一、前言（一）研究背景及意義房地產(chǎn)部門一直以來都是我們國家的一個(gè)重要組成部分，它與人民的日常生活緊密相連，通過推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，不僅能對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展起到積極的作用，還能有力地帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于實(shí)現(xiàn)金融的穩(wěn)定、民生的提高，都是非常重要的。經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步步入了平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，根據(jù)《環(huán)球財(cái)經(jīng)》的資料，2022年，我國GDP增至99.65萬億，其中，房地產(chǎn)投資為13.22億元，占比13.27%。當(dāng)前，中國GDP比重超過10%，而房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率超過30%，因此，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，已成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。就GDP對(duì)地產(chǎn)的依賴性而言，30個(gè)代表性的都市中，地產(chǎn)投資額已逾10%，且20%在一半之上，北京更是高達(dá)16.25%。由此可以看出，國內(nèi)很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的成長與衰退備受全社會(huì)的矚目。資本是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ彩欠康禺a(chǎn)業(yè)得以存活和發(fā)展的先決條件。作為企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，不管能否實(shí)現(xiàn)高效、按時(shí)的資金籌集，保持較高的資金費(fèi)用，都會(huì)對(duì)公司的投資行為造成很大的影響，在危急關(guān)頭，甚至?xí)?duì)公司的存活造成深遠(yuǎn)的影響。在得到了有效的資金后，就能完全滿足企業(yè)的正常的生產(chǎn)發(fā)展需要，還能繼續(xù)提升公司在產(chǎn)業(yè)市場上的競爭優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還能不斷地減少公司的籌資費(fèi)用，促進(jìn)公司的成本最大化。一般來說，在整個(gè)業(yè)務(wù)流程中，都會(huì)伴隨著現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流的穩(wěn)定狀態(tài)，則是房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠平穩(wěn)發(fā)展的首要前提。但是目前，由于目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)僅僅依靠自己的力量，在整個(gè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中，已經(jīng)很難達(dá)到對(duì)地產(chǎn)融資的要求，很多地產(chǎn)公司都是通過借貸來進(jìn)行融資的。從整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，對(duì)于一個(gè)可以持續(xù)、持續(xù)發(fā)展、不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其所需要的融資都是充足的，充足的流動(dòng)資金是保證企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和經(jīng)營的關(guān)鍵。所以，如何找到一條高效的融資途徑，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，是非常有必要的。通過對(duì)Z房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行剖析，加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的研究，以期為Z房地產(chǎn)公司的健康發(fā)展提供一條切實(shí)可行的途徑。（二）文獻(xiàn)綜述1.