【《D公司S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理研究》22000字(論文)】_第1頁(yè)
【《D公司S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理研究》22000字(論文)】_第2頁(yè)
【《D公司S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理研究》22000字(論文)】_第3頁(yè)
【《D公司S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理研究》22000字(論文)】_第4頁(yè)
【《D公司S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理研究》22000字(論文)】_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩32頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

華北水利水電大學(xué)碩士學(xué)位論文摘要最近幾年,隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)熱進(jìn)行了一系列的調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入了一個(gè)“微利”的時(shí)代。在這種情況下,我國(guó)的房地產(chǎn)公司面對(duì)著成本控制水平低下和管理水平低下等問(wèn)題,在新的情況下,怎樣才能取得更高的利潤(rùn)。D公司是省級(jí)國(guó)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,肩負(fù)著維護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)安全和發(fā)展的重任,如何加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)工程施工過(guò)程中每一環(huán)節(jié)的成本控制,是擺在我們面前的一個(gè)重大課題。文章以S小區(qū)工程為實(shí)例,對(duì)D公司的成本管理狀況進(jìn)行了剖析,發(fā)掘項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)各個(gè)階段存在的問(wèn)題,深入分析問(wèn)題的主要成因,并對(duì)D公司正在建設(shè)的S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)用全過(guò)程造價(jià)管理方法展開(kāi)深入研究。在工程的投資決定與計(jì)劃設(shè)計(jì)中,推行定額設(shè)計(jì),利用價(jià)值工程的原理,對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比較,從而實(shí)現(xiàn)了S小區(qū)工程的成本控制。同時(shí),從提升全民造價(jià)管理意識(shí)、完善責(zé)任落實(shí)、建立績(jī)效考評(píng)管理制度、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面著手,提出S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理的保障措施。最后,總結(jié)全文的研究成果并得出結(jié)論,驗(yàn)證了全過(guò)程造價(jià)管理理論在S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中運(yùn)用的必要性和有效性。通過(guò)本文的研究,可實(shí)現(xiàn)D公司造價(jià)管理模式的有效轉(zhuǎn)型,同時(shí),也可為其它房地產(chǎn)公司在工程施工中應(yīng)用全程成本管理的理念來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和施工的實(shí)際操作,提供借鑒。關(guān)鍵詞:全過(guò)程造價(jià)管理;建設(shè)項(xiàng)目;管理方法;實(shí)施保障第1章緒論隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,人們居住的空間和居住質(zhì)量得到了明顯的提高。在我國(guó)有關(guān)部門(mén)的控制下,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全步入了一個(gè)微利時(shí)代。在這一章中,論文的主要內(nèi)容包括:第一章介紹論文的選題背景及選題的意義,介紹了工程項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的概況;最后說(shuō)明了論文的研究方法,研究?jī)?nèi)容,研究框架。1.1研究背景和研究意義1.1.1研究背景自從改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了飛速的發(fā)展,它已經(jīng)成為了國(guó)家發(fā)展中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是,由于市場(chǎng)的激烈和快速的發(fā)展,導(dǎo)致了它的部分市場(chǎng)存在著局部“過(guò)熱”的問(wèn)題。最近幾年,為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行控制,政府先后發(fā)布了一套相關(guān)的政策。