物業(yè)服務(wù)合同履約檢查指南引言物業(yè)服務(wù)合同是維系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心紐帶，其履約情況直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益、物業(yè)的保值增值以及小區(qū)的和諧穩(wěn)定。為確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實履行合同約定，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)質(zhì)量，特制定本履約檢查指南。本指南旨在為業(yè)主方（或其授權(quán)的業(yè)主委員會、物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)等）提供一套系統(tǒng)、專業(yè)、可操作的履約檢查方法與流程，以期客觀評估物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，及時發(fā)現(xiàn)并督促解決問題，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的持續(xù)提升。一、檢查前的準(zhǔn)備工作充分的準(zhǔn)備是確保檢查工作順利、高效進(jìn)行的基礎(chǔ)。（一）熟悉合同文本，明確檢查依據(jù)1.全面研讀合同：仔細(xì)審閱物業(yè)服務(wù)合同的全部條款，包括但不限于：服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理用房、物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)與收取方式、專項維修資金的管理與使用、違約責(zé)任、合同的變更與解除等。2.梳理關(guān)鍵節(jié)點：將合同中關(guān)于服務(wù)質(zhì)量、頻次、標(biāo)準(zhǔn)等可量化或可明確界定的條款進(jìn)行摘錄和整理，作為檢查的核心評判標(biāo)準(zhǔn)。3.明確雙方權(quán)責(zé)：清晰理解合同中對業(yè)主方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自權(quán)利義務(wù)的劃分，確保檢查過程中不越位、不錯位。（二）收集相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)除合同本身外，還應(yīng)收集與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)（如《物業(yè)管理條例》、《民法典》相關(guān)篇章等）、地方性法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，作為合同履約檢查的補充依據(jù)和判斷基準(zhǔn)。（三）制定詳細(xì)檢查計劃1.確定檢查范圍與內(nèi)容：根據(jù)合同約定和實際管理需求，明確本次檢查的具體范圍（如特定樓棟、公共區(qū)域、特定服務(wù)事項等）和詳細(xì)內(nèi)容。2.明確檢查人員與分工：組建檢查小組，明確小組成員的職責(zé)分工，必要時可邀請專業(yè)人士（如工程師、會計師）參與特定領(lǐng)域的檢查。3.制定檢查時間表：設(shè)定檢查工作的起始時間、各階段完成時限，確保檢查工作有序推進(jìn)。4.選擇檢查方法：結(jié)合檢查內(nèi)容，選擇適宜的檢查方法，如資料審查、現(xiàn)場巡查、人員訪談、業(yè)主問卷調(diào)查、設(shè)施設(shè)備運行記錄抽查、監(jiān)控錄像調(diào)閱等。5.設(shè)計檢查表格與記錄工具：根據(jù)檢查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計統(tǒng)一、規(guī)范的檢查記錄表，便于數(shù)據(jù)收集、整理和后續(xù)分析。表格應(yīng)包含檢查項目、合同要求、實際情況、是否符合、問題描述、證據(jù)記錄等欄目。（四）準(zhǔn)備必要的檢查工具與資料如相機(jī)/攝像機(jī)（用于拍攝現(xiàn)場證據(jù)）、錄音設(shè)備（征得同意后使用）、測量工具、手電筒、檢查表格、合同復(fù)印件、相關(guān)法律法規(guī)匯編等。二、檢查實施階段本階段是履約檢查的核心環(huán)節(jié)，需依據(jù)檢查計劃和既定標(biāo)準(zhǔn)，全面、客觀、細(xì)致地進(jìn)行。（一）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況的檢查1.資質(zhì)與人員：核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)（如適用），項目負(fù)責(zé)人及主要管理人員是否符合合同約定或行業(yè)要求，專業(yè)技術(shù)人員（如電工、電梯安全管理員）是否持證上崗。2.