國外研究現(xiàn)狀SannikovY（2015）通過對(duì)英國房地產(chǎn)業(yè)不同類型的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，得出其經(jīng)營方向、資產(chǎn)組合等對(duì)其金融活動(dòng)有著重要的作用。Sannikov,Yuliy.（2013）重點(diǎn)考察了股價(jià)變動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場總體走勢(shì)的作用，并對(duì)其與利率的相關(guān)性進(jìn)行了實(shí)證研究，得出了地產(chǎn)信托投資基金將會(huì)在相當(dāng)大的范圍內(nèi)，對(duì)整個(gè)證券市場，乃至國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有重要的作用。DuanJi、YuyuLiu、LinZhang、JingjingAn、WenyanSun（2020）提出，公司履行環(huán)保社會(huì)責(zé)任能有效地節(jié)省資金，通過調(diào)整企業(yè)環(huán)境質(zhì)量、企業(yè)所有權(quán)等因素對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，從而激勵(lì)公司主動(dòng)履行其“綠色”義務(wù)，減少其融資成本。Xuanyin（2019）表示，對(duì)于跨國公司來說，最需要進(jìn)行的就是融資結(jié)構(gòu)，并針對(duì)公司的特定情況，進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜谫Y戰(zhàn)略，以使公司在市場上的價(jià)值最大化。OlenaOliynyk-Dunn、MiroslawWasilewski、SergiiKvasha、ViktorAdamenko（2020）發(fā)現(xiàn)，從2010年到2016年，烏克蘭公司的發(fā)展速度逐步放緩，并且其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大變化，這表明，與非金融產(chǎn)業(yè)和非傳統(tǒng)的企業(yè)相比，它們的籌資對(duì)傳統(tǒng)的銀行等機(jī)構(gòu)的依賴性很小，更多地依賴于非正規(guī)的融資方式。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀趙玉潔（2019）通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的媒體報(bào)道會(huì)降低公司的股票融資成本，即更高的媒體關(guān)注會(huì)降低公司的股票融資成本，但這也意味著公司的股票融資成本會(huì)受到它的語調(diào)的相反作用。劉露，李勇建，姜濤（2021）提出，通過對(duì)核心企業(yè)的信貸支持，可以有效地減少其對(duì)中小企業(yè)的資金投入。王曉燕和張冊(cè)（2020）以我國上市公司為例進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)內(nèi)生型金融在提高公司的技術(shù)研發(fā)投資上具有正向效應(yīng)，反之則是負(fù)向效應(yīng)。王明虎和王楠（2021）研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)理人信心越強(qiáng)，其財(cái)務(wù)決策越積極，其信心水平越高，對(duì)公司的市值越有利。二、Z房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀（一）Z房地產(chǎn)企業(yè)概況Z房地產(chǎn)公司是2006年創(chuàng)立的，它是我國行業(yè)經(jīng)營者中的領(lǐng)頭羊，它的發(fā)展歷程可以劃分為2006-2008年是一個(gè)早期發(fā)展時(shí)期，2008-2010年是一個(gè)積累發(fā)展時(shí)期，2010-2016年是一個(gè)上市籌備時(shí)期，2016—2018年是一個(gè)不斷積累的時(shí)期，2018年是一個(gè)不斷積累的時(shí)期，一個(gè)是一個(gè)不斷走向國際化的時(shí)期。Z房地產(chǎn)公司從最早專注于全省城鎮(zhèn)住房的開發(fā)，到了2012年園區(qū)的運(yùn)作，才逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)城市的開發(fā)商。之后，Z房地產(chǎn)公司率先與當(dāng)?shù)卣_展了一項(xiàng)新型產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)開發(fā)工程，其產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)PPP模式獲得了中央及各地的廣泛認(rèn)同，為我國新型工業(yè)化城鎮(zhèn)建設(shè)提供了良好的范例。