媒介新領(lǐng)袖 中原新地標(biāo) G&FERA MEDIA 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. 第一章 “ 中原之星 ” 效果全展示 第三章 “ 中原之星 ” 媒體研究 第二章 “ 中原之星 ” 媒介環(huán)境分析 第四章 “ 中原之星 ” 投放介紹 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. 目 錄 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. 第一章 “中原之星”效果全展示 “ 中原之星 ” 日間近景照 “中原之星”日間近景照（十七大現(xiàn)場(chǎng)直播） “中原之星”日間近景照（鄭州迎圣火） “中原之星”日間近景照（奧運(yùn)賽事轉(zhuǎn)播） “中原之星”夜間近景照 “ 中原之星 ” 夜間近景照（嫦娥飛天現(xiàn)場(chǎng)直播） “中原之星”夜間近景照（奧運(yùn)開幕式直播） “中原之星”日間遠(yuǎn)景照（鄭州迎圣火） “中原之星”日間遠(yuǎn)景照（奧運(yùn)賽事轉(zhuǎn)播） “ 中原之星 ” 夜間遠(yuǎn)景照 第二章 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. “中原之星”媒介環(huán)境分析 周邊環(huán)境介紹 ： 201平米超大屏幕 坐落于二七商圈的鄭州華聯(lián)商廈的頂端：高 8米，寬 25.1米。 二七商圈囊括了：北京華聯(lián)商廈、鄭州華聯(lián)商廈、金博大、正弘國(guó)際名店、鄭州百貨大樓、永樂(lè)電器、國(guó)美電器、五星電器等。同時(shí)二七廣場(chǎng)還是重要的交通要道 ,日均車流量約91萬(wàn)車次，其中公交巴士約占 33%。 二七廣場(chǎng) LED顯示屏 (二七紀(jì)念塔東側(cè)方向觀測(cè) ) 二七商圈中原之星 LED大屏幕 二七廣場(chǎng)媒體環(huán)境概況 地域簡(jiǎn)介 河南 河南區(qū)位及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，河南省 2005年 1萬(wàn)億元以上的經(jīng)濟(jì)總量（ GDP）使之成為繼廣東、山東、江蘇、浙江之后全國(guó)第 5個(gè)經(jīng)濟(jì)總量超萬(wàn)億元的省份。 同年河南省投資突破 4000億元，城鎮(zhèn)投資增速和規(guī)模均居中部六省第一。 2006年 2月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，將把中國(guó)中部地區(qū)建設(shè)成為“三大基地一個(gè)樞紐”，即全國(guó)重要的糧食生產(chǎn)基地、能源原材料基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代裝備制造基地和綜合交通運(yùn)輸樞紐。 2007年 全省生產(chǎn)總值達(dá)到 15058.07億元，增速連續(xù)五年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，同年我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破萬(wàn)元大關(guān)，人均可支配收入達(dá)到 11477.05元，其中工薪收入 8058.81元，同比增長(zhǎng) 17.4，對(duì)人均可支配收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 71.8。 07年期間，河南 123個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目投資 609.17億元，完成年度目標(biāo)的 110.2%。 悠久的歷史給河南留下了大量寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，成為河南旅游業(yè)發(fā)展得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。河南的地下文物居全國(guó)第一位，地上文物居全國(guó)第二位，館藏文物占全國(guó)的八分之一，有國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位 54處。河南可供觀賞、旅游的景區(qū)、景點(diǎn)有 100多處。省內(nèi)的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)中國(guó)家級(jí) 5處，省級(jí) 20處。自然保護(hù)區(qū) 23處。 鄭州區(qū)位及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，處于全國(guó)東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。轄 12個(gè)縣市區(qū)。全市總面積 7446平方公里，據(jù) 2005年統(tǒng)計(jì)常住人口 716萬(wàn)人。 2007年鄭州生產(chǎn)總值約為 2400億元，在全國(guó)城市 GDP排名為第 24位，與 06年相比 GDP增長(zhǎng)率為 17.38%。 鄭州 “九州腹地，十省通衢”，是國(guó)務(wù)院確定的三大商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一，為全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開放城市和歷史文化名城，是中國(guó)八大古都之首。 鄭東新區(qū)及其 CBD（ Central Business District中央商務(wù)特區(qū)）已整體建設(shè)了五年，它是河南推進(jìn)城市化的一項(xiàng)標(biāo)志性工程，其規(guī)劃方案 一次性邁入國(guó)際頂級(jí)都會(huì)城市。環(huán)行區(qū)域包括內(nèi)環(huán) 30棟 80米高的商業(yè)住宅樓和外環(huán) 30棟 120米高的純商務(wù)寫字樓，中心區(qū)域由三大標(biāo)志建筑物組成。嶄新的城市已經(jīng)是初具雛形。 鄭州作為中原城市群的龍頭、中部崛起的支撐、中部崛起的引擎，必將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面提供最為有利的條件。 鄭州地域介紹 鄭州 二七商圈概況 中原之星 LED位于鄭州市 “ 地標(biāo) ” 最繁華的二七商圈中央 、 中國(guó)中部最大最繁華商業(yè)圈 ， 毗鄰中國(guó)最著名的鄭州火車站 ， 商圈以亞洲第一 、 長(zhǎng)達(dá) 578米長(zhǎng)的環(huán)廣場(chǎng)廊橋集聚起 7家大型購(gòu)物商廈 、 3大家電賣場(chǎng) 、 2家大型超市 、 多家餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所 ， 形成了一個(gè)現(xiàn)代 、 開放 、繁榮的休閑購(gòu)物天堂 ， 躋身國(guó)內(nèi)上海徐家匯 、 北京王府井 、 大連清泥洼 、 鄭州二七四大商業(yè)高度繁榮商圈 。 中原之星 LED位于二七商圈 “ 至高點(diǎn) ” 鄭州華聯(lián)商廈位于鄭州市中心最繁華的二七商圈的中央 ， 而中原之星位于華聯(lián)商廈的最頂端 ， 它的覆蓋面是二七商圈全部的人群和車流 ，視距遠(yuǎn)大 2公里 ， 完全超越和覆蓋了戶外最常見(jiàn)的紊亂廣告環(huán)境 。 