資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程一、資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程概述

資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程是指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)、確保評(píng)估質(zhì)量、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要規(guī)范。它明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循的步驟、要求和標(biāo)準(zhǔn)，旨在提高評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和公正性。本規(guī)程適用于各類單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組合或企業(yè)整體的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，涵蓋評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、報(bào)告編制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的主要內(nèi)容

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

1.接受委托與簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分了解委托人需求，確認(rèn)評(píng)估目的、范圍、基準(zhǔn)日和評(píng)估假設(shè)。

(2)雙方協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日、比較價(jià)值日期，并明確評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。

(3)簽訂書面評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，約定雙方權(quán)利義務(wù)，包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、報(bào)告提交時(shí)間等。

2.初步調(diào)查與評(píng)估計(jì)劃制定

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集委托人提供的評(píng)估資料，初步了解評(píng)估對(duì)象的基本情況。

(2)根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，制定詳細(xì)的評(píng)估計(jì)劃，明確評(píng)估方法、人員分工和時(shí)間安排。

(3)初步判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)準(zhǔn)備補(bǔ)充調(diào)查方案。

（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段

1.核實(shí)評(píng)估對(duì)象信息

(1)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，確認(rèn)其存在性、權(quán)屬和實(shí)際狀況。

(2)核實(shí)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明文件，如土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票等。

(3)記錄評(píng)估對(duì)象的關(guān)鍵特征，如位置、規(guī)格、使用年限等。

2.收集評(píng)估所需資料

(1)向委托人或相關(guān)方獲取財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)文件、交易記錄等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

(2)確認(rèn)資料的真實(shí)性和完整性，必要時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充核查或驗(yàn)證。

(3)整理資料清單，確保所有必要信息已收集齊全。

（三）評(píng)定估算階段

1.選擇評(píng)估方法

(1)根據(jù)評(píng)估對(duì)象性質(zhì)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法等。

(2)若采用多種方法，應(yīng)說(shuō)明選擇理由，并比較不同方法的結(jié)果。

(3)明確評(píng)估假設(shè)和限制條件，確保評(píng)估結(jié)果的合理性。

2.數(shù)據(jù)處理與分析

(1)對(duì)收集的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剔除異常值和不可比因素。

(2)計(jì)算評(píng)估參數(shù)，如折現(xiàn)率、成新率等，并說(shuō)明計(jì)算依據(jù)。

(3)進(jìn)行敏感性分析，評(píng)估結(jié)果對(duì)關(guān)鍵參數(shù)變化的敏感程度。

（四）報(bào)告編制與提交階段

1.編制評(píng)估報(bào)告

(1)按照規(guī)范格式撰寫評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論等。

(2)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及可能影響評(píng)估結(jié)果的因素。

(3)附上評(píng)估對(duì)象清單、計(jì)算過(guò)程、權(quán)屬證明等附件。

2.報(bào)告審核與提交

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告，確保內(nèi)容完整、邏輯清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

(2)根據(jù)委托人要求，進(jìn)行必要的溝通和解釋，調(diào)整報(bào)告內(nèi)容。

(3)在約定時(shí)間內(nèi)提交正式評(píng)估報(bào)告，并配合委托人使用評(píng)估結(jié)果。

三、評(píng)估程序的關(guān)鍵注意事項(xiàng)

（一）獨(dú)立性要求

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持獨(dú)立性，避免與評(píng)估對(duì)象存在利益關(guān)系，確保評(píng)估結(jié)果的客觀公正。

（二）保密義務(wù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格保密委托人提供的信息，未經(jīng)許可不得泄露或用于其他用途。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制

評(píng)估過(guò)程中應(yīng)識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，如資料缺失、權(quán)屬爭(zhēng)議等，并制定應(yīng)對(duì)措施。

（四）持續(xù)改進(jìn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)定期總結(jié)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化評(píng)估流程，提高評(píng)估質(zhì)量和服務(wù)水平。

一、資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程概述

資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程是指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)、確保評(píng)估質(zhì)量、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要規(guī)范。它明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循的步驟、要求和標(biāo)準(zhǔn)，旨在提高評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和公正性。本規(guī)程適用于各類單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組合或企業(yè)整體的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，涵蓋評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、報(bào)告編制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。遵循該規(guī)程有助于規(guī)范評(píng)估行為，減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，提升評(píng)估結(jié)果的可信度，從而更好地服務(wù)于委托人及交易各方的需求。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的主要內(nèi)容

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

1.接受委托與簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分了解委托人需求，確認(rèn)評(píng)估目的、范圍、基準(zhǔn)日和評(píng)估假設(shè)。評(píng)估目的可能包括交易定價(jià)、財(cái)務(wù)報(bào)告、稅收籌劃、清算等；評(píng)估范圍需明確界定評(píng)估對(duì)象，如單項(xiàng)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)或整個(gè)企業(yè)；基準(zhǔn)日是評(píng)估價(jià)值的時(shí)間參考點(diǎn)；評(píng)估假設(shè)是評(píng)估過(guò)程中基于合理預(yù)期設(shè)定的前提條件。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)委托人提供的初步信息，判斷評(píng)估任務(wù)的可行性和復(fù)雜性。

