天啟 &開啟 2008 年 6月 北京大吉項目一期營銷策劃報告 北京 中信城 Peking Peking 報告結(jié)構(gòu) 天啟 & 開啟 觀察篇：危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 思想篇： 我們需要一場勝利 運(yùn)動篇：我愛北京天安門 觀察篇：危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰(zhàn)略定一期目標(biāo) 從宏觀大勢談一期策略 從微觀現(xiàn)狀看突圍方式 冷靜誕生智慧 勇氣產(chǎn)生力量 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從公司戰(zhàn)略定一期目標(biāo) 危市前的 “ 資金為王 ” ，以快速回籠資金為重 首期入市的 “ 一炮而紅 ” ，創(chuàng)危市前中的銷售奇跡 倉促入市的 “ 高調(diào)占位 ” ，樹大盤的品牌形象 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 國際嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢對中國經(jīng)濟(jì)形成較大壓力 美國次貸危機(jī) 美元貶值 樓市 “ 瘟疫 ” 蔓延全球 天啟 & 開啟 與傳統(tǒng)金融危機(jī)不同的是，次貸危機(jī)中風(fēng)險的承擔(dān)者是 全球化 的，所造成的損失是 不確定 的。次貸的證券化分布以及證券化過程中的流動性問題，使得經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展中最擔(dān)心的不確定性通過次貸危機(jī)集中體現(xiàn)出來。也正是由于上述不確定性造成了次貸損失的難以計量和對市場的巨大沖擊。 【 直接影響：比較有限 】 1、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)損失有限 我國國內(nèi)監(jiān)管部門對金融機(jī)構(gòu)從事境外信用衍生品交易管制仍然比較嚴(yán)格，這些銀行的投資規(guī)模并不大。 2、國內(nèi)金融市場動蕩加劇 一方面，會直接加劇國內(nèi)金融市場的動蕩；另一方面，外部市場的持續(xù)動蕩會從心理層面影響經(jīng)濟(jì)主體對中國市場的長期預(yù)期。 【 間接影響：不可低估 】 1、出口增長可能放緩 2、貨幣政策面臨兩難抉擇 3、國際收支不平衡可能加劇 4、人民幣升值預(yù)期可能加大 5、境外投資風(fēng)險加大 美國次貸危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)生 影響 天啟 & 開啟 【 美元貶值不利于人民幣匯率結(jié)構(gòu)優(yōu)化 】 雖然人民幣匯率是參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)，但美元匯率與人民幣匯率的聯(lián)系依舊較為緊密，美元的跌跌不休實(shí)際上為人民幣對其他貨幣雙邊匯率有效決定形成了掣肘，這不利于匯率市場中真實(shí)供求關(guān)系的形成。 【 美元貶值可能沖抵中國貨幣政策效果 】 美聯(lián)儲一系列寬松貨幣政策并沒有帶來通脹這個貨幣現(xiàn)象，而中國一系列從緊貨幣政策卻未能迅速抑制物價上漲，如此態(tài)勢部分可歸因于美國寬松貨幣政策通過弱勢美元向外而非向內(nèi)釋放了通脹風(fēng)險。 【 美元貶值不利于中國資產(chǎn)價格的理性形成 】 美元貶值正向外輸出金融風(fēng)險，不管是不是美國刻意為之，中國都應(yīng)該高度關(guān)注美元貶值的影響，并對美元匯率的未來走向形成理性判斷。 【 美元貶值使中國外匯儲備縮水 】 中國宏觀調(diào)控正受到美國貨幣政策的嚴(yán)重沖擊，宏觀調(diào)控政策的效果變得更加難以預(yù)期。 2003年以來的五年間，通過美元貶值，外匯儲備國則因美元貶值 損失達(dá) 4147億美元 ，相應(yīng)地美國得到4147億美元的額外利益，約占到美國年財政支出的 20%。 而對中國來說，美元儲備的貶值是最簡單直觀的影響。從 2003年 3月到 2008年 3月， 5年間中國新增外匯儲備 1.37萬億 ，仍以同期美元貶值的幅度估算，中國在這一階段新增美元儲備的貶值應(yīng)達(dá) 1332億美元 。 美元貶值對中國經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)生的不利 影響 天啟 & 開啟 在研究人士看來，美國樓市泡沫形同瘟疫，并已經(jīng)橫越大西洋 (愛股 ,行情 ,資訊 )，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區(qū)之勢。 據(jù)報道，包括 英國、愛爾蘭、西班牙、波羅的海各國，以及亞洲的印度北部和中國南部等地 ，經(jīng)歷過去近 10年飆漲的房價后， 近來出現(xiàn)了同步下挫 。專家預(yù)言，上述歐洲國家比美國情況更糟，甚至可能出現(xiàn)大規(guī)模樓市崩盤的現(xiàn)象。 受美國次級債危機(jī)影響，過去兩個月 英國 房貸核準(zhǔn)率比去年下降超過三成。今年 3月份平均房價更是 大跌2.5%，是自 1992年以來單月跌幅最大的一次。 日本 國土交通省日前公布，截至 2月，日本首都圈公寓銷量連跌 6個月，并且東京部分地區(qū)房價出現(xiàn) 暴跌三成 。種種跡象表明，日本樓市已出現(xiàn)明顯的降溫跡象。 在購買信心動搖之際， 印度首都新德里 及其他北印度城市，去年房價已經(jīng) 回跌近 20%。 “樓市瘟疫”蔓延全球 天啟 & 開啟 作為亞洲近幾年最為蓬勃的經(jīng)濟(jì)體之一，越南近年積極推動經(jīng)濟(jì)改革，博得 世界工廠 的贊譽(yù)，一度制造了經(jīng)濟(jì)迅速增長的神話。去年下半年還是世界投資機(jī)構(gòu)寵兒的越南，倏忽之間卻從巔峰猝然墜下。 今年以來，越南各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均已亮起紅燈， 樓市股市雙雙大跌 ，通貨膨脹高居不下，越南盾急跌匯率持續(xù)下滑，致使金融市場異常動蕩，金融危機(jī)一觸即發(fā)。 5月 30日，三大國際評級公司近期先后調(diào)低了越南的 信用評級 。 投資率增長很高， 投資率占 GDP35%以上 ，進(jìn)口需求增幅相當(dāng)高，經(jīng)常性貿(mào)易一直 逆差 ，去年達(dá)到 67億美元，今年前五個月就達(dá)到 100多億美元 。然而越南外匯儲備去年 僅為 200億美元 ，根本承受不起?！?隨著原油和糧食價格飆升，越南通貨膨脹進(jìn)一步惡化。