地域介紹 二七商圈 第三章 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. “中原之星”媒體研究 “ 中原之星”時(shí)尚 E媒介六大優(yōu)勢(shì) 超強(qiáng)媒體資源 : 超廣受眾覆蓋 : 超清廣告環(huán)境 : 超高強(qiáng)制到達(dá) : 超低千人成本 : 中國(guó)中西部廣告第一屏，中國(guó)第一廣告弧屏，戶外稀缺黃金廣告位獨(dú)領(lǐng)中原 E時(shí)代媒體風(fēng)騷，每天 15小時(shí)以上不間斷放送，匯集百萬(wàn)目光焦點(diǎn) 1670萬(wàn)種色彩、超高亮度盡顯無(wú)可匹敵的強(qiáng)大表現(xiàn)力、震撼力和廣告效果 完全突破戶外最常見(jiàn)的紊亂廣告環(huán)境 位于第一大省河南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通集散中心之中心，日均人流量 38萬(wàn)人次，日均車流量 91萬(wàn)車次 日均播出 16小時(shí)、不間斷貫穿早中晚三大黃金時(shí)間段，全面覆蓋最繁華二 七商圈全部人群，視距遠(yuǎn)達(dá) 2公里 以超低千人成本占據(jù)中國(guó)中部六省最黃金級(jí)傳播位置 超強(qiáng)新銳效果 : “ 中原之星 ” 廣告屏價(jià)值評(píng)估 評(píng)估指標(biāo) A B C 位置 綜合性商區(qū) 單一商業(yè)區(qū)， 主干道 專業(yè)市場(chǎng) 朝向 正對(duì) 主要受眾視線 偏離不超過(guò) 15度 主要受眾視線偏 離不超過(guò) 45度 可視距離 500 米 499米 -300米 299米 -150米 政策穩(wěn)定性 固定 一年一變 一年二變 遮擋 無(wú)任何遮擋 輕微遮擋， 不影響畫面 1/4 遮擋 照明 常年照明每 天 4小時(shí) 常年照明每 天 3小時(shí) 照明時(shí)間 不確定 背景 完全單一 單一 輕微雜亂， 無(wú)影響 D 中原之星 評(píng)價(jià) 其他 鄭州最重要的商業(yè)區(qū) ,中部省份第一商圈 A 主要受眾視線偏離不超過(guò) 75度以上 正對(duì)商圈中心的友誼廣場(chǎng) ,可視范圍覆蓋商圈內(nèi) 80%的位置 A 150 米 2000米內(nèi)可視 A 不確定 各項(xiàng)政府審批手續(xù)齊全 ,場(chǎng)租合同期為 10年 A 1/4 遮擋 無(wú)任何遮擋，視野開闊 A 無(wú)照明 每天 15小時(shí)連續(xù)播出 ,全年無(wú)休；64級(jí)程序和手動(dòng)調(diào)節(jié) ,最高亮度5500尼特 A 雜亂，有影響 背景單一 A 項(xiàng) 目 參 數(shù) LED發(fā)光管 進(jìn)口 NSPX546 物理像素間距 20mm 像素組成 2R 1G 1B 屏幕解析度 (整屏分辨率 ) 1255列 400行 物理密度 2500點(diǎn)平方米 屏幕亮度 5500 屏幕水平視角 120 屏幕垂直視角 40 觀看距離 10 2000米 灰度等級(jí) 逐點(diǎn)紅、綠、藍(lán)各 256級(jí) 顯示顏色 1670萬(wàn)種色 換幀頻率 100HZ 刷新頻率 1024HZ 連續(xù)工作時(shí)間 無(wú)限制 屏體 LED壽命 100000小時(shí) 平均無(wú)故障時(shí)間 10000小時(shí) 屏幕平整度 1mm 25.1m 8 m 200.80 非線性校正 兩級(jí) 校正，紅、綠、藍(lán)灰度非線性糾偏后各 8bit，視頻處理糾偏編碼深度每色 14bit 控制方式 與計(jì)算機(jī)同步，視頻可脫機(jī)顯示 亮度調(diào)節(jié) 程序和手動(dòng)調(diào)節(jié)（ 64級(jí)） 圖像處理 視頻降噪、快速運(yùn)動(dòng)補(bǔ)償、邊緣銳化、邊緣平滑、色坐標(biāo)空間變換與控制、灰度變換 驅(qū)動(dòng)方式 靜態(tài)恒流驅(qū)動(dòng) 亮度均勻性 整屏單色最亮?xí)r，最低像素亮度最高像素亮度 0.95 盲點(diǎn)率 1 10000無(wú)常亮點(diǎn)且為離散分布，連續(xù)失控點(diǎn)為零 項(xiàng) 目 參 數(shù) “ 中原之星 ” 屏體技術(shù)指標(biāo) 顯示尺寸 屏幕面積 6 4 . 07 4 . 48 3 . 05 3 . 24 4 . 45 2 . 65 9 . 84 1 . 20 30 60 90它適合發(fā)布大品牌的廣告。在這上面發(fā)布的廣告會(huì)給人檔次較高的感覺(jué)。只有實(shí)力雄厚的企業(yè)才會(huì)在這上面投放廣告。這上面做廣告的產(chǎn)品吸引我去購(gòu)買/ 使用。 和靜態(tài)平面廣告牌相比，受眾認(rèn)為動(dòng)態(tài)視頻廣告牌更適合發(fā)布大品牌廣告，在動(dòng)態(tài)視頻 廣告牌上發(fā)布的廣告給人感覺(jué)檔次更高，在動(dòng)態(tài)視頻廣告牌上發(fā)布廣告的企業(yè)實(shí)力更雄 厚，動(dòng)態(tài)視頻廣告牌更吸引他們?nèi)ベ?gòu)買相關(guān)產(chǎn)品。 動(dòng)靜態(tài)視頻媒體研究 動(dòng)態(tài)視頻廣告牌 靜態(tài)平面廣告牌 17- 26周歲36%27- 36周歲28%37- 46周歲19%47- 56周歲8%56周歲以上3%8-1 6周歲6%商務(wù)12%旅游18%休閑17%購(gòu)物53%鄭州二七廣場(chǎng)日均人流量約為 38萬(wàn)人次，日均客流密度約為 6.41萬(wàn)人次公里；日均車流量約 91萬(wàn)車次，其中公交巴士約占 33%，日均公交乘客人流量高達(dá) 300萬(wàn)人次，龐大的受眾規(guī)模和超高的有效客流，必將成為廣告信息有效訴求的媒體新選擇。 “ 中原之星 ” 受眾分析 中原之星 17 56歲受眾占據(jù)受眾總量的 91%，他們構(gòu)成社會(huì)主力消費(fèi)層， 17 46歲受眾占據(jù)受眾總量的 83%，年齡優(yōu)勢(shì)明顯，廣告信息接受能力強(qiáng)，潛在消費(fèi)欲望大，具備較強(qiáng)的購(gòu)買力。 受眾年齡 受眾構(gòu)成 第四章 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. “中原之星”投放介紹 全屏播放 三分法 (中間 4:3) 三分法 (中間 16:9) 對(duì)稱二分法 注 :另有黃金二分法可選擇，我們會(huì)根據(jù)您的要求不斷調(diào)整 “ 中原之星 ” 播放簡(jiǎn)介 您可選擇的 播放方式 廣告片規(guī)格 廣告片播出內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) Beta Sp Pal TVC : 30 秒， 15 秒， 5秒 如您有需要可播放更長(zhǎng)時(shí) VHS DVD VCD MPEG Flash 文件動(dòng)畫 政府公告信息、城市公共信息、城市公用信息 省內(nèi)城市、省內(nèi)旅游景區(qū)天氣預(yù)報(bào) 奧運(yùn)全程跟進(jìn)，文娛賽事精粹 河南及鄭州公益宣傳 商業(yè)廣告套播 東芝、索尼、摩托羅拉、聯(lián)想、長(zhǎng)虹等數(shù)碼電子品牌企業(yè) 歐萊雅、舒蕾、三全、思念、蒙牛、金絲猴、王朝、伊利、統(tǒng)一、卡夫食品、宋河、上海家化等快速消費(fèi)品牌企業(yè) 中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、招商銀行、鄭州商業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)等知名企業(yè) 上海通用、比亞迪、一汽豐田、奔馳、謳歌等汽車企業(yè) 上海金火百代客戶資源 （部分） 公司客戶有 ： 播出時(shí)間： AM7： 30 PM11： 30 6小時(shí)天 播出頻次： 60次 /天 至少 1800次 /月 注：以上為標(biāo)準(zhǔn)廣告投放配置，時(shí)段選擇、個(gè)案套播等特案發(fā)布形式另議。 