(2)雙方協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日、比較價(jià)值日期，并明確評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。評(píng)估基準(zhǔn)日通常為評(píng)估對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)，比較價(jià)值日期是市場(chǎng)參照物價(jià)值的時(shí)點(diǎn)，兩者可能一致。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值量、評(píng)估難度、評(píng)估師資質(zhì)等因素綜合確定，付款方式可約定分期支付或驗(yàn)收后支付。雙方應(yīng)就違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款達(dá)成一致。

(3)簽訂書面評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，約定雙方權(quán)利義務(wù)，包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、報(bào)告提交時(shí)間等。業(yè)務(wù)約定書是評(píng)估業(yè)務(wù)的正式合同，具有法律約束力。內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)列明評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日與比較價(jià)值日期、評(píng)估方法、評(píng)估假設(shè)、收費(fèi)依據(jù)與支付方式、報(bào)告提交時(shí)間與形式、雙方責(zé)任與義務(wù)、保密條款、爭(zhēng)議解決方式等。簽訂前雙方應(yīng)仔細(xì)審閱并確認(rèn)無(wú)異議。

2.初步調(diào)查與評(píng)估計(jì)劃制定

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集委托人提供的評(píng)估資料，初步了解評(píng)估對(duì)象的基本情況。委托人通常需提供的資料包括：評(píng)估對(duì)象清單、權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備臺(tái)賬）、財(cái)務(wù)報(bào)表（近3-5年）、納稅證明、重大合同、資產(chǎn)盤點(diǎn)表等。評(píng)估機(jī)構(gòu)需核對(duì)資料的基本完整性和準(zhǔn)確性，識(shí)別信息缺口。

(2)根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，制定詳細(xì)的評(píng)估計(jì)劃，明確評(píng)估方法、人員分工和時(shí)間安排。評(píng)估計(jì)劃是評(píng)估工作的路線圖，應(yīng)包括：評(píng)估步驟、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、各階段任務(wù)、評(píng)估人員及分工、所需資源（如專家、數(shù)據(jù)來(lái)源）、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)措施等。例如，對(duì)于機(jī)器設(shè)備評(píng)估，計(jì)劃可能包括資料收集、實(shí)地查勘、參數(shù)確認(rèn)、市場(chǎng)詢價(jià)、成本計(jì)算、報(bào)告撰寫等環(huán)節(jié)。時(shí)間安排需考慮評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性、資料獲取時(shí)間、報(bào)告提交deadline等因素，預(yù)留合理緩沖時(shí)間。

(3)初步判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)準(zhǔn)備補(bǔ)充調(diào)查方案。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可能包括資料虛假、權(quán)屬不清、市場(chǎng)信息不足、評(píng)估方法適用性存疑等。高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)在計(jì)劃中特別注明，并準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)預(yù)案，如增加實(shí)地調(diào)查頻率、尋求第三方數(shù)據(jù)支持、準(zhǔn)備替代評(píng)估方法等。

（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段

1.核實(shí)評(píng)估對(duì)象信息

(1)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，確認(rèn)其存在性、權(quán)屬和實(shí)際狀況。實(shí)地查看應(yīng)形成記錄，包括拍照、錄像、測(cè)繪（必要時(shí)）、現(xiàn)場(chǎng)描述等。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，需核對(duì)實(shí)際位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、裝修、用途與登記信息是否一致；對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，需核對(duì)實(shí)物與臺(tái)賬、合同描述是否相符，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)記錄等。

(2)核實(shí)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明文件，如土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證書等。將證明文件與實(shí)物、財(cái)務(wù)記錄進(jìn)行交叉驗(yàn)證，確認(rèn)權(quán)屬的合法性和完整性。關(guān)注權(quán)屬是否存在抵押、查封等限制權(quán)利。如權(quán)屬存在瑕疵或爭(zhēng)議，應(yīng)記錄在案，并考慮其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，必要時(shí)建議委托人尋求法律咨詢。

(3)記錄評(píng)估對(duì)象的關(guān)鍵特征，如不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑面積、使用面積、層數(shù)、樓層、裝修情況；動(dòng)產(chǎn)的名稱、型號(hào)、規(guī)格、品牌、購(gòu)置日期、使用年限、運(yùn)行狀態(tài)、維護(hù)記錄；無(wú)形資產(chǎn)的法律狀態(tài)、保護(hù)期限、剩余保護(hù)期、技術(shù)先進(jìn)性等。特征描述應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確、具有可衡量性，為后續(xù)價(jià)值測(cè)算提供基礎(chǔ)。

2.收集評(píng)估所需資料

(1)向委托人或相關(guān)方獲取財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)文件、交易記錄等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及其附注，確保報(bào)表編制符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。稅務(wù)文件包括納稅申報(bào)表、完稅證明等，用于了解納稅情況。交易記錄（如歷史交易價(jià)格）可提供市場(chǎng)參考，但需注意其可靠性和代表性。若委托人無(wú)法提供完整資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確記錄，并考慮是否影響評(píng)估結(jié)論的可靠性。