這個(gè)模型的中心就是同國家簽訂排他性協(xié)定，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)擁有對(duì)其發(fā)展、分割和建設(shè)設(shè)備的獨(dú)占權(quán)。其次，為國家吸引外資，推動(dòng)工業(yè)與服務(wù)的升級(jí)。三是借助一期發(fā)展的有利條件，取得大量的地皮，以較低的價(jià)格發(fā)展地產(chǎn)，并以住宅賣出的錢，為國家貢獻(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值與財(cái)政收入。最后，以財(cái)政稅及賣地所得來償付企業(yè)層面的研發(fā)成本，兩者的最佳效果，就是能在較短時(shí)間里，迅速建立起一個(gè)新的工業(yè)區(qū)，并對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。（二）Z房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀1.融資規(guī)模與模式（1）融資規(guī)模表2-1展示的是Z房地產(chǎn)企業(yè)2019-2023年融資數(shù)據(jù)的基本情況。表2-1Z房地產(chǎn)企業(yè)2019-2023年融資數(shù)據(jù)的基本情況（億元）由圖2-1所示的資料可以看出，2019-22年Z房地產(chǎn)公司的內(nèi)部融資方式為預(yù)付款項(xiàng)，對(duì)外融資方式為銀行借款方式。與此同時(shí)，Z房地產(chǎn)公司在2019-2023年期間的融資金額不斷上升，從2019年的1523.41億元上升到2023年的2602.76億元，并且其公司的內(nèi)部融資額度也逐步上升，從2019年的1019.61億元到2023年的1637.86億元，而對(duì)外融資的規(guī)模也出現(xiàn)了連續(xù)增長的趨勢(shì)，從2019年的503.8億元增長到2023年的964.9億元。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，更是反映出Z房地產(chǎn)公司的融資規(guī)模逐年擴(kuò)大，并且逐年增加。（2）融資模式目前Z房地產(chǎn)公司的融資方式以銀行借款為主，以上資料顯示Z房地產(chǎn)公司對(duì)外融資中有75%以上來自銀行。在這樣的一種融資戰(zhàn)略下，Z房地產(chǎn)公司面臨著資本配置失衡、渠道過于單調(diào)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、融資效率低等諸多問題?？偟膩碚f，Z房地產(chǎn)公司容易被當(dāng)前的金融市場環(huán)境所左右，因此，企業(yè)想要通過直接融資獲取資本非常的困難，大多數(shù)公司都比較關(guān)注債務(wù)融資，很少會(huì)采用股權(quán)融資的渠道，加之國內(nèi)的金融市場發(fā)展不夠平穩(wěn)，使得企業(yè)難以開拓新的融資渠道。由上述討論可知，Z房地產(chǎn)企業(yè)在獲取融資的過程中，著重于依靠銀行借款來獲取融資，其所占的比例超過了75%。2019—2022年，Z房地產(chǎn)公司通過銀行貸款、股票市場融資、公司債券和房地產(chǎn)信托融資等融資形式籌集到了3628.9億元，其中通過間接融資的比重高達(dá)91.8%，金額高達(dá)3238.6億元，銀行貸款和房地產(chǎn)信托融資均為間接融資的主體，股市融資、公司債券均為直接融資的一種。Z地區(qū)地產(chǎn)公司的直接融資與間接融資狀況見下圖2-2。表2-2Z房地產(chǎn)企業(yè)2019-2023年直接和間接融資的基本情況從圖2-2中的數(shù)據(jù)狀況可以看出，2019-22年Z房地產(chǎn)公司的間接融資比例比較高，為91.8%，而直接融資只有&2%，目前Z房地產(chǎn)公司的融資模式以間接融資為主?，F(xiàn)階段Z房地產(chǎn)公司對(duì)股權(quán)、公司債券等兩種融資形式都不太感興趣，其原因在于其自身的不足。首先是對(duì)公司的準(zhǔn)入條件更加苛刻，公司必須滿足有關(guān)的準(zhǔn)入條件，而且，直接融資的方法比較復(fù)雜，雖然不會(huì)在用工方面有很多的人力費(fèi)用，也沒有在雇用勞工方面的資本投入，但是，若要籌措到所需的資本，必須通過發(fā)行債券來籌措，這樣的開支加上償付本金的利息，將會(huì)是非常大的。所以，對(duì)于Z國的地產(chǎn)公司來說，直接融資是最好的選擇。2.融資渠道與結(jié)構(gòu)（1）融資渠道本文通過對(duì)Z房地產(chǎn)公司目前的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)該公司的財(cái)務(wù)管理模式可以分為內(nèi)外兩類。