資料表明,2021年前兩季度,我國(guó)的房地產(chǎn)新開(kāi)工區(qū)域?yàn)?3.52億平方米,較2018年的同期下降6.62%,完成區(qū)域的建筑面積為14.24億平方米,較去年的同期下降4.48%[[1]中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展研究院.2019年上半年建筑業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析[J][1]中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展研究院.2019年上半年建筑業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析[J].工程管理學(xué)報(bào),2019,33(4):1-3.1.1.2研究意義全過(guò)程造價(jià)管理理論在我國(guó)的發(fā)展僅有二十多年的歷史,與國(guó)外先進(jìn)成熟的工程造價(jià)管理理論的發(fā)展水平有一定的差距。開(kāi)展全過(guò)程造價(jià)管理是實(shí)現(xiàn)行業(yè)科學(xué)化發(fā)展的客觀需求。盡管目前國(guó)內(nèi)對(duì)施工項(xiàng)目全程成本管理的重要性已經(jīng)有了一定的了解,但是,施工項(xiàng)目全程成本管理的推行還面臨著許多困難。要找出其存在的問(wèn)題,剖析原因,主動(dòng)糾正,才能為推行全程成本管理提供良好的環(huán)境。本論文以D公司目前建設(shè)的S小區(qū)建設(shè)為案例,對(duì)D公司在成本管理中出現(xiàn)的一些常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行了剖析,并對(duì)產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因進(jìn)行了剖析,并對(duì)D公司在S小區(qū)建設(shè)中的運(yùn)用進(jìn)行了探討,同時(shí)從制度、組織和文化建設(shè)等方面對(duì)其進(jìn)行了深入的探討,從而有助于提高了全過(guò)程成本管理的實(shí)用性。1.2研究?jī)?nèi)容與方法1.2.1研究?jī)?nèi)容本文將D公司所進(jìn)行的S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目作為一個(gè)平臺(tái),對(duì)D公司在使用傳統(tǒng)造價(jià)管理時(shí)存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入的研究分析,然后對(duì)D公司將其全過(guò)程造價(jià)管理系統(tǒng)地用于S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的管理方式及執(zhí)行保障進(jìn)行了深入地探討,最終實(shí)現(xiàn)對(duì)S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程成本進(jìn)行了有效地控制。論文主要涉及以下幾個(gè)方面:緒論。本文首先對(duì)本論文的研究?jī)?nèi)容、研究思路和方法進(jìn)行了說(shuō)明,并對(duì)本論文的研究框架進(jìn)行了說(shuō)明。與此同時(shí),還將目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于全過(guò)程成本管理的發(fā)展方向和研究狀況進(jìn)行了比較,從而對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)的研究狀況有了一個(gè)比較全面的認(rèn)識(shí)。第二章對(duì)項(xiàng)目成本的基本原理進(jìn)行了闡述。通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目成本控制方法的分析,提出了工程項(xiàng)目成本控制方法,并提出了工程項(xiàng)目成本控制方法。第三章:D公司工程項(xiàng)目成本控制的實(shí)際情況及存在的問(wèn)題。在對(duì)D公司及S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的了解后,簡(jiǎn)要地描述了D公司造價(jià)管理的狀況,然后對(duì)D公司造價(jià)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了整理,并對(duì)問(wèn)題的原因進(jìn)行了剖析,從而引起了D公司對(duì)S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程造價(jià)管理的必要性第四章:對(duì)S小區(qū)工程施工成本的全程控制策略。通過(guò)設(shè)立造價(jià)管理目標(biāo)及管理框架,對(duì)全過(guò)程造價(jià)管理在S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)行深入研究。通過(guò)應(yīng)用定額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程理論,改進(jìn)該項(xiàng)目的投資決策階段及設(shè)計(jì)階段的工作,并通過(guò)施工竣工階段的實(shí)際論證和分析,闡述全過(guò)程造價(jià)管理的應(yīng)用效果,實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。第五章,結(jié)論與展望。得出結(jié)論,總結(jié)本文在造價(jià)管理研究的創(chuàng)新之處,并說(shuō)明本次研究的不足與展望。1.2.2研究方法對(duì)于該怎樣強(qiáng)化D公司的項(xiàng)目成本管理工作,通過(guò)對(duì)國(guó)外有關(guān)的研究進(jìn)行參考,并將國(guó)內(nèi)外的專家、學(xué)者們?cè)谌^(guò)程成本管理方面的研究結(jié)果進(jìn)行了歸納,與D公司目前建設(shè)的S小區(qū)的具體實(shí)例中各個(gè)環(huán)節(jié)的情況進(jìn)行了對(duì)比,從而對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了剖析和整理,并找到了問(wèn)題產(chǎn)生的原因。