食品和油價急漲令通脹火上加油， 5月份 CPI同比漲 25.2， 創(chuàng)下 1992年來最大升幅。 【 股市樓市暴跌六成 】 與其他新興市場相比，越南股市在過去幾年的走勢波動幅度更大。越南證券交易所指數(shù)從 2003年 10月 21日的 133點(diǎn)上漲到了 2007年 3月 12日的 1170點(diǎn)， 漲幅達(dá)到了 780 。不過跌勢自從 2007年 10月 3日開始，至今 跌幅已經(jīng)超過六成 。 越南的房地產(chǎn)市場緊跟其后，同樣經(jīng)歷了慘痛的下跌。胡志明市的房價從 2007年底的 5600美元 /平方米下跌至目前的 2800 3100美元 /平方米 ，下跌幅度達(dá)到一半。 越南從巔峰猝然墜下 樓價從去年底至今跌了 五 成 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 國內(nèi)金融形勢嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈承受嚴(yán)峻考驗(yàn) 股市腰斬 銀根持續(xù)收緊 人民幣升值 天啟 & 開啟 從 6月 3日到 6月 18日，除了休市日，上證指數(shù)連續(xù) 10個交易日收陰，被市場稱為 “十連陰” ，這在中國股市歷史上尚屬首次。此前，股市僅在 1992年 3、 4月間曾出現(xiàn)過“九連陰”。 滬指 6月 17日一舉跌破 2800點(diǎn)關(guān)口，報收于 2794.75點(diǎn)，并創(chuàng)下近 15個月來的新低。同時，深證成指繼日前跌破萬點(diǎn)大關(guān)后， 6月 17日再擊穿 9500點(diǎn)關(guān)口，收報 9429.50點(diǎn)。 從去年 10月最高的 6124點(diǎn)到 6月 17日最低的 2769點(diǎn)，滬指在短短 8個月的時間內(nèi)跌幅高達(dá) 55%；滬深兩市約 14萬億元市值就此蒸發(fā) 。此次暴跌堪比貫穿 2001年 2005年的大熊市，那輪熊市的跌幅也是 55%，但耗時整整 4年。 央行宣布提高存款準(zhǔn)備金率、國際油價大漲、外圍股市大跌，以及越南金融危機(jī)等，都是導(dǎo)致股市持續(xù)下跌的因素。 股市市值縮水最高達(dá) 55% 天啟 & 開啟 2008年 6月，央行一次性提高存款準(zhǔn)備金率 100基點(diǎn)，達(dá)到了 17.5%。此舉導(dǎo)致 A股市場創(chuàng)下本輪調(diào)整以來的新低，兩市地產(chǎn)股亦緊跟大盤連續(xù)下挫 ，部分地產(chǎn)股的跌幅甚至達(dá)到了 20%。地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度很容易受到貨幣和信貸緊縮的影響。 假設(shè) 2008年 商品房銷售額同比下降 10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，開發(fā)商 自有資金同比增長 36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè) 資金缺口 7100億元 。其中， 萬科 在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降 10%和銷售市場占有率為 3%的假設(shè)下，即便順利發(fā)行 59億元公司債，今年預(yù)測概算資金也還會出現(xiàn)缺口。 【 籌資欲望強(qiáng)烈 】 面對資金壓力，地產(chǎn)公司的籌資欲望也十分強(qiáng)烈。今年以來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) 定向增發(fā)、借殼上市、民間融資以及 IPO等嘗試頻頻出現(xiàn)。據(jù)了解，民間拆借的利率已經(jīng) 超過 25%。市場人士認(rèn)為，民間融資利率的不斷上升，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險。 【 融資門檻提高 】 由于貨幣緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。從 2007年 1月至 2008年 6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個百分點(diǎn)至 17.5%，總計 凍結(jié)存款 44650億元 。 在 IPO方面，今年初， 恒大地產(chǎn) 擱置 160億港元 IPO計劃，掀起內(nèi)地房企首輪資金鏈恐慌。此前不久， 昌盛中國也在通過上市聆訊后不得不宣布擱置掛牌；其后，雖然 建業(yè)地產(chǎn) 成功實(shí)現(xiàn)上市，但其定價估值偏低，上市至今 6個交易日已比發(fā)行價 跌去近四分之一 。 受 IPO市場慘淡影響， 星河灣和寶龍地產(chǎn) 等多家準(zhǔn)備在香港上市的地產(chǎn)公司紛紛 暫緩 上市計劃，目前只有 龍湖地產(chǎn)和恒盛地產(chǎn) 仍然 堅持 在 7月赴港上市。 資本市場低迷抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資門檻；另一方面，即便成功上市，過低的市盈率也使得他們募集不到理想的資金額。 銀根緊縮 房企“遭遇”資金困局 天啟 & 開啟 1、人民幣升值 直接影響我國出口 ，如果出口下降，內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。 2、一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)如果受人民幣 升值影響利潤出現(xiàn)下滑 ，將影響這些企業(yè)租用寫字樓、擴(kuò)大投資，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊。 3、過度地炒作人民幣升值，房地產(chǎn)市場的 投資性需求過渡，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫 。韓國和日本發(fā)展的歷史表明房價與幣值升值有一定正向關(guān)系，從日本、韓國和臺灣的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，最初貨幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是外資投資需求增加，導(dǎo)致房價上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房價下跌、泡沫破裂。日本由于日幣升值造成國內(nèi)經(jīng)濟(jì)近 10年的衰退；同時“歐元之父”蒙代爾也警告人民幣大幅升值對于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是災(zāi)難性打擊。 