所謂對(duì)外籌資，就是指企業(yè)向銀行貸款，上市后為股東募集資金，設(shè)立信托計(jì)劃，發(fā)行債券等多種籌資方式。公司的自有資本，一般都是由Z房地產(chǎn)公司所擁有的資本和從顧客預(yù)付款中獲得的資本。目前Z房地產(chǎn)公司的融資方式主要有以下幾種。圖2-1Z房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部融資渠道情況（2）融資結(jié)構(gòu)Z房地產(chǎn)公司2019-2023年通過四種方式獲取資金的方式有四種，這五年中四種融資方式的數(shù)量及所占比例分別為表2-3。表2-3Z房地產(chǎn)企業(yè)2019-2023年四種融資渠道資金和比重的基本情況上述數(shù)字表明，在2019—2022年期間，Z房地產(chǎn)公司通過四種融資方式共計(jì)融資362.89億元，以信托融資、公司債券融資、股市融資和銀行借款為主，其中股市融資102.5億，房地產(chǎn)信托融資70億，公司債券融資287.18億，銀行貸款融資3168.9億元，分別占比達(dá)到2.8%、1.9%、7.9%和87.3%。所以Z房地產(chǎn)公司在融資方面，過分依靠銀行信用融資，長期采用以銀行信用融資為主的融資方式，具有規(guī)模大、效率高的特點(diǎn)。從Z房地產(chǎn)公司的相關(guān)資料及財(cái)務(wù)報(bào)表來看，目前Z房地產(chǎn)公司的融資方式以銀行借款為主，所占比例高達(dá)70%。下一步的宏觀調(diào)控將會(huì)加大對(duì)樓市和樓市的調(diào)控力度，一旦實(shí)行緊縮的貨幣政策，很容易造成Z房地產(chǎn)公司出現(xiàn)重大的財(cái)政赤字，造成企業(yè)的資金鏈斷裂。除此之外，由于公司的運(yùn)營管理不當(dāng)，也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)的償還風(fēng)險(xiǎn)，也就是銀行以及發(fā)放貸款的各類金融機(jī)構(gòu)，因此，在金融市場上，也就是，在金融市場上，存在著一些不穩(wěn)定和不穩(wěn)定的因素。三、Z房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題（一）資本結(jié)構(gòu)不夠合理目前中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況比較嚴(yán)峻，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都有大量的債務(wù)，預(yù)計(jì)企業(yè)所占比例超過80%。另外，由于長期的發(fā)展以及龐大的資金需要，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要更高。但是，一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)要向銀行發(fā)放信貸，也要達(dá)到商業(yè)銀行的杠桿率，只有在70%以下的企業(yè)才能得到商業(yè)銀行的信貸，所以很難從銀行得到順利的貸款。但要想保持這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就得有充足的資金，才能支撐到以后的正常經(jīng)營，表格3-1顯示了Z房地產(chǎn)2019-2023年的負(fù)債比率。表3-1Z房地產(chǎn)企業(yè)2019-2023年資產(chǎn)負(fù)債率的基本情況從表格中我們可以看出，2019—2022年Z房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%上下浮動(dòng)，說明該公司具有一定的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。為了解決上述問題，Z房地產(chǎn)公司必須根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)，通過持續(xù)的自我調(diào)節(jié)來解決上述高負(fù)債的問題?？傮w來看，Z房地產(chǎn)公司在五年間的杠桿比率由原來的78.08%下降到了74.89%。企業(yè)的負(fù)債比率略有降低，但是都在75%以上。從表格中可以看出，近五年來，公司的負(fù)債比率始終超過了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的平均值。如果企業(yè)的負(fù)債比率偏高，企業(yè)在資金流動(dòng)困難的情況下，就會(huì)承受著償債的壓力，從而產(chǎn)生比較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于Z房地產(chǎn)公司的負(fù)債構(gòu)成過高，其流動(dòng)負(fù)債所占比重較大。盡管高比率的流動(dòng)債務(wù)在一定程度上可以提高公司的盈利能力，但同時(shí)也有很大的潛在危險(xiǎn)。