商業(yè)建筑空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)手冊(cè)引言商業(yè)建筑空調(diào)系統(tǒng)是保障建筑內(nèi)環(huán)境舒適、人員健康及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行的關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施。其運(yùn)行狀態(tài)直接關(guān)系到能源消耗、運(yùn)營(yíng)成本、室內(nèi)空氣質(zhì)量乃至建筑使用者的體驗(yàn)與效率。本手冊(cè)旨在提供一套系統(tǒng)、專業(yè)且實(shí)用的空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)指南，幫助物業(yè)管理方及工程技術(shù)人員科學(xué)有效地開展維護(hù)工作，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定、高效、安全運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。本手冊(cè)適用于各類商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店、大型商場(chǎng)等建筑的集中空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)管理。一、維護(hù)的基本原則與目標(biāo)1.1維護(hù)基本原則*預(yù)防性維護(hù)為主：強(qiáng)調(diào)定期檢查、清潔、調(diào)整和更換，防患于未然，減少突發(fā)故障的發(fā)生。*安全性優(yōu)先：所有維護(hù)操作必須嚴(yán)格遵守安全規(guī)程，確保人員安全和設(shè)備安全。*系統(tǒng)性與全面性：對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的各個(gè)組成部分進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，避免片面維護(hù)導(dǎo)致的系統(tǒng)失衡。*規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)性：遵循設(shè)備制造商說明書、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本手冊(cè)規(guī)定，確保維護(hù)質(zhì)量。*經(jīng)濟(jì)性與高效性：在保證維護(hù)效果的前提下，優(yōu)化維護(hù)方案，合理控制維護(hù)成本，提升系統(tǒng)運(yùn)行效率。1.2維護(hù)核心目標(biāo)*保障系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行：最大限度減少停機(jī)時(shí)間，確保空調(diào)服務(wù)的連續(xù)性。*提升系統(tǒng)能效：通過清潔、調(diào)整等手段，降低能耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。*改善室內(nèi)空氣品質(zhì)：有效控制溫濕度、潔凈度，防止空氣污染，創(chuàng)造健康舒適的室內(nèi)環(huán)境。*延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命：減少設(shè)備磨損和老化，延緩設(shè)備更新周期。*降低運(yùn)行成本：包括能耗成本、維修成本及潛在的故障損失。二、主要設(shè)備與系統(tǒng)的維護(hù)要點(diǎn)2.1制冷機(jī)組制冷機(jī)組作為空調(diào)系統(tǒng)的“心臟”，其維護(hù)至關(guān)重要。*日常巡檢：*觀察機(jī)組運(yùn)行聲音是否正常，有無(wú)異常振動(dòng)。*檢查各溫度、壓力參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)（如蒸發(fā)溫度、冷凝溫度、油壓等）。*查看制冷劑有無(wú)泄漏跡象（油污、結(jié)霜異常）。*檢查冷卻水、冷凍水進(jìn)出口溫差是否合理。*確?？刂乒裰甘緹?、儀表顯示正常，無(wú)報(bào)警信息。*定期維護(hù)：*月度：清潔機(jī)組表面及周圍環(huán)境；檢查油位、油質(zhì)；檢查電機(jī)運(yùn)行電流。*季度/半年：清洗冷凝器、蒸發(fā)器換熱管（根據(jù)水質(zhì)和結(jié)垢情況，可采用化學(xué)清洗或物理清洗）；檢查安全閥、壓力表等安全附件的完好性；檢查皮帶張緊度（若有）。*年度：進(jìn)行全面的性能測(cè)試與評(píng)估；更換潤(rùn)滑油及油過濾器；檢查熱力膨脹閥、電磁閥等控制元件；檢查電氣線路連接緊固情況，進(jìn)行絕緣測(cè)試；對(duì)控制系統(tǒng)進(jìn)行校準(zhǔn)和功能檢查。2.2空氣處理機(jī)組（AHU）與新風(fēng)機(jī)組（PAU）*日常巡檢：*檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行聲音、振動(dòng)情況。