4、我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于高位，政府對房價的調(diào)控不遺余力，如果人民幣升值導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，政府勢必會 出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施 。 國六條 和九部委 意見的出臺 反映了政府對于房價的關(guān)注和調(diào)控的決心。 人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè) 的 不利影響 危市前（或市場拐點(diǎn)）下的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 能源價格上漲 油價上漲 鐵礦石價格上漲 天啟 & 開啟 美國房地產(chǎn)下跌和次級債麻煩，歸根到底是石油漲價過快過高，導(dǎo)致美國原有的經(jīng)濟(jì)模式無法適應(yīng)，出現(xiàn)被動調(diào)整。因?yàn)檎难a(bǔ)貼，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)享受低油價的優(yōu)勢，所有的生產(chǎn)商、消費(fèi)者、出口商都享受著 每桶 70美元 的價格。這就使得我國的房地產(chǎn)價格穩(wěn)居高位，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式還可以繼續(xù)運(yùn)行下去，但一旦成品油放開到 每桶 130美元 ，我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式將類似于美國難以適應(yīng)，導(dǎo)致對房地產(chǎn)市場的深刻影響。 美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無不依賴于低油價， 2002年，國際油價大約處于每桶 25美元 的水平，消費(fèi)者的汽油支出在低油價時代只占其個人收入一個比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說，在低油價時代，美國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù)，無需大規(guī)模的技術(shù)革新。 對沖基金們 不答應(yīng)這個模式。他們執(zhí)行了 雙做多的對沖交易策略 :同時做多道瓊斯和石油 。他們的邏輯是 :如果油價下跌，美國經(jīng)濟(jì)就會繁榮，道瓊斯股票就會上漲，其漲幅的絕對值應(yīng)該大于油價跌幅；如果油價上漲，道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對值應(yīng)該小于油價的漲幅。這應(yīng)該是個穩(wěn)賺不賠的對沖交易策略 。 為什么歐洲沒有受到高油價的沖擊呢？ 歐盟自動實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近 10年之久 ，這使得這個區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調(diào)整，歐盟經(jīng)濟(jì)因此在 京都議定書 的約束下， 提前適應(yīng)了高油價的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運(yùn)行。所以，在油價上漲的階段，歐元能連續(xù)上行。 我們相信，今天的中國經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價。低油價將促進(jìn)國內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費(fèi)，將保持國內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點(diǎn)，我們就可以理解為什么一季度以來，比較明顯的房價下跌的區(qū)域恰恰是全國鬧油荒最嚴(yán)重廣東的廣州、深圳。這是用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無法解釋這個現(xiàn)象。 油價上漲，房價下跌？！ 天啟 & 開啟 中國的投資占 GDP比例高達(dá) 50%，是全球主要經(jīng)濟(jì)體中最高的，房地產(chǎn)等建設(shè)項目消耗了太多的鋼材，引發(fā)了鐵礦價格暴漲。澳大利亞鐵礦石最大 年度漲幅 96.5%，這不僅是中國鋼廠談判的失敗，還是對中國經(jīng)濟(jì)增長方式的挑戰(zhàn)。 2007年中國的 GDP只占全球的 6%，單位 GDP消耗的鋼材卻是全球平均水平的 6.54倍 ，不僅比歐美日發(fā)達(dá)國家大 十多倍 ，而且比發(fā)展中國家也 大近 3倍 。如中國 GDP比印度大 3倍，而鋼材消耗卻大 9倍。 2004年，鐵礦石價格漲幅 18 6； 2005年，價格暴漲 71 5； 2006年，價格上漲 19； 2007年，價格上漲 9 5。毫無疑問，即使單以粉礦算，今年 力拓 79 88的漲幅 ，也超過了以往任何一年。這次曠日持久的談判牽涉了很多因素，也應(yīng)生了許多變數(shù)，海運(yùn)費(fèi)的漲跌、大量鐵礦石積壓、寶鋼尋找其它的鐵礦石供應(yīng)商等等。 鐵礦石價格暴漲， 對中國經(jīng)濟(jì)的不利影響在全球是最大的 ，鋼材又是制造業(yè)的基礎(chǔ)材料，傳遞至各行業(yè)后，又會引發(fā) PPI（工業(yè)價格指數(shù)）暴漲，并且 PPI指數(shù)又將傳導(dǎo)至消費(fèi)品指數(shù) CPI上，引發(fā) CPI高漲。今年鋼材漲價就高達(dá)10000億元 ，壓在中國的制造業(yè)身上，壓在中國國民身上，鐵礦石價格戳中中國經(jīng)濟(jì)的軟肋。 鐵礦石 漲價，談判失敗 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 樓市交易量下降 市場面臨資金壓力 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現(xiàn)退房潮 溫州炒房客大撤離：奧運(yùn)前售光各大城市房源 北京建委出面關(guān)注樓市發(fā)出的曖昧信號 房地產(chǎn)宏觀大勢前景黯淡 天啟 & 開啟 從商品住宅銷售情況來看，在許多城市，商品住宅成交量下降成為普遍現(xiàn)象。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 北京前 4個月期房住宅成交量較去年同期下降 45%，為近年來的歷史低點(diǎn)。