本文運(yùn)用工程項(xiàng)目的成本控制原理,結(jié)合工程項(xiàng)目成本控制的實(shí)際情況,從成本控制的角度出發(fā),分析了D公司成本控制存在的問(wèn)題,并提出了相應(yīng)的控制對(duì)策。本論文主要采取以下幾種方式進(jìn)行調(diào)查(1)文獻(xiàn)研究法。通過(guò)查閱圖書(shū)、期刊雜志和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺(tái),對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外有很多的有關(guān)的文獻(xiàn)展開(kāi)了甄別和分析,并對(duì)這些資料進(jìn)行了整理和分析,將一些專家和學(xué)者們對(duì)在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)時(shí)期所產(chǎn)生的看法進(jìn)行了匯總,最終發(fā)現(xiàn)了在造價(jià)管理中最重要的影響因子,結(jié)合D公司自身造價(jià)管理中的問(wèn)題,分析不足,為D公司對(duì)S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理的研究做出理論指導(dǎo)。案例分析法。以D公司正在建設(shè)的S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目為實(shí)例,將D公司以前的成本控制方式與S小區(qū)施工中采用的成本控制方式進(jìn)行比較,收集在項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、招標(biāo)階段、施工竣工階段等過(guò)程的相關(guān)數(shù)據(jù),重點(diǎn)在造價(jià)控制方法和實(shí)施保障方面進(jìn)行分析,期望能夠以工程經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ),證實(shí)全過(guò)程造價(jià)管理運(yùn)用于S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的有效性。(3)理論與實(shí)際結(jié)合法。首先,結(jié)合D公司所在地區(qū)實(shí)際的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況探索適合該項(xiàng)目的造價(jià)管理理論,其次D公司以往的造價(jià)管理中找到問(wèn)題并分析成因,在S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中運(yùn)用全過(guò)程造價(jià)管理理論,通過(guò)歸納得出結(jié)論。第2章造價(jià)管理相關(guān)理論從項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上,分別從兩個(gè)不同的視角對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了界定。通過(guò)圖形的方式,對(duì)建筑項(xiàng)目總投資的構(gòu)成進(jìn)行了形象的說(shuō)明,并從內(nèi)涵和數(shù)量的方面,找出了相應(yīng)的工程成本的組成。然后,從兩個(gè)方面對(duì)傳統(tǒng)的工程成本管理和全過(guò)程成本管理的基礎(chǔ)原理進(jìn)行了詳細(xì)的論述,為下一章S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中的運(yùn)用提供了一定的理論基礎(chǔ)。2.1工程造價(jià)的基本概念2.1.1工程造價(jià)的含義關(guān)于項(xiàng)目成本的定義,我們可以從以下兩個(gè)角度來(lái)理解。第一種含義:從投資商的觀點(diǎn)來(lái)看,是指物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)先支付或已支付的固定資產(chǎn)投資的總和。企業(yè)在一個(gè)工程中的投資,經(jīng)過(guò)建設(shè),最終達(dá)到了項(xiàng)目的整體效益。從這個(gè)意義上講,項(xiàng)目成本在量上等于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資額。第二種含義:從貨物銷售的角度來(lái)分析,工程成本指的是一個(gè)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的價(jià)格,即在施工中,使用土地,施工機(jī)械,人力勞動(dòng),以及招標(biāo)市場(chǎng)上的招標(biāo)活動(dòng)所形成的一個(gè)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的總價(jià)格。通常,建筑費(fèi)用占到了房地產(chǎn)施工的一半以上,因此,工程造價(jià)有時(shí)又叫做發(fā)包承包價(jià)。以上兩個(gè)概念從各個(gè)方面來(lái)看,都是從一個(gè)不同的視角來(lái)理解的,前者具有投資的性質(zhì),投資方所要考慮的就是決策的精確性和最大限度地降低了項(xiàng)目的費(fèi)用;第二類是價(jià)值管理屬性,承包商關(guān)注的是高額的利潤(rùn)和工程的成本。[[4]徐蓉.工程造價(jià)管理(第2版)[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2014[4]徐蓉.工程造價(jià)管理(第2版)[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2014:1-2.2.1.2工程造價(jià)的組成具有生產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投入包括了兩部分:一部分是:固定資金的投資,另一部分是:流動(dòng)資金的投資。