月 刊 例 周 刊 例 “ 中原之星 ” 廣告服務(wù)刊例 Item / 標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布形式 Rate / 刊例價(jià) 5 秒品牌全天滾動(dòng)廣告套裝 60 次循環(huán) 5 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 60,000/月 RMB60,000/month 15 秒品牌廣告全天滾動(dòng)套裝 60 次循環(huán) 15 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 140,000/月RMB140,000/month 30 秒品牌全天滾動(dòng)廣告套裝 60 次循環(huán) 30 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 220,000/月RMB220,000/month Item / 標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布形式 Rate / 刊例價(jià) 5 秒品牌全天滾動(dòng)廣告套裝 60 次循環(huán) 5 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 20,000/周 RMB20,000/week 15 秒品牌廣告全天滾動(dòng)套裝 60 次循環(huán) 15 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 40,000/周RMB40,000/week 30 秒品牌全天滾動(dòng)廣告套裝 60 次循環(huán) 30 Spot Ad. Full Day Rotating Package 人民幣 60,000/周RMB60,000/week 廣告設(shè)置許可證 Objective-我們的目標(biāo) 幫助您的企業(yè)樹立輻射全國(guó)的品牌知名度 幫助您的企業(yè)迅速樹立企業(yè)及品牌形象 幫助您的企業(yè)樹立良好的公眾及社會(huì)形象 幫助您的企業(yè)迅速提升市場(chǎng)及公眾影響力 幫助您的企業(yè)迅速提升銷售及市場(chǎng)拓展力 幫助您的企業(yè)迅速提升品牌知名度及影響力 幫助您的企業(yè)迅速提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力 幫助您的企業(yè)展示實(shí)力并樹立投資者信心 上 海 金 火 百 代 聯(lián)系我們 Thank you very much We Handle Your Ads With Care! 中國(guó) 鄭州紫荊山路 60號(hào)金成國(guó)貿(mào)大廈 2303 Floor23, 60Zijinshan Road, Zhengzhou China 郵編（ P.C.）： 450000 電話（ TEL）： 86-371-63355777 傳真（ FAX）： 86-371-63352277 企業(yè)郵箱： Tel：Faxp： 138 3826 6785 E-mail: 杜 沛 上海金火百代廣告有限公司 SHANGHAI G&FERA ADVERTISING CO., LTD. 感謝您的關(guān)注！ 求索建筑的生命 溯源城市的靈魂 “蘇堤春曉”項(xiàng)目行銷推廣案 天啟開啟 2003年 4月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊 占地面積： 6.5萬(wàn)平方米 建筑面積：總建面積 21萬(wàn)平方米，住宅 16平方米，商業(yè)、辦公 1.3平方米、地下車庫(kù) 3.5萬(wàn)平方米 容積率： 3.2 物業(yè)形態(tài)：高層、小高層 周邊配套：緊鄰家樂(lè)福，周邊有多條公交線路通過(guò)，可通往市區(qū)，交通便捷 我們的期望 創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤新亮點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平米 通過(guò)樓盤市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動(dòng)能量 打造蘇州河海派文化新座標(biāo) 市 場(chǎng) 篇 版塊介紹 本案處于長(zhǎng)壽路版塊 （ 內(nèi)普陀區(qū)域 ） 板塊現(xiàn)狀： 尚長(zhǎng)壽路帶狀開發(fā) ， 屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊 。 長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū) ， 西至長(zhǎng)寧區(qū) ， 南臨靜安區(qū) ， 緊鄰蘇州河 。 以不夜城 ， 曹家渡商圈為輻射點(diǎn) 。 蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著 ， 不斷提升產(chǎn)品附加值 ， 促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng) ， 由針對(duì)原來(lái)的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者 如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為 “ 旗艦樓盤 ” ， 即 “ 兩灣一弄 ” 舊區(qū)改造項(xiàng)目后 ，利用其規(guī)模大 、 配套全 、 交通便利等為購(gòu)買熱點(diǎn) ， 加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅 ， 逐步形成中高檔水景居住區(qū) 。 該地區(qū)主力面積范圍： 110-150平方米 ， 總價(jià)： 71.5-97.5萬(wàn)左右 。 代表樓盤：水岸名苑 、 陽(yáng)光新苑 、 中遠(yuǎn)兩灣城 、 上海知音 、 上青家園 、 河濱圍城 、 秋水云廬 。 版塊發(fā)展 發(fā)展趨勢(shì)： 深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。 長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是 “ 綠色生態(tài)型住宅 ” 小區(qū)。縱觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè) “ 比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色 ” 的競(jìng)爭(zhēng)階段。 至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。 