某省市場分析——理解上海上海的實力一、上海的地位正在向現(xiàn)代化國某省市目標邁進的上海，肩負著面向世界、服務(wù)全國的重任，在全國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。人口占全國1%土地面積占全國0.06%全國九分之一的財政收入全國四分之一的口岸進出口商品總額全國十分之一的港口貨物吞吐量同時，上海在改革開放、產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動作用

資料來源某省市政府網(wǎng)站上海的實力二、經(jīng)濟實力上海地區(qū)的GDP連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長

——經(jīng)濟的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長是上海某省市場保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)某省市政府網(wǎng)站上海的魅力某省市建設(shè)1.1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入某省市基礎(chǔ)設(shè)施實施高強度投入、大規(guī)模推進和高質(zhì)量建設(shè)，極大地提升了上某省市功能，改善了投資環(huán)境

1991-2002某省市某省市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計超過4100億元，平均每年增長28.8%數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計上海的魅力1.某省市建設(shè)－交通目標：建設(shè)國某省市一體化交通，創(chuàng)造國際一流的人性化、捷運化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間2004年將投資200億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡(luò)，爭取大大改善道路狀況數(shù)據(jù)來源：某省市城市交通白皮書》1.21持續(xù)建設(shè)道路系統(tǒng)——整合道路使用功能中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)主次干道功能互補，提高道路容量；中心城范圍內(nèi)繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強內(nèi)外環(huán)之間的道路建設(shè)，某省市發(fā)展；郊區(qū)則建成540公里高速公路網(wǎng)，提高干線公路等級，加強對外輻射能力1.22、軌道交通加快形成軌道網(wǎng)絡(luò)——“十五”新建200公里軌道浦江兩岸連為一體——“十五”新建“一橋三隧”1.23、越江工程改善對外某省市內(nèi)交通的銜接條件——加強綜合樞紐建設(shè)上海的魅力1.24、對外交通建設(shè)重點工程：上海南客站：建成鐵路、地鐵、地面公交和長途客運融為一體綜合性樞紐鐵路新客站、鐵路西站：改造，極大改善某省市內(nèi)交通的換乘條件虹橋機場某省市市的輻射能力要求增強浦東機場：國際航班主要任務(wù)，某省市區(qū)能夠有更方便的交通聯(lián)系

在地鐵2號線延伸至虹橋機場，建成連接浦東機場的磁懸浮之后，機某省市交通的銜接將變得更加緊密。資料來源：某省市城市交通白皮書》上海的魅力1.某省市建設(shè)－綠化某省市在2000～2002年共投入340億元資金用于環(huán)境保護某省市生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內(nèi)，上海每年將支取同期GDP的3％某省市環(huán)境保護項目至2002年末，某省市園林綠地面積1.88萬公頃，其中，公共綠地面積7810公某省市人均公共綠地面積達到7.76平方米，綠化覆蓋率達到30%。近年來相繼建成160多塊3000平方米以上的大型開放式生態(tài)景觀綠某省市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。到2005年，上海的總體環(huán)境質(zhì)量將處于全某省市先進水平，建成國家某省市，成為適宜國內(nèi)外人士生活居某省市之一，并逐步建立起與現(xiàn)代化國某省市相適應(yīng)的環(huán)境管理體系。資料來源：上海綠化網(wǎng)上海的魅力某省市的拓展上海將努力構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟某省市的城鎮(zhèn)體系。經(jīng)濟：重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，形成工業(yè)某省市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)某省市經(jīng)濟圈。人口：促進人口的有序集中某省市中心城人口遷入試點城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需某省市市人員遷入試點城鎮(zhèn)的準入條件某省市農(nóng)民實行向試點城鎮(zhèn)集中的導(dǎo)入政策。目標：到2020年，基本完成現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系建設(shè)，建成11個新城、22個左右的中心鎮(zhèn)，形成沿江、沿海和沿滬寧、滬杭等高速公路組團式發(fā)展的新興城鎮(zhèn)群，使城鎮(zhèn)化水平達到75%以上。規(guī)劃到2005年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)模基本合理，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)基本完善，特色經(jīng)濟與特色風貌基本形成，初步建成若干個規(guī)劃科學、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國某省市相匹配的國內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。資料來源某省市建設(shè)和管理委員會上海的魅力2.1、一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃上海郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平正逐年提高，預(yù)計2003年上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)化水平將達54%以上。到2005年，上海城鎮(zhèn)化水平將達60%；2010年，城鎮(zhèn)化水平將達70%。