在一向被認(rèn)為是樓市旺季的“紅五月”，這一現(xiàn)象未得到改變。 上海樓市 5月份出現(xiàn)新盤放量上市的高潮，有的樓盤出現(xiàn)或明或暗的降價促銷，但是市場對此反應(yīng)冷淡，商品住宅的 成交量與去年同期相比下降 55.5%。與此同時，商品住宅出現(xiàn) 供大于求 現(xiàn)象。 深圳樓市量價齊跌 已是不爭的事實(shí)。統(tǒng)計顯示， 1至 5月份，深圳商品住宅銷售價格 下跌至 2007年初的水平 ，房價下跌 超過 30%，商品房銷售面積 同比下降 55.6%。 從 08年初開始，全國許多一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的情況，觀望氣氛日益濃重，打折促銷成為房地產(chǎn)市場的主題詞。 北京 的許多樓盤除推出房價折扣之外，贈送物業(yè)費(fèi)、停車位甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段，打折幅度也 從 9.9折擴(kuò)大到 8折 。進(jìn)入 6月，一些地方直接推出降價樓盤，更加顯露出房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢。 樓市交易量普遍下降 天啟 & 開啟 6月 7日，中國人民銀行宣布，從 6月 15日和 25日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率將分兩次提高，合計上調(diào) 1個百分點(diǎn)，半年時間里，這已經(jīng)是央行第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而經(jīng)過這次調(diào)整， 準(zhǔn)備金率攀升至 17.5%的歷史高位。 連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少 。 銷售速度放慢 導(dǎo)致的資金回款放慢，直接影響到房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。而目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)貶值，資金流動性差，同樣面臨風(fēng)險。 第二套房貸政策出臺后，購房者普遍觀望，中國人民銀行 25日公布的 銀行家問卷顯示，第 2季度個人消費(fèi)貸款需求指數(shù)出現(xiàn)全面下降，其中個人購房貸款需求指數(shù)降幅明顯。 從緊的貨幣政策、銷售速度放慢和股市的持續(xù)下跌使房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)前所未有的緊張。 在這種形勢下，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)已開始把手中的 土地賣出來 回籠資金，土地拍賣市場目前也已露出頹勢。今年初， 北京土地儲備中心公開招標(biāo) 3塊土地，應(yīng)者寥寥。 4月上海出讓的 8幅土地中，有 2幅因無人報價而流拍。深圳年初至今出讓居住用地共流拍 8塊。有的開發(fā)商甚至將拿到手的土地退掉。 市場面臨資金壓力 天啟 & 開啟 從去年的漲聲一片到現(xiàn)在的量價齊跌，是否可以就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)理性回歸？房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展？ 國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 1至 5月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 40264億元， 同比增長 25.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 9519億元， 增長 31.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象已經(jīng)有 減緩 的趨勢，但是其 增長幅度在行業(yè)排名中仍位居前列。 從市場銷售情況來看，人們購房意愿減弱，對房價下跌預(yù)期增加，投資者大量退出市場，導(dǎo)致未來一段時間市場面臨需求不足的困境， 銷售難度加大 。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，有可能導(dǎo)致部分開發(fā)商 不得不低價出售土地或者房屋。 未來一段時間，房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整階段。應(yīng)該注意的是，雖然目前市場成交低迷，但 自住需求 仍然強(qiáng)勁。 應(yīng)繼續(xù)實(shí)行從緊的貨幣政策，抑制市場過度投資需求。 同時，繼續(xù)增加住房有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場在新的供求關(guān)系下找到新的平衡點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。 市場是否實(shí)現(xiàn)理性回歸 天啟 & 開啟 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉宣稱，根據(jù)他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達(dá) 4000億元。 “全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在 6000億元人民幣的規(guī)模。”同樣按照去年的規(guī)模估算，個人按揭貸款的總額，在 5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從 QFII批準(zhǔn)額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資， 14月的數(shù)據(jù)顯示為 150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計在 1.6萬億元 上下的水平。 相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合 20052007年的情況，以及今年 14月的上市公司開復(fù)工面積、土地儲備總量等數(shù)據(jù)。經(jīng)測算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在 2萬億 元左右的水平。