摘要 房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 管理科學(xué)與工程專(zhuān)業(yè)研究生：徐浩指導(dǎo)教師：張星教授 摘要 2 0 0 0 年以來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，住宅需 求量迅猛增加，我國(guó)各房地產(chǎn)企業(yè)掀起了新一輪的地域擴(kuò)張浪潮。然后，真正成 功憑借地域擴(kuò)張擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、壯大企業(yè)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)卻很少。因此，如何 抓住機(jī)遇進(jìn)行地域擴(kuò)張，并在擴(kuò)張中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的壯大和持續(xù)發(fā)展，已成為我國(guó)房 地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問(wèn)題。 本文首先通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析，闡明了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企 業(yè)地域擴(kuò)張的現(xiàn)狀和特點(diǎn)：隨后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的原因，及擴(kuò)張需具備的 條件進(jìn)行闡述；重點(diǎn)從擴(kuò)張戰(zhàn)略、擴(kuò)張區(qū)域和擴(kuò)張路徑三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地 域擴(kuò)張的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行了研究，并在分析各自影響因素的基礎(chǔ)上，就如何選擇分 別提供了相應(yīng)的決策方法和決策依據(jù)。 本文嘗試從企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析出發(fā)，結(jié)合擴(kuò)張地域的外部環(huán)境分析，同時(shí)將 城市群概念納入研究范疇，并將引力模型應(yīng)用于擴(kuò)張城市選擇的研究，通過(guò)將定 量分析與定性分析相結(jié)合，展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張相關(guān)內(nèi)容的研究，進(jìn)而建 立了房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的決策框架。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、地域擴(kuò)張、城市群、引力模型 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 r e s e a r c ho n e x p a n s i o n o f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e g r a d 耐es t u d e n t ：x uh a o i i l s 仉l c t o r ：p r o f z h a n gx i n g a b s t r a c t r e a le s t a t ee n t e r p r i s ei nc h i n ah a ss u r g e dn e w - r o t m de x p a n s i o nt i d a lw a v es i n c e2 0 0 0 , 誦t l l p e r s i s t e n t f a s tg r o w t hi ne c o n o m y , h i g hs p e e di nc i t y d e v e l o p m e n ta n d h i g h l y i n c r e a s e dd e m a n di nr e s i d e n c em a r k e t h o w e v e r , v e r yf e wr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sc a ne n l a r g et h e i rs i z eo ru p g r a d et h e i rs t r e n g t hs u c c e s s f u l l yb ye x p a n d i n g t oo t h e rc i t i e s ，m o s to ft h e ma r ej u s tf a d i n ga w a yi ne x p a n s i o n s o ，h o wt ot a k et h e b e s to p p o r t u n i t yo fe x p a n d i n gt oo t h e rc i t i e s i no r d e rt oa c h i e v el o n g - t e r me x i s t i n g a n dc o n t i n u o u sd e v e l o p i n gh a sb e c o m et h ei n i t i a lp r o b l e mt h a tn e e d st ob es e t t l e db y r e a le s t a t ee n t e r p r i s e su r g e n t l y a n a l y s i so nh i s t o r i c a le x p a n s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ew a sd i s c u s s e df i r s t l yi nt h i s p a p e rt oc l e a rs t a t u sq u oa n dt r a i to fe x p a n s i o nw h i c hh a p p e n e dc u r r e n t l y ；t h e nt h e r e a s o n sw h yr e a le s t a t ee n t e r p r i s en e e dt oe x p a n da n dt h eq u a l i f i c a t i o n sw h i c ha r e n e c e s s a r yf o re x p a n s i o nw e r ee x p a t i a t e do n ；t h em o s ti m p o r t a n ts e g m e n tw a sr e s e a r c h o nc r u c i a lc o n t e n to f e x p a n s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ef r o mt h r e ea s p e c t s ，t h e yw e r e e x p a n s i o ns t r a t e g y , e x p a n s i o na r e aa n de x p a n s i o na p p r o a c h , r e l e v a n tm e t h o da n dg i s t f o rd e c i s i o nw e r es u p p l i e do nh o wt oc h o o s ee a c ho ft h e mo nt h eb a s i so fa n a l y z i n g i t sf a c t o r sw h i c hi n f l u e n c c dt h ec h o i c e t h i sp a p e rs t a r t sf r o ma n a l y s i so fi n t e r n a le n t e r p r i s ee n v i r o n m e n t ，c o m b i n i n ge x t e r n a l a r e ae n v i r o n m e n t , i nt h em e a nt i m eb r i n g i n gc o n c e p to fc i t ya g g l o m e r a t i o ni n t o r e s e a r c hc a t e g o r ya n da p p l y i n gg r a v i t a t i o nm o d e lt oc h o i s eo fe x p a n s i o nc i t y a sa r e s u l t , d e c i s i o n f r a m ei sa f f o r d e dw i t l lq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s a p p l i e dt or e s e a r c ho nr e l a t e dc o n t e n to f e x p a n s i o no f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，a r e ae x p a n s i o n , c i t ya g g l o m e r a t i o n , g r a v i t a t i o nm o d e l i i 獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作 及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文 中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果也不包含為獲得東南大學(xué)或其 它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)而使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做 的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。 