-PAGE38-造價(jià)管理相關(guān)理論基礎(chǔ)概述目錄TOC\o"1-3"\h\u19233造價(jià)管理相關(guān)理論基礎(chǔ)概述 1100621.1工程造價(jià)的基本概念 1308731.1.1工程造價(jià)的含義 1223271.1.2工程造價(jià)的組成 2307351.2工程造價(jià)管理的內(nèi)容及原則 37361.1.1工程造價(jià)管理的內(nèi)涵 3286891.1.2工程造價(jià)的基本原則 3160051.3傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式 351871.3.1定額計(jì)價(jià)模式 315771.3.2工程量清單計(jì)價(jià)模式 4296391.3全過(guò)程造價(jià)管理理論 5191781.3.1全過(guò)程造價(jià)管理原則 5265601.3.2全過(guò)程造價(jià)管理的目的 5255811.3.3全過(guò)程造價(jià)管理體系 6從項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上，分別從兩個(gè)不同的視角對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了界定。通過(guò)圖形的方式，對(duì)建筑項(xiàng)目總投資的構(gòu)成進(jìn)行了形象的說(shuō)明，并從內(nèi)涵和數(shù)量的方面，找出了相應(yīng)的工程成本的組成。然后，從兩個(gè)方面對(duì)傳統(tǒng)的工程成本管理和全過(guò)程成本管理的基礎(chǔ)原理進(jìn)行了詳細(xì)的論述，為下一章S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中的運(yùn)用提供了一定的理論基礎(chǔ)。1.1工程造價(jià)的基本概念1.1.1工程造價(jià)的含義關(guān)于項(xiàng)目成本的定義，我們可以從以下兩個(gè)角度來(lái)理解。第一種含義：從投資商的觀點(diǎn)來(lái)看，是指物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)先支付或已支付的固定資產(chǎn)投資的總和。企業(yè)在一個(gè)工程中的投資，經(jīng)過(guò)建設(shè)，最終達(dá)到了項(xiàng)目的整體效益。從這個(gè)意義上講，項(xiàng)目成本在量上等于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資額。第二種含義：從貨物銷售的角度來(lái)分析，工程成本指的是一個(gè)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的價(jià)格，即在施工中，使用土地，施工機(jī)械，人力勞動(dòng)，以及招標(biāo)市場(chǎng)上的招標(biāo)活動(dòng)所形成的一個(gè)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的總價(jià)格。通常，建筑費(fèi)用占到了房地產(chǎn)施工的一半以上，因此，工程造價(jià)有時(shí)又叫做發(fā)包承包價(jià)。以上兩個(gè)概念從各個(gè)方面來(lái)看，都是從一個(gè)不同的視角來(lái)理解的，前者具有投資的性質(zhì)，投資方所要考慮的就是決策的精確性和最大限度地降低了項(xiàng)目的費(fèi)用；第二類是價(jià)值管理屬性，承包商關(guān)注的是高額的利潤(rùn)和工程的成本。[[4]徐蓉.工程造價(jià)管理（第2版）[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2014[4]徐蓉.工程造價(jià)管理（第2版）[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2014:1-1.1.1.2工程造價(jià)的組成具有生產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投入包括了兩部分：一部分是：固定資金的投資，另一部分是：流動(dòng)資金的投資。在一定程度上，固定資產(chǎn)投資一般與不動(dòng)產(chǎn)建造工程的費(fèi)用相等。在房產(chǎn)開發(fā)中，工程造價(jià)的構(gòu)成要素包括：購(gòu)置各種建筑機(jī)械所需的資金，購(gòu)置土地所需的資金，建安工程所需的資金，服務(wù)設(shè)計(jì)所需的資金。物業(yè)工程的投資和物業(yè)工程成本的具體組成，具體見(jiàn)表2-1：圖2-1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)構(gòu)成1.2工程造價(jià)管理的內(nèi)容及原則1.1.1工程造價(jià)管理的內(nèi)涵房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理，是結(jié)合管理知識(shí)，經(jīng)濟(jì)知識(shí)，建筑知識(shí)和技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估算，籌劃，管理，核算，解析和評(píng)定等工作。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的本質(zhì)是通過(guò)規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等手段，來(lái)處理在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的投資測(cè)算、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概算、圖紙施工預(yù)算、工期測(cè)算以及結(jié)算決算等問(wèn)題，它是一個(gè)過(guò)程。