在一定程度上,固定資產(chǎn)投資一般與不動(dòng)產(chǎn)建造工程的費(fèi)用相等。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,工程造價(jià)的構(gòu)成要素包括:購(gòu)置各種建筑機(jī)械所需的資金,購(gòu)置土地所需的資金,建安工程所需的資金,服務(wù)設(shè)計(jì)所需的資金。物業(yè)工程的投資和物業(yè)工程成本的具體組成,具體見(jiàn)表2-1:圖2-1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)構(gòu)成2.2工程造價(jià)管理的內(nèi)容及原則2.2.1工程造價(jià)管理的內(nèi)涵房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理,是結(jié)合管理知識(shí),經(jīng)濟(jì)知識(shí),建筑知識(shí)和技術(shù),對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估算,籌劃,管理,核算,解析和評(píng)定等工作。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的本質(zhì)是通過(guò)規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等手段,來(lái)處理在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的投資測(cè)算、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概算、圖紙施工預(yù)算、工期測(cè)算以及結(jié)算決算等問(wèn)題,它是一個(gè)過(guò)程。在工程成本的具體執(zhí)行中,不僅需要政府有關(guān)部門(mén)做好宏觀的控制工作,確保各市場(chǎng)主體的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),還需要各有關(guān)參與方可以從微觀角度來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理。在確保項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期等前提下,以降低項(xiàng)目的單次投資和項(xiàng)目的整個(gè)生命周期的節(jié)約性為主要目的,利用有關(guān)的技術(shù)和手段,有效降低在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全流程中產(chǎn)生的成本,進(jìn)而達(dá)到最大限度的提高經(jīng)濟(jì)效益。2.2.2工程造價(jià)的基本原則(1)堅(jiān)持突出重點(diǎn),抓住主線,重視決策、設(shè)計(jì)階段在物業(yè)施工工程中的主導(dǎo)地位。結(jié)果表明,在投資決策階段,設(shè)計(jì)階段,對(duì)工程造價(jià)起到了決定性的影響。(2)將主動(dòng)控制以及被動(dòng)控制有機(jī)地組合起來(lái)。做好項(xiàng)目成本管理工作,不僅要注重對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中出現(xiàn)的各種偏差進(jìn)行矯正,還要通過(guò)相應(yīng)的措施,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的主動(dòng)管理。(3)經(jīng)濟(jì)與科技的有機(jī)融合。為了更好地進(jìn)行費(fèi)用的控制,需要綜合各種因素,包括技術(shù)、費(fèi)用等。對(duì)技術(shù)層面進(jìn)行比較,對(duì)經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析,并對(duì)評(píng)估的效果進(jìn)行研究分析,以實(shí)現(xiàn)既可以使用先進(jìn)技術(shù),同時(shí)還可以保證其經(jīng)濟(jì)節(jié)約。2.3傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式2.3.1定額計(jì)價(jià)模式在我國(guó),對(duì)建筑施工項(xiàng)目的定額定價(jià)一直以來(lái)都是以建筑施工成本為主要內(nèi)容的。定額的理念是在我們國(guó)家首先提出和發(fā)展起來(lái)的。從引言中所說(shuō)的中國(guó)成本控制的歷史可以看到,從古代到現(xiàn)在,我們一直都非常注重對(duì)成本的控制。到目前為止,我們已經(jīng)建立了一個(gè)在世界上最完善,經(jīng)驗(yàn)最豐富,歷史最悠久的項(xiàng)目定額體系。定額一般被劃分為:設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算和企業(yè)定額,前兩種是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)市政府相關(guān)部門(mén)發(fā)布的估價(jià)定額,而企業(yè)的定額是指業(yè)主單位或承建單位通過(guò)自己的施工實(shí)踐,對(duì)自己的施工實(shí)踐進(jìn)行了總結(jié),并以建設(shè)部等相關(guān)部門(mén)發(fā)布的、平均化的消耗定額為參考。在使用定額計(jì)價(jià)的時(shí)候,通常是按照定額的規(guī)定,對(duì)圖紙的量進(jìn)行全面的核算,然后使用對(duì)應(yīng)的子目,通過(guò)對(duì)該子目的施工機(jī)具、人工費(fèi)、材料用量進(jìn)行計(jì)算,并將對(duì)營(yíng)運(yùn)的取費(fèi)比率進(jìn)行綜合,得到的工程成本。