論文使用授權(quán)聲明 東南大學(xué)、中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所、國(guó)家圖書(shū)館有權(quán)保留本人所送交學(xué) 位論文的復(fù)印件和電子文檔，可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。 本人電子文檔的內(nèi)容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致。除在保密期內(nèi)的保密論文外， 允許論文被查閱和借閱，可以公布( 包括刊登) 論文的全部或部分內(nèi)容。論文 的公布( 包括刊登) 授權(quán)東南大學(xué)研究生院辦理。 研究生簽名：慫師簽名： 緒論 0 1 研究背景 緒論 1 9 9 8 年7 月，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知， 標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)興。該文件規(guī)定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨 幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。自此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展期，并帶 動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑材料、建筑業(yè)、房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，并 逐步成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮 著重要作用。據(jù)建設(shè)部測(cè)算，在近幾年年均g d p 增長(zhǎng)的7 8 個(gè)百分點(diǎn)中，由房地產(chǎn)業(yè)直接 和間接帶動(dòng)的約為2 5 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始成為我國(guó)名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。香港地產(chǎn) 巨頭開(kāi)始大舉進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，在內(nèi)地大規(guī)模儲(chǔ)備土地。加入w t o 后，具有百年歷史 的國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)將掊其資金優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)及信息優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 在此背景下如何應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何面對(duì)來(lái)自香港和海外地產(chǎn)巨頭的威脅， 是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問(wèn)題。國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)踐表明，進(jìn)行地域擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大自身實(shí)力、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最佳選擇。由于土 地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，更由于房地產(chǎn)物業(yè)不可移動(dòng)的區(qū)域性特征，因此當(dāng) 企業(yè)所在區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨成熟和市場(chǎng)漸趨飽和之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最佳選擇途徑之 一就是尋求地域擴(kuò)張，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，亦可迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、拓寬企業(yè)資金 流渠道。( 2 0 0 5 年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告顯示，成長(zhǎng)最快、綜合實(shí)力排名靠前的幾 乎全都是依靠全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略帶動(dòng)下迅速發(fā)展起來(lái)的，而中海、萬(wàn)科、綠地、合生、復(fù)地、 大華等更分別占據(jù)2 0 0 5 百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單中最顯眼的位置。 0 2 問(wèn)題的提出 雖然目前我國(guó)各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行地域擴(kuò)張，但憑借地域擴(kuò)張成功擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、壯 大企業(yè)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性持續(xù)發(fā)展的企業(yè)卻極少，部分企業(yè)甚至由于擴(kuò)張過(guò)度導(dǎo)致企業(yè)資 金鏈緊張，引發(fā)企業(yè)新的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。最典型者莫過(guò)于天津順馳，其于2 0 0 2 年開(kāi)始在全國(guó)范 圍內(nèi)高調(diào)地瘋狂“圈地”，其地域擴(kuò)張之風(fēng)頭可謂一時(shí)無(wú)兩，但最終由于擴(kuò)張過(guò)度、資金無(wú) 法周轉(zhuǎn)于2 0 0 6 年將其5 5 的控股權(quán)以1 2 8 億的“超低價(jià)”轉(zhuǎn)讓給香港路勁基建。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)在地域擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)怎樣選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略? 選擇怎樣的城市進(jìn)入? 以何種 方式進(jìn)入? 企業(yè)是否可以進(jìn)入任意一個(gè)城市? 抑或企業(yè)與城市間存在著匹配性? 企業(yè)在選 擇城市時(shí)是否應(yīng)該考慮企業(yè)自身的情況? 這些將是本論文試圖解決的問(wèn)題。 墨曼塑主堂垡笙苧! 