在工程成本的具體執(zhí)行中，不僅需要政府有關(guān)部門做好宏觀的控制工作，確保各市場(chǎng)主體的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，還需要各有關(guān)參與方可以從微觀角度來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理。在確保項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期等前提下，以降低項(xiàng)目的單次投資和項(xiàng)目的整個(gè)生命周期的節(jié)約性為主要目的，利用有關(guān)的技術(shù)和手段，有效降低在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全流程中產(chǎn)生的成本，進(jìn)而達(dá)到最大限度的提高經(jīng)濟(jì)效益。1.1.2工程造價(jià)的基本原則（1）堅(jiān)持突出重點(diǎn)，抓住主線，重視決策、設(shè)計(jì)階段在物業(yè)施工工程中的主導(dǎo)地位。結(jié)果表明，在投資決策階段，設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)起到了決定性的影響。（2）將主動(dòng)控制以及被動(dòng)控制有機(jī)地組合起來(lái)。做好項(xiàng)目成本管理工作，不僅要注重對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中出現(xiàn)的各種偏差進(jìn)行矯正，還要通過(guò)相應(yīng)的措施，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的主動(dòng)管理。(3)經(jīng)濟(jì)與科技的有機(jī)融合。為了更好地進(jìn)行費(fèi)用的控制，需要綜合各種因素，包括技術(shù)、費(fèi)用等。對(duì)技術(shù)層面進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析，并對(duì)評(píng)估的效果進(jìn)行研究分析，以實(shí)現(xiàn)既可以使用先進(jìn)技術(shù)，同時(shí)還可以保證其經(jīng)濟(jì)節(jié)約。1.3傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式1.3.1定額計(jì)價(jià)模式在我國(guó)，對(duì)建筑施工項(xiàng)目的定額定價(jià)一直以來(lái)都是以建筑施工成本為主要內(nèi)容的。定額的理念是在我們國(guó)家首先提出和發(fā)展起來(lái)的。從引言中所說(shuō)的中國(guó)成本控制的歷史可以看到，從古代到現(xiàn)在，我們一直都非常注重對(duì)成本的控制。到目前為止，我們已經(jīng)建立了一個(gè)在世界上最完善，經(jīng)驗(yàn)最豐富，歷史最悠久的項(xiàng)目定額體系。定額一般被劃分為：設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算和企業(yè)定額，前兩種是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)市政府相關(guān)部門發(fā)布的估價(jià)定額，而企業(yè)的定額是指業(yè)主單位或承建單位通過(guò)自己的施工實(shí)踐，對(duì)自己的施工實(shí)踐進(jìn)行了總結(jié)，并以建設(shè)部等相關(guān)部門發(fā)布的、平均化的消耗定額為參考。在使用定額計(jì)價(jià)的時(shí)候，通常是按照定額的規(guī)定，對(duì)圖紙的量進(jìn)行全面的核算，然后使用對(duì)應(yīng)的子目，通過(guò)對(duì)該子目的施工機(jī)具、人工費(fèi)、材料用量進(jìn)行計(jì)算，并將對(duì)營(yíng)運(yùn)的取費(fèi)比率進(jìn)行綜合，得到的工程成本。在計(jì)算過(guò)程中，設(shè)計(jì)估算定額與施工預(yù)算定額是相同的，兩者之間的差別是相應(yīng)的工程進(jìn)度步驟，施工預(yù)算定額是以分部分項(xiàng)工程為依據(jù)，以單位工程作為計(jì)算依據(jù)的定額，主要用于施工預(yù)算、招投標(biāo)控制價(jià)。而在設(shè)計(jì)估算中使用的定額，則是將建筑預(yù)算中的定額擴(kuò)大后得到的結(jié)果，一般情況下，它是以一個(gè)總體來(lái)進(jìn)行計(jì)算的，一般情況下，它只會(huì)在一個(gè)房地產(chǎn)建筑的決策環(huán)節(jié)中使用。1.3.2工程量清單計(jì)價(jià)模式（1）工程量清單計(jì)價(jià)模式的含義及內(nèi)容19世紀(jì)初，英國(guó)開始出現(xiàn)了清單計(jì)價(jià)，由工程工程師計(jì)算工程量，并編制工程工程量表，以此來(lái)實(shí)施招標(biāo)。各競(jìng)標(biāo)單位均以該報(bào)價(jià)表為基本定價(jià)依據(jù)，并對(duì)最終競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)具有參考價(jià)值。清單計(jì)價(jià)是在招投標(biāo)過(guò)程中，由老板自行安裝，或?qū)⑵涫跈?quán)給滿足要求的造價(jià)單位，做出一份清單，將招標(biāo)文件傳遞給參與投標(biāo)的單位，后者根據(jù)公司的實(shí)際狀況，根據(jù)公司的具體狀況，來(lái)自主地給出報(bào)價(jià)，最終以評(píng)標(biāo)方式來(lái)決定中標(biāo)單位。項(xiàng)目成本控制模型的應(yīng)用，為項(xiàng)目成本控制開辟了一條新路。讓我們能夠吸引外國(guó)的好公司到中國(guó)來(lái)進(jìn)行投資和建設(shè)。（2）工程量清單計(jì)價(jià)的方式清單主要用于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)承包階段，在設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)完整的方案之后，由業(yè)主進(jìn)行了一個(gè)完整的規(guī)劃，或是由一個(gè)符合要求的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一個(gè)完整的規(guī)劃。