兩相比較， 4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。 “ 這個數(shù)據(jù)相當(dāng)于一年房地產(chǎn)所需投資總額的 1/5。 ”中國住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為在這樣的情況下，按照慣常邏輯， 降價以加快銷售回款，是最為合適的解決手段 。 房企 4000億資金缺口危情 建設(shè)部警惕房價大跌 天啟 & 開啟 6月 18日上午，在北京市 房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)退房公示 可看到，北京 1439個 房地產(chǎn)項目有退房或退定記錄，較之6月初的數(shù)據(jù)又有所增加，那時有 1425個 退房或退定記錄。其中韋伯國際發(fā)展中心 、金長安大廈 等很多項目，退房或退定次數(shù)均達(dá)到 百次以上 ，有的退房記錄甚至 接近 500次 。 位于朝陽區(qū)新源南路 1-3號的 美邦亞聯(lián)酒店商業(yè)寫字樓項目 ， 2005年 5月 9日獲批銷售的 43套房，退房次數(shù)竟然高達(dá)217次，退房率高達(dá) 504.65%。 位于朝陽區(qū)百子灣路 16號的 金長安大廈 ， 2007年獲批銷售的 403套房，退房次數(shù)達(dá)到了 403次，退房率高 100%，其中在今年四五月份退房的次數(shù)達(dá) 360多次 。 位于朝陽區(qū)朝陽門外小莊 6號的 韋伯國際發(fā)展中心 ， 2005年 8月 28日獲批銷售的 3棟樓共計 350套。然而，該樓盤的退房次數(shù)高達(dá) 484次，退房率為 138.29%。 位于朝陽區(qū)北四環(huán)中路的 七星摩根 ， 2006年獲批銷售的 239套房，退房次數(shù) 76次，退房率為 31.8%。 位于朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)西十里居的 瞰都項目 ， 2004年 12月 22日獲批銷售的 3號樓、 4號樓、 5-2號樓、配套公建的退房次數(shù)達(dá)到了 125次 ，該項目目前已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)房銷售階段。 根據(jù)該網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年北京房地產(chǎn)市場在 1至 4月份 ， 新房銷售月平均撤銷次數(shù)約 1000套以上 ，其中期房退房的現(xiàn)象較為突出。 觀望情緒加劇銷售低迷 京城樓市涌現(xiàn)退房潮 天啟 & 開啟 從 2003年起 ，溫州人開始在北京、上海、杭州等地置業(yè)。業(yè)界廣泛認(rèn)同的一個說法是，溫州有 10萬人在炒樓 ，動用的民間資金高達(dá) 1000億元 。一位溫州購房團(tuán)的成員形象地介紹 :“ 按照回報率 15%計算，這比任何一個產(chǎn)業(yè)都要賺錢，炒房可謂溫州第一產(chǎn)業(yè)。 據(jù) 中國證券報 報道，近幾個月來溫州炒房團(tuán)從北京樓市 撤出來的資金大約有上百億 元。溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文表示，盡管從去年開始北京樓市價格就一路走高，但是對一些高檔房而言卻往往 有市無價 ，變現(xiàn)也相當(dāng)困難，而恰恰大部分的溫州炒房團(tuán)就扎堆在此。 一種 悲觀情緒正在溫州購房者中蔓延 開來，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市。現(xiàn)在，在北京的 新世界家園、新怡家園、富力城、遠(yuǎn)洋天地 等高檔社區(qū)，都有 焦急的溫州賣房人 。 奧運(yùn)會后北京房價的不可預(yù)期以及北京周邊郊區(qū)傳來降價的不利消息， 使以投資為主的溫州炒房人認(rèn)為這時是出手的最佳時機(jī)。可買家從今年開始變得理性，認(rèn)為房價出現(xiàn)拐點(diǎn)的時候到了，再等等，可能能得到更多的實(shí)惠 這讓許多溫州人 很難找到真正的買家 。 溫州炒房客大撤離：奧運(yùn)前售光各大城市房源 天啟 & 開啟 據(jù) 新京報 報道， 2008年 6月 25日，北京建委下屬主管部門 XD北京城研究中心召開了一個“別開生面”的會議。據(jù)有關(guān)人員透露，該會議由北京建委副主任苗樂如主持，包括 中海地產(chǎn)、萬科、富力、珠江 等開發(fā)商及 美利山 等項目被點(diǎn)名參加，會議針對目前市場上打折幅度比較大的開發(fā)商、項目， 了解降價開發(fā)商的真實(shí)心態(tài) 。 北京城建研究中心發(fā)給開發(fā)商的參會函件中明確要求開發(fā)商對幾個問題進(jìn)行匯報， 問題主要涉及目前市場中開發(fā)商大幅度打折銷售的真實(shí)情況，開發(fā)商為何大幅度打折。 從本次會議上傳達(dá)出來的信息是，北京政府主管部門對開發(fā)商出現(xiàn)的局面有些擔(dān)心，尤其是面對開發(fā)商們的頻繁打折銷售， 主管部門擔(dān)心市場會出現(xiàn)變數(shù)。 我們需要關(guān)注的是了解了開發(fā)商真實(shí)心態(tài)的建委下一步會采取什么樣的措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 7-9月是開發(fā)商資金鏈最為緊張的時候。而 8月奧運(yùn)會開幕， 10月則迎來傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售黃金時期，如果這時市場依舊低迷，恐怕大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)倒閉將會浮現(xiàn)出來，那時對于政府無異于一場災(zāi)難。 恐怕穩(wěn)定樓市的政策將會在未來的一段時間出臺，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為政府不會坐視樓市出現(xiàn)普跌，將會適時救市。 政府如果真的出臺政策救市也要等到市場的通貨膨脹率下降的情況下才會采取措施。 流動性過剩的危機(jī)一日不解除，緊縮政策就不會放松。 而如果在不恰當(dāng)?shù)臅r候出臺松動樓市調(diào)控的政策，恐怕對于樓市的調(diào)控又將變?yōu)椤翱照{(diào)”。 