1、,目錄,定位與產(chǎn)品,PART 1：,3,杭州進(jìn)入老年型時期，舒適型養(yǎng)老機構(gòu)市場空缺較大,市場定位,杭州人口比例結(jié)構(gòu)完全進(jìn)入老年型時期。2012年杭州戶籍總?cè)丝?八區(qū))695萬人，60歲以上老齡人口122萬人，占比17.53%。老年人口增長速度大于平均人口增長速度，比重迅猛上升。,2011年，杭州全市生產(chǎn)總值約為7012億元，人均可支配收入34065元。接近富裕國家水平。 社會財富的增加和購買力的上升使得對舒適型老年公寓產(chǎn)品的關(guān)注增強。,杭州老年人口基數(shù)大，比例高，且杭州人均可支配收入已經(jīng)接近富裕國家，舒適型養(yǎng)老潛在市場機會較大,1982-2012杭州老齡人口占比,1982-2012杭州老齡人口

2、發(fā)展趨勢,2008-2011年杭州國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入發(fā)展趨勢,4,舒適型養(yǎng)老住宅市場潛在需求較大,市場定位,舒適型養(yǎng)老產(chǎn)品客群來源相對比較集中，目前已探明的市場容量比較豐富，100-200萬區(qū)間內(nèi)具有專業(yè)服務(wù)的舒適型適老型住宅市場需求旺盛，后期銷售有支撐。,2012年通過渠道建設(shè),共調(diào)訪客戶1050組，拓客渠道如下表，有購買需求，且能承受100200萬總價的客戶總數(shù)預(yù)計占比8.4%。,5,面向活躍長者的舒適型老年住宅,提供連續(xù)性照護(hù),產(chǎn)品定位,護(hù)理樓 （頤養(yǎng)中心）,產(chǎn)品定位,健康樓,活力長者 自理老人,經(jīng)營模式,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售模式,全生命周期的連續(xù)性照護(hù),階段性持有 租賃模式,服務(wù)統(tǒng)

3、籌化,配套集約化,小區(qū)內(nèi)部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借勢外部資源解決醫(yī)療配套,培育自主服務(wù)能力 建立養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 醫(yī)療護(hù)理類服務(wù)借助社會化資源,預(yù)售模式：開工半年后現(xiàn)金流一直為正,階段性持有， 變現(xiàn)能力強,6,活力長者社區(qū) 16棟 58937平方米,輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心） 健康但是衰老老人，年齡較大（80+） 每層配置一個南向多功能空間（兼有餐廳、閱覽室、活動室等功能） 需要日常生活照料服務(wù) 每層12個房間作為一個管理單元,活力長者 健康自力，活動自如，年齡在60-75之間 專有配套設(shè)置：健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等日常娛樂設(shè)施 有豐富多樣的

4、活動安排和社團(tuán)組織,老人可以參加,日常生活照料服務(wù)一般包括協(xié)助穿衣、沐浴、藥品服用、就餐、行走等。,活力長者+輔助生活社區(qū),客戶定位,輔助生活社區(qū) 1棟 4571平方米,7,良渚文化村核心區(qū)域，共享大良渚集約配套,區(qū)位選擇,交通便利、環(huán)境優(yōu)美，共享大良渚便利配套,區(qū)位選擇,公建商業(yè)類： 博物院 度假酒店 浙一良渚門診部 安吉路良渚實驗學(xué)校、玉鳥幼兒園 玉鳥流蘇商業(yè)街 良渚教堂、大雄寺 菜場、食街、公交總站 春漫里商業(yè)街、聯(lián)華超市 心語茶室，親子農(nóng)莊 公園類： 茶語公園 美麗洲公園 白北悠園 竹徑登山步道 陽光登山步道 會所類： 竹徑會所 陽光二期會所 白北會所 公望會良渚會所,隨園嘉樹,隨園嘉

5、樹土地屬性為旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）。項目位于良渚文化村核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周邊毗鄰大良渚成熟便利配套。 一、二期為浙醫(yī)一院良渚門診部和數(shù)字化醫(yī)療研究院，總建面6600平米，已建成。三期為老年公寓項目。,8,產(chǎn)品呈現(xiàn),9,產(chǎn)品呈現(xiàn),總平圖,10,產(chǎn)品呈現(xiàn),如園效果圖,11,產(chǎn)品呈現(xiàn),容園及南立面效果圖,12,產(chǎn)品呈現(xiàn),容園效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),中央水景效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),中央水景效果圖,風(fēng)雨連廊效果圖,配套服務(wù)設(shè)施,產(chǎn)品方案,隨園嘉樹可共享公望會恒溫泳池,16,全戶型適老專門設(shè)計，主力戶型75平米,戶型呈現(xiàn),A戶型(50%)建筑面積75平米 一房兩廳一廚一衛(wèi),B戶型(3