(2)確認(rèn)資料的真實(shí)性和完整性，必要時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充核查或驗(yàn)證。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審閱，判斷其真實(shí)性（如交叉驗(yàn)證不同來(lái)源信息）、完整性（如是否缺少關(guān)鍵期間或項(xiàng)目）和準(zhǔn)確性（如計(jì)算錯(cuò)誤）。對(duì)存疑或缺失的資料，應(yīng)要求委托人補(bǔ)充或解釋，或通過(guò)公開(kāi)渠道、市場(chǎng)詢價(jià)等方式自行獲取補(bǔ)充信息。例如，對(duì)固定資產(chǎn)原值，可核對(duì)采購(gòu)合同、發(fā)票等原始憑證。

(3)整理資料清單，確保所有必要信息已收集齊全。將收集到的所有資料進(jìn)行編號(hào)、分類、存檔，形成清晰的資料目錄。與評(píng)估計(jì)劃中的資料需求進(jìn)行比對(duì)，確認(rèn)無(wú)遺漏。這份資料清單不僅是評(píng)估過(guò)程的記錄，也是評(píng)估報(bào)告的重要附件，便于復(fù)核和追溯。

（三）評(píng)定估算階段

1.選擇評(píng)估方法

(1)根據(jù)評(píng)估對(duì)象性質(zhì)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法等。市場(chǎng)法是通過(guò)比較參照物來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于有活躍市場(chǎng)的資產(chǎn)（如股票、房地產(chǎn)、部分設(shè)備）。收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)（如企業(yè)的股權(quán)、租賃權(quán)）。成本法是通過(guò)估算重置成本減去實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于缺乏市場(chǎng)參照物、處于早期階段或特殊用途的資產(chǎn)（如全新設(shè)備、在建工程）。對(duì)于復(fù)雜評(píng)估對(duì)象，常采用多種方法評(píng)估，以相互驗(yàn)證結(jié)果。

(2)若采用多種方法，應(yīng)說(shuō)明選擇理由，并比較不同方法的結(jié)果。選擇評(píng)估方法應(yīng)基于評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和可獲得的數(shù)據(jù)。評(píng)估報(bào)告中需詳細(xì)闡述選擇特定方法或組合方法的依據(jù)，如市場(chǎng)活躍程度、未來(lái)收益可預(yù)測(cè)性、資產(chǎn)新舊程度等。采用多種方法評(píng)估時(shí)，需對(duì)各種方法測(cè)算結(jié)果的差異進(jìn)行分析，解釋差異原因，并說(shuō)明最終評(píng)估值的確定方式（如簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均或以其中一種為主）。

(3)明確評(píng)估假設(shè)和限制條件，確保評(píng)估結(jié)果的合理性。任何評(píng)估都基于一定的假設(shè)前提，如市場(chǎng)條件穩(wěn)定、資產(chǎn)持續(xù)使用、未來(lái)收益預(yù)測(cè)基于合理預(yù)期等。評(píng)估報(bào)告中必須清晰列明所有重要假設(shè)和限制條件，并分析這些假設(shè)和限制條件對(duì)評(píng)估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。例如，若評(píng)估對(duì)象所在地市場(chǎng)近期發(fā)生過(guò)重大變化，應(yīng)說(shuō)明該變化可能對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的不利影響。

2.數(shù)據(jù)處理與分析

(1)對(duì)收集的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剔除異常值和不可比因素。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析包括趨勢(shì)分析（如收入增長(zhǎng)率、利潤(rùn)率變化）、結(jié)構(gòu)分析（如資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、成本構(gòu)成）、比率分析（如償債能力、盈利能力比率）。市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析包括比較對(duì)象的選擇標(biāo)準(zhǔn)（如交易日期、交易目的、交易雙方關(guān)系）、交易價(jià)格調(diào)整（如時(shí)間因素、區(qū)域因素、交易條件差異）。需識(shí)別并處理異常數(shù)據(jù)點(diǎn)，如某年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)因特殊事件導(dǎo)致大幅波動(dòng)，或某可比交易價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)水平，應(yīng)解釋原因或剔除。

(2)計(jì)算評(píng)估參數(shù)，如折現(xiàn)率、成新率等，并說(shuō)明計(jì)算依據(jù)。折現(xiàn)率是用于將未來(lái)現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值的利率，反映投資機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn)，通常采用加權(quán)平均資本成本法或資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）估算。成新率是評(píng)估對(duì)象實(shí)際狀況與其全新?tīng)顟B(tài)相比的價(jià)值比例，通過(guò)觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等方法估算。其他參數(shù)如資產(chǎn)利用率、費(fèi)用率等也需根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算。所有參數(shù)的計(jì)算過(guò)程和采用的數(shù)據(jù)來(lái)源都應(yīng)在報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明。

(3)進(jìn)行敏感性分析，評(píng)估結(jié)果對(duì)關(guān)鍵參數(shù)變化的敏感程度。敏感性分析旨在識(shí)別影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素。例如，改變折現(xiàn)率、成新率、未來(lái)收益預(yù)測(cè)等關(guān)鍵參數(shù)，重新計(jì)算評(píng)估值，觀察評(píng)估值的變動(dòng)幅度。通過(guò)敏感性分析，可以判斷評(píng)估結(jié)果的穩(wěn)健性，并提示委托人關(guān)注關(guān)鍵參數(shù)的變化風(fēng)險(xiǎn)。分析結(jié)果通常以圖表形式展示，并附文字說(shuō)明。