（二）債務(wù)與股權(quán)融資不均衡一般來說，企業(yè)的融資有兩種方式，一種是債務(wù)融資，一種是通過向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借貸，并通過發(fā)行債券達(dá)到籌資目的，而權(quán)益融資則是指通過直接獲取投資人的資金并進(jìn)行股份的發(fā)售，從而達(dá)到籌資目的。此外，還存在著同時(shí)具有債務(wù)和股票兩種類型的融資，即公司將債務(wù)轉(zhuǎn)換為股票的方式。正如上面提到的，Z房地產(chǎn)公司在實(shí)際的融資活動(dòng)中，以銀行借款為主，其對(duì)外融資比重在70%以上。在2022-2023年期間，Z房地產(chǎn)企業(yè)募集資本總額為4005.51億元，以股市、公司債券、房地產(chǎn)信托和銀行借款為主，其中房地產(chǎn)信托占1.7%，為68億，公司債券為7.02%，為281.18億，為281.18億，為89.06%，為356.25億元。我國上市公司的債券融資方式以股市為主，而公司債券則以銀行貸款為主，通過設(shè)立上市公司債券、銀行貸款以及設(shè)立目標(biāo)基金等方式進(jìn)行。表3-2顯示了2019-22年度Z集團(tuán)債券籌資及股本籌資的概況。表3-2Z房地產(chǎn)企業(yè)20115-2023年債務(wù)融資和股權(quán)融資基本情況（億元）表3-2表明，在2019-2022年間，Z房地產(chǎn)公司股票和債券的比例分別為9.7%和89.3%。從上述數(shù)字可以看出，Z國的地產(chǎn)公司嚴(yán)重依靠負(fù)債，而股權(quán)融資卻很少見。由于債務(wù)融資能夠使房地產(chǎn)企業(yè)能夠按時(shí)獲得大量的資金，同時(shí)又不會(huì)使企業(yè)承受更多的經(jīng)濟(jì)成本，因此，與之相比，債務(wù)融資具有更高的風(fēng)險(xiǎn)，能夠籌集和動(dòng)員的資金也比較有限，但是，與債權(quán)融資相比，股權(quán)融資能夠籌集到更多的資本，從而支撐起一個(gè)穩(wěn)固發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。另外，公司若能順利進(jìn)行上市籌資，還能有效提升公司的信譽(yù)度，持續(xù)減少其籌資風(fēng)險(xiǎn)。但是，這種模式的弊端是，企業(yè)要承擔(dān)巨額的費(fèi)用支出，同時(shí)也容易使企業(yè)的融資杠桿發(fā)生失衡，從而對(duì)公司的長遠(yuǎn)、平穩(wěn)發(fā)展造成不利影響。（三）外部融資結(jié)構(gòu)欠缺合理性在我國，各種金融途徑的合理配置及其所占比重是我國房地產(chǎn)金融資源配置的重要組成部分。通過對(duì)Z房地產(chǎn)公司2019-22年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，得到如下圖表3-1所示。圖3-1Z房地產(chǎn)企業(yè)外部渠道融資占比情況如圖3-1所示，近九成的對(duì)外金融都是通過銀行貸款進(jìn)行的，而其他的金融方式只有12.61%，上市的只有2.8%，而公司債券和房地產(chǎn)的投資則只有7.91%，這說明Z國的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的融資方式還是比較倚重的。從目前的經(jīng)營情況來看，Z房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外籌資中，未達(dá)成一致意見的籌資方式并沒有因此而有所改進(jìn)，這是因?yàn)槔系呐c新的金融模式之間沒有達(dá)到合理、高效的配合。準(zhǔn)確來說，Z房地產(chǎn)公司與其他的地產(chǎn)企業(yè)相比，其對(duì)外融資結(jié)構(gòu)并不和諧，側(cè)重于一種類型的融資，因此，整個(gè)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，內(nèi)部的資金情況無法適應(yīng)其經(jīng)營需要。為了使企業(yè)更好地發(fā)展，企業(yè)需要充分認(rèn)識(shí)其他金融方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，優(yōu)序金融理論中的有關(guān)部分提出，企業(yè)要以對(duì)內(nèi)籌資為主，對(duì)外籌資的輔助功能要充分利用，對(duì)外籌資方式要具有多元化、理性化的特點(diǎn)。Z房地產(chǎn)公司目前并未運(yùn)用最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的原理，其籌資能力較強(qiáng)，而隨著企業(yè)的快速發(fā)展，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)也將越來越大。