在計(jì)算過(guò)程中,設(shè)計(jì)估算定額與施工預(yù)算定額是相同的,兩者之間的差別是相應(yīng)的工程進(jìn)度步驟,施工預(yù)算定額是以分部分項(xiàng)工程為依據(jù),以單位工程作為計(jì)算依據(jù)的定額,主要用于施工預(yù)算、招投標(biāo)控制價(jià)。而在設(shè)計(jì)估算中使用的定額,則是將建筑預(yù)算中的定額擴(kuò)大后得到的結(jié)果,一般情況下,它是以一個(gè)總體來(lái)進(jìn)行計(jì)算的,一般情況下,它只會(huì)在一個(gè)房地產(chǎn)建筑的決策環(huán)節(jié)中使用。2.3.2工程量清單計(jì)價(jià)模式(1)工程量清單計(jì)價(jià)模式的含義及內(nèi)容19世紀(jì)初,英國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)了清單計(jì)價(jià),由工程工程師計(jì)算工程量,并編制工程工程量表,以此來(lái)實(shí)施招標(biāo)。各競(jìng)標(biāo)單位均以該報(bào)價(jià)表為基本定價(jià)依據(jù),并對(duì)最終競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)具有參考價(jià)值。清單計(jì)價(jià)是在招投標(biāo)過(guò)程中,由老板自行安裝,或?qū)⑵涫跈?quán)給滿足要求的造價(jià)單位,做出一份清單,將招標(biāo)文件傳遞給參與投標(biāo)的單位,后者根據(jù)公司的實(shí)際狀況,根據(jù)公司的具體狀況,來(lái)自主地給出報(bào)價(jià),最終以評(píng)標(biāo)方式來(lái)決定中標(biāo)單位。項(xiàng)目成本控制模型的應(yīng)用,為項(xiàng)目成本控制開(kāi)辟了一條新路。讓我們能夠吸引外國(guó)的好公司到中國(guó)來(lái)進(jìn)行投資和建設(shè)。(2)工程量清單計(jì)價(jià)的方式清單主要用于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)承包階段,在設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)完整的方案之后,由業(yè)主進(jìn)行了一個(gè)完整的規(guī)劃,或是由一個(gè)符合要求的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一個(gè)完整的規(guī)劃。在招標(biāo)的過(guò)程中,投標(biāo)人要按照由承包商提供的報(bào)價(jià)表來(lái)進(jìn)行組價(jià),而對(duì)于報(bào)價(jià)的決定,則要與承包商自己的施工管理、現(xiàn)場(chǎng)施工水平相聯(lián)系。價(jià)格表中的價(jià)格包括全部?jī)r(jià)格和部分價(jià)格。全部的價(jià)格包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)用、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金。項(xiàng)目的總成本是按分部分項(xiàng)工程量清單,措施項(xiàng)目工程量清單,其他項(xiàng)目清單的總和進(jìn)行的。而不完整的綜合列表中,只有人員、材料、施工設(shè)備費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)用,利潤(rùn)。以累計(jì)的總和為計(jì)算依據(jù),計(jì)算規(guī)費(fèi)、稅金,與措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單相組合,最終得到了總成本。2.3全過(guò)程造價(jià)管理理論與以往的各種成本管理模式都有著不同之處,它是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和管理的時(shí)候,所采用的各種方法,更適合于項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程性特征,并且,項(xiàng)目的費(fèi)用的管理也具有階段性,這就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行造價(jià)控制的時(shí)候,按照過(guò)過(guò)程性的原則,進(jìn)行全程的管理。成本的全程控制是指各參與方對(duì)整個(gè)工程的全程參與。所有的項(xiàng)目參加方都有各自的工作分工,他們?cè)陧?xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要相互協(xié)作,在各自的責(zé)任范圍之內(nèi),對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的計(jì)算和控制,組成一個(gè)利益團(tuán)體,以協(xié)作方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)??梢钥闯觯蟛糠值娜淘靸r(jià)管理都是由業(yè)主企業(yè)來(lái)進(jìn)行的,它從項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段就已經(jīng)起,一直到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投融資估算、設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)、進(jìn)度測(cè)算、完工結(jié)算(決)算,組織領(lǐng)導(dǎo)勘察、設(shè)計(jì)、施工等有關(guān)部門(mén),為了達(dá)到造價(jià)管理的目的,所采取的一套管理措施。因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目一般都存在著經(jīng)濟(jì)消耗高、建造難度大等特點(diǎn),所以在運(yùn)用全程費(fèi)用控制的時(shí)候,施工企業(yè)往往要根據(jù)施工各階段的情況,采取積極的措施,進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理,才能保證施工的正常進(jìn)行。