生墊主壘些竺絲苧芏壅里塞 0 3 研究框架 緒論 燃業(yè)地域疳瓣孺甄歷菥 時(shí)間一空間維度 j 生墊差全些墊燮的原因和條件 一ij ，壙u 7 ，上vj ，1 7 y oj j 岫壩wj 隊(duì)了川習(xí)p 壁塑絲i ；的墊彗薹墨絲ji _ 璽件和內(nèi)部條件 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的內(nèi)容研究 擴(kuò)張戰(zhàn)略 選擇 企 業(yè) 資 源 企 業(yè) 能 力 擴(kuò)張城市 選擇 企if 城市 業(yè)|j 選擇 資l 綜合 產(chǎn)if 因子 擴(kuò)張路徑 選擇 企 業(yè) 能 力 區(qū) 域 壁 壘 第1 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 第1 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 1 1 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張概況 1 9 9 0 年，國(guó)務(wù)院頒布中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，為 土地使用權(quán)進(jìn)行有償出讓轉(zhuǎn)讓提供了具體操作依別”，亦為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)興掃清了 障礙，奠定了基礎(chǔ)。從此，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并先后出現(xiàn)兩次房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張熱潮：第一次始于1 9 9 0 年，于1 9 9 3 年達(dá)致高峰，結(jié)束于1 9 9 4 年；第二次始于2 0 0 0 年，于2 0 0 3 年前后達(dá)致高峰， 但截至目前仍未出現(xiàn)明顯衰退現(xiàn)象。 1 9 9 2 年，在小平同志南巡講話(huà)的帶動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，受其影響房地產(chǎn)業(yè)亦得 到了快速發(fā)展，并出現(xiàn)了全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“牛市”，最典型 的莫過(guò)于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“南海熱”和“海南熱”。出于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的盲目樂(lè)觀和受 全國(guó)性開(kāi)發(fā)熱的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不了解，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛選擇地域擴(kuò)張， 外出“圈地”，掀起了房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的第一次浪潮。1 9 9 2 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與上年 同期相比增長(zhǎng)1 1 7 ，其中海南省增長(zhǎng)2 l l ，內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江、福建、山東， 河南、廣西等地區(qū)的增長(zhǎng)率也超過(guò)或接近1 0 0 t 2 1 。 房地產(chǎn)企業(yè)的第一次地域擴(kuò)張浪潮是盲目的、非理性的，各企業(yè)在選擇擴(kuò)張地域時(shí)很少 進(jìn)行可行性研究，機(jī)會(huì)主義很強(qiáng)，同時(shí)由于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛建立，尚不規(guī)范，導(dǎo)致 各房地產(chǎn)公司在擴(kuò)張時(shí)很少考慮企業(yè)自身的實(shí)力，而只是一味的在各城市“圈地”，追逐超 額利潤(rùn)。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱導(dǎo)致的一系列問(wèn)題，1 9 9 3 年6 月，國(guó)家開(kāi)始加強(qiáng)宏觀調(diào)控， 整頓金融秩序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的清理和整頓。而此前盲目進(jìn)行地域擴(kuò)張的企業(yè)， 或收縮戰(zhàn)線，或停止開(kāi)發(fā)，或減緩開(kāi)發(fā)速度，很多企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂紛紛倒閉，而幸存企 業(yè)中還有不少直到現(xiàn)在仍然深陷其中不能自拔。 1 9 9 8 年7 月，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知， 規(guī)定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新 體制。自此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入飛速發(fā)展期，并帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑材料、建 筑業(yè)、房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展。而出于對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)看好和房 地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大需求，以及城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了第二次地域 擴(kuò)張。綜合比較我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一次和第二次地域擴(kuò)張情況，詳見(jiàn)表1 1 。 表卜1 房地產(chǎn)企業(yè)第一次和第二次擴(kuò)張浪潮比較 、 擴(kuò)張次數(shù) 比較內(nèi)容、 第一次擴(kuò)張浪潮第二次擴(kuò)張浪潮 擴(kuò)張時(shí)間1 9 9 0 年一1 9 9 4 年2 0 0 0 芷一 企業(yè)性質(zhì) 國(guó)營(yíng)企業(yè)為主國(guó)營(yíng)和民營(yíng)企業(yè)為主，外資企 - 3 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 業(yè)為輔 剛剛誕生、經(jīng)驗(yàn)欠缺、實(shí)力較經(jīng)過(guò)市場(chǎng)洗禮、逐漸成熟、實(shí) 企業(yè)實(shí)力 弱規(guī)模較小力規(guī)模均出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng) 擴(kuò)張動(dòng)機(jī) 追逐高額利潤(rùn)追求規(guī)模、增加土地儲(chǔ)備 擴(kuò)張動(dòng)力盲目追逐全國(guó)性“房地產(chǎn)熱”巨大的市場(chǎng)需求 有選擇的進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市 選擇城市機(jī)會(huì)性很強(qiáng) 群和中西部潛力城市 市場(chǎng)秩序較混亂 逐漸規(guī)范化、市場(chǎng)化、透明化 產(chǎn)業(yè)地位剛剛復(fù)蘇國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，城市進(jìn)程加 宏觀支撐較弱 快，改革開(kāi)放深入 政府態(tài)度整頓金融市場(chǎng)，控制擴(kuò)張支持有實(shí)力企業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng) 總結(jié)非理性較理性 1 2 時(shí)間維度分析 考慮到品牌價(jià)值在房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張中具有的低成本性和綜合實(shí)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地 域擴(kuò)張的重要支撐，為進(jìn)一步考察房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張情況，根據(jù)由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究結(jié)構(gòu)共同組成的中國(guó)房地產(chǎn) t o p l 0 研究組，分別于2 0 0 6 年3 月3 1 日和2 0 0 6 年9 月1 6 日公布的“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)百 