（四）報(bào)告編制與提交階段

1.編制評(píng)估報(bào)告

(1)按照規(guī)范格式撰寫評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論等。評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、表達(dá)專業(yè)。主要內(nèi)容包括：委托與受托事項(xiàng)、評(píng)估目的與范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日與比較價(jià)值日期、評(píng)估假設(shè)與限制條件、評(píng)估對(duì)象描述、評(píng)估方法說(shuō)明（選擇依據(jù)、參數(shù)確定、計(jì)算過(guò)程）、評(píng)估過(guò)程描述（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析等）、評(píng)估結(jié)論（評(píng)估值及大寫金額）、特別事項(xiàng)說(shuō)明（如評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、重要判斷等）、附件清單。報(bào)告格式應(yīng)符合行業(yè)公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

(2)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及可能影響評(píng)估結(jié)果的因素。這部分是報(bào)告的關(guān)鍵內(nèi)容，直接影響評(píng)估結(jié)果的有效性。需逐一列明所有重要假設(shè)（如市場(chǎng)條件、資產(chǎn)用途、持續(xù)經(jīng)營(yíng)等）和限制條件（如資料不全、權(quán)屬爭(zhēng)議等），并解釋這些假設(shè)和條件對(duì)評(píng)估值的影響程度和方向。例如，假設(shè)評(píng)估對(duì)象將用于繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則可能忽略其清算價(jià)值；假設(shè)市場(chǎng)保持穩(wěn)定，則基于歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益。

(3)附上評(píng)估對(duì)象清單、計(jì)算過(guò)程、權(quán)屬證明等附件。附件是評(píng)估報(bào)告的支撐材料，應(yīng)完整、清晰、與報(bào)告內(nèi)容對(duì)應(yīng)。附件通常包括：評(píng)估對(duì)象實(shí)地照片、評(píng)估對(duì)象清單（詳細(xì)列明資產(chǎn)名稱、規(guī)格、數(shù)量、狀態(tài)等）、評(píng)估計(jì)算表（詳細(xì)展示各項(xiàng)參數(shù)的確定過(guò)程和計(jì)算步驟）、權(quán)屬證明文件復(fù)印件、市場(chǎng)詢價(jià)記錄、相關(guān)政策法規(guī)文件（如適用）、其他支撐性文件等。附件應(yīng)編號(hào)、整理，并在報(bào)告中明確引用。

2.報(bào)告審核與提交

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告，確保內(nèi)容完整、邏輯清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。內(nèi)部審核是保證評(píng)估質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，通常由經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師或質(zhì)量控制部門負(fù)責(zé)。審核內(nèi)容包括：評(píng)估程序是否符合規(guī)程要求、評(píng)估方法是否恰當(dāng)、參數(shù)選擇是否合理、計(jì)算是否準(zhǔn)確、報(bào)告內(nèi)容是否完整、格式是否規(guī)范、假設(shè)和限制條件是否披露充分等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)退回修改，直至審核通過(guò)。

(2)根據(jù)委托人要求，進(jìn)行必要的溝通和解釋，調(diào)整報(bào)告內(nèi)容。在報(bào)告提交前，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托人溝通報(bào)告的主要內(nèi)容和結(jié)論，解答委托人可能存在的疑問(wèn)。若委托人提出合理的要求，如補(bǔ)充說(shuō)明某些細(xì)節(jié)、調(diào)整部分表述等，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在符合評(píng)估準(zhǔn)則和職業(yè)道德的前提下，對(duì)報(bào)告進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。但重大評(píng)估結(jié)論的調(diào)整需有充分理由并經(jīng)內(nèi)部審核。

(3)在約定時(shí)間內(nèi)提交正式評(píng)估報(bào)告，并配合委托人使用評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告通常以書面形式提交，可以是紙質(zhì)版或電子版。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確保報(bào)告在約定時(shí)間內(nèi)送達(dá)委托人。在報(bào)告使用過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能需要配合委托人向第三方（如銀行、稅務(wù)、交易對(duì)手）解釋評(píng)估報(bào)告內(nèi)容，或根據(jù)第三方要求提供補(bǔ)充說(shuō)明。應(yīng)保持與委托人的良好溝通，提供必要的技術(shù)支持。

三、評(píng)估程序的關(guān)鍵注意事項(xiàng)

（一）獨(dú)立性要求

評(píng)估機(jī)構(gòu)及參與評(píng)估的評(píng)估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，必須保持獨(dú)立性，不得與評(píng)估對(duì)象（資產(chǎn)或企業(yè)）存在任何可能影響評(píng)估公正性的利害關(guān)系。這包括：不得是評(píng)估對(duì)象的關(guān)聯(lián)方、管理層或主要股東；不得參與評(píng)估對(duì)象的交易決策；不得從評(píng)估對(duì)象獲得可能導(dǎo)致偏見(jiàn)的利益；不得在評(píng)估對(duì)象存在利益沖突時(shí)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)。保持獨(dú)立性是確保評(píng)估結(jié)果客觀、公正的前提。