6、0%) 建筑面積91平米 兩房兩廳一廚一衛(wèi),C戶型(20%) 建筑面積111平米 2+1房兩廳一廚一衛(wèi),戶型呈現(xiàn),中央水景效果圖,風(fēng)雨連廊效果圖,A戶型樣板房實景照片,18,戶型呈現(xiàn),B戶型樣板房實景照片,19,裝修配置、安全設(shè)施、輔助生活設(shè)施與普通住宅配置不同之處,室內(nèi)配置,20,裝修配置、安全設(shè)施、輔助生活設(shè)施與普通住宅配置不同之處,室內(nèi)配置,21,用體驗式營銷讓老人感受產(chǎn)品精良，體驗服務(wù)貼心,營銷方式,通過以上體驗式的營銷服務(wù)方式，直觀感受萬科在老年住宅的 專業(yè)造詣，親身體驗隨園的“六心”級服務(wù),內(nèi)容詳實的隨園嘉樹說明書：完整闡述產(chǎn)品、配套、服務(wù),可現(xiàn)場體驗的健康管理中心量測設(shè)備和智能化

7、系統(tǒng),服務(wù)團(tuán)隊同步介入案場服務(wù)，讓老人提前體驗隨園嘉樹的管家服務(wù),案場影音室定期播放電影，邀請老人觀影； 每月組織老人主題活動，提前建立隨園社交圈,樣板房可直接體驗無障礙，可自由回轉(zhuǎn)的輪椅空間,未來健康管理中心一角在售展中心實景展示,體驗式營銷,客戶真實報告,23,樣板房智能化演示：零時滯的處理流程,體驗式營銷,老人在房間內(nèi)按緊急按鈕,門燈閃爍,前臺自動 跳出頁面,管家、急救小組、后勤一步到位,現(xiàn)場緊急 事務(wù)處理 呼叫復(fù)位,24,產(chǎn)品說明書： 一本完整闡述養(yǎng)老公寓的產(chǎn)品、配套、服務(wù)的專業(yè)手冊,體驗式營銷,開發(fā)運營,PART 2：,26,項目全期分產(chǎn)品類型成本匯總表,運營模式及成本測算,27,全

8、項目使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售金額72764萬元,銷售計劃,健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，總銷金額72764萬元。頤養(yǎng)中心按階段性持有物業(yè)考慮，測算銷售金額5500萬元整售。,28,現(xiàn)金流情況健康，通過預(yù)售模式，較早實現(xiàn)現(xiàn)金流的正運轉(zhuǎn),現(xiàn)金流,健康公寓采用使用權(quán)預(yù)售方式，從2013年2季度開始銷售，2季度凈現(xiàn)金流開始回正，后續(xù)邊開發(fā)邊銷售保持現(xiàn)金流一直為正，2014年3季度現(xiàn)金流達(dá)到峰值。,29,實現(xiàn)凈利潤9401萬元（不含頤養(yǎng)中心），毛利潤率20.23%,利潤表,健康公寓采用使用權(quán)預(yù)售方式，毛利潤率20%左右。,單位：萬元,30,頤養(yǎng)中心做階段性持有，持有期間租金收益如下,頤養(yǎng)中心租金收益,頤養(yǎng)中心物業(yè)由

9、萬科持有，租賃給第三方進(jìn)行運營。,31,自建品牌獨立經(jīng)營模式初步運營預(yù)算（單位：萬元）,服務(wù)管理公司收費主要包括：基礎(chǔ)服務(wù)費、餐廳收入、其他收入 其他收入含括：增值服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢、對外輸出人員培訓(xùn)等。 基礎(chǔ)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按戶型收取：111方3房每月1980元，89方2房每月1680元，75方1房每月1380元；均價:1590按服務(wù)費全額按時繳納為收入依據(jù)；能源及維修費用暫估計。,十年總經(jīng)營利潤3212萬元；平均利潤率14%,健康樓層運營模式及預(yù)算,服務(wù)體系,PART 3：,33,酒店、物業(yè)、護(hù)理照護(hù)跨界整合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程,注重員工培訓(xùn)提高,立足聯(lián)合國五大照護(hù)原則 提

10、供覆蓋身心靈全方位服務(wù),服務(wù)理念,四大 服務(wù)模塊,八十六項 服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)特色,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)內(nèi)容,從老人的身、心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)模塊和86項具體服務(wù)內(nèi)容；通過“6心級”服務(wù)，用心為長者。隨園嘉樹服務(wù)，一經(jīng)創(chuàng)立便形成一套嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體系。通過以上的理念和實踐為長者提供品質(zhì)尊嚴(yán)的一生。,“6心級”服務(wù)+24小時管家,構(gòu)筑老年人品質(zhì)、尊嚴(yán)的一生,核心能力自己培養(yǎng) 隨園嘉樹管理公司,重點關(guān)注活躍長者的需求，為長者提供積極、健康、快樂的生活方式,隨園嘉樹服務(wù)總綱,34,管理服務(wù)四大模塊 86項服務(wù)內(nèi)容,舒適生活,智慧小區(qū),健康管理,尊榮享受,四