強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)”和“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果”，筆者分別從“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)”中選取排名前2 5 位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)( 見(jiàn)表1 - 2 ) ，和“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià) 值研究成果”中選取“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”、“海外在中國(guó)投資房地產(chǎn)公司 領(lǐng)導(dǎo)品牌”、“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)公司國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值t o p l 0 ”、和“2 0 0 6 中國(guó)房地 產(chǎn)公司混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值t o p l 0 ”( 見(jiàn)表1 3 ) ，從時(shí)間維度定量研究這些企業(yè) 的地域擴(kuò)張情況。 表卜22 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè) 前2 5 位開(kāi)發(fā)企業(yè)名單 排名企業(yè)名稱(chēng) l 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2中國(guó)海外發(fā)展有限公司 3 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 4 北尿自邵升友弳股l 集團(tuán)) 有限公司 5 保利房地產(chǎn)( 集團(tuán)) 股份有限公司 6 廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 7大華( 集團(tuán)) 有限公司 8 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 9 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 1 0 復(fù)地( 集團(tuán)) 股份有限公司 1 1 上實(shí)地產(chǎn) 正 第l 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 1 2 山東魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司 1 3 新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 1 4 上海農(nóng)工商房地產(chǎn)( 集團(tuán)) 有限公司 1 5 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1 6 上海城投置地( 集團(tuán)) 有限公司 1 7 北京城建投資發(fā)展股份有限公司 1 8北京陽(yáng)光1 0 0 置業(yè)集團(tuán)有限公司 1 9 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 2 0 中信華南( 集團(tuán)) 有限公司 2 1 金地( 集團(tuán)) 股份有限公司 2 2 廣東珠江投資有限公司 2 3 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 2 4 中華企業(yè)股份有限公司 2 5 沿海綠色家園有限公司 資料來(lái)源：2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單 表卜32 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究部分成果 品牌 公司名稱(chēng)品牌價(jià)值( 億元) 萬(wàn)科萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司4 8 2 中海地產(chǎn) 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 4 8 0 9 品牌公司名稱(chēng) 品牌價(jià)值( 億元) 新世界中國(guó)地產(chǎn)新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 3 0 8 品牌 公司名稱(chēng)品牌價(jià)值( 億兀) 保利地產(chǎn) 保利房地產(chǎn)( 集團(tuán)) 股份有限公司 1 9 6 2 華僑城 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 1 9 4 2 招商地產(chǎn)招商局地產(chǎn)控股股份有限公司1 9 0 2 綠地 綠地集團(tuán) 1 6 0 9 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1 4 7 5 首開(kāi) 北京首都開(kāi)發(fā)控股( 集團(tuán)) 有限公司 1 3 8 7 北京城建地產(chǎn)北京城建投資發(fā)展股份有限公司 1 2 5 6 農(nóng)工商房產(chǎn) 上海農(nóng)工商房地產(chǎn)( 集團(tuán)) 有限公司 1 2 3 3 首創(chuàng)置業(yè) 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 1 0 4 0 金融街金融街控股股份有限公司 9 5 0 品牌 公司名稱(chēng)品牌價(jià)值( 億元) 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 1 9 7 8 綠城 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 1 9 1 1 大華大華( 集團(tuán)) 有限公司1 7 8 8 富力地產(chǎn) 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 1 7 6 2 恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 1 7 2 0 5 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 沿海綠色家園 沿海綠色家園集團(tuán) 1 6 1 9 陽(yáng)光1 0 0陽(yáng)光1 0 0 置業(yè)集團(tuán)有限公司1 5 0 3 復(fù)地 復(fù)地( 集團(tuán)) 股份有限公司 1 3 8 9 仁恒仁恒置地集團(tuán)有限公司 1 3 3 1 金地金地( 集團(tuán)) 股份有限公司1 3 0 4 資料來(lái)源：2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告 經(jīng)過(guò)筆者對(duì)上述企業(yè)地域擴(kuò)張情況的搜集、整理，現(xiàn)將其地域擴(kuò)張的次數(shù)按年份匯集于 表l - 4 。并按下述原則制作： ( 1 )對(duì)重復(fù)出現(xiàn)在? 2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)”和“2 0 0 6 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值 研究成果”中的企業(yè)，只統(tǒng)計(jì)一次，而不重復(fù)統(tǒng)計(jì)，因此本次統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)共計(jì)3 0 家； ( 2 ) 統(tǒng)計(jì)表中的擴(kuò)張次數(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的對(duì)外擴(kuò)張次數(shù)； ( 3 )統(tǒng)計(jì)時(shí)間以房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張后獲得首宗住宅用地開(kāi)發(fā)權(quán)的時(shí)間或成立分公司時(shí) 間作為對(duì)外擴(kuò)張的時(shí)間，當(dāng)兩者發(fā)生沖突時(shí)，以前者為準(zhǔn)； ( 4 )如果企業(yè)擴(kuò)張后在擴(kuò)張城市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，則以其開(kāi)發(fā) 第一個(gè)住宅項(xiàng)目的時(shí)間作為該企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的時(shí)間； ( 