2.3.1全過(guò)程造價(jià)管理原則符合成本控制的原理。要突出重點(diǎn),把握主線,突出決策階段和設(shè)計(jì)階段在成本控制中的主導(dǎo)地位;要把積極的和消極的兩個(gè)方面都做好。這不但需要對(duì)在規(guī)劃操作的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了改正,而且還需要采用一種合理的方法來(lái)對(duì)其進(jìn)行控制。2.3.2全過(guò)程造價(jià)管理的目的運(yùn)用全過(guò)程造價(jià)管理的方式,讓業(yè)主單位可以從項(xiàng)目投資決策階段開(kāi)始,一直到工程竣工結(jié)算(決算),建立全過(guò)程費(fèi)用管理的概念和架構(gòu),讓費(fèi)用管理的概念可以貫徹到整個(gè)工程的建設(shè)期,保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的每個(gè)時(shí)期高效協(xié)同、目標(biāo)一致。在施工過(guò)程中,如果發(fā)現(xiàn)造價(jià)有偏離,甚至是“三超”的跡象,就要立即進(jìn)行有效的干預(yù),進(jìn)行有效的管控,并將工程造價(jià)進(jìn)行糾正。同時(shí),對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工地不符規(guī)的方案進(jìn)行有目的的動(dòng)態(tài)管理,找到替代的方案。在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全程造價(jià)管理時(shí),要準(zhǔn)確運(yùn)用有關(guān)造價(jià)的資料,保證其合理性和科學(xué)性。將主動(dòng)預(yù)防、事先預(yù)防作為指導(dǎo)思想,在發(fā)生異常情況的時(shí)候,要對(duì)其進(jìn)行有效的控制,以實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降低費(fèi)用,減少開(kāi)支的目標(biāo)。2.3.3全過(guò)程造價(jià)管理體系在圖2-2中可以看到,整個(gè)施工的每個(gè)環(huán)節(jié)都是有聯(lián)系的,它們之間存在著互相的約束和影響。伴隨著對(duì)設(shè)計(jì)深度的持續(xù)增加,項(xiàng)目的成本也從在設(shè)計(jì)估算時(shí)的30%的價(jià)格誤差被提煉到了10%的價(jià)格偏差。不管是從一個(gè)抽象的理念階段,或者是在每一個(gè)施工實(shí)踐階段,都能夠發(fā)現(xiàn),在對(duì)工程成本進(jìn)行控制方面,建筑工程項(xiàng)目的全程成本管理體制起到了非常關(guān)鍵的影響。圖2-2全過(guò)程造價(jià)管理體系第3章D公司建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題分析在上一章節(jié)介紹了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理及全過(guò)程造價(jià)管理的理念之后,這一章將以D公司正在開(kāi)發(fā)的S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目為案例,對(duì)D公司的造價(jià)管理的狀況進(jìn)行說(shuō)明,找出每一個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的造價(jià)管理的特定問(wèn)題,并對(duì)其進(jìn)行了剖析。由此可以更好地說(shuō)明S小區(qū)進(jìn)行成本控制的必要性。3.1D公司及S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目概況3.1.1D公司概況D公司為山西省金融投資控股集團(tuán)的獨(dú)資企業(yè),由8個(gè)業(yè)務(wù)單位組成,其機(jī)構(gòu)架構(gòu)見(jiàn)下表3-1,共3個(gè)企業(yè)。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),物業(yè)管理等.是一家本地的國(guó)企,現(xiàn)在正開(kāi)發(fā)S小區(qū)的1#、3#地塊,開(kāi)發(fā)區(qū)域285.98畝。圖3-1D公司組織結(jié)構(gòu)3.1.2D公司造價(jià)管理現(xiàn)狀概述D公司以前的工程項(xiàng)目都是把重點(diǎn)放在工程進(jìn)度上,而對(duì)工程成本的控制則是采取了常規(guī)的工程計(jì)劃編制方法。因在《建設(shè)工程施工許可證》和不動(dòng)產(chǎn)“五證”齊全前無(wú)法進(jìn)行施工,D公司為了加速該項(xiàng)目各項(xiàng)工作的進(jìn)程,在方案設(shè)計(jì)階段、施工圖審查階段、清單招標(biāo)階段,對(duì)以后每個(gè)階段的成本控制都以設(shè)計(jì)和施工圖的估算和施工圖的預(yù)算書(shū)為主。在項(xiàng)目招標(biāo)的過(guò)程中,根據(jù)初步設(shè)計(jì)的圖紙,制定出招標(biāo)的工程量表和最高價(jià),并將其確定為建設(shè)承包價(jià)格。而且,在進(jìn)行施工進(jìn)度款的時(shí)候,一般都是按照施工完成情況,按照相關(guān)的單子,按照一定的標(biāo)準(zhǔn),按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付,只要不超出預(yù)算就行了。