在招標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)人要按照由承包商提供的報(bào)價(jià)表來(lái)進(jìn)行組價(jià)，而對(duì)于報(bào)價(jià)的決定，則要與承包商自己的施工管理、現(xiàn)場(chǎng)施工水平相聯(lián)系。價(jià)格表中的價(jià)格包括全部?jī)r(jià)格和部分價(jià)格。全部的價(jià)格包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)用、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金。項(xiàng)目的總成本是按分部分項(xiàng)工程量清單，措施項(xiàng)目工程量清單，其他項(xiàng)目清單的總和進(jìn)行的。而不完整的綜合列表中，只有人員、材料、施工設(shè)備費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)用，利潤(rùn)。以累計(jì)的總和為計(jì)算依據(jù)，計(jì)算規(guī)費(fèi)、稅金，與措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單相組合，最終得到了總成本。1.3全過(guò)程造價(jià)管理理論與以往的各種成本管理模式都有著不同之處，它是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和管理的時(shí)候，所采用的各種方法，更適合于項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程性特征，并且，項(xiàng)目的費(fèi)用的管理也具有階段性，這就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行造價(jià)控制的時(shí)候，按照過(guò)過(guò)程性的原則，進(jìn)行全程的管理。成本的全程控制是指各參與方對(duì)整個(gè)工程的全程參與。所有的項(xiàng)目參加方都有各自的工作分工，他們?cè)陧?xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要相互協(xié)作，在各自的責(zé)任范圍之內(nèi)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的計(jì)算和控制，組成一個(gè)利益團(tuán)體，以協(xié)作方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)。可以看出，大部分的全程造價(jià)管理都是由業(yè)主企業(yè)來(lái)進(jìn)行的，它從項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段就已經(jīng)起，一直到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投融資估算、設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)、進(jìn)度測(cè)算、完工結(jié)算（決）算，組織領(lǐng)導(dǎo)勘察、設(shè)計(jì)、施工等有關(guān)部門，為了達(dá)到造價(jià)管理的目的，所采取的一套管理措施。因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目一般都存在著經(jīng)濟(jì)消耗高、建造難度大等特點(diǎn)，所以在運(yùn)用全程費(fèi)用控制的時(shí)候，施工企業(yè)往往要根據(jù)施工各階段的情況，采取積極的措施，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理，才能保證施工的正常進(jìn)行。1.3.1全過(guò)程造價(jià)管理原則符合成本控制的原理。要突出重點(diǎn)，把握主線，突出決策階段和設(shè)計(jì)階段在成本控制中的主導(dǎo)地位；要把積極的和消極的兩個(gè)方面都做好。這不但需要對(duì)在規(guī)劃操作的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了改正，而且還需要采用一種合理的方法來(lái)對(duì)其進(jìn)行控制。1.3.2全過(guò)程造價(jià)管理的目的運(yùn)用全過(guò)程造價(jià)管理的方式，讓業(yè)主單位可以從項(xiàng)目投資決策階段開始，一直到工程竣工結(jié)算（決算），建立全過(guò)程費(fèi)用管理的概念和架構(gòu)，讓費(fèi)用管理的概念可以貫徹到整個(gè)工程的建設(shè)期，保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的每個(gè)時(shí)期高效協(xié)同、目標(biāo)一致。在施工過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)造價(jià)有偏離，甚至是“三超”的跡象，就要立即進(jìn)行有效的干預(yù)，進(jìn)行有效的管控，并將工程造價(jià)進(jìn)行糾正。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工地不符規(guī)的方案進(jìn)行有目的的動(dòng)態(tài)管理，找到替代的方案。在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全程造價(jià)管理時(shí)，要準(zhǔn)確運(yùn)用有關(guān)造價(jià)的資料，保證其合理性和科學(xué)性。將主動(dòng)預(yù)防、事先預(yù)防作為指導(dǎo)思想，在發(fā)生異常情況的時(shí)候，要對(duì)其進(jìn)行有效的控制，以實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降低費(fèi)用