此外， “ 十五 ” 期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約 90萬(wàn)平方米的新 “ 新湖明珠城 ” ，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū) 版塊定位 自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊 (長(zhǎng)壽路版塊） 符合未來(lái)發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位 具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源 正處深化、延伸發(fā)展期的未來(lái)大型中高檔居住區(qū) 獨(dú)具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊 版塊市場(chǎng)特色 開發(fā)特色： 中等規(guī)模（ 10 15萬(wàn)方）、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異 規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題 賣點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性 競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主 客源特色： 71%的本地客源、 25%外地客源、 4%外籍客源 版塊價(jià)格走勢(shì) 4046 417842404593 4789 465252014722 4742 481849265399 5485572759644360010002000300040005000600070002001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)均價(jià) 內(nèi)普陀均價(jià)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)基本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū) 28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià) 區(qū)域單套面積走勢(shì) 113.52 113.69 113.46119.53117.65113.94121.85120.07116.61 116.53119.85124.33116.56118.65123.22113.891081101121141161181201221241262001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)單套面積 內(nèi)普陀單套面積平均單套面積主要在 110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是 124平方米， 由此可見(jiàn)本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展 。 區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì) 45.93 47.548.1154.9 56.345363.3756.7 55.3 56.1459.0167.1263.9367.9573.4949.65010203040506070802001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)單套總價(jià) 內(nèi)普陀單套總價(jià)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到 29.6% 版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 2002年） 均單價(jià)： 6100元 /平米 主力面積： 120 140平米 單套主力總價(jià)： 80 90萬(wàn) 車庫(kù)單價(jià)： 10 15萬(wàn)元 /個(gè)（賣）、 200 300元 /個(gè) /月（地上租）、500 600元 /個(gè) /月 商鋪單價(jià)： 理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞 現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià) VS 我們期望的銷售均價(jià) 6100元 /平米 VS 7500元 /平米 實(shí)現(xiàn) 1500元 /平米的單價(jià)跳高 實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 至目前 ， 長(zhǎng)壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競(jìng)爭(zhēng) 目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城 、 21世紀(jì)海岸廣場(chǎng) （ 大華清水灣花園 ） 、 康泰公寓 、 水岸豪庭 、 中遠(yuǎn)兩灣城等 蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來(lái)的便捷交通成為該區(qū)域樓盤主打概念 中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊 ， 吸引全市客源 ， 目前平均價(jià)格上漲為 5400元 / m2左右 。 2房集中在 90-100M2， 3房集中在 110-140平方 目前在售樓盤主要集中在曹楊路 、 武寧路兩側(cè) ， 均價(jià)在 5200-5500元/M2左右 ， 2房集中在 100-110M2， 3房集中在 120-140M2 版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 目前主要樓盤有：上海知音 、 達(dá)安花園 、 西部俊園 、 常德名園 、光明城市公寓 、 日月星辰 、 音樂(lè)廣場(chǎng) 、 秋水云廬 、 河濱圍城等 目前該區(qū)域均價(jià) 6100元 /平米 蘇州河親水生態(tài)景觀 和 長(zhǎng)壽路商住街 成為該區(qū)域樓盤主打概念 該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園 32萬(wàn) M2外 ， 主要樓盤盤量中等 ， 集中在 10-15萬(wàn) M2左右 該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃 、 房型設(shè)計(jì) 、 外觀造型 、 綠化配套 、建筑質(zhì)量等方面極為重視 該區(qū)域的房型面積以舒適型為主 。 二房的面積以 100-110平方米為主 ， 110-120平方米的二房占的比例也比較高 。 三房的面積跨度較大 ， 基本在 120-140平方米之間 。 復(fù)式的面積多數(shù)在 180平方米以上 ， 有的甚至達(dá)到了 270平方米以上 。 （ 具體樓盤資料詳見(jiàn)市場(chǎng)資料附件 ） 版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)特性 單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度挖掘； 平均面積的差異化與價(jià)格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定 市場(chǎng)成交狀況則個(gè)案差異明顯 總而言之，對(duì)于本版塊而言，樓盤價(jià)值與市場(chǎng)張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè) 版塊銷售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)對(duì)比 案 名 年銷總量(m2) 單 價(jià) (元 /m2) 單套總價(jià) (元 ) 單套面積 (m2) 上海知音苑 90000 6500 80 125 世紀(jì)之門半島 60000 7200 120 175 光明城市公寓 58000 8200 120 140 總價(jià)承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價(jià)敏感度不算大 消費(fèi)需求跨度較大，總體為舒適改善型購(gòu)房需求 年銷售量不高 理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞 VS 舒適、自住型住房需求： 方正 南北向 大房型 產(chǎn)品規(guī)劃： 得房率較低 部分東西向 不占少數(shù)的小二房、 三房房源 上海市區(qū)中高檔樓盤市場(chǎng)特色 在此我們特別針對(duì)上海市場(chǎng) 7000 8000元 /平米的樓盤進(jìn)行市場(chǎng)特色分析 概念界定 區(qū)域劃分 價(jià)格走勢(shì) 客層特征 購(gòu)房目的 房型需求 上海情結(jié) 中心城區(qū) 趨穩(wěn) 本地56% 外地34% 境外10% 二外人士購(gòu)房比例呈上升趨勢(shì) 投資比例持續(xù)性增高，達(dá) 40%以上，未來(lái)上升勢(shì)頭不減 小房型90100平米需求增大，總價(jià)敏感度高 現(xiàn)代國(guó)際 浦東、古北 趨穩(wěn) 商圈帶動(dòng) 徐匯 趨穩(wěn) 未來(lái)潛力 世博圈 上升 理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞 版塊市場(chǎng)特征： 本地化客源 自用型市場(chǎng) 大房型市場(chǎng) 總體市場(chǎng)特征： 外向型客源 自用、投資雙重性市場(chǎng) 小房型需求 VS 現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)特征與總體市場(chǎng)趨勢(shì)存在差異 而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場(chǎng)趨勢(shì)需求 市場(chǎng)總結(jié) 上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯； 本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對(duì)整體上海樓市不高； 未來(lái)五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場(chǎng)影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亦不可小覷； 客層需求結(jié)構(gòu)張力相對(duì)較大，單價(jià)突破的可能性存在； 蘇州河文化及水景的挖掘利用無(wú)論是對(duì)于本案價(jià)格的提升還是銷售都起著至著重要的作用 本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，品質(zhì)與服務(wù)最有力的承諾與支持保證； 得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場(chǎng)高檔樓盤之列提供可依之據(jù)； 長(zhǎng)壽路的門牌號(hào)碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性 本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色 身處成熟化版塊之中，客源基礎(chǔ)已然存在 本案劣勢(shì) 劣勢(shì) 版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場(chǎng)特性走勢(shì)不相符； 上海整體高檔樓盤市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，未來(lái)一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會(huì)產(chǎn)生較大變化； 區(qū)域化市場(chǎng)的局限性將給樓盤價(jià)格跳高形成了一定障礙； 本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競(jìng)爭(zhēng)中不占特別優(yōu)勢(shì)； 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場(chǎng)的飽和度正在加大，特別對(duì)于以內(nèi)需型市場(chǎng)為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn) 帶給我們的營(yíng)銷課題 突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列； 形成二外市場(chǎng)，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量； 深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水”性概念賣點(diǎn)的版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 策 略 篇 目標(biāo)設(shè)定 定量目標(biāo)： 價(jià)格： 項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 車庫(kù) 銷售均價(jià) 7500元 /m2 15000元/m2 12萬(wàn)元 /個(gè) 時(shí)間 : 自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅 90%、商鋪 90%、車庫(kù) 60%的銷售 目標(biāo)消費(fèi)者定位 范圍界定 基礎(chǔ)市場(chǎng) 既有的長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場(chǎng)客源 拓展市場(chǎng) 全市范圍內(nèi)，上海籍客源 突破型市場(chǎng) 外地或外籍人士，對(duì)上海文化有濃厚的興趣，對(duì)城市有感情，重點(diǎn)是海歸派人士 目標(biāo)消費(fèi)群特性分析 身份：中產(chǎn)階層及以上人士 年齡： 35 50歲 職業(yè)：企業(yè)高級(jí)主管、藝術(shù)家、文人 收入：家庭月收入 10000元及以上 性格：感性、易激動(dòng)、較敏感 文化特性：喜愛(ài)讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng) 消費(fèi)意識(shí)：沖動(dòng)型、重視個(gè)人涵養(yǎng)的體現(xiàn)及社會(huì)認(rèn)可程度 對(duì)住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向 營(yíng) 銷 推 廣 推廣總原則 