要想在地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)一定的比例，地產(chǎn)企業(yè)就得繼續(xù)推進(jìn)土地購置、設(shè)計(jì)、建設(shè)的行為，這個(gè)過程中要確保資本的連續(xù)供應(yīng)，并且要長期保持，并且要有更多的資本。Z房地產(chǎn)公司在2019-2023年間將會(huì)在產(chǎn)業(yè)市場中占據(jù)很大的比重，這是由于公司不斷加大了購置土地用于地產(chǎn)發(fā)展的力度，雖然其在未來取得了一定的收益，但是前期卻遇到了資本匱乏，還有現(xiàn)金流量不夠等問題。要想適當(dāng)?shù)靥幚砗蒙鲜鰡栴}，企業(yè)還得從社會(huì)上尋找資金支持。實(shí)際上，根據(jù)近年來的一些方針，銀行業(yè)，尤其是國有商業(yè)銀行，為了最大限度地減少經(jīng)營發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)貸款申請(qǐng)的程序進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，導(dǎo)致企業(yè)很難獲得足夠的社會(huì)資金，這對(duì)依靠銀行貸款的地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了很大的制約。在此背景下，企業(yè)若想擺脫銀行信貸的約束，就必須持續(xù)提升企業(yè)的信用水平，并在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)進(jìn)行更好的融資，尋找各種途徑的融資戰(zhàn)略，弄清楚各種融資戰(zhàn)略的優(yōu)劣，盡量減少利用銀行借款等途徑的融資戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部融資方式能夠更好地發(fā)展。四、Z房地產(chǎn)企業(yè)融資策略改進(jìn)對(duì)策（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)Z房地產(chǎn)公司在上市之后，其資本市場的籌資能力受到限制，其發(fā)展的途徑大多是銀行借款，所以其負(fù)債率偏高。通過構(gòu)建多樣化的融資方式，Z房地產(chǎn)公司通過對(duì)公司的金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，提高了對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理能力。在此基礎(chǔ)上，對(duì)Z房地產(chǎn)公司的流動(dòng)性進(jìn)行了評(píng)估，并選擇了流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)作為衡量其流動(dòng)性的指標(biāo)。因?yàn)轭A(yù)收款項(xiàng)與其它債務(wù)的關(guān)系是不一樣的，所以企業(yè)不必用現(xiàn)金來償付。事實(shí)上，在測算有關(guān)指數(shù)時(shí)，已將預(yù)付款項(xiàng)剔除，所得出的結(jié)果與Z房地產(chǎn)公司的短期償債能力更為吻合。表4-1Z房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性指標(biāo)的情況如圖4-1所示，Z房地產(chǎn)公司在2020年到2021年期間，其流動(dòng)比、速動(dòng)比均處于低位。在2021年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均達(dá)到了有史以來的低點(diǎn)，并且在各部門的周轉(zhuǎn)率和各部門間存在著巨大的差異。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，是由于Z房地產(chǎn)公司在過去兩年中實(shí)施了一種積極的擴(kuò)展戰(zhàn)略，包括四個(gè)新城項(xiàng)目的擴(kuò)建。由于園區(qū)的發(fā)展以及與之相匹配的發(fā)展，使得公司的流動(dòng)資產(chǎn)、速動(dòng)資產(chǎn)急劇下降，從而造成了資本的流動(dòng)性變差，同時(shí)也帶來了較高的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。在這一時(shí)期，Z房地產(chǎn)利用“售后返租”的方式，將應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)移到信托公司，以解決企業(yè)的資金鏈問題，從而獲取了大量的流動(dòng)資金。