*觀察送回風(fēng)溫度、濕度是否符合設(shè)定值。*檢查過濾器壓差，判斷是否需要清洗或更換。*檢查風(fēng)閥、水閥動(dòng)作是否正常。*查看冷凝水盤排水是否通暢，有無(wú)積水、滲漏。*定期維護(hù)：*每周/每月：清洗或更換空氣過濾器（根據(jù)運(yùn)行情況和壓差指示）；清潔冷凝水盤及排水口，必要時(shí)進(jìn)行消毒處理；檢查皮帶張緊度與磨損情況，必要時(shí)調(diào)整或更換。*每季度：清潔換熱器表面（盤管）的灰塵和污垢；檢查風(fēng)機(jī)軸承溫度，必要時(shí)加注潤(rùn)滑脂；檢查電機(jī)絕緣情況；校準(zhǔn)溫濕度傳感器。*每半年/年度：檢查風(fēng)閥、水閥的密封性和動(dòng)作精度；檢查殼體有無(wú)漏風(fēng)；對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行動(dòng)平衡檢查（若有異常振動(dòng)）；檢查加濕器運(yùn)行狀況及水質(zhì)。2.3末端設(shè)備（風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)機(jī)箱、風(fēng)口等）*日常巡檢：*檢查風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行噪音、送風(fēng)溫度。*檢查風(fēng)口出風(fēng)是否正常，有無(wú)堵塞或異響。*檢查冷凝水排放是否順暢。*定期維護(hù)：*每季度/半年：清洗回風(fēng)過濾器；清潔風(fēng)機(jī)葉輪及蝸殼；檢查冷凝水盤，清除污垢并消毒；檢查溫控器及三速開關(guān)功能。*年度：檢查盤管翅片，必要時(shí)進(jìn)行清洗；檢查風(fēng)機(jī)軸承，加注潤(rùn)滑油；檢查水管連接有無(wú)滲漏，閥門是否靈活。*風(fēng)口：定期擦拭清潔，確保送風(fēng)暢通，外觀整潔。2.4水系統(tǒng)（冷凍水、冷卻水、冷凝水系統(tǒng)）*日常巡檢：*檢查水泵運(yùn)行聲音、振動(dòng)、電機(jī)溫度。*檢查系統(tǒng)壓力是否穩(wěn)定，各壓力表讀數(shù)是否正常。*檢查供回水溫差是否在合理范圍。*檢查管道、閥門、法蘭連接處有無(wú)滲漏。*檢查膨脹水箱壓力及液位。*冷卻塔運(yùn)行狀況（噪音、水位、布水均勻性、風(fēng)機(jī)運(yùn)行）。*定期維護(hù)：*每周：檢查冷卻塔水位，補(bǔ)充水量；檢查水質(zhì)，必要時(shí)投加藥劑（根據(jù)水質(zhì)報(bào)告）；排放冷卻塔底部少量積水，清除沉積物。*每月：檢查水泵軸封有無(wú)滲漏，必要時(shí)更換填料或機(jī)械密封；檢查閥門開關(guān)狀態(tài)及靈活性；清洗水系統(tǒng)過濾器（Y型過濾器、籃式過濾器等）。*每季度/半年：檢測(cè)水系統(tǒng)水質(zhì)（pH值、電導(dǎo)率、硬度、微生物等），根據(jù)結(jié)果調(diào)整水處理方案；檢查冷卻塔填料有無(wú)破損、結(jié)垢，進(jìn)行清洗或更換；檢查自動(dòng)排氣閥工作是否正常。*年度：對(duì)水系統(tǒng)進(jìn)行全面清洗、除銹、預(yù)膜處理；檢查管道保溫層是否完好，破損處及時(shí)修復(fù)；對(duì)水泵進(jìn)行解體檢查，更換易損件（軸承、密封件等）。2.5風(fēng)系統(tǒng)（風(fēng)管、風(fēng)閥、消聲器等）*定期檢查：*每半年/年度：檢查風(fēng)管有無(wú)破損、漏風(fēng)、保溫層脫落；檢查風(fēng)閥動(dòng)作是否準(zhǔn)確，有無(wú)卡澀；檢查消聲器性能是否下降，有無(wú)破損。*不定期（根據(jù)需要）：對(duì)風(fēng)管內(nèi)部進(jìn)行清潔，清除積塵、雜物，特別是對(duì)于醫(yī)院、食品等對(duì)空氣潔凈度要求高的場(chǎng)所，應(yīng)制定更嚴(yán)格的清潔周期。2.6控制系統(tǒng)與儀表*日常巡檢：*檢查控制柜（箱）內(nèi)各元器件有無(wú)過熱、異響、燒焦味。*檢查顯示屏數(shù)據(jù)是否正常，有無(wú)報(bào)警信息。*檢查傳感器安裝是否牢固，有無(wú)損壞。*定期維護(hù)：*每月/季度：清潔控制柜內(nèi)外灰塵；檢查各接線端子連接是否牢固；校準(zhǔn)關(guān)鍵傳感器（溫度、濕度、壓力、流量等）。*每半年/年度：檢查控制程序運(yùn)行情況，進(jìn)行必要的優(yōu)化調(diào)整；測(cè)試備用電源切換功能；對(duì)PLC、DDC等控制模塊進(jìn)行功能檢查。三、季節(jié)性維護(hù)與系統(tǒng)啟停管理3.1系統(tǒng)啟動(dòng)前檢查（如夏季供冷前、冬季供暖前）*全面檢查各設(shè)備（主機(jī)、水泵、冷卻塔、AHU、末端等）的電源、控制線路連接是否正常。*檢查水系統(tǒng)閥門狀態(tài)，確保管路暢通，排除系統(tǒng)內(nèi)空氣。*檢查冷卻水、冷凍水水質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行換水或水處理。*清潔或更換各級(jí)過濾器。