D公司的造價(jià)管理思想,與目前國(guó)內(nèi)大部分的地產(chǎn)公司一樣,都是盡量縮短時(shí)間,嚴(yán)格控制在不超過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)算的情況下,對(duì)投資估算、施工現(xiàn)場(chǎng)的造價(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格的控制,對(duì)投資的估算、施工現(xiàn)場(chǎng)的造價(jià)進(jìn)行了很少的關(guān)注,而且還出現(xiàn)了很多的問(wèn)題,比如經(jīng)常出現(xiàn)的設(shè)計(jì)更改、施工許可證不能按時(shí)的情況。使得目前的工程造價(jià)管理始終處在一種消極的狀態(tài),這種情況下,不但會(huì)影響到工程結(jié)算的品質(zhì),還會(huì)影響到工程的時(shí)效性,還會(huì)增大工程后期管理的風(fēng)險(xiǎn)。所以,使用了對(duì)設(shè)計(jì)估算和完工結(jié)算進(jìn)行統(tǒng)一的成本管理的方法,這一方法已經(jīng)將D公司在施工中存在的一些不足之處給顯露了出來(lái),它已經(jīng)不能適應(yīng)D公司精確地造價(jià)管理的需求,應(yīng)該更加深入地建立起一種全程成本管理的觀念。3.1.3S小區(qū)項(xiàng)目概況S小區(qū)項(xiàng)目坐落在距離太原市區(qū)14公里的山西省太原市尖草坪地區(qū)奇圍山城郊外的森林公園里。該工程周圍有大量的旅游景點(diǎn)。該工程的用地依據(jù)《城郊森林公園框架協(xié)議》中關(guān)于“在進(jìn)行園區(qū)附屬設(shè)施后,再進(jìn)行綠化”的規(guī)定,在城市外圍的恢復(fù)工作已經(jīng)結(jié)束后,根據(jù)約定比例返還配套建設(shè)用地,D公司于2017年開(kāi)始走招拍掛程序取得建設(shè)項(xiàng)目用地。本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積340416㎡,其中:地上建筑面積177156㎡,地下建筑面積163260㎡。根據(jù)市規(guī)劃與自然資源局給定的規(guī)劃條件控制指標(biāo),結(jié)合項(xiàng)目所處的山地地貌及當(dāng)時(shí)本市的市場(chǎng)情況,最終確定開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度住宅38棟、97棟商業(yè)公寓、2棟低層商業(yè)樓及其他配套工程。一期共開(kāi)發(fā)3個(gè)地塊:地塊一的總建筑面積為95234平方米,地上面積為58416平方米,地下面積為36818平方米,土地用途為居住用地。主體工程為38幢住宅,1幢低層商務(wù)樓宇,共計(jì)34戶。地塊二的總建筑面積共74558平方米,地上面積為37730平方米,地下面積36828平方米,土地用途為商服土地。主體工程為21幢住宅,共計(jì)302戶。地塊三的總建筑面積為為170624平方米,地上使用面積為81010平方米,地下使用面積為89614平方米。主體工程為76幢住宅,共計(jì)522戶。關(guān)鍵的建設(shè)指數(shù)列于圖3-1中。表3-1主要建筑指標(biāo)該項(xiàng)目的施工成本總共為180235.08萬(wàn)元,包括了122513.37萬(wàn)元的工程花費(fèi)和44370.96萬(wàn)元的項(xiàng)目建設(shè)的其他花費(fèi),準(zhǔn)備總成本為13350.75萬(wàn)元。因?yàn)樵陧?xiàng)目的立項(xiàng)和批準(zhǔn)期間,市政府對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行了管控,所以D公司最后還是選擇了優(yōu)先開(kāi)發(fā)1號(hào)和3號(hào)地塊。3.2D公司造價(jià)管理存在的問(wèn)題3.2.1項(xiàng)目管理人員造價(jià)控制觀念意識(shí)方面D公司的管理人員在成本方面的觀念相對(duì)落后,不僅是決策層管理人員還是各部門(mén)的工作人員,都存在成本控制意識(shí)薄弱的問(wèn)題。事實(shí)上,不但D公司,我國(guó)大部分的施工單位也都是這樣,他們都是以成本預(yù)算部及工程管理部為主。這也從另外一個(gè)方面反應(yīng)了由于組織管理不足,項(xiàng)目管理人員不夠關(guān)注成本的問(wèn)題,從而造成了我們的成本管理思想和實(shí)踐工作的落差。在工程施工過(guò)程中,每個(gè)階段都會(huì)有費(fèi)用的控制,這就要求每個(gè)功能部門(mén)都要加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用的控制,而且要在每個(gè)階段都進(jìn)行密切的合作。3.2.2立項(xiàng)決策階段(1)成本控制觀念落后,對(duì)投資決策重視程度不夠立項(xiàng)決策是確定項(xiàng)目成本的重要依據(jù),但是,D公司的管理人員在管理上存在著較大的滯后,其對(duì)工程的影響仍然停留在工程的執(zhí)行和收尾環(huán)節(jié)。一個(gè)理性的項(xiàng)目立項(xiàng)決定,要根據(jù)項(xiàng)目選址地的政策作為指導(dǎo),并與市場(chǎng)的真實(shí)需求和項(xiàng)目的具體情況相結(jié)合,來(lái)制定一個(gè)建設(shè)的規(guī)范。經(jīng)過(guò)比較,來(lái)確定一個(gè)投資的方案,并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和技術(shù)手段,將各個(gè)方案進(jìn)行比較,得出一個(gè)初步的結(jié)論,進(jìn)而形成一個(gè)項(xiàng)目的提案。在建設(shè)期間,項(xiàng)目能否按照規(guī)劃和進(jìn)度順利地被實(shí)現(xiàn),能否通過(guò)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)來(lái)獲得收入,這主要是由立項(xiàng)決定的。因此,一個(gè)完善而又高效的決定方案,是一個(gè)能夠正確地決定施工范圍和進(jìn)行有效地管理的前提。