在深度運(yùn)用長(zhǎng)壽路版塊概念優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加重視個(gè)案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場(chǎng)的局限，創(chuàng)造廣闊市場(chǎng)資源 以公建的概念思路帶動(dòng)住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會(huì)化效益 采用活動(dòng)公關(guān)的行銷方式，增加社會(huì)知名及影響力 與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會(huì)影響力 販賣文化與情感 我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子 更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命 使之成為一代人對(duì)于一個(gè)城市的情感寄存、對(duì)于一段文化的深深眷念、對(duì)于歷史的追尋與回憶，對(duì)于未來(lái)的憧憬與責(zé)任 因?yàn)槲ㄆ淙绱?，我們才可以以非同尋常的概念?chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī) 才可以喚醒目標(biāo)消費(fèi)者非同一般的感受 才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以?shī)Z目的璀燦成為一顆明珠 樓盤開發(fā)理念 讓建筑成為城市生命的一部分 樓盤定位 蘇州河首席人文景觀住宅 推廣主題 承載千回歷史記憶， 愿為母親河邊一座燈塔 主題釋義 情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染； 創(chuàng)造蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔”的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義； “承載千回歷史記憶”同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈”的傳承，同時(shí)對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品改良留下了較大空間； “燈塔”，守望今天，祈盼未來(lái)，突出了對(duì)蘇州河、對(duì)大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說(shuō)法亦利于后期銷售宣傳推廣，“蘇堤春曉”的每一戶人家都將成為“燈塔”中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮 產(chǎn)品復(fù)合概念支持 構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來(lái)的標(biāo)志體，在此我們建議： 將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會(huì)所、購(gòu)物、售樓”功能為一體的復(fù)合性建筑（具體功能設(shè)計(jì)詳見(jiàn)后續(xù)列表）； 在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來(lái)的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成 反向操作的行銷模式 販賣售樓處（蘇州河博物館）販賣概念銷售樓盤 圈定外圍（創(chuàng)造市場(chǎng)）鎖定客層特征帶動(dòng)基礎(chǔ)市場(chǎng) 推廣階段劃分 本次推廣根據(jù)前述行銷模式，分為四個(gè)階段 市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期（外圍市場(chǎng)圍合） 開發(fā)商形象打造期（目標(biāo)族群鎖定） 樓盤概念深化期（基礎(chǔ)市場(chǎng)目標(biāo)鎖定） 銷售促成期（開盤認(rèn)購(gòu)） 階段策略（一） 市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期（外圍市場(chǎng)圍合） 階段目的： 利用“蘇州河博物館”的落成事件，形成社會(huì)熱點(diǎn) 設(shè)計(jì)公眾參與，從而形成一定的外圍市場(chǎng)族群圍合 主要目標(biāo)：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士（臺(tái)灣、新加坡華人） 行銷任務(wù)： 形成外圍市場(chǎng)資料檔案建立，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)有初步了解，對(duì)未來(lái)的正式推案及價(jià)格制訂，作好市場(chǎng)探測(cè)； 針對(duì)特定目標(biāo)族群制訂特別的銷售通路策略，并迅速形成未來(lái)銷售代言體系 階段策略（一） 策略要求： 事件行銷、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目標(biāo)針對(duì) 階段推廣主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣 “母親河”憶事 兩大活動(dòng)：蘇州河博物館落成典禮、“文藝匯”俱樂(lè)部成立（知名人士代言，未來(lái)業(yè)主都將是會(huì)員） 媒體形式：新聞炒作、熱點(diǎn)追蹤、軟硬廣告（事件）結(jié)合 階段策略（二） 企業(yè)形象打造期（特殊目標(biāo)群體鎖定） 階段目的： 提升企業(yè)形象，造成社會(huì)化影響 深度挖掘企業(yè)品牌力量，成為市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)化承諾的有力保證 明確樓盤開發(fā)理念，將前期的熱點(diǎn)效應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接 行銷任務(wù)： 完成樓盤特殊代言群體的鎖定工作，并在此基礎(chǔ)上形成第一波市場(chǎng)族群認(rèn)同力 持續(xù)深度挖掘外圍市場(chǎng)，形成投資消費(fèi)的引導(dǎo)策略，并通過(guò)特殊市場(chǎng)群渠道的建設(shè)利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)力 在此基礎(chǔ)上，建立起基礎(chǔ)市場(chǎng)的開拓及蓄水系統(tǒng) 階段策略（二） 主要目標(biāo)：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目標(biāo)群體 策略重點(diǎn)：熱點(diǎn)效應(yīng)的持續(xù)性運(yùn)作推動(dòng)企業(yè)的社會(huì)化影響力，與此同時(shí)，進(jìn)行樓盤概念的稼接 階段推廣主題：讓建筑成為城市生命的一部分 媒體形式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、 DM（博物館參觀券）直遞 階段策略（三） 產(chǎn)品概念深化期（基礎(chǔ)市場(chǎng)目標(biāo)鎖定） 階段目的： 明確樓盤概念、明確產(chǎn)品特色、明確產(chǎn)品消費(fèi)利益 著重消費(fèi)基礎(chǔ)利益點(diǎn)傳達(dá)，促成基礎(chǔ)性客源的消費(fèi)源動(dòng)力 