資料來源某省市建設(shè)和管理委員會由仲量聯(lián)行及旗下拉塞爾投資管理公司共同開展的“全球最具某省市調(diào)研”中，上海被評為最具潛力的某省市。在120個全球某省市中，上海在經(jīng)濟增長基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外商直接投資成本優(yōu)勢等傳統(tǒng)評估指標中均取得了高分，房地產(chǎn)發(fā)展的活躍態(tài)勢引起國際投資者的廣泛關(guān)注

上海的魅力三、優(yōu)秀的投資環(huán)境資料來源某省市政府網(wǎng)站上海的魅力三、優(yōu)秀的投資環(huán)境世界各國的投資者都認可上海優(yōu)越的投資環(huán)境和未來的良好發(fā)展空間，上海魅力正吸引著越來越多的目光和人氣目前，在世界500強企業(yè)中，已有近400家在中國大陸投資，其中進入上海的有300多家。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，現(xiàn)已有184家跨國公司地區(qū)總部和中國總部進駐上海，其中屬于世界500強企業(yè)的有62家，占全國總數(shù)的40%，預(yù)計2005年進駐總數(shù)可達250家左右。

據(jù)《財富》雜志的一項問卷調(diào)查表明：92％以上的跨國公司若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，30％的跨國公司表示首選地將會是上海。

資料來源某省市政府網(wǎng)站上海的潛力按2000年價格計算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到7300億元左右，年均增長9-11%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到54000元左右；三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為55：43.8：1.2；外貿(mào)進出口總額850億美元，其中出口超過400億美元；社會消費品零售總額達到2500億元，平均每年增長7.8%；國際標準集裝箱吞吐量1000萬標箱，平均每年增長9-13%；城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達到15000元和7100元；新增勞動力平均受教育年限達到14年，高等教育毛入學率達到55%；城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積18--20平某省市區(qū)綠化覆蓋率28--30%。一、上海的近期目標

——到2005年資料來源某省市政府網(wǎng)站面對充滿機遇而又富有挑戰(zhàn)的21世紀，上海已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標：把上?；窘ǔ蓢H經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一，初步確立社會主義現(xiàn)代化國某省市的地位。

二、上海中長期發(fā)展目標

上海的潛力資料來源某省市政府公報上海的潛力三、世博會效應(yīng)舉辦2010年上海世博會，是上海建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心進程中的一件大事，必將進一步提高某省市綜合競爭力，加強與世界各國及國內(nèi)各地區(qū)的交流與合作。據(jù)測算，到2010年，預(yù)計有：1.4億人次的國內(nèi)外游客到上海旅游；7000萬人次光臨世博會場館屆時上海將成為繼香港、東京之后亞洲又一旅游中心和國際會展中心。資料來源某省市政府網(wǎng)站理解上海結(jié)論：某省市房地產(chǎn)的價值很大程度上是某省市價值的體現(xiàn)

上某省市價值提升必然會導(dǎo)致其物業(yè)價值的不斷提升和某省市場的繼續(xù)升溫理解行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重：2000年5.2％2001年6.4％2002年6.9％2003年預(yù)計超過7％據(jù)預(yù)測，在今年上海GDP兩位數(shù)增長中，約有一個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

一、行業(yè)地位資料來源：上海統(tǒng)計信息網(wǎng)理解行業(yè)理解行業(yè)二、某省市場投資力度不斷加大資料來源：上海統(tǒng)計信息網(wǎng)經(jīng)過近幾年的投資和培育，上海某省市場得到了快速的某省市場已經(jīng)形成了一定的規(guī)模

理解行業(yè)資料來源：房地產(chǎn)時報、上海統(tǒng)計信息網(wǎng)三、上海某省市場在供需兩旺中持續(xù)升溫商品房的空置面積大幅度減少，銷售價格呈持續(xù)上升態(tài)勢，整個某省市場呈現(xiàn)出供求基本平衡，需求略大于供給的現(xiàn)象