（二）保密義務(wù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估師有義務(wù)對(duì)在評(píng)估過(guò)程中知悉的委托人信息、商業(yè)秘密、評(píng)估資料等予以嚴(yán)格保密。保密范圍不僅限于委托人提供的資料，也包括評(píng)估過(guò)程中與委托人、相關(guān)方溝通的內(nèi)容、評(píng)估方法和參數(shù)、評(píng)估結(jié)論等。未經(jīng)委托人書面同意，不得向任何第三方披露。保密是維護(hù)委托人利益、建立評(píng)估行業(yè)公信力的基礎(chǔ)。違反保密義務(wù)可能損害委托人利益，并影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估全過(guò)程中識(shí)別、評(píng)估和控制風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：評(píng)估程序執(zhí)行不到位風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估方法選擇不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)、參數(shù)確定不合理風(fēng)險(xiǎn)、資料獲取不充分或失實(shí)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估結(jié)果偏差風(fēng)險(xiǎn)、法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)控制措施包括：制定并執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部質(zhì)量控制程序；加強(qiáng)評(píng)估師專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育；審慎選擇和驗(yàn)證評(píng)估所需數(shù)據(jù)；進(jìn)行多方法評(píng)估和敏感性分析以降低結(jié)果不確定性；購(gòu)買職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)；遵守相關(guān)行業(yè)規(guī)范和法律法規(guī)。

（四）持續(xù)改進(jìn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立持續(xù)改進(jìn)機(jī)制，不斷提升評(píng)估服務(wù)質(zhì)量。這包括：定期總結(jié)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，識(shí)別工作中的不足和問(wèn)題；關(guān)注評(píng)估準(zhǔn)則、市場(chǎng)變化和技術(shù)發(fā)展，及時(shí)更新知識(shí)體系和方法工具；引入信息技術(shù)手段，提高評(píng)估效率和數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性；加強(qiáng)與同業(yè)交流和學(xué)習(xí)，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；建立客戶反饋機(jī)制，根據(jù)客戶意見(jiàn)優(yōu)化服務(wù)流程。持續(xù)改進(jìn)有助于提升評(píng)估機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力，更好地滿足市場(chǎng)和客戶的需求。

一、資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程概述

資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程是指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)、確保評(píng)估質(zhì)量、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要規(guī)范。它明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循的步驟、要求和標(biāo)準(zhǔn)，旨在提高評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和公正性。本規(guī)程適用于各類單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組合或企業(yè)整體的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，涵蓋評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、報(bào)告編制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的主要內(nèi)容

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

1.接受委托與簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分了解委托人需求，確認(rèn)評(píng)估目的、范圍、基準(zhǔn)日和評(píng)估假設(shè)。

(2)雙方協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日、比較價(jià)值日期，并明確評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。

(3)簽訂書面評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，約定雙方權(quán)利義務(wù)，包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、報(bào)告提交時(shí)間等。

2.初步調(diào)查與評(píng)估計(jì)劃制定

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集委托人提供的評(píng)估資料，初步了解評(píng)估對(duì)象的基本情況。

(2)根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，制定詳細(xì)的評(píng)估計(jì)劃，明確評(píng)估方法、人員分工和時(shí)間安排。

(3)初步判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)準(zhǔn)備補(bǔ)充調(diào)查方案。

（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段

1.核實(shí)評(píng)估對(duì)象信息

(1)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，確認(rèn)其存在性、權(quán)屬和實(shí)際狀況。

(2)核實(shí)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明文件，如土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票等。

(3)記錄評(píng)估對(duì)象的關(guān)鍵特征，如位置、規(guī)格、使用年限等。

2.收集評(píng)估所需資料

(1)向委托人或相關(guān)方獲取財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)文件、交易記錄等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

(2)確認(rèn)資料的真實(shí)性和完整性，必要時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充核查或驗(yàn)證。

(3)整理資料清單，確保所有必要信息已收集齊全。

（三）評(píng)定估算階段

1.選擇評(píng)估方法

(1)根據(jù)評(píng)估對(duì)象性質(zhì)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法等。

(2)若采用多種方法，應(yīng)說(shuō)明選擇理由，并比較不同方法的結(jié)果。

(3)明確評(píng)估假設(shè)和限制條件，確保評(píng)估結(jié)果的合理性。

2.數(shù)據(jù)處理與分析

(1)對(duì)收集的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剔除異常值和不可比因素。

(2)計(jì)算評(píng)估參數(shù)，如折現(xiàn)率、成新率等，并說(shuō)明計(jì)算依據(jù)。

(3)進(jìn)行敏感性分析，評(píng)估結(jié)果對(duì)關(guān)鍵參數(shù)變化的敏感程度。

（四）報(bào)告編制與提交階段

1.編制評(píng)估報(bào)告

(1)按照規(guī)范格式撰寫評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論等。

(2)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及可能影響評(píng)估結(jié)果的因素。

(3)附上評(píng)估對(duì)象清單、計(jì)算過(guò)程、權(quán)屬證明等附件。

2.報(bào)告審核與提交

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告，確保內(nèi)容完整、邏輯清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