5 )當(dāng)搜集的資料為企業(yè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間時(shí)，按房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工和開(kāi)盤(pán)時(shí)間 間隔為一年計(jì)算，即住宅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間回推一年即為該項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間； ( 6 )當(dāng)搜集的資料為企業(yè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間時(shí)，若開(kāi)工月份在1 6 月份，則回推 一年為獲取該項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)權(quán)的時(shí)間，若開(kāi)工月份在7 一1 2 月份，則獲取該項(xiàng) 目土地開(kāi)發(fā)權(quán)的時(shí)間按當(dāng)年計(jì)算； ( 7 ) 統(tǒng)計(jì)表中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2 0 0 6 年擴(kuò)張次數(shù)的截止日期為2 0 0 6 年8 月3 1 日。 表卜4 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張次數(shù)的時(shí)間維度統(tǒng)計(jì)表 李劈 企業(yè) 9 29 39 49 59 69 79 89 92 0 0 0o l0 20 3 0 40 5 0 6 總計(jì) 萬(wàn)科 13 1443312 0 中海 11ll3311 l 新世界中國(guó) 13221 3 21 31 8 保利2l216 北京城建 11 華僑城123 金融街134 綠地l35421 5 農(nóng)工商ll24 首創(chuàng)置業(yè) 22 4 首開(kāi)0 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)213 招商地產(chǎn)437 大華11125 - 6 第1 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 復(fù)地 22 3 18 富力 1124 合生刨展 41 5 恒大 0 金地 1l3321 0 綠城 12l43l1 2 仁恒 ll112l7 沿海3l112231 3 陽(yáng)光1 0 0 l114l311 2 珠江投資 1 12116 山東魯能 121112211 1 上海城投置地 0 上安地產(chǎn) 415 中華企業(yè)o 中信華南 11l3 卓越置業(yè) 2 1 3 總計(jì) 51 123ll221 12 21 64 03 33 61 52 0 0 資料來(lái)源：各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司網(wǎng)站和相關(guān)資料搜集、整理 對(duì)上述統(tǒng)計(jì)表格中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域擴(kuò)張城市數(shù)量。進(jìn)一步按年份進(jìn)行圖表分析， 如圖l l 所示： 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0喜 二= 1 。 鞫 輟 要 一 一 曩爹 i 氟 r、 一 - 1i 口： 蘿擴(kuò)擴(kuò)尹夢(mèng)蘿夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)移夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng) 圖1 1 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 根據(jù)表1 4 和圖1 1 ，可得出如下結(jié)論： ( 1 ) 自1 9 8 7 年房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共有過(guò)兩次地域擴(kuò)張浪潮：第 一次于1 9 9 3 年達(dá)致高峰，并于1 9 9 4 年前后結(jié)束；第二次始于2 0 0 0 年，并于 2 0 0 3 年達(dá)致高峰； ( 2 ) 自2 0 0 0 年起，截止2 0 0 6 年8 月3 1 日，樣本企業(yè)共擴(kuò)張1 7 3 次，是1 9 9 2 年一 1 9 9 9 年擴(kuò)張次數(shù)的6 4 倍，平均每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張5 8 次； ( 3 )樣本企業(yè)中參與第一次地域擴(kuò)張浪潮的只有7 家，說(shuō)明第一次地域擴(kuò)張對(duì)企業(yè) 7 - 啪伽蕁|瑚伽。刪舢 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 的成長(zhǎng)和壯大并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性幫助，從側(cè)面說(shuō)明第一次地域擴(kuò)張是非理性的： ( 4 ) 第一次地域擴(kuò)張浪潮明顯受政府宏觀調(diào)控影響，政府出臺(tái)的政策取得了立竿見(jiàn) 影的效果。1 9 9 4 年企業(yè)擴(kuò)張城市數(shù)量銳減為2 次。增幅為一8 2 ，并從1 9 9 4 年一1 9 9 9 年每年的擴(kuò)張城市總量在l 一3 次； ( 5 ) 第二次地域擴(kuò)張浪潮對(duì)政府宏觀調(diào)控較不敏感，雖然政府宏觀調(diào)控的力度和深 度較第一次都大大增強(qiáng)。但自2 0 0 0 年起，每年擴(kuò)張城市的數(shù)量都在兩位數(shù)，并 從2 0 0 3 年一2 0 0 5 年連續(xù)三年擴(kuò)張城市數(shù)量超過(guò)3 0 次； ( 6 ) 隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸成熟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范化、透明化，房地產(chǎn)企業(yè) 地域擴(kuò)張受政府宏觀調(diào)控的影響將會(huì)越來(lái)越小。 1 3 空間維度分析 為進(jìn)一步考察房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張情況，筆者繼續(xù)選用上節(jié)中的3 0 家樣本企業(yè)，從 空間維度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張進(jìn)行考察，圖1 - 2 到圖1 - 5 是筆者選取的四家房地產(chǎn)企業(yè) 的擴(kuò)張城市在地理空間上的分布情況： 圖l - 2 萬(wàn)科擴(kuò)張城市分布圖 圖l - 3 中海擴(kuò)張城市分布圖 圖l - 4 新世界中國(guó)擴(kuò)張城市分布圖圖1 5 金地?cái)U(kuò)張城市分布圖 由上圖可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在地域擴(kuò)張中，呈現(xiàn)出較明顯的積聚效應(yīng)和“城市群” 現(xiàn)象，即我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在地域擴(kuò)張時(shí)，以城市群為依托，或者向城市群內(nèi)部滲透，進(jìn)入城 市群核心城市及其重要城市或其潛力城市發(fā)展；或者進(jìn)入城市群所在的戰(zhàn)略核心城市發(fā)展， - 8 - 第l 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 筆者將該類(lèi)現(xiàn)象稱(chēng)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張中的“城市群”現(xiàn)象?！俺鞘腥骸备拍钍怯煞?國(guó)城市學(xué)家戈特曼于1 9 5 7 年率先提出，并于1 9 6 1 年在其著作( m e g a l o p o l i s 一書(shū)中用兩個(gè) 指標(biāo)對(duì)城市群進(jìn)行了界定：即總?cè)丝谝?guī)模至少為2 5 0 0 萬(wàn)、人口密度至少為2 5 0 人，平方公里。