管理制度建設(shè)：檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否建立了完善的內(nèi)部管理制度、應(yīng)急預(yù)案（如消防、防汛、停電停水、公共衛(wèi)生事件等），并有效落實。（二）對合同約定服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量的檢查此部分需對照合同逐條或分類進(jìn)行細(xì)致檢查：1.日常管理與服務(wù)：*清潔衛(wèi)生服務(wù)：公共區(qū)域（樓道、大堂、電梯轎廂、樓梯間、公共衛(wèi)生間、小區(qū)道路、綠化帶等）的清潔頻次、清潔效果是否符合約定標(biāo)準(zhǔn)；垃圾收集、清運是否及時規(guī)范；垃圾桶/站（點）的清潔與消殺情況。*綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)：草坪修剪、灌木整形、花卉養(yǎng)護(hù)、樹木病蟲害防治、澆水施肥等是否按約定頻次和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，綠化植被的整體長勢和美觀度。*公共秩序維護(hù)（安保服務(wù)）：門崗值守、出入管理、車輛引導(dǎo)、巡邏檢查（頻次、路線記錄）、監(jiān)控系統(tǒng)運行狀況、消防設(shè)施設(shè)備的日常巡檢與維護(hù)、應(yīng)急處置能力等。*公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理：*給排水系統(tǒng)：供水設(shè)施（水箱/池需檢查清潔與水質(zhì)報告）、排水管網(wǎng)、排污泵等是否運行正常，有無滲漏、堵塞。*供電系統(tǒng)：公共區(qū)域照明（路燈、樓道燈等）的完好率和亮燈率，配電柜（箱）的日常巡檢記錄。*消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防水泵、滅火器等是否完好有效，消防通道是否暢通，消防演練記錄。*電梯設(shè)備：運行是否平穩(wěn)，日常維保記錄是否齊全規(guī)范，年檢合格標(biāo)志是否在有效期內(nèi)，緊急呼叫裝置是否暢通有效。*其他公共設(shè)施：健身器材、兒童游樂設(shè)施、公告欄、道閘系統(tǒng)、圍墻護(hù)欄等是否完好并得到及時維修。*車輛管理服務(wù)：小區(qū)內(nèi)車輛停放是否有序，停車費（如約定）的收取與管理是否規(guī)范，有無亂停亂放現(xiàn)象。*公共區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)：各類指示牌、警示牌、引導(dǎo)牌是否齊全、清晰、完好。2.專項服務(wù)（如合同約定）：*如特約服務(wù)、增值服務(wù)等，檢查其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量是否符合合同約定。3.財務(wù)管理與檔案管理：*物業(yè)服務(wù)費：是否按合同約定標(biāo)準(zhǔn)和方式收取，收費公示情況，是否存在違規(guī)收費。*收支情況：是否按合同約定或相關(guān)規(guī)定定期公示收支情況，賬目是否清晰，票據(jù)是否規(guī)范。*專項維修資金：如涉及，其歸集、管理、使用是否符合規(guī)定和合同約定，使用流程是否規(guī)范，賬目是否透明。*檔案資料：業(yè)主檔案、物業(yè)承接查驗檔案、設(shè)施設(shè)備檔案、維修養(yǎng)護(hù)記錄、巡查記錄、投訴處理記錄、會議紀(jì)要、合同協(xié)議等是否齊全、規(guī)范、易于查閱。4.溝通與投訴處理：*物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否建立了有效的業(yè)主溝通機(jī)制（如定期公示、業(yè)主懇談會、意見箱、服務(wù)熱線等）。*業(yè)主投訴、建議的處理流程是否規(guī)范，處理是否及時，記錄是否完整，反饋是否到位。（三）現(xiàn)場檢查與資料核查相結(jié)合1.現(xiàn)場巡查：按照預(yù)定路線和檢查點進(jìn)行實地查看，對照標(biāo)準(zhǔn)逐項檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)記錄（文字描述、拍照/錄像取證）。2.資料審查：查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各類記錄、臺賬、合同、報告、證書等，核實其服務(wù)行為的規(guī)范性和連續(xù)性。3.人員訪談：與物業(yè)服務(wù)中心工作人員、一線服務(wù)人員（保潔、保安、維修等）進(jìn)行交流，了解其工作流程、職責(zé)履行情況。4.業(yè)主意見征詢：可通過隨機(jī)走訪、座談會、問卷調(diào)查等方式，收集業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的真實評價和意見建議，作為履約評估的重要參考。