北京建委出面關(guān)注樓市發(fā)出的曖昧信號 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 汶川大地震 洪水災(zāi)害 重大自然災(zāi)害影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 天啟 & 開啟 面對重大的天災(zāi)和外部增長放緩，月日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，舉全國之力多渠道籌集災(zāi)后重建資金，中央財政今年先安排 億元 ，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金 ，加上南方的洪水災(zāi)害，中國 08年面臨前所未有的壓力和挑戰(zhàn)，對整個宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)市場都造成了負(fù)面影響。也使曾經(jīng)大有盈余的中央財政感到壓力； 地震造成的直接經(jīng)濟(jì)損失將遠(yuǎn)超年初的雪災(zāi) ,并可能 拉低二季度 GDP增速 ,還可能給全國勞動力供給和宏觀調(diào)控政策帶來影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)者劉正山初步估算 ,這次地震帶來的直接經(jīng)濟(jì)損失大約為 5252億元 ,遠(yuǎn)超年初雪災(zāi)造成的 1516.5億元損失。 2007年 ,四川省人口為 8170萬 ,占全國總?cè)丝诘?6.2%;四川 GDP為 10505.3億元 ,占全國 GDP的 4.3%。中銀國際則估計 ,地震可能使 2008年 GDP增長率下降 0.4-0.7個百分點(diǎn) 。 地震和洪水災(zāi)害 總結(jié) 天啟 & 開啟 后期房地產(chǎn)市場震蕩還是下跌？ 美國次貸危機(jī)、美元貶值引發(fā)的世界性經(jīng)濟(jì)下跌和樓市下跌 油價和鐵礦石上漲導(dǎo)致的能源成本增加 國內(nèi)金融銀根的收緊、利率的上調(diào)、人民幣的升值 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的低迷和觀望 國內(nèi)地震和洪水災(zāi)害的發(fā)生 導(dǎo)致的下半年房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)性下跌的機(jī)率更大！ 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從宏觀大勢談一期策略 北京歷年供求和價格走勢分析 各環(huán)線供求走勢分析 主要區(qū)域供求和價格走勢分析 二手房市場分析 從北京市場供求看市場后勢 天啟 & 開啟 從 2005年起需求市場開始爆發(fā)，但市場供應(yīng)量的不足，以及由此引發(fā)的價格飛漲在一定程度上遏制了需求的持續(xù)增長， 2006-2007年商品房及商品住宅銷售面積相比較 2005年連續(xù)下滑， 2008年 1-5月只有 234萬平米，而價格卻保持在高位運(yùn)行狀態(tài)，量跌價高使后市風(fēng)險增加。 商品房歷年銷售面積和價格走勢 注：上述住宅成交量及成交價格統(tǒng)計包含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 歷年商品房及商品住宅成交走勢1205170818952803260721761128160417712566220517312 4 5 . 2 7 2 4 2 . 9 14466 4456474758537375114541390501000200030002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 - 5 月03000600090001200015000商品房( 萬平米) 商品住宅( 萬平米) 住宅成交均價( 元/ 平米)天啟 & 開啟 商品房銷售均價走勢020004000600080001000012000140001600018000單位: 元/ 平方米均價 10824 11232 11411 11540 11532 11598 11568 12570 12401 12464 14144 15039 15546 15893 16014 1603707.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.42007年北京市商品房成交價格漲幅明顯，年未成交均價較年初上漲了 38.9%。進(jìn)入 2008年以后，隨著市場去化的大幅下滑，商品房成交價格漲幅放緩，但仍位于高位運(yùn)行狀態(tài)； 注：上述商品房價格為住宅及非住宅物業(yè)的綜合價格 07-08.4商品房價格走勢 天啟 & 開啟 從 2006年上半年一直到2007年上半年，北京市房地產(chǎn)市場的商品房銷售面積一直大于新增供應(yīng)面積，商品房市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。但隨著 2007年下半年商品房供應(yīng)量的回升，以及商品房價格漲幅過快引起的觀望氣氛，導(dǎo)致成交量開始下滑， 2008年 1-5月商品房銷售面積不足新增供應(yīng)面積的一半 歷年商品房供求走勢 商品房總體供求走勢1851.371401.16805.27500.34245.272714.442358.97 2344.662110.231807.19993.491354.75401.66848.36634.2743.8983.031187.22966.02998.43776.980500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積住宅供求走勢16891274.54759.841659.951974.532156.62184.092475.78401.66557.3823.55747.41233.45944.67234.24709.75942.71915.311098.47923.62713.550500100015002000250030002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 天啟 & 開啟 從 1至 5月的成交走勢來看，各環(huán)線的成交量均呈現(xiàn)在波動中逐漸走低的形勢，特別是到了 5月份，各環(huán)線成交量繼續(xù)走低的形勢十分明顯，詳見下圖： 近期環(huán)線成交量走勢 環(huán)線成交量走勢1.11.350.741.18 1.163.192.471.21.742.695.516.088.582.036.2912.5615.1815.39.5616.6736.7722.0923.278.7723.5705101520253035402 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月單位: 萬平方米二環(huán)以內(nèi)二、三環(huán)之間三、四環(huán)之間四、五環(huán)之間五環(huán)以外注：含全部商品房 