園林景觀設(shè)計(jì) 從小品 雕塑各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目的人文氣息 入口設(shè)置 采用人車分流設(shè)計(jì) 分別設(shè)置主 次入口 均有專門的入口保安設(shè)置 主入口 入口廣場(chǎng)設(shè)置入口柱廊 入口門庭采用豪華裝修 結(jié)合裝飾強(qiáng)的藝術(shù)雕塑 加強(qiáng)社區(qū)的人文氣息與品質(zhì)感 人行步道 結(jié)合景觀設(shè)計(jì) 融入水景與綠化 加強(qiáng)人與自然的互動(dòng) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 選取標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)25000元 平方米以上 總價(jià)500萬左右單套面積250m2以上的個(gè)案 選取案例 金匯豪庭 倫敦廣場(chǎng) 翠湖天地 北京星河灣 北京公園大道 房型設(shè)計(jì) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 金匯豪庭 房型圖 4房2廳4衛(wèi) 建筑面積242平米 1梯1戶 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 金匯豪庭 功能分區(qū)分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 倫敦廣場(chǎng) 房型圖 3房2廳4衛(wèi) 建筑面積254平米 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 倫敦廣場(chǎng) 功能分區(qū)分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 私密性保證 為保證居住的私密性 避免各功能分區(qū)的相互干擾 景觀最大化利用 充分利用空間藝術(shù)巧妙地處理內(nèi)外景觀與居室功能的關(guān)系 每戶主要空間都做到享有景觀面 設(shè)有大景觀凸窗 大陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 人性化設(shè)計(jì) 站在用戶的角度 以室內(nèi)設(shè)計(jì)的深度細(xì)致考慮家具 電器等的室內(nèi)位置 并有專用洗衣房 儲(chǔ)物間 保姆空間 價(jià)值提升 各戶型均有1 2個(gè)自身的產(chǎn)品亮點(diǎn) 如3梯1戶專用保姆電梯 可分可合的多功能房 入戶花園 窗臺(tái)外飄增加房間實(shí)際使用面積等 戶型共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 選取標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)25000元 平方米以上 總價(jià)500萬左右 裝修標(biāo)準(zhǔn)2500 4000元 平方米以上的個(gè)案選取案例 世貿(mào)濱江花園中環(huán)凱旋宮仁恒河濱花園匯寧花園北京公園大道古北中央花園御品大廈TheHouse 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 裝修標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 世茂濱江 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2000 3000元 平方米 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 中環(huán)凱旋宮 裝修標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 裝修共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議 1 分戶門 一般都會(huì)采用特制平板實(shí)心防火防盜門2 客廳與臥室客廳與臥室的地面與墻面裝修 選材 一般地面都是采用柚木或重蟻木等高級(jí)實(shí)木地板 墻面都是采用高價(jià)乳膠漆 有些高檔樓盤會(huì)采用墻紙 例如SABBIA品牌 客飯廳 地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板 墻面則采用污染較少的高級(jí)乳膠漆等 窗戶會(huì)采用中空玻璃 以達(dá)到節(jié)能和隔音的效果 臥室 地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板 墻面采用高級(jí)乳膠漆或高級(jí)墻紙等 窗戶也會(huì)采用中空玻璃 3 空調(diào)設(shè)備 選材及品牌 面積超過300平方米 一般采用中央空調(diào) 品牌則以進(jìn)口大金中央空調(diào)或同級(jí)別其他品牌為主 如面積小于300平方米 有些公寓會(huì)采用分體空調(diào) 但是在品牌方面也有較高追求 基本以大金 三菱重工為主 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 4 衛(wèi)生間潔具 配置標(biāo)準(zhǔn)較高 公共浴室一般會(huì)將淋浴及盆浴分開 以給客戶更多選擇 且可以保證客戶在使用中的衛(wèi)生問題 而主臥室的洗手間則更注重私密性及豪華性 以充分體現(xiàn)主人的尊貴與地位 甚至?xí)褂脹_浪浴缸 地面 會(huì)采用高檔大理石 大理石方面一般會(huì)使用國(guó)外進(jìn)口的 金花米黃 作為主材 以體現(xiàn)整體品味 墻面 會(huì)采用高檔面磚 潔具 會(huì)采用世界頂級(jí)的品牌 例如德國(guó)進(jìn)口V B衛(wèi)生潔具或同級(jí)品 而保姆衛(wèi)裕潔具相對(duì)檔次要低些 例如TOTO或和成或同級(jí)品 衛(wèi)裕的五金配件亦采用世界頂級(jí)產(chǎn)品 例如德國(guó)進(jìn)口JADO或同級(jí)品 5 廚房地面會(huì)采用高檔大理石 墻面會(huì)采用高檔面磚 櫥柜往往采用意大利進(jìn)口SNAIDERO櫥柜 德國(guó)全套進(jìn)口柏麗品牌或POGGENPOHL品牌的成套設(shè)備 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 6 其他設(shè)備該類豪宅一般會(huì)預(yù)先安裝較高檔的設(shè)施 甚至采用世界一流品牌產(chǎn)品 例如日本進(jìn)口大金中央空調(diào)等 美國(guó)進(jìn)口AO SMITH 美國(guó)進(jìn)口ECOWATHERIRK27C01軟水及凈水系統(tǒng)或同級(jí)品 安裝高檔進(jìn)口的軟水及凈水系統(tǒng)一般的豪宅較少使用 但是目前深圳的水質(zhì)尚不能滿足國(guó)際的使用標(biāo)準(zhǔn) 使用相應(yīng)的軟水系統(tǒng)將提高水質(zhì) 同時(shí)也是電熱水器所必須配置的附件之一 7 保安及防盜系統(tǒng)保安及消防系統(tǒng)一般包括 可視對(duì)講系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng) 一般會(huì)采用美國(guó)或日本全進(jìn)口的高端技防設(shè)備 例如日本松下彩色攝像機(jī) 美國(guó)派爾和日本松下 日本精工攝像鏡頭 三樂SM4系列硬盤數(shù)字錄像機(jī)等 在設(shè)備方面也更高級(jí) 增加了電梯自動(dòng)化行駛安全系統(tǒng)及自動(dòng)化物業(yè)管理系統(tǒng)等 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 8 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)管理較為嚴(yán)格 發(fā)展商一般會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的消防管理公司施工 因此高級(jí)樓盤一般都采用國(guó)內(nèi)知名品牌的消防監(jiān)控系統(tǒng) 家里會(huì)安裝煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 9 智能化系統(tǒng) 各種樓宇智能化裝備可謂應(yīng)有盡有 例如IC卡層站控制系統(tǒng) 美國(guó)I home智能系統(tǒng) 光纖寬帶入戶 樓宇設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng) 訪客可視對(duì)