三、檢查結(jié)果的整理與反饋（一）檢查數(shù)據(jù)匯總與分析檢查結(jié)束后，檢查小組應(yīng)及時對檢查記錄進(jìn)行匯總、整理和分析，對照合同標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)法規(guī)，對各項服務(wù)內(nèi)容的履約情況進(jìn)行客觀評價，明確哪些符合約定，哪些存在差距或問題。（二）形成檢查報告檢查報告應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：1.檢查概況：檢查時間、檢查范圍、檢查人員、檢查方法等。2.履約總體評價：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體履約情況的簡要概括。3.符合合同約定的方面：肯定物業(yè)服務(wù)企業(yè)做得好的地方。4.存在的問題與不足：詳細(xì)列出檢查發(fā)現(xiàn)的具體問題，每個問題應(yīng)明確對應(yīng)的合同條款、問題描述、證據(jù)（如照片編號）、嚴(yán)重程度等?？砂磫栴}性質(zhì)或服務(wù)類別進(jìn)行分類。5.原因分析（初步）：對發(fā)現(xiàn)的主要問題進(jìn)行初步的原因分析（如人員不足、培訓(xùn)不夠、資金不到位、管理不到位等）。6.整改建議與要求：針對存在的問題，提出具體、可操作的整改建議，明確整改時限和期望達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。7.其他意見與建議：如對物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)工作的其他建設(shè)性意見。8.附件：檢查記錄表、現(xiàn)場照片/視頻資料、相關(guān)證明材料等。（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋檢查結(jié)果1.正式溝通：通過會議等形式，將檢查報告（初稿或定稿）正式反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，聽取其對檢查結(jié)果的陳述和申辯。2.確認(rèn)問題：與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就檢查發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行溝通，達(dá)成共識，明確整改責(zé)任方和整改要求。四、問題整改與持續(xù)跟蹤（一）督促落實整改物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)對存在的問題制定整改方案，并組織實施。業(yè)主方（或其授權(quán)機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期對整改進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤檢查。（二）整改情況復(fù)核整改期限到期后，應(yīng)對整改情況進(jìn)行復(fù)核驗收，評估整改效果。對于未按要求完成整改的問題，應(yīng)依據(jù)合同約定追究其違約責(zé)任，或采取進(jìn)一步的處理措施（如發(fā)函警告、約談企業(yè)負(fù)責(zé)人、向行業(yè)主管部門報告等）。（三）建立長效監(jiān)督機(jī)制履約檢查不應(yīng)是一次性行為，而應(yīng)建立常態(tài)化、制度化的監(jiān)督機(jī)制?？筛鶕?jù)小區(qū)實際情況，設(shè)定定期檢查（如每季度、每半年）和不定期抽查相結(jié)合的方式，持續(xù)關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確保合同得到長期、穩(wěn)定的履行。五、檢查注意事項1.客觀公正：檢查人員應(yīng)秉持客觀、公正、中立的態(tài)度，以事實為依據(jù)，以合同為準(zhǔn)繩，不受個人情感或外界因素干擾。2.依法依規(guī)：檢查過程和處理方式必須符合國家法律法規(guī)及地方相關(guān)規(guī)定。3.注重證據(jù)：對發(fā)現(xiàn)的問題要做好詳細(xì)記錄，并盡可能收集客觀證據(jù)（照片、錄像、書面記錄等），確保問題認(rèn)定的準(zhǔn)確性和可追溯性。4.溝通協(xié)作：在檢查過程中，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持良好溝通，以解決問題、提升服務(wù)為目標(biāo)，避免對立情緒。5.維護(hù)穩(wěn)定：檢查工作應(yīng)有序進(jìn)行，避免對小區(qū)正常生活秩序造成不必要的干擾。6.保密原則：對檢查過程中接觸到的業(yè)主個人信息、物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)秘密等應(yīng)予以保密。7.公開透明：檢查結(jié)果（除涉及保密內(nèi)容外）應(yīng)適時向業(yè)主公