天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢 二環(huán)內(nèi)住宅供求走勢67.658.8363.0383.8981.33116.64110.5126.646.4214.1932.8114.8839.4444.2815.26.0523.0539.2926.0144.0945.690204060801001201402 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 二環(huán)內(nèi)逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 6.05萬平米，供求比 9.7： 1； 天啟 & 開啟 2008年 9月前崇文區(qū)擬推盤量 27.7萬，宣武區(qū) 26.2萬，西城區(qū) 17.64萬，東城區(qū) 14.46萬； 統(tǒng)計不含大吉項目 中心城區(qū)目前已知項目供應(yīng)量初步統(tǒng)計 中心城四區(qū)未來供應(yīng)量分析54.3 54.628.0414.4627.7 26.217.6414.460102030405060崇文 宣武 西城 東城萬平方米后續(xù)潛在供應(yīng)量 0 8 年下半年擬推盤量9月前 已知項目統(tǒng)計 天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 二三環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 14.86萬平米。供求比 5.8： 1； 二、三環(huán)間住宅成交量走勢128.3986.4114.86131.12170.72165180.27197.0512.8651.3542.6879.9264.96106.2967.7752.853.1282.7872.7793.2789.070501001502002502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 三四環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 29.24萬平米，供求比 6.44： 1； 三、四環(huán)間住宅成交量走勢229188.3348.42225.84289.85349.11397.37413.9977.9353.02109.41121.41216.3180.6529.2486.3372.18111.79164.48185.83202.960501001502002503003504004502 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 四五環(huán)之間逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 75.37萬平米，供求比 4.24： 1； 四、五環(huán)間住宅成交量走勢403.15319.47205.699.11402.55483.99506.61559.12638.06168.11236.04200.24329.57337.53176.8475.37224.53262.74257.79334.45246.3301002003004005006007002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 環(huán)線供求走勢 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房和商住兩用房 五環(huán)以外逐年總供應(yīng)量逐步走低，新增和銷售面積在 2008年 1-5月份急劇下降，銷售面積只有 108.72萬平米，供求比 5.7： 1； 五環(huán)以外住宅成交量走勢851.25621.5394.08828.03943.671054.55929.691115.77234.85271.22363.26345.91541.85314.44108.72377.19333.12445.1394.26440.68338.970200400600800100012002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年下半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年下半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 7 年下半年 2 0 0 8 年1 - 5 月單位: 萬平方米總供應(yīng)面積新增供應(yīng)面積銷售面積天啟 & 開啟 宣武區(qū)去化走勢 2008年以來宣武區(qū)銷售去化整體大幅下滑 天啟 & 開啟 宣武區(qū)供應(yīng)走勢 依靠 07.12月的新增供應(yīng)，整體供應(yīng) 08比 07年下半年有所增加，但比 07年上半年降低幅度很大 天啟 & 開啟 宣武區(qū)價格走勢 宣武區(qū)整體價格和報價平穩(wěn)上升，目前整體均價在 22000元 /平米左右，但市場去化極其緩慢，處于有價無市和觀望狀態(tài) 天啟 & 開啟 崇文區(qū)需求和價格走勢 2008年以來崇文區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)放緩，價格走低 天啟 & 開啟 崇文區(qū)供應(yīng)走勢 天啟 & 開啟 東城區(qū)供求走勢 2008年以來東城區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)放緩，價格起伏較大 天啟 & 開啟 西城區(qū)供求走勢 2008年以來西城區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)逐步放緩，價格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 豐臺區(qū)供求走勢 2008年以來豐臺區(qū)銷售去化整體下滑，供應(yīng)大幅上升，價格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 豐臺區(qū)供求走勢 天啟 & 開啟 朝陽區(qū)供求走勢 2007年下半年以來朝陽區(qū)區(qū)銷售去化整體下滑，08年有所回升，供應(yīng)下降較大，價格平穩(wěn)， 5月均價走低 天啟 & 開啟 通州區(qū)供求走勢 2007年 10月以來通州區(qū)銷售去化整體大幅下滑，供應(yīng)逐步放緩，價格平穩(wěn) 天啟 & 開啟 近期市場走勢 6.14-6.20現(xiàn)房本周成交量為 322套，比上周的 276套增加 46套，環(huán)比上升 16.7%，日均簽約套數(shù)為 46套 /日。成交面積為 455773平米，平均每套成交戶型為 137.87平米。 