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市的不斷發(fā)展，2 0 世紀(jì)年代，眾多學(xué)者開(kāi)始了對(duì)我國(guó)城市群的研 究，但由于我國(guó)尚處于發(fā)展階段，城市化水平相對(duì)滯后，因此到目前為止尚無(wú)公認(rèn)的城市群 概念，甚至出現(xiàn)諸如都市區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)區(qū)、都市圈、城市圈、城市經(jīng)濟(jì)圈等不同的概念。目 前，學(xué)者們對(duì)城市群概念比較一致的意見(jiàn)是：首先，城市群應(yīng)是一個(gè)地域概念，“在特定地 域范圍”( 薛東前等，2 0 0 0 ) ；“在一定的地緣經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)”( 周玲強(qiáng)，2 0 0 0 ) ；“若干基本單元 構(gòu)成的連續(xù)區(qū)域”( 代合治，1 9 9 8 ) 。其次，城市群應(yīng)有群體特征，“具有相當(dāng)數(shù)量的不同性 質(zhì)、類(lèi)型、等級(jí)規(guī)模的城市”( 薛東前等，2 0 0 0 ) ；“有若干個(gè)功能性質(zhì)互補(bǔ)所組成的城 市網(wǎng)絡(luò)群體”( 周玲強(qiáng)，2 0 0 0 ) 。再次，城市群應(yīng)有中心城市，“以個(gè)特大或大城市作為地 區(qū)經(jīng)濟(jì)的核心”( 薛東前等，2 0 0 0 ) ；“以中心城市為核心和依托”( 周玲強(qiáng)，2 0 0 0 ) 。第四， 城市群應(yīng)有較高的城市化水平，“城市群區(qū)域應(yīng)有較高的城市化發(fā)展水平”( 代合治，1 9 9 8 ) ： 城市群的“發(fā)展水平代表著一國(guó)現(xiàn)代化和城市化的發(fā)展水平”( 周玲強(qiáng)，2 0 0 0 ) p o j 。 而對(duì)于城市群的劃分，由于我國(guó)城市化水平相對(duì)落后的客觀條件限制，我國(guó)學(xué)者針對(duì)城 市群的研究時(shí)間尚短，以及各學(xué)者研究角度的不同，導(dǎo)致目前對(duì)我國(guó)城市群的劃分方法多種 多樣，大致有主觀劃分法、標(biāo)準(zhǔn)劃分法和定量劃分法三種方法。目前，我國(guó)學(xué)者對(duì)全國(guó)范圍 內(nèi)城市群的劃分使用較多的是標(biāo)準(zhǔn)劃分法。 因此，筆者在參考我國(guó)著名地理學(xué)家、中國(guó)科學(xué)院南京地理研究所姚士謀教授關(guān)于我國(guó) 城市群研究的第一本集大成者中國(guó)城市群基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告n o ： 4 中應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)劃分法對(duì)我國(guó)城市群進(jìn)行的區(qū)域界定，并充分考慮我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí) 際現(xiàn)狀，同時(shí)遵循尊重習(xí)慣、尊重實(shí)際的原則，筆者將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃? 4 個(gè)城 市群，如表1 - 5 所示： 表1 - 5 中國(guó)房地產(chǎn)城市群市場(chǎng)劃分 序號(hào)城市群名稱(chēng)主要城市( 按城市市區(qū)人口數(shù)量排序) 上海、南京、蘇州、杭州、無(wú)錫、南通、寧 l 長(zhǎng)三角城市群波、揚(yáng)州、常州、泰州、紹興、鎮(zhèn)江、嘉興、 湖州、舟山 廣州、佛山、江門(mén)、深圳、惠州、肇慶、珠 2 珠三角城市群 海、東莞、中山 北京、天津、保定、唐山、滄州、張家口、 秦皇島、廊坊、承德、青島、濟(jì)南、濰坊、 3 泛渤海城市群煙臺(tái)、淄博、威海、東營(yíng)、日照、沈陽(yáng)、大 連、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、鐵嶺、遼陽(yáng)、 盤(pán)錦 重慶、成都、南充、綿陽(yáng)、樂(lè)山、德陽(yáng)、眉 4 成渝城市群 山、內(nèi)江、遂寧、資陽(yáng)、自貢 5 長(zhǎng)春城市群長(zhǎng)春、吉林、四平、松原、遼源 - 9 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 6 關(guān)中城市群西安、咸陽(yáng)、渭南、寶雞、銅川 7 合肥城市群合肥、安慶、蕪湖、馬鞍山、銅陵 武漢、黃岡、黃石、孝感、咸寧、鄂州、潛 8 武漢城市群 江、天門(mén)、仙桃、安陸、應(yīng)城 9 徐州城市群徐州、濟(jì)寧、連云港、棗莊、淮北、宿州 鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)、平頂山、焦作、許昌、 l o 中原城市群 開(kāi)封、漯河、濟(jì)源 1 1 福廈城市群福州、廈門(mén)、泉州、漳州、寧德、蒲田 1 2 昌九城市群南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭 1 3 長(zhǎng)株潭城市群長(zhǎng)沙、株洲、湘潭 哈爾濱、齊齊哈爾、綏化、牡丹江、大慶、 1 4 哈大齊城市群 雞西、雙鴨山、鶴崗、七臺(tái)河、佳木斯 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的實(shí)際分布情況，筆者將全國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃?長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、泛渤海城市群、和西南成渝城市群，從城市群角度 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張進(jìn)行空間統(tǒng)計(jì)，如表1 - 6 和圖1 - 6 所示： 表1 - 6 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張次數(shù)的空間維度統(tǒng)計(jì)表 、n 少( 區(qū)域) 長(zhǎng)三角珠三角泛渤海成渝 其他省其他非省 總計(jì) 企業(yè)、 會(huì)城市會(huì)城市 萬(wàn)科 646130 2 0 中海431l2ol l 新世界中國(guó) 27503l1 8 保利地產(chǎn)102l 1 l6 北京城建 oool00l 華僑城 l01l003 金融街0lll1o4 綠地地產(chǎn) 5o126l1 5 農(nóng)工商地產(chǎn)4o00 0o 4 首創(chuàng)置業(yè) l01l1o4 首開(kāi)集團(tuán) 00o0o00 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0l20o03 招商地產(chǎn) 2l21ol7 大華地產(chǎn)1 0 20 20 5 復(fù)地地產(chǎn) 2o2l3o8 富力地產(chǎn) 00211o4 合生創(chuàng)展1l20 1 o5 恒大地產(chǎn)o0o0 o 0o 金地地產(chǎn) 242 o 20l o 綠城地產(chǎn)6o20 4 01 2 仁恒地產(chǎn) 311tlo7 沿海綠色家園 l2603l1 3 陽(yáng)光1 0 0oo52 2 31 2 珠江投資 l12o206 - 1 0 第1 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 山東魯能地產(chǎn) oo3242 上海城投置地 ooo o o 0 0 上實(shí)地產(chǎn) 0o22 1 o5 中華企業(yè) 0o0o0oo 中信華南 o2 0 o o l3 卓越置業(yè) 00102o3 總計(jì) 4 32 85 41 94 51 12 0 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 0 資料來(lái)源：各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司網(wǎng)站和相關(guān)資料搜集、整理 少i 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 l f l 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張次數(shù)( 次) 一百分比( ) l 圖1 - 6 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的空間維度分析 可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在地域擴(kuò)張中，“城市群”現(xiàn)象十分明顯，例如，從1 9 9 2 年- - 2 0 0 6 年，我國(guó)長(zhǎng)三角城市群共發(fā)生擴(kuò)張4 3 次、珠三角城市群發(fā)生2 8 次、泛渤海城市 群發(fā)生5 4 次、成渝城市群發(fā)生1 9 次，上述四個(gè)城市群共發(fā)生擴(kuò)張1 4 4 次，所占比例達(dá)到 7 3 ( 如圖1 - 6 所示) 。