理解行業(yè)四、上海某省市場消費群體構(gòu)成上海日益展某省市魅力，正吸引著全球的眼光——上海不在只是上海人的上海。上海某省市場的消費群體逐漸擴展到國內(nèi)外。海內(nèi)外人士對上海的認同和對上海未來的信心支撐著上海房地產(chǎn)持續(xù)強勁發(fā)展。

資料來源：房地產(chǎn)時報理解行業(yè)四、上海某省市場消費群體構(gòu)成參照全球經(jīng)濟某省市經(jīng)驗，某省市場供應(yīng)中必有10%～15%的比重是面向世界各地的客戶，上海自然也不會例外

預(yù)計未來3年，來滬購房的境外人士比例將增至8%～10%，境外與外地人士在滬購房的比例將達到30%

高檔樓盤的消費群體構(gòu)成更加明顯資料來源：房地產(chǎn)時報理解行業(yè)五、土地價值和出讓方式由于近年來上海房價的飛速上漲，土地成本迅速增加。隨著招投標工作的展開，吸引更多的外來開發(fā)商，土地價值進一步提升。目前，在上海住宅土地出讓方式以招投標為主。今年年中之前，上海土地交通過協(xié)議進行，1995年至2002年11月，上海共出讓土地面積14246.46萬平方米。從下半年開始，則基本上是招標，其中包括一些原來已經(jīng)協(xié)議好的土地。至10月底，今年公開招標共推出164幅、1400公頃土地，數(shù)量較前兩年大幅上升。競爭對手上海本地開發(fā)商：1、綠地成立于1992年，一級資質(zhì)，至2002年底,集團資產(chǎn)規(guī)模已達71.1億元。戰(zhàn)略目標為“立足上海、發(fā)展全國”，先后進軍南昌、合肥、長春、天津等某省市。2、復(fù)地1993年涉及房產(chǎn)，復(fù)地共有25個獨資與合資分期開發(fā)項目同時運作，分布在上海八個行政區(qū)域和部分外地某省市。復(fù)地的未來戰(zhàn)略規(guī)劃將以長某省市群為核心，不斷拓展，分享長三角繁榮。3、大華以開發(fā)大華社區(qū)為基礎(chǔ)，是上海房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家連續(xù)七年商品住宅銷售量某省市前五名的企業(yè)。共性：在上海經(jīng)過多年發(fā)展，有一定的實力和知名度。立足上海發(fā)展；戰(zhàn)略選擇要地以上海濟某省市（如：南京、蘇州等）為主；積極開某省市場。競爭對手上海外資（港資）開發(fā)商：1、仁恒（新加坡獨資）1992年創(chuàng)立于上海浦東，十年來持續(xù)投資累計約幾十億元人民幣，建成“仁恒廣場”、“仁恒公寓”、“仁恒濱江園”、“仁恒河濱花園”等高品質(zhì)住宅區(qū)，累計總建筑面積約200萬平方米。2、和記黃埔在上海開發(fā)的高檔住宅“匯賢居”大獲成功，在北京、上海、深圳、廣州、重慶、珠海、東莞建立了自己的分公司，且開始開拓某省市市場。3、1992年投資上海至今，從初期的大量投資轉(zhuǎn)為成長收獲期共性：

擁有強大的資金實力和融資渠道，以先進的理念，開發(fā)高檔次的物業(yè)。競爭對手上海外來大型開發(fā)商：1、某著名企業(yè)1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。在上海已經(jīng)開發(fā)了某著名某省市花園、某著名企業(yè)假日風景、某著名企業(yè)四季花城、某著名企業(yè)藍山等項目。2、金地2003年進入上海，已經(jīng)在嘉定、三林地區(qū)有近3000畝的土地儲備，跟林系列樓盤已經(jīng)面世，供不應(yīng)求。3、珠江戰(zhàn)略布局遵循點、面、網(wǎng)的步驟，在華東地區(qū)以上海為中心，目前開發(fā)的項目由珠江香樟園和珠江新城。共性：

擁有強大的資金實力和品牌影響力，有著豐富的跨區(qū)域開發(fā)管理經(jīng)驗，全國化進程是未來發(fā)展的方向。競爭對手在上海的浙江開發(fā)商：1、綠城成立于1995年，銷售額連續(xù)5年