物業(yè)管理收費(fèi)與財(cái)務(wù)管理制度一、物業(yè)管理收費(fèi)管理物業(yè)管理收費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)而獲得的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，其管理的規(guī)范與否直接影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和業(yè)主的信任度。（一）收費(fèi)原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)必須符合相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁亂收費(fèi)、強(qiáng)制收費(fèi)。2.公開透明原則：收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、收支情況等信息應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.質(zhì)價(jià)相符原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相匹配，確保業(yè)主支付的費(fèi)用物有所值。4.公平公正原則：對(duì)所有業(yè)主一視同仁，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則收取費(fèi)用，不得歧視或差別對(duì)待。5.業(yè)主自愿原則：對(duì)于特約服務(wù)、增值服務(wù)等非基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)遵循業(yè)主自愿選擇的原則。（二）收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：這是物業(yè)管理的核心收費(fèi)項(xiàng)目，用于支付物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)，以及物業(yè)管理企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)用等。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素綜合確定，可實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.停車服務(wù)費(fèi)及車位租賃費(fèi)：針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的停車位，可收取停車服務(wù)費(fèi)（用于車位的維護(hù)、管理等）和車位租賃費(fèi)（如果車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮車位類型、位置、供求關(guān)系等因素，并向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案或報(bào)批。3.公攤水電費(fèi)：對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費(fèi)，如公共照明、電梯運(yùn)行、消防系統(tǒng)等，在未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一收取的情況下，應(yīng)按實(shí)分?jǐn)偦虬醇s定方式向業(yè)主或使用人收取。分?jǐn)偡绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)應(yīng)提前公示。4.特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)管理企業(yè)為滿足業(yè)主或使用人個(gè)別需求提供的專項(xiàng)服務(wù)，如家政服務(wù)、維修服務(wù)、房屋中介等，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。5.其他合法合規(guī)費(fèi)用：如裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證工本費(fèi)等，需有明確依據(jù)并提前告知業(yè)主。（三）收費(fèi)方式與周期1.收費(fèi)方式：可采取現(xiàn)場(chǎng)繳納（現(xiàn)金、POS機(jī)）、銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上支付、代扣代繳等多種便捷方式。2.收費(fèi)周期：物業(yè)服務(wù)費(fèi)通常按月或按季度收取，具體周期應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確。業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納，對(duì)于逾期未繳的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定進(jìn)行催繳，必要時(shí)通過法律途徑解決，但需注意方式方法，避免沖突。二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是對(duì)物業(yè)管理過程中的資金籌集、分配、使用、監(jiān)督等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資金的安全、高效運(yùn)作，保障物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)健康發(fā)展。（一）會(huì)計(jì)核算1.核算主體：以物業(yè)管理企業(yè)自身為會(huì)計(jì)核算主體，獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。對(duì)于受托管理的不同物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)盡可能分項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，以清晰反映各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。2.核算依據(jù)：嚴(yán)格遵守國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。3.會(huì)計(jì)科目設(shè)置：根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，如“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等，確保核算內(nèi)容清晰。4.原始憑證管理：規(guī)范各類收入、支出原始憑證的獲取、審核、傳遞和保管流程，確保每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都有合法合規(guī)的憑證支持。（二）資金管理1.資金籌集：主要通過收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，以及合理利用企業(yè)自有資金等方式籌集運(yùn)營(yíng)資金。2.資金使用：嚴(yán)格按照預(yù)算和規(guī)定用途使用資金，確保資金用于物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)支出，如人員薪酬、物料采購、設(shè)施維修、辦公費(fèi)用等。大額資金支出應(yīng)履行相應(yīng)的審批程序。3.資金保管：嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理規(guī)定，庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定限額，及時(shí)將收取的現(xiàn)金存入銀行賬戶。銀行賬戶的開設(shè)、使用和管理應(yīng)符合國家及企業(yè)規(guī)定，定期與銀行對(duì)賬。4.專項(xiàng)資金管理：對(duì)于專項(xiàng)維修資金（若由物業(yè)企業(yè)代收代管或協(xié)助管理），必須?？顚Ｓ?，專戶存儲(chǔ)，嚴(yán)禁挪作他用。