(2)根據(jù)委托人要求，進(jìn)行必要的溝通和解釋，調(diào)整報(bào)告內(nèi)容。

(3)在約定時(shí)間內(nèi)提交正式評(píng)估報(bào)告，并配合委托人使用評(píng)估結(jié)果。

三、評(píng)估程序的關(guān)鍵注意事項(xiàng)

（一）獨(dú)立性要求

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持獨(dú)立性，避免與評(píng)估對(duì)象存在利益關(guān)系，確保評(píng)估結(jié)果的客觀公正。

（二）保密義務(wù)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格保密委托人提供的信息，未經(jīng)許可不得泄露或用于其他用途。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制

評(píng)估過(guò)程中應(yīng)識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，如資料缺失、權(quán)屬爭(zhēng)議等，并制定應(yīng)對(duì)措施。

（四）持續(xù)改進(jìn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)定期總結(jié)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化評(píng)估流程，提高評(píng)估質(zhì)量和服務(wù)水平。

一、資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程概述

資產(chǎn)評(píng)估程序規(guī)程是指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)、確保評(píng)估質(zhì)量、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要規(guī)范。它明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循的步驟、要求和標(biāo)準(zhǔn)，旨在提高評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和公正性。本規(guī)程適用于各類單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組合或企業(yè)整體的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，涵蓋評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、報(bào)告編制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。遵循該規(guī)程有助于規(guī)范評(píng)估行為，減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，提升評(píng)估結(jié)果的可信度，從而更好地服務(wù)于委托人及交易各方的需求。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的主要內(nèi)容

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

1.接受委托與簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分了解委托人需求，確認(rèn)評(píng)估目的、范圍、基準(zhǔn)日和評(píng)估假設(shè)。評(píng)估目的可能包括交易定價(jià)、財(cái)務(wù)報(bào)告、稅收籌劃、清算等；評(píng)估范圍需明確界定評(píng)估對(duì)象，如單項(xiàng)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)或整個(gè)企業(yè)；基準(zhǔn)日是評(píng)估價(jià)值的時(shí)間參考點(diǎn)；評(píng)估假設(shè)是評(píng)估過(guò)程中基于合理預(yù)期設(shè)定的前提條件。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)委托人提供的初步信息，判斷評(píng)估任務(wù)的可行性和復(fù)雜性。

(2)雙方協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日、比較價(jià)值日期，并明確評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。評(píng)估基準(zhǔn)日通常為評(píng)估對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)，比較價(jià)值日期是市場(chǎng)參照物價(jià)值的時(shí)點(diǎn)，兩者可能一致。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值量、評(píng)估難度、評(píng)估師資質(zhì)等因素綜合確定，付款方式可約定分期支付或驗(yàn)收后支付。雙方應(yīng)就違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款達(dá)成一致。

(3)簽訂書面評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，約定雙方權(quán)利義務(wù)，包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、報(bào)告提交時(shí)間等。業(yè)務(wù)約定書是評(píng)估業(yè)務(wù)的正式合同，具有法律約束力。內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)列明評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日與比較價(jià)值日期、評(píng)估方法、評(píng)估假設(shè)、收費(fèi)依據(jù)與支付方式、報(bào)告提交時(shí)間與形式、雙方責(zé)任與義務(wù)、保密條款、爭(zhēng)議解決方式等。簽訂前雙方應(yīng)仔細(xì)審閱并確認(rèn)無(wú)異議。

2.初步調(diào)查與評(píng)估計(jì)劃制定

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集委托人提供的評(píng)估資料，初步了解評(píng)估對(duì)象的基本情況。委托人通常需提供的資料包括：評(píng)估對(duì)象清單、權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備臺(tái)賬）、財(cái)務(wù)報(bào)表（近3-5年）、納稅證明、重大合同、資產(chǎn)盤點(diǎn)表等。評(píng)估機(jī)構(gòu)需核對(duì)資料的基本完整性和準(zhǔn)確性，識(shí)別信息缺口。

(2)根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象特點(diǎn)，制定詳細(xì)的評(píng)估計(jì)劃，明確評(píng)估方法、人員分工和時(shí)間安排。評(píng)估計(jì)劃是評(píng)估工作的路線圖，應(yīng)包括：評(píng)估步驟、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、各階段任務(wù)、評(píng)估人員及分工、所需資源（如專家、數(shù)據(jù)來(lái)源）、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)措施等。例如，對(duì)于機(jī)器設(shè)備評(píng)估，計(jì)劃可能包括資料收集、實(shí)地查勘、參數(shù)確認(rèn)、市場(chǎng)詢價(jià)、成本計(jì)算、報(bào)告撰寫等環(huán)節(jié)。時(shí)間安排需考慮評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性、資料獲取時(shí)間、報(bào)告提交deadline等因素，預(yù)留合理緩沖時(shí)間。