11、大服務(wù)模塊，86項服務(wù)細(xì)節(jié)，一絲不茍； 量身定制，讓長者體會品質(zhì)尊嚴(yán)的一生。,四大服務(wù)體系,服務(wù)理念及服務(wù)內(nèi)容,周全性評估,健康計劃,醫(yī)療優(yōu)先,生理量測記錄查詢,陽光檔案,適應(yīng)輔導(dǎo),日常輔導(dǎo),營養(yǎng)評估,康復(fù)評估,藥物安全建議活動,人性化電梯,緊急呼叫系統(tǒng),全區(qū)信息化功能,溫差探測器,不活動通知,無障礙通行服務(wù),無障礙救護(hù)流線,人體感應(yīng)傳感器,智能電話,無障礙園區(qū)環(huán)境,智能門禁,離家狀態(tài)斷電切換,緊急求助,情緒安撫,家屬聯(lián)絡(luò),節(jié)日活動實施,定期檢查電器安全,入戶打掃,包裹快遞服務(wù),服務(wù)轉(zhuǎn)介,每日問候,藥事提醒,慢性病干預(yù),定期衛(wèi)教講座,定期專家問診,健康管理18項,智慧小區(qū)13項,舒適生活19項

12、,尊榮享受36項,家具、地板、潔具,個案輔導(dǎo),康復(fù)活動,出行陪伴,私人秘書服務(wù),八十六項服務(wù)細(xì)節(jié),服務(wù)理念及服務(wù)內(nèi)容,基礎(chǔ)服務(wù)14項,增值服務(wù)4項,基礎(chǔ)服務(wù)13項,基礎(chǔ)服務(wù)8項,增值服務(wù)11項,基礎(chǔ)服務(wù)25項,增值服務(wù)11項,溫馨旅游季,運營團(tuán)隊和品牌建設(shè),PART 4：,37,公司宗旨,創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)，獲得永續(xù)經(jīng)營,公司使命及愿景,適應(yīng)高齡化社會的服務(wù)需求，通過有質(zhì)量的服務(wù)與生活照顧，提供長者講品質(zhì)、有尊嚴(yán)的生活，成為創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)的引領(lǐng)者,業(yè)務(wù)定位,通過自創(chuàng)養(yǎng)老服務(wù)品牌，積累及掌握養(yǎng)老型產(chǎn)品核心運營能力，通過管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)SOP的建立，形成養(yǎng)老型公寓的服務(wù)樣板和標(biāo)桿,服務(wù)體系的實踐和落地,

13、隨園嘉樹老年公寓管理公司,38,自建品牌獨立經(jīng)營模式 搭建服務(wù)公司框架，建立核心團(tuán)隊 建立標(biāo)準(zhǔn) 開展經(jīng)營，扎實培育服務(wù)品牌,自建品牌獨立經(jīng)營模式,服務(wù)管理公司運營模式,總經(jīng)理：陳洪 國際5星級連鎖酒店擔(dān)任餐飲總監(jiān)等高管職位,從業(yè)時間超過16年，公望會創(chuàng)始人。,大管家：李月印 國際金鑰匙組織成員； 6年國際五星級酒店從業(yè)經(jīng)歷，擔(dān)任行政樓層經(jīng)理等職位，目前為公望會助理經(jīng)理,大管家：繆國華 從事酒店管理工作8年，曾任酒店房務(wù)總監(jiān)、行政辦主任，在公望會擔(dān)任富陽會所總經(jīng)理。,39,服務(wù)管理公司組建時間表,20127,20128,啟動養(yǎng)老服務(wù)手冊 ,完成服務(wù)條款(合同），啟動隨園嘉樹產(chǎn)品和服務(wù)說明書,201212,20131,養(yǎng)老品牌發(fā)布相關(guān)準(zhǔn)備，配合銷售的前期工作,20133,籌備示范區(qū)實體開放的團(tuán)隊、鋪底、服務(wù)呈現(xiàn)的相關(guān)準(zhǔn)備，10月實景服務(wù)呈現(xiàn),20136,20132014,20146,201412,隨園嘉樹從規(guī)劃設(shè)計、配套、精裝修和服務(wù)四大標(biāo)準(zhǔn)打造品牌,小結(jié),精裝修,適老細(xì)節(jié) 含蓋無障礙、安全、收納,適老部品部件 含蓋保溫設(shè)備、通風(fēng)、智能化,第40頁,規(guī)劃設(shè)計,無障礙 風(fēng)雨連廊、無障礙交通動線、無障礙救護(hù)動線,日照采光 寬樓間距、全南朝向、大面積采光