截至 6.20日，全市共有 85394套可售住宅，比前一周期 84804套，減少 509套，平均可售戶型面積為135.4平米，與上周持平。 近期開盤項目較多，尤其諸多新盤盛大亮相，仍有 8萬多套房源在售，而在今年的 5月份以前北京有 7萬多套可售住宅項目，近期開盤項目中除個別性價比高的項目銷售狀況良好外，其他依然銷售量低迷。 天啟 & 開啟 二手房市場走勢 成交量低迷，均價有所上升，但增幅緩慢 2008年上半年北京二手房的交易總量為 35276套，與去年同期相比向下回落 9.80%；較之于去年下半年的交易總量而言變化幅度則更為明顯，環(huán)比降幅高達(dá) 35.62%。 上半年北京二手房交易均價依舊保持上漲的趨勢，全市成交均價為 9757元 /平方米，同比去年增幅為 9.14%，但值得注意的是，本年度前 6個月的房價增幅較之于去年上半年 11.42%的增長幅度回落了 2.28%。 天啟 & 開啟 二手房市場走勢 2008年上半年北京二手房交易均價為 9757元 /平方米，與去年同期的交易均價相比，增幅為 9.14%。環(huán)比去年下半年上漲了近 4%，價格漲幅明顯放緩。未來將呈現(xiàn)震蕩格局 一方面，拐點(diǎn)論的影響令市場中房源數(shù)量明顯增多而購買需求持續(xù)萎縮?；诙址渴袌鲑I賣雙方共同定價的原則，由此導(dǎo)致部分急于出手的業(yè)主議價空間提升較大； 另一方面，在一、二手樓市聯(lián)動作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現(xiàn)象在一定程度上影響了二手房業(yè)主的收益預(yù)期，尤其是在個別區(qū)域一、二手價格倒掛的不利情勢下，更促使相關(guān)區(qū)域內(nèi)二手房價的隨行就市； 天啟 & 開啟 項目區(qū)域及周邊二手房市場 訪談： 1 美聯(lián)地產(chǎn) 李先生 南橫東街陶然北岸底商 最近成交量下滑，部分賣家急于拋售，預(yù)期價格走低；買家卻觀望氛圍濃厚；有價無市； 訪談： 2 我愛我家 趙先生 虎坊路 19號底商 客戶減少，有價無市，市場冷清 訪談 3： 我愛我家 張小姐 廣安門店 市場交易成功談判難，價位難以達(dá)成一致 訪談 4： 鏈家地產(chǎn) 張小姐 萬年花城店 受一手房打折影響，二手房觀望氛圍濃厚，成交量下降不少 莊勝二期 富卓花園 楓樺豪景 朱雀門 陶然北岸 清芷園 陶然居 陶然湖景 本案 1.8-2.3萬 /平米 2.1-2.5萬 /平米 1.8-2.2萬 /平米 2.2-2.6萬 /平米 1.8-2.1萬 /平米 1.65-1.9萬 /平米 1.5-1.9萬 /平米 2.3-2.6萬 /平米 一瓶 2.5-3.5萬 /平米 危市前的高瞻、謹(jǐn)慎和奇謀 天啟 & 開啟 從微觀現(xiàn)狀看突圍方式 危市前下的個案去化速度和差異 價格和性價比是重要催化劑 危市前下的突圍關(guān)鍵和要點(diǎn) 非常規(guī)策略強(qiáng)蓄水和環(huán)環(huán)相扣逼殺 危市前下的市場機(jī)遇和把握 反向思維危市前熱炒 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環(huán)中心 價格跳水 名稱 東亞三環(huán)中心 -信誠創(chuàng)業(yè)中心 地圖定位 物業(yè)屬性 商住兩用 發(fā)展商 北京東亞信誠國際會展中心有限公司 代理商 設(shè)計單位 北京維拓時代建筑設(shè)計公司 施工單位 江蘇宿遷建設(shè)集團(tuán)有限公司 銷售熱線 67539999 銷售許可證 京房售證字 (2008)91號 區(qū)域位置 行政區(qū)域 豐臺區(qū) 方位 西南 熱點(diǎn)區(qū)域 南城 環(huán)線區(qū)域 三、四環(huán)之間 具體位置 豐臺區(qū) 南三環(huán)公益西橋北 200米 公交線路 特 8、 840、 740、 54、 66、 707、 698、 646、 物業(yè)規(guī)模 占地面積 (萬 ) 2.99 建筑面積 (萬 ) 12.3 總 套 數(shù) 2108 綠 化 率 30% 建筑單體 數(shù)量、層數(shù) 戶型面積 30至 80平方米之間，其中以 30至 50平方米小戶型為主 容積率 3.57 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 東亞三環(huán)中心建筑類型為商住樓，共 6棟 9-21層塔板樓和獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成 規(guī)模分配 (萬 ) 住宅部分 (10.86) 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環(huán)中心 價格跳水 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環(huán)中心 價格跳水 08.4.3 4號樓開盤 均價 12800 去化較好 08.4.12 5號樓開盤 均價 12800 去化較好 08.5初 1號樓 616套開盤 開發(fā)商資金緊缺，但本期銷售一般 08.6.20 優(yōu)惠方案敲定 實(shí)際成交價 9866元 /平米 來訪客戶增多，但認(rèn)購率尚未大幅提升 優(yōu)惠和后遺癥 一次性付款 9折優(yōu)惠。 針對全款購房者的“無理由”退房承諾，限于 6月 21至 8月 30日期間全款簽約并于簽約當(dāng)日付全款的業(yè)主，凡此間簽約的業(yè)主均可在項目入住之前，即： 2010年 3月 25日至 4月 3日期間申請無理由退房，同時開發(fā)商還將以房款日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償金。 中間最多時長約為 21個月。按日萬分之二的補(bǔ)償計算，年收益率在 7%以上，這一數(shù)字超過了將同樣數(shù)目的現(xiàn)金存在銀行的一年期利息。 老業(yè)主要求退房，開發(fā)商特意成立客服部負(fù)責(zé)處理 天啟 & 開啟 個案研究： 東亞三環(huán)中心 價格跳水 天啟 & 開啟 個案研究：中海紫御公館開盤失敗 物業(yè)類型：普通住宅 建筑形式：板樓、塔樓 占地面積： 11萬 建筑面積： 40萬平米 裝修：毛坯或菜單裝修 開盤時間： 2008-6-28 入住時間： 2009-12 基本信息 物業(yè)費(fèi)： 4.0元 /平米 /月 樓盤位臵 ：崇文區(qū) 陶然亭橋東側(cè) 樓層狀況 7棟板樓其中 3號樓為 21層 ,1號樓為 22層 主力戶型 60-70平米一居 80-140平米兩居 140-180平米三居 戶型面積 60-70平方米一居、兩居 80-190平方米兩居 140-180平方米三居 210平米四居 280平米左右復(fù)式 樓盤特色 7棟板樓 其中 3號樓為 21層 ,1號樓為 22層 3號樓為 1梯