而擴(kuò)張次數(shù)達(dá)到4 5 次的1 4 個(gè)其他省會(huì)城市中，有8 個(gè)城市分別為 各自所在城市群的核心城市，所占比例為5 7 ，城市群核心城市共發(fā)生擴(kuò)張3 6 次，所占比 例為8 0 ，而擴(kuò)張次數(shù)占明顯優(yōu)勢(shì)的武漢和西安，則分別為武漢城市群和關(guān)中城市群的戰(zhàn) 略核心城市，如表l - 7 所示。 表1 7 各省會(huì)城市擴(kuò)張明細(xì)表 序號(hào) 城市名稱(chēng)城市群名稱(chēng)城市地位次數(shù) l 武漢武漢城市群戰(zhàn)略核心 1 0 2 西安關(guān)中城市群戰(zhàn)略核心 8 3長(zhǎng)春 長(zhǎng)春城市群 戰(zhàn)略核心 4 4 南昌昌九城市群戰(zhàn)略核心 4 5長(zhǎng)沙 長(zhǎng)株潭城市群 戰(zhàn)略核心3 6 合肥合肥城市群戰(zhàn)略核心 3 7 鄭州中原城市群戰(zhàn)略核心 3 8海口3 9太原2 1 0 福州福廈城市群戰(zhàn)略核心 l 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 l l 烏魯木齊 1 1 2銀川l 1 3 貴陽(yáng) l 1 4昆明1 資料來(lái)源：備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司網(wǎng)站和相關(guān)資料搜集、整理 各城市群及其他省會(huì)城市擴(kuò)張明細(xì)，如表1 - 8 和圖1 7 到圖1 - 1 1 所示： 表1 - 8 各城市群及其他省會(huì)城市擴(kuò)張明細(xì) 1 4 1 2 1 0 8 6 4 2 0 長(zhǎng)三角城市群睬三角城市群泛渤海城市群成渝城市群其他省會(huì)城市 城市次數(shù)城市次數(shù)城市次數(shù)城市次數(shù)城市次數(shù) 上海1 2 深圳 5 北京1 4重慶1 0武漢l o 南京 6 廣州 5 天津 1 4 成都 8 西安 8 蘇州 5 東莞 5 沈陽(yáng) 7 德陽(yáng) l 長(zhǎng)春 4 無(wú)錫 4 佛山 3大連6南昌4 昆i3中 3 青島 4 長(zhǎng)沙3 寧波3 珠海 3濟(jì)南3?？? 上虞 2 惠州 2 鞍山 2 合肥 3 鎮(zhèn)江2 惠陽(yáng) l 煙臺(tái) 2 鄭州 3 常熟 l 肇慶 1 東營(yíng) l 太原 2 德清l唐山1福州l 海寧 l 烏魯木齊 l 宜興l銀川l 舟山l貴陽(yáng)1 諸暨 l 昆明 1 上海南京蘇州無(wú)錫昆山寧波上虞鎮(zhèn)江常熟德清海寧宜興舟山諸暨 叵匹亟亟匡竭亟習(xí) 圖l 一7 長(zhǎng)三角城市群擴(kuò)張分析圖 1 2 - 第l 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 1 5 1 0 5 0 1 2 1 0 8 6 4 2 0 深圳廣州東莞佛山 中山珠?；葜莼蓐?yáng)肇慶 r 一 【口房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張次數(shù)( 次) r 圖1 - 8 珠三角城市群擴(kuò)張分析圖 。 ?！?- 。 。j 一 。一 i 。： i ； 一三。二疊 北京天津沈陽(yáng)大連青島濟(jì)南鞍山煙臺(tái)東營(yíng)唐山 廣 舊房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張次數(shù)( 次) l l-一 圖1 - 9 泛渤海城市群擴(kuò)張分析圖 重慶成都德陽(yáng) 叵贏薩歪面嚷溈麗 圖1 - 1 0 成渝城市群擴(kuò)張分析圖 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 1 2 1 0 8 6 4 2 0 牽摯尊聾警鼙毒牮奪譽(yù)牽毋 。癌v 舊房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張次數(shù)( 次) i 圖l 一1l 其他省會(huì)城市擴(kuò)張分析圖 由以上各圖表，可以看出： ( 1 )由于北京的政治中心地位和上海的經(jīng)濟(jì)中心地位以及北京2 0 0 8 奧運(yùn)會(huì)和上海 2 0 1 0 世博會(huì)的吸引，泛渤海城市群和長(zhǎng)三角城市群是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的首 選區(qū)域市場(chǎng)，被選次數(shù)分別達(dá)到5 4 次和4 3 次，所占比例分別為2 7 和2 2 ， 兩者之和接近5 0 ； ( 2 )泛渤海城市群中，北京和天津擴(kuò)張次數(shù)均為1 4 次，各占城市群擴(kuò)張總數(shù)的2 5 ，而在長(zhǎng)三角城市群中，上海擴(kuò)張次數(shù)為1 2 次，占該城市群擴(kuò)張總數(shù)的2 8 ，可見(jiàn)北京、天津和上海在各自城市群中的戰(zhàn)略核心地位； ( 3 )北京、天津的擴(kuò)張次數(shù)之和為2 8 次，占泛渤海城市群擴(kuò)張總數(shù)的5 0 ，而上海 僅占長(zhǎng)三角城市群的2 8 ，而兩城市群擴(kuò)張次數(shù)之差僅為i i 次，可見(jiàn)長(zhǎng)三角城 市群的發(fā)展要較泛渤海城市群更均衡，且發(fā)展?jié)摿Ω螅?( 4 )由于珠三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，無(wú)論是開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)或是營(yíng) 銷(xiāo)策劃均處于全國(guó)前列，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈；同時(shí)，目前我國(guó)實(shí)行跨地域經(jīng)營(yíng) 的企業(yè)多來(lái)自珠三角地區(qū)，如筆者選取的3 0 家樣本企業(yè)中，有1 3 家來(lái)自珠三 角，因此導(dǎo)致其擴(kuò)張次數(shù)少于泛渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域。但由于其高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 獨(dú)特的地理區(qū)位和優(yōu)越的制度環(huán)境，珠三角依然是有實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)的擴(kuò)張目標(biāo)， 其所占百分比依然達(dá)到1 4 ； ( 5 )深圳、廣州擴(kuò)張次數(shù)各為5 次，在珠三角城市群中所占比例均為1 8 ，可見(jiàn)深 圳、廣州在珠三角城市群中的核心地位沒(méi)有北京、天津之于泛渤海城市群和上 海之于長(zhǎng)三角城市群明顯； ( 6 )在西部開(kāi)發(fā)的政策號(hào)召下，成渝城市群也成為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的重要選擇 目標(biāo)，其擴(kuò)張次數(shù)亦達(dá)到1 9 次，百分比為1 0 ，但應(yīng)該注意到，在其1 9 次擴(kuò) 張中，重慶1 0 次，成都8 次，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成渝城市群的擴(kuò)張目前主要集 中的重慶和成都兩座城市； - 】4 第l 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 ( 7 )其他省會(huì)城市的擴(kuò)張次數(shù)達(dá)到4 5 次，說(shuō)明各房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注各區(qū)域市場(chǎng)的同 時(shí)，亦開(kāi)始重點(diǎn)向省會(huì)城市擴(kuò)張，形成“區(qū)域市場(chǎng)+ 重點(diǎn)城市”的全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn) 略布局。 