行銷任務(wù)： 基礎(chǔ)客戶的大量蓄水，鎖定購(gòu)房意向，鎖定意向房源 階段策略（三） 主要目標(biāo)：在全市性客源的基礎(chǔ)上，建設(shè)區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò) 推廣主題：守望母親河 造化蘇河秀 綿延上海情 媒體形式：軟硬廣告 區(qū)域市場(chǎng)的地面媒體滲透 階段策略（四） 銷售促成期（開盤認(rèn)購(gòu)） 階段目的： 促成消費(fèi)行為產(chǎn)生，形成第一輪銷售熱潮 再次形成社會(huì)亮點(diǎn)，為后續(xù)樓盤推出產(chǎn)生持續(xù)動(dòng)力 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)炒作，將物質(zhì)化消費(fèi)熱潮轉(zhuǎn)化為社會(huì)化事業(yè)，在滿足購(gòu)房者虛榮心，增強(qiáng)其購(gòu)房動(dòng)機(jī)的同時(shí)，再造新聞熱點(diǎn) 銷售任務(wù)：開盤銷售、形成首批客戶檔案資源 階段策略（四） 推廣主題：愛(ài)的承諾 公關(guān)活動(dòng)：為母親河獻(xiàn)一份愛(ài)心（每一購(gòu)房者的購(gòu)房款中將拿出一萬(wàn)元作為母親河治理的公益費(fèi)用，交給上海市政府，同時(shí)在樓盤內(nèi)建筑紀(jì)念燈光柱） 媒體運(yùn)用：開盤硬廣告、活動(dòng)新聞炒作 產(chǎn)品與營(yíng)銷結(jié)合 用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)理念： 1、秀歷史： 會(huì)所（建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類休閑項(xiàng)目于一體） 2、秀現(xiàn)在： 小區(qū)建筑及環(huán)境特色（地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對(duì)單棟建筑進(jìn)行概念演化） 3、秀將來(lái)： 取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一部分戶型設(shè)計(jì)為平層大戶型，每層為一戶；面積在 350-500平方米左右；（前衛(wèi)建筑風(fēng)格；展望未來(lái)） 秀歷史 會(huì)所 聘請(qǐng)登琨艷進(jìn)行設(shè)計(jì)，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，具體項(xiàng)目： 沙龍：咖啡圖書室、酒吧沙龍、會(huì)議廳 博物館：蘇州河歷史展示（圖片、書畫展）、大型視聽(tīng)影音室 休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心（教室）、健身等 售樓處：圖書館沙龍式設(shè)計(jì)風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建設(shè) 小區(qū)建筑 突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時(shí)設(shè)計(jì)兩部觀光電梯，頂層設(shè)計(jì)酒吧式沙龍（可作旋轉(zhuǎn)廳） 酒店式公寓的一部分設(shè)計(jì)成為 300 500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家工作室”，專門針對(duì)一部分藝術(shù)家進(jìn)行銷售，也由此形成本樓盤的特色化消費(fèi)人群特色，帶動(dòng)消費(fèi)力 推案建議 建議本案分三次推案： 分期 案源 價(jià)格（均） 說(shuō)明 一期 2號(hào)、 6號(hào) 7200 資源相對(duì)貧乏，各種面積房源均具備，能滿足不同的市場(chǎng)需求，利于市場(chǎng)探測(cè) 二期 1號(hào)、 7號(hào) 7500 相對(duì)好的資源優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格的提升，各種不同地房源資源對(duì)于市場(chǎng)銷售具有一定的延續(xù)性，中心區(qū)域的亮點(diǎn)，利于樓盤概念的進(jìn)一步深化完善 三期 3號(hào)、 4號(hào)、 5號(hào) 7700 最佳的景觀資源，支持利潤(rùn)空間最大化 求索建筑的生命 溯源城市的靈魂 “蘇堤春曉”項(xiàng)目行銷推廣案 天啟開啟 2003年 4月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊 占地面積： 6.5萬(wàn)平方米 建筑面積：總建面積 21萬(wàn)平方米，住宅 16平方米，商業(yè)、辦公 1.3平方米、地下車庫(kù) 3.5萬(wàn)平方米 容積率： 3.2 物業(yè)形態(tài)：高層、小高層 周邊配套：緊鄰家樂(lè)福，周邊有多條公交線路通過(guò)，可通往市區(qū)，交通便捷 我們的期望 創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤新亮點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平米 通過(guò)樓盤市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性發(fā)展的原動(dòng)能量 打造蘇州河海派文化新座標(biāo) 市 場(chǎng) 篇 版塊介紹 本案處于長(zhǎng)壽路版塊 （ 內(nèi)普陀區(qū)域 ） 板塊現(xiàn)狀： 尚長(zhǎng)壽路帶狀開發(fā) ， 屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊 。 長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū) ， 西至長(zhǎng)寧區(qū) ， 南臨靜安區(qū) ， 緊鄰蘇州河 。 以不夜城 ， 曹家渡商圈為輻射點(diǎn) 。 蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著 ， 不斷提升產(chǎn)品附加值 ， 促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng) ， 由針對(duì)原來(lái)的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者 如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為 “ 旗艦樓盤 ” ， 即 “ 兩灣一弄 ” 舊區(qū)改造項(xiàng)目后 ，利用其規(guī)模大 、 配套全 、 交通便利等為購(gòu)買熱點(diǎn) ， 加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅 ， 逐步形成中高檔水景居住區(qū) 。 該地區(qū)主力面積范圍： 110-150平方米 ， 總價(jià)： 71.5-97.5萬(wàn)左右 。 代表樓盤：水岸名苑 、 陽(yáng)光新苑 、 中遠(yuǎn)兩灣城 、 上海知音 、 上青家園 、 河濱圍城 、 秋水云廬 。 版塊發(fā)展 發(fā)展趨勢(shì)： 深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。 