在2022年，Z房地產(chǎn)公司通過發(fā)行公司債券來補(bǔ)充流動(dòng)資金和歸還借款，大量的資本填補(bǔ)了公司的流動(dòng)資金短缺，公司的短期負(fù)債比較低，并且擁有了更多的現(xiàn)金，因此，公司的流動(dòng)比例和速動(dòng)比例都得到了很大的提高。目前，該指標(biāo)已上升到1.86，而速動(dòng)比則上升到1.15，處于較為可靠的水準(zhǔn)。在2022年，隨著公司債券的發(fā)行量上升，該行也推出了不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)的資產(chǎn)擔(dān)保債券，使得流動(dòng)性更加充足。擴(kuò)大了資金來源，提高了Z房地產(chǎn)公司的血液循環(huán)能力，提高了其財(cái)務(wù)靈活性，提高了資金的流動(dòng)性，減少了短期負(fù)債的償付風(fēng)險(xiǎn)。（二）重視內(nèi)源融資，提升企業(yè)融資能力在內(nèi)源融資模式下，Z房地產(chǎn)公司可以通過保留收入進(jìn)行籌資，企業(yè)能夠根據(jù)自身的運(yùn)營與投資需要，對(duì)其內(nèi)部的籌資資本進(jìn)行適當(dāng)配置，從而促進(jìn)企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。但是，這樣的保留利潤不足以滿足房地產(chǎn)公司的資本要求，因此，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司必須努力提升自己的綜合實(shí)力，增加對(duì)外融資的溢價(jià)。Z房地產(chǎn)公司憑借自己的發(fā)展力量，能夠提升投資人的信任度，從而間接地?cái)U(kuò)大了企業(yè)的籌資途徑，所以，地產(chǎn)企業(yè)更要持續(xù)提高自己的實(shí)力，加強(qiáng)在地產(chǎn)資本市場上的籌資能力，同時(shí)也要讓自己的融資成本持續(xù)下降。一般來說，與對(duì)外金融相比，內(nèi)部金融具有更多的優(yōu)點(diǎn)，但是，根據(jù)Z房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀，該公司的內(nèi)部籌資能力不強(qiáng)，總體上來說，其資本不足，在實(shí)施多個(gè)大型項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)面臨巨大的債務(wù)壓力，從而導(dǎo)致了高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，它們的整體籌資能力比較高，并且能夠進(jìn)行自身的籌資活動(dòng)，而協(xié)調(diào)發(fā)展的資金大部分來自企業(yè)的自身，能夠承擔(dān)公司發(fā)展所需要的50%以上的成本資金，因此，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的發(fā)展是非常平穩(wěn)的，與國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，存在著很大的區(qū)別。所以，要加強(qiáng)公司的自我籌資能力，提高和提高公司的自我籌資能力，在很大程度上取決于公司的總體收益情況，所以，要想持續(xù)提高公司的籌資能力，就必須加強(qiáng)公司的內(nèi)部資產(chǎn)的有效積累。在推動(dòng)Z房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資和獲利水平的進(jìn)程中，要注意兩個(gè)方面：一是要保證資金的正常流轉(zhuǎn)，在工程建設(shè)的實(shí)踐中，要加速資金的流轉(zhuǎn)，降低迫切需求的局面，從而防止資金鏈斷裂的情況。在這一進(jìn)程中，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的閑置資產(chǎn)的處理，確保企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，主動(dòng)地制訂企業(yè)自身籌資的決策計(jì)劃，在這一進(jìn)程中，要加強(qiáng)對(duì)具體的企業(yè)計(jì)劃的制訂，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)企業(yè)的真實(shí)需求，采取適當(dāng)?shù)牟呗裕源龠M(jìn)自身籌資的價(jià)值發(fā)揮。（三）充分利用現(xiàn)有渠道，改善外部融資結(jié)構(gòu)1.充分利用現(xiàn)有渠道現(xiàn)在，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司嚴(yán)重依賴于銀行的貸款，而銀行貸款對(duì)于Z房地產(chǎn)公司來說也是一種主要的融資方式，與信托等其他的金融方式相比，銀行貸款成本低、效率高。