(3)初步判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)準(zhǔn)備補(bǔ)充調(diào)查方案。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可能包括資料虛假、權(quán)屬不清、市場(chǎng)信息不足、評(píng)估方法適用性存疑等。高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)在計(jì)劃中特別注明，并準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)預(yù)案，如增加實(shí)地調(diào)查頻率、尋求第三方數(shù)據(jù)支持、準(zhǔn)備替代評(píng)估方法等。

（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段

1.核實(shí)評(píng)估對(duì)象信息

(1)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，確認(rèn)其存在性、權(quán)屬和實(shí)際狀況。實(shí)地查看應(yīng)形成記錄，包括拍照、錄像、測(cè)繪（必要時(shí)）、現(xiàn)場(chǎng)描述等。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，需核對(duì)實(shí)際位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、裝修、用途與登記信息是否一致；對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，需核對(duì)實(shí)物與臺(tái)賬、合同描述是否相符，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)記錄等。

(2)核實(shí)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明文件，如土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證書等。將證明文件與實(shí)物、財(cái)務(wù)記錄進(jìn)行交叉驗(yàn)證，確認(rèn)權(quán)屬的合法性和完整性。關(guān)注權(quán)屬是否存在抵押、查封等限制權(quán)利。如權(quán)屬存在瑕疵或爭(zhēng)議，應(yīng)記錄在案，并考慮其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，必要時(shí)建議委托人尋求法律咨詢。

(3)記錄評(píng)估對(duì)象的關(guān)鍵特征，如不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑面積、使用面積、層數(shù)、樓層、裝修情況；動(dòng)產(chǎn)的名稱、型號(hào)、規(guī)格、品牌、購(gòu)置日期、使用年限、運(yùn)行狀態(tài)、維護(hù)記錄；無(wú)形資產(chǎn)的法律狀態(tài)、保護(hù)期限、剩余保護(hù)期、技術(shù)先進(jìn)性等。特征描述應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確、具有可衡量性，為后續(xù)價(jià)值測(cè)算提供基礎(chǔ)。

2.收集評(píng)估所需資料

(1)向委托人或相關(guān)方獲取財(cái)務(wù)報(bào)表、稅務(wù)文件、交易記錄等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及其附注，確保報(bào)表編制符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。稅務(wù)文件包括納稅申報(bào)表、完稅證明等，用于了解納稅情況。交易記錄（如歷史交易價(jià)格）可提供市場(chǎng)參考，但需注意其可靠性和代表性。若委托人無(wú)法提供完整資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確記錄，并考慮是否影響評(píng)估結(jié)論的可靠性。

(2)確認(rèn)資料的真實(shí)性和完整性，必要時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充核查或驗(yàn)證。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審閱，判斷其真實(shí)性（如交叉驗(yàn)證不同來(lái)源信息）、完整性（如是否缺少關(guān)鍵期間或項(xiàng)目）和準(zhǔn)確性（如計(jì)算錯(cuò)誤）。對(duì)存疑或缺失的資料，應(yīng)要求委托人補(bǔ)充或解釋，或通過(guò)公開(kāi)渠道、市場(chǎng)詢價(jià)等方式自行獲取補(bǔ)充信息。例如，對(duì)固定資產(chǎn)原值，可核對(duì)采購(gòu)合同、發(fā)票等原始憑證。

(3)整理資料清單，確保所有必要信息已收集齊全。將收集到的所有資料進(jìn)行編號(hào)、分類、存檔，形成清晰的資料目錄。與評(píng)估計(jì)劃中的資料需求進(jìn)行比對(duì)，確認(rèn)無(wú)遺漏。這份資料清單不僅是評(píng)估過(guò)程的記錄，也是評(píng)估報(bào)告的重要附件，便于復(fù)核和追溯。

（三）評(píng)定估算階段

1.選擇評(píng)估方法

(1)根據(jù)評(píng)估對(duì)象性質(zhì)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法等。市場(chǎng)法是通過(guò)比較參照物來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于有活躍市場(chǎng)的資產(chǎn)（如股票、房地產(chǎn)、部分設(shè)備）。收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)（如企業(yè)的股權(quán)、租賃權(quán)）。成本法是通過(guò)估算重置成本減去實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值，適用于缺乏市場(chǎng)參照物、處于早期階段或特殊用途的資產(chǎn)（如全新設(shè)備、在建工程）。對(duì)于復(fù)雜評(píng)估對(duì)象，常采用多種方法評(píng)估，以相互驗(yàn)證結(jié)果。

(2)若采用多種方法，應(yīng)說(shuō)明選擇理由，并比較不同方法的結(jié)果。選擇評(píng)估方法應(yīng)基于評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和可獲得的數(shù)據(jù)。評(píng)估報(bào)告中需詳細(xì)闡述選擇特定方法或組合方法的依據(jù)，如市場(chǎng)活躍程度、未來(lái)收益可預(yù)測(cè)性、資產(chǎn)新舊程度等。采用多種方法評(píng)估時(shí)，需對(duì)各種方法測(cè)算結(jié)果的差異進(jìn)行分析，解釋差異原因，并說(shuō)明最終評(píng)估值的確定方式（如簡(jiǎn)單平均、加權(quán)平均或以其中一種為主）。