其籌集、使用、管理應(yīng)嚴(yán)格按照國家及地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受政府部門和業(yè)主的監(jiān)督。（三）預(yù)算管理1.預(yù)算編制：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年末根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況、下一年度的工作計(jì)劃以及市場(chǎng)變化等因素，科學(xué)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算，包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、資本性支出預(yù)算等。預(yù)算編制應(yīng)遵循“量入為出、收支平衡、統(tǒng)籌兼顧、保證重點(diǎn)”的原則。2.預(yù)算執(zhí)行：預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。在預(yù)算執(zhí)行過程中，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)收支的控制和管理，定期對(duì)比分析預(yù)算執(zhí)行情況與實(shí)際差異，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。3.預(yù)算調(diào)整：因市場(chǎng)變化、政策調(diào)整或不可抗力等因素導(dǎo)致預(yù)算需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批。（四）成本控制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹立成本意識(shí)，加強(qiáng)成本控制，提高經(jīng)濟(jì)效益。1.成本核算對(duì)象：可按物業(yè)項(xiàng)目、服務(wù)類型或成本性質(zhì)進(jìn)行成本核算。2.成本構(gòu)成：主要包括人工成本、物料消耗、維修費(fèi)用、能源費(fèi)用、辦公費(fèi)用、稅費(fèi)等。3.控制措施：通過制定消耗定額、招標(biāo)采購、優(yōu)化人員配置、提高工作效率、節(jié)能降耗等多種方式控制成本支出，確保成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（五）財(cái)務(wù)報(bào)告與分析1.財(cái)務(wù)報(bào)告：定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，如資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等，以及內(nèi)部管理所需的各類明細(xì)表和匯總表。2.財(cái)務(wù)公開：按照物業(yè)服務(wù)合同約定和相關(guān)規(guī)定，定期向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、公攤水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r等財(cái)務(wù)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。公示內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、易懂。3.財(cái)務(wù)分析：定期對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析，包括收入分析、成本分析、利潤(rùn)分析、現(xiàn)金流分析等，找出存在的問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)，為管理層決策提供依據(jù)，不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理。三、財(cái)務(wù)監(jiān)督與審計(jì)（一）內(nèi)部監(jiān)督1.崗位分離與授權(quán)審批：建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，實(shí)行不相容崗位分離，如收費(fèi)與記賬分離、采購與付款分離等。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的處理應(yīng)嚴(yán)格履行授權(quán)審批程序。2.日常核對(duì)與檢查：財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期進(jìn)行賬證核對(duì)、賬賬核對(duì)、賬實(shí)核對(duì)，確保會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確無誤。內(nèi)部審計(jì)部門或指定人員應(yīng)定期或不定期對(duì)財(cái)務(wù)管理、收費(fèi)情況進(jìn)行檢查。3.內(nèi)部審計(jì)：有條件的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支、預(yù)算執(zhí)行、內(nèi)部控制等情況進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。（二）外部監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合，及時(shí)提供相關(guān)資料。2.政府監(jiān)管：物價(jià)、住建、稅務(wù)等政府部門依據(jù)各自職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)及財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為依法進(jìn)行處理。3.社會(huì)審計(jì)：根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或政府部門要求，可聘請(qǐng)具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)向全體業(yè)主公布。四、制度保障與風(fēng)險(xiǎn)防范（一）健全制度體系物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家法律法規(guī)和自身實(shí)際情況，制定包括收費(fèi)管理、會(huì)計(jì)核算、資金管理、預(yù)算管理、內(nèi)部控制、檔案管理等在內(nèi)的一整套財(cái)務(wù)管理制度，并根據(jù)發(fā)展情況適時(shí)修訂完善，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)有章可循。（二）加強(qiáng)人員培訓(xùn)定期對(duì)財(cái)務(wù)人員、收費(fèi)人員及相關(guān)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，提高其專業(yè)素養(yǎng)和法律意識(shí)，確保制度得到有效執(zhí)行。（三）風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，識(shí)別和評(píng)估在收費(fèi)、資金管理、投資、融資等環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的防范措施，如建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、購買相關(guān)保險(xiǎn)等，保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全。（四）法律合規(guī)嚴(yán)格遵守國家稅收法律法規(guī)，依法納稅，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在合同簽訂、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、費(fèi)用催繳等方面，確保行為合法合規(guī)，避免法律糾紛。附則本制度自發(fā)布之日起施行，由物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解