但是，隨著一輪又一輪的宏觀調(diào)控，政府對(duì)貸款進(jìn)入企業(yè)的行為進(jìn)行了嚴(yán)格的管控，使得企業(yè)融資變得更加困難。Z房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的初始時(shí)期，能夠從銀行貸款的融資數(shù)量非常的少，在提高了自己的整體實(shí)力和信用狀況之后，就能夠從銀行獲得貸款，從而促進(jìn)其發(fā)展，公司向銀行申請(qǐng)的短期貸款，以補(bǔ)充營運(yùn)資金，并進(jìn)行正常的運(yùn)營管理，而取得的長期貸款則是用于建設(shè)地產(chǎn)園區(qū)。在2019年之后，隨著銀行不斷地降息，貸款的費(fèi)用大幅下降，在此情況下，Z房地產(chǎn)公司加強(qiáng)了對(duì)銀行的放貸，以此來促進(jìn)自己的發(fā)展。2.改善外部融資結(jié)構(gòu)境外籌資具有其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，即可以通過境外上市募集到相當(dāng)多的資金，同時(shí)也具有相對(duì)較高的資金成本。當(dāng)前，境外資金流入我國，需要大量資金，從而使得貿(mào)易費(fèi)用較低。目前，國內(nèi)對(duì)證券、證券市場實(shí)行了較為苛刻的融資要求，而境外上市與籌資則具有較高的籌資額度、較小的準(zhǔn)入門檻與較小的局限性。本文通過對(duì)Z房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行了詳細(xì)的研究，得出結(jié)論：該公司能夠充分符合境外融資的要求，同時(shí)也具備了拓展境外金融戰(zhàn)略的有利的外部環(huán)境?，F(xiàn)在發(fā)展得很好的海外金融中心，其中就有享有豐厚稅務(wù)減免的英屬維爾京群島。在2021年12月對(duì)Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)架構(gòu)的構(gòu)成進(jìn)行剖析時(shí)，該公司對(duì)境外市場進(jìn)行了首次開拓，并在境外順利地推出了超低額無擔(dān)保定息債券和永久次級(jí)擔(dān)保債券，獲得了較好的成效，獲得了10億美金的資金，充分說明了Z房地產(chǎn)公司具備開拓境外金融市場的條件。未來應(yīng)進(jìn)一步拓展國外市場，開拓境外籌資渠道。不動(dòng)產(chǎn)投資信托不同于一般的債權(quán)型金融方式，其本質(zhì)上是權(quán)益型金融，不會(huì)加重企業(yè)的負(fù)債。REIT是一種多元化的投資戰(zhàn)略，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，其在物業(yè)企業(yè)中的份額不高于其資產(chǎn)的某一比例。若Z房地產(chǎn)公司采用REIT進(jìn)行股份增資，既能有效緩解公司的股權(quán)集中度，又能減輕公司的負(fù)債壓力。Z房地產(chǎn)公司借助REIT進(jìn)行金融業(yè)務(wù)，可以對(duì)國外的一些先進(jìn)的做法進(jìn)行有益的學(xué)習(xí)，相對(duì)于按揭、混合型不動(dòng)產(chǎn)投資信托而言，構(gòu)建股權(quán)型不動(dòng)產(chǎn)投資信托更為保險(xiǎn)，特別是考慮到目前的市場經(jīng)濟(jì)以及中介市場的不健全，提出了Z房地產(chǎn)公司通過股權(quán)式有期限、自我償付式不動(dòng)產(chǎn)投資信托的設(shè)想。五、結(jié)論多樣化的融資戰(zhàn)略是Z房地產(chǎn)公司進(jìn)行融資的必然選擇，在采取一種融資方式的前提下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，這對(duì)于推動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展非常不利，此時(shí)，必須改變?cè)械膯我蝗谫Y戰(zhàn)略。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)外部的競爭，就要根據(jù)目前的市場情況，進(jìn)行持續(xù)的創(chuàng)新。目前，企業(yè)的籌資戰(zhàn)略正在逐步走向國際化，而要與之相匹配，必須進(jìn)行多樣化的經(jīng)營，才能滿足目前的發(fā)展需要。本文通過對(duì)Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況的分析，總結(jié)出以下幾點(diǎn)：第一，Z公司融資發(fā)展中還面臨諸多問題，主要表現(xiàn)為：融資結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債與股權(quán)融資不平衡，外部融資結(jié)構(gòu)不合理等。第二，通過分析Z房