長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是 “ 綠色生態(tài)型住宅 ” 小區(qū)?？v觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè) “ 比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色 ” 的競(jìng)爭(zhēng)階段。 至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)備量已相當(dāng)稀缺，下一輪發(fā)展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。 此外， “ 十五 ” 期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約 90萬(wàn)平方米的新 “ 新湖明珠城 ” ，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū) 版塊定位 自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊 (長(zhǎng)壽路版塊） 符合未來(lái)發(fā)展潮流的“綠色商住街”規(guī)劃定位 具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源 正處深化、延伸發(fā)展期的未來(lái)大型中高檔居住區(qū) 獨(dú)具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊 版塊市場(chǎng)特色 開發(fā)特色： 中等規(guī)模（ 10 15萬(wàn)方）、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異 規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題 賣點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性 競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主 客源特色： 71%的本地客源、 25%外地客源、 4%外籍客源 版塊價(jià)格走勢(shì) 4046 417842404593 4789 465252014722 4742 481849265399 5485572759644360010002000300040005000600070002001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)均價(jià) 內(nèi)普陀均價(jià)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)基本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū) 28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià) 區(qū)域單套面積走勢(shì) 113.52 113.69 113.46119.53117.65113.94121.85120.07116.61 116.53119.85124.33116.56118.65123.22113.891081101121141161181201221241262001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)單套面積 內(nèi)普陀單套面積平均單套面積主要在 110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是 124平方米， 由此可見(jiàn)本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型發(fā)展 。 區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì) 45.93 47.548.1154.9 56.345363.3756.7 55.3 56.1459.0167.1263.9367.9573.4949.65010203040506070802001年1季度 2001年2季度 2001年3季度 2001年4季度 2002年1季度 2002年2季度 2002年3季度 2002年4季度普陀區(qū)單套總價(jià) 內(nèi)普陀單套總價(jià)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅達(dá)到 29.6% 版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 2002年） 均單價(jià)： 6100元 /平米 主力面積： 120 140平米 單套主力總價(jià)： 80 90萬(wàn) 車庫(kù)單價(jià)： 10 15萬(wàn)元 /個(gè)（賣）、 200 300元 /個(gè) /月（地上租）、500 600元 /個(gè) /月 商鋪單價(jià)： 理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞 現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià) VS 我們期望的銷售均價(jià) 6100元 /平米 VS 7500元 /平米 實(shí)現(xiàn) 1500元 /平米的單價(jià)跳高 實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 至目前 ， 長(zhǎng)壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競(jìng)爭(zhēng) 目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城 、 21世紀(jì)海岸廣場(chǎng) （ 大華清水灣花園 ） 、 康泰公寓 、 水岸豪庭 、 中遠(yuǎn)兩灣城等 蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來(lái)的便捷交通成為該區(qū)域樓盤主打概念 中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊 ， 吸引全市客源 ， 目前平均價(jià)格上漲為 5400元 / m2左右 。 2房集中在 90-100M2， 3房集中在 110-140平方 目前在售樓盤主要集中在曹楊路 、 武寧路兩側(cè) ， 均價(jià)在 5200-5500元/M2左右 ， 2房集中在 100-110M2， 3房集中在 120-140M2 版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 目前主要樓盤有：上海知音 、 達(dá)安花園 、 西部俊園 、 常德名園 、光明城市公寓 、 日月星辰 、 音樂(lè)廣場(chǎng) 、 秋水云廬 、 河濱圍城等 目前該區(qū)域均價(jià) 6100元 /平米 蘇州河親水生態(tài)景觀 和 長(zhǎng)壽路商住街 成為該區(qū)域樓盤主打概念 該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園 32萬(wàn) M2外 ， 主要樓盤盤量中等 ， 集中在 10-15萬(wàn) M2左右 該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃 、 房型設(shè)計(jì) 、 外觀造型 、 綠化配套 、建筑質(zhì)量等方面極為重視 該區(qū)域的