表卜9 和圖卜1 2 為樣本企業(yè)地域擴(kuò)張選擇城市的前十位： 1 5 1 0 5 0 表1 - 9 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張選擇城市前十位 序號(hào)城市 區(qū)域 次數(shù) 1北京泛渤海1 4 2 天津泛渤海 1 4 3 上海長(zhǎng)三角 1 2 4 武漢其他省會(huì)城市 1 0 5 重慶成渝 1 0 6 成都成渝 8 7 西安其他省會(huì)城市 8 8 沈陽(yáng)泛渤海 7 9 大連泛渤海 6 1 0 南京長(zhǎng)三角 6 資料來(lái)源：各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司網(wǎng)站和相關(guān)資料搜集，整理 囊 。 _ _ l 貉 翅。_ _ 癱； ；| 露| i 謄蓐 北京天津上海武漢重慶成都西安沈陽(yáng)大連南京 r l 口房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量( 家) i 圖1 1 2 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張選擇城市前十位 由表1 - 9 和圖1 1 2 可以看出： ( 1 ) 根據(jù)選擇各城市作為擴(kuò)張目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，可將前十位城市分為三個(gè)集 團(tuán)：第一集團(tuán)，北京、天津和上海；第二集團(tuán)，武漢、重慶、成都和西安；第 三集團(tuán)，沈陽(yáng)、大連和南京； ( 2 ) 北京和天津位居第一位，各有1 4 家企業(yè)選擇其作為擴(kuò)張目標(biāo)城市，百分比占到 4 7 。同時(shí)在前十位城市中，泛渤海區(qū)域共有4 座城市入選，分別是：北京、 天津、沈陽(yáng)和大連，但其擴(kuò)張次數(shù)之和竟占到泛渤海城市群的7 6 ； ( 3 ) 上海位于地域擴(kuò)張選擇城市前十強(qiáng)中的第三位，共有1 2 家企業(yè)選擇其作為擴(kuò)張 城市，百分比為4 0 。長(zhǎng)三角區(qū)域共有2 座城市入選，分別是上海和南京，而 - 1 5 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文；房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 其擴(kuò)張次數(shù)之和僅占到長(zhǎng)三角城市群的4 2 ； ( 4 )成渝城市群的核心城市重慶和成都均入選前十位，重慶位列第四位，成都位列 第六位，分別有1 0 家和8 家企業(yè)選擇其擴(kuò)張，百分比分別為3 3 和2 7 ，成 渝城市群作為新興的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)，正逐漸崛起； ( 5 )房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張選擇城市前十強(qiáng)中，還有2 座省會(huì)城市分別是武漢和西安： 武漢列第四位，有1 0 家企業(yè)選擇其擴(kuò)張；西安列第六位，有8 家企業(yè)選擇其擴(kuò) 張，說(shuō)明這2 座城市的戰(zhàn)略地位較突出； ( 6 )房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張選擇城市前十強(qiáng)中并沒(méi)有珠三角城市，珠三角城市位居前 列的分別為深圳、廣州、東莞，均列第十一位，各有5 家企業(yè)選擇其擴(kuò)張，這 正說(shuō)明珠三角市場(chǎng)的成熟，只有有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)選擇進(jìn)入。 1 4 時(shí)間一空間維度分析 表1 1 0 為筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張情況的時(shí)間空間維度統(tǒng)計(jì)表： 表卜1 0 房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張次數(shù)的時(shí)間一空間維度統(tǒng)計(jì)表 車(chē)劈 城市( 鹵爪 9 29 39 49 59 69 79 89 92 0 0 0o l0 20 30 40 50 6 總計(jì) 長(zhǎng)三角 22111436 1 3 9l 4 3 珠三角 1 2112 40 925l2 8 泛渤海 15lll1125697775 4 成渝3 01 43 71 1 9 其他省會(huì)城市 l12851 08644 5 資料來(lái)源：各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司網(wǎng)站和相關(guān)資料搜集，整理 根據(jù)表1 - 9 ，分別對(duì)長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、泛渤海城市群、成渝城市群和其他 省會(huì)城市的房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張情況進(jìn)行時(shí)間維度的分析，分別如下圖所示： 1 4 1 2 1 0 8 6 4 2 0 罨：_ j 簪i 二飄 。南。點(diǎn)：。i 。! j ， ! _ 。0 互：鼎。 。| 盎| i。帽 夢(mèng)夢(mèng)蘿夢(mèng)夢(mèng)爹蘿夢(mèng)移薩薩薩 叵巫亙畫(huà)亟西函圃 圖i - 1 4 長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 1 6 - 第l 章房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的情況分析 1 0 8 6 4 2 0 。 “ 、j 。薹”一，妻蠢。_曼 一 翌 “ 幢： ，f 2 l 。i 。三i ：j 。”9i ：二一。”+ 高。n 。；0 夢(mèng)籮擎夢(mèng)夢(mèng)爹爹薩蘿蘿移夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)移 匾巫亙巫匾面函圃 圖1 - 1 5 珠三角城市群房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 1 0 8 6 4 2 0 夢(mèng)薩夢(mèng)蘿爹蘿夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)蘿夢(mèng)蘿夢(mèng)夢(mèng) 匝巫匭巫匾匾亟圃 圖1 1 6 泛渤海城市群房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 ?！? ?！眏 一i ”澎i 墨jj 驀籮霧，j 二。i 二 翠 ；蛐= 。謄 冀 嚏i 。，警q 。，。+ 。譬，n 。= 二 門(mén)? i 翟 ：o o臻o 。o o o9 il o li 、il 。 蓮。 if 簟 薩筍蘿夢(mèng)蘿夢(mèng)蘿蘿夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)夢(mèng)蘿 圖1 0 1 7 成渝城市群房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文：房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張研究 1 2 1 0 8 6 4 2 0 噬 i ?；ァ? o 。 ：i ：l 一三i i n ：i ： ? i m ：蠢 圖1 1 8 其他省會(huì)城市房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的時(shí)間維度分析 從圖l - 1 4 、圖1 1 5 、圖l - 1 6 、圖1 1 7 和圖1 1 8 ，可以看出： ( 1 )在兩次房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張浪潮中，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群和泛渤海城 市群一直是房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張的重要區(qū)域市場(chǎng)； ( 2 )從1 9 9 2 年- - 2 0 0 6 年，泛渤海城市群一直發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)的地域擴(kuò)張，可見(jiàn)其 在房地產(chǎn)企業(yè)地域擴(kuò)張中的重要性： ( 3 ) 2 0 0 0 年以后，西南成渝城市群作為新興的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張區(qū)域迅速崛起，這與 政府的宏觀政策引導(dǎo)有關(guān)； ( 4 )在第二次地域擴(kuò)張浪潮中，其他省會(huì)城市成為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的重要目標(biāo)，這 與其對(duì)市場(chǎng)日益成熟的把握能力和全國(guó)性的戰(zhàn)略布局有關(guān)。 - 1