(3)明確評(píng)估假設(shè)和限制條件，確保評(píng)估結(jié)果的合理性。任何評(píng)估都基于一定的假設(shè)前提，如市場(chǎng)條件穩(wěn)定、資產(chǎn)持續(xù)使用、未來(lái)收益預(yù)測(cè)基于合理預(yù)期等。評(píng)估報(bào)告中必須清晰列明所有重要假設(shè)和限制條件，并分析這些假設(shè)和限制條件對(duì)評(píng)估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。例如，若評(píng)估對(duì)象所在地市場(chǎng)近期發(fā)生過(guò)重大變化，應(yīng)說(shuō)明該變化可能對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的不利影響。

2.數(shù)據(jù)處理與分析

(1)對(duì)收集的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剔除異常值和不可比因素。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析包括趨勢(shì)分析（如收入增長(zhǎng)率、利潤(rùn)率變化）、結(jié)構(gòu)分析（如資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、成本構(gòu)成）、比率分析（如償債能力、盈利能力比率）。市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析包括比較對(duì)象的選擇標(biāo)準(zhǔn)（如交易日期、交易目的、交易雙方關(guān)系）、交易價(jià)格調(diào)整（如時(shí)間因素、區(qū)域因素、交易條件差異）。需識(shí)別并處理異常數(shù)據(jù)點(diǎn)，如某年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)因特殊事件導(dǎo)致大幅波動(dòng)，或某可比交易價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)水平，應(yīng)解釋原因或剔除。

(2)計(jì)算評(píng)估參數(shù)，如折現(xiàn)率、成新率等，并說(shuō)明計(jì)算依據(jù)。折現(xiàn)率是用于將未來(lái)現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值的利率，反映投資機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn)，通常采用加權(quán)平均資本成本法或資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）估算。成新率是評(píng)估對(duì)象實(shí)際狀況與其全新?tīng)顟B(tài)相比的價(jià)值比例，通過(guò)觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等方法估算。其他參數(shù)如資產(chǎn)利用率、費(fèi)用率等也需根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算。所有參數(shù)的計(jì)算過(guò)程和采用的數(shù)據(jù)來(lái)源都應(yīng)在報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明。

(3)進(jìn)行敏感性分析，評(píng)估結(jié)果對(duì)關(guān)鍵參數(shù)變化的敏感程度。敏感性分析旨在識(shí)別影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素。例如，改變折現(xiàn)率、成新率、未來(lái)收益預(yù)測(cè)等關(guān)鍵參數(shù)，重新計(jì)算評(píng)估值，觀察評(píng)估值的變動(dòng)幅度。通過(guò)敏感性分析，可以判斷評(píng)估結(jié)果的穩(wěn)健性，并提示委托人關(guān)注關(guān)鍵參數(shù)的變化風(fēng)險(xiǎn)。分析結(jié)果通常以圖表形式展示，并附文字說(shuō)明。

（四）報(bào)告編制與提交階段

1.編制評(píng)估報(bào)告

(1)按照規(guī)范格式撰寫評(píng)估報(bào)告，包括評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估結(jié)論等。評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、表達(dá)專業(yè)。主要內(nèi)容包括：委托與受托事項(xiàng)、評(píng)估目的與范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日與比較價(jià)值日期、評(píng)估假設(shè)與限制條件、評(píng)估對(duì)象描述、評(píng)估方法說(shuō)明（選擇依據(jù)、參數(shù)確定、計(jì)算過(guò)程）、評(píng)估過(guò)程描述（現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析等）、評(píng)估結(jié)論（評(píng)估值及大寫金額）、特別事項(xiàng)說(shuō)明（如評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、重要判斷等）、附件清單。報(bào)告格式應(yīng)符合行業(yè)公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

(2)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及可能影響評(píng)估結(jié)果的因素。這部分是報(bào)告的關(guān)鍵內(nèi)容，直接影響評(píng)估結(jié)果的有效性。需逐一列明所有重要假設(shè)（如市場(chǎng)條件、資產(chǎn)用途、持續(xù)經(jīng)營(yíng)等）和限制條件（如資料不全、權(quán)屬爭(zhēng)議等），并解釋這些假設(shè)和條件對(duì)評(píng)估值的影響程度和方向。例如，假設(shè)評(píng)估對(duì)象將用于繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則可能忽略其清算價(jià)值；假設(shè)市場(chǎng)保持穩(wěn)定，則基于歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益。

(3)附上評(píng)估對(duì)象清單、計(jì)算過(guò)程、權(quán)屬證明等附件。附件是評(píng)估報(bào)告的支撐材料，應(yīng)完整、清晰、與報(bào)告內(nèi)容對(duì)應(yīng)。附件通常包括：評(píng)估對(duì)象實(shí)地照片、評(píng)估對(duì)象清單（詳細(xì)列明資產(chǎn)名稱、規(guī)格、數(shù)量、狀態(tài)等）、評(píng)估計(jì)算表（詳細(xì)展示各項(xiàng)參數(shù)的確定過(guò)程和計(jì)算步驟）、權(quán)屬證明文件復(fù)印件、市場(chǎng)詢