*對(duì)控制系統(tǒng)進(jìn)行通電測(cè)試，檢查各控制功能是否正常。*點(diǎn)動(dòng)測(cè)試水泵、風(fēng)機(jī)等轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備，確認(rèn)轉(zhuǎn)向正確，無(wú)卡澀。*按照先附屬設(shè)備后主機(jī)的順序，逐步啟動(dòng)系統(tǒng)，并密切監(jiān)控各項(xiàng)參數(shù)。3.2系統(tǒng)運(yùn)行中的季節(jié)性調(diào)整*根據(jù)季節(jié)變化和負(fù)荷需求，合理調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)（如供回水溫度、新風(fēng)量、設(shè)定溫度等）。*夏季注意冷卻塔的散熱效率，必要時(shí)清洗填料、調(diào)整風(fēng)機(jī)運(yùn)行臺(tái)數(shù)。*冬季若有供暖，檢查加熱盤管、閥門及輔助加熱設(shè)備。3.3系統(tǒng)長(zhǎng)期停用維護(hù)*排放水系統(tǒng)中的積水，特別是在冬季可能結(jié)冰的地區(qū)，防止管道凍裂。若不排水，需確保系統(tǒng)滿水并投加防凍液或進(jìn)行必要的保溫。*清潔設(shè)備內(nèi)外，保持干燥，防止銹蝕和霉變。*切斷非必要設(shè)備的電源，做好設(shè)備防塵、防潮保護(hù)。*定期對(duì)停用設(shè)備進(jìn)行檢查，確保其處于良好備用狀態(tài)。四、維護(hù)計(jì)劃制定與記錄管理4.1維護(hù)計(jì)劃制定*根據(jù)設(shè)備特性、運(yùn)行時(shí)間、環(huán)境條件及制造商建議，制定日、周、月、季、年度維護(hù)計(jì)劃。*明確各項(xiàng)維護(hù)工作的內(nèi)容、周期、負(fù)責(zé)人、所需工具材料及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。*結(jié)合建筑使用情況（如節(jié)假日、營(yíng)業(yè)時(shí)間），合理安排維護(hù)時(shí)間，減少對(duì)正常運(yùn)營(yíng)的影響。4.2維護(hù)記錄管理*建立完善的維護(hù)臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每次維護(hù)工作的日期、內(nèi)容、執(zhí)行人、發(fā)現(xiàn)的問題、處理方法及結(jié)果。*對(duì)設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)（如溫度、壓力、電流、能耗等）進(jìn)行定期記錄和分析，為維護(hù)決策提供依據(jù)。*妥善保管設(shè)備技術(shù)資料、圖紙、說明書及歷次維護(hù)記錄，便于追溯和查詢。*定期對(duì)維護(hù)記錄進(jìn)行匯總分析，評(píng)估維護(hù)效果，持續(xù)改進(jìn)維護(hù)方案。五、安全注意事項(xiàng)*嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，所有維護(hù)人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉設(shè)備性能和安全注意事項(xiàng)。*停電作業(yè)：進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部檢修或靠近旋轉(zhuǎn)部件作業(yè)時(shí)，必須切斷電源，并在電源開關(guān)處懸掛“有人工作，禁止合閘”警示牌。*高空作業(yè)：必須使用合格的登高工具，系好安全帶，下方設(shè)置警示區(qū)域。*受限空間作業(yè)：進(jìn)入風(fēng)管、水箱等受限空間前，必須進(jìn)行通風(fēng)、氣體檢測(cè)，并有人監(jiān)護(hù)。*化學(xué)品使用：使用清洗劑、水處理藥劑等化學(xué)品時(shí)，必須佩戴相應(yīng)的防護(hù)用品，了解其安全特性，防止泄漏和接觸傷害。*防火防爆：維護(hù)區(qū)域嚴(yán)禁吸煙，動(dòng)火作業(yè)需辦理動(dòng)火許可，清理周圍可燃物，并配備滅火器材。*應(yīng)急處理：熟悉應(yīng)急預(yù)案，掌握基本的急救知識(shí)和設(shè)備故障應(yīng)急處理措施。六、常見故障判斷與處理（初步）*制冷機(jī)組不啟動(dòng)：檢查電源、控制信號(hào)、保護(hù)裝置動(dòng)作情況。*制冷效果差：檢查制冷劑是否泄漏、過濾器是否堵塞、換熱效果是否下降、膨脹閥工作是否正常。*水泵噪音大或振動(dòng)異常：檢查葉輪是否有異物、軸承是否磨損、基礎(chǔ)是否牢固、對(duì)中是否良好。*AHU送風(fēng)溫度異常：檢查盤管是否堵塞、閥門是否故障、過濾器是否臟堵、溫控器是否失靈。*末端設(shè)備漏水：檢查冷凝水盤是否堵塞、排水管是否通暢、盤管是否結(jié)霜過厚。（注：復(fù)雜故障或不確定故障，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系專業(yè)技術(shù)人員或設(shè)備廠家進(jìn)行處理，避免盲目操作擴(kuò)大故障。）