D公司對(duì)投資決策工作不夠重視,為后續(xù)各階段的造價(jià)管理工作埋下隱患。(2)立項(xiàng)決策流于形式,對(duì)可行性研究報(bào)告編制深度不夠地方政府的審批程序是流于過(guò)場(chǎng),各個(gè)部門(mén)為了逃避職責(zé),強(qiáng)迫施工企業(yè)填寫(xiě)某些沒(méi)有必要的評(píng)估報(bào)表也是普遍現(xiàn)象。D公司在取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)的過(guò)程中,未能做到與已有的設(shè)計(jì)深度相融合,從全造價(jià)管理的視角,注重立項(xiàng)決策環(huán)節(jié)對(duì)整體項(xiàng)目施工費(fèi)用的影響。在這一階段,沒(méi)有能夠滿足該時(shí)期的要求,因此,很可能會(huì)在后期方案設(shè)計(jì)階段,對(duì)投資的估計(jì)進(jìn)行了突破,進(jìn)而喪失了對(duì)其進(jìn)行投資決策的成本管理的重要作用。3.2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(1)方案設(shè)計(jì)與實(shí)際情況結(jié)合度不夠D公司在取得立項(xiàng)批復(fù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、用地規(guī)劃許可證之后,進(jìn)行工程建設(shè)的招投標(biāo),在獲得工程的競(jìng)標(biāo)結(jié)果后,再到工程建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)參觀,但是,這種參觀參觀的品質(zhì)卻不高。與此同時(shí),因?yàn)榉桨冈O(shè)計(jì)的第三方機(jī)構(gòu)是在其他省份,所以不能確保在方案設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的考察,這就造成了方案的設(shè)計(jì)沒(méi)有足夠的深度,還出現(xiàn)了與現(xiàn)實(shí)不相符的問(wèn)題。(2)研發(fā)設(shè)計(jì)部未進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選D公司研發(fā)設(shè)計(jì)部造價(jià)理念薄弱,未進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選。在設(shè)計(jì)階段,D公司主要精力都放在了項(xiàng)目用地摘牌工作上,因此,設(shè)計(jì)階段的時(shí)間并不多,成本的控制應(yīng)該貫穿于設(shè)計(jì)和施工的每一個(gè)階段,對(duì)設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的作用,而R&D公司和第三方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)卻只顧著對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和質(zhì)量進(jìn)行控制,往往會(huì)出現(xiàn)一些“肥梁”和“胖柱”的問(wèn)題。在最終確定方案之前,未對(duì)其進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)比較,而是選擇了一個(gè)滿足技術(shù)要求且具有一定的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的方案。因而難以行之有效的降低經(jīng)濟(jì)指標(biāo),導(dǎo)致后續(xù)的建設(shè)成本增高。(3)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)單位不同因?yàn)镈公司經(jīng)常分別選用兩個(gè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行平面設(shè)計(jì)與施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì),因此,盡管設(shè)計(jì)過(guò)程與設(shè)計(jì)內(nèi)容有明顯的區(qū)別,但實(shí)踐中卻出現(xiàn)了“各自為戰(zhàn)”、缺少交流等現(xiàn)象,從而對(duì)以后的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的完成造成了很大的不利。3.2.4項(xiàng)目實(shí)施階段(1)招標(biāo)工程量清單編制深度不足,最高投標(biāo)限價(jià)不準(zhǔn)確D公司造價(jià)預(yù)算部門(mén)在制定工程量表及招標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí),因缺少對(duì)施工單位的實(shí)地考察,致使施工單位對(duì)施工單位的特點(diǎn)表述不明確,對(duì)施工單位的施工單位的費(fèi)用沒(méi)有給予足夠的重視。例如,在考慮地基處理、降水支護(hù)問(wèn)題的時(shí)候,要遵守基礎(chǔ)施工規(guī)范的要求,地基處理及降水方案應(yīng)該以土層情況、降水深度、周圍環(huán)境、支護(hù)結(jié)構(gòu)類型、含水量、承壓水情況等為依據(jù),進(jìn)行全面的考慮后進(jìn)行選擇。因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地踏勘工作不夠,D公司在編寫(xiě)投標(biāo)文件時(shí),地質(zhì)數(shù)據(jù)存在一定的偏差。建設(shè)企業(yè)在進(jìn)行招投標(biāo)時(shí),不能按照標(biāo)書(shū)上的要求,正確的選取基礎(chǔ)和降雨的方案。為了更好的獲得中標(biāo),以及自己的施工組織技術(shù)條件,建設(shè)單位將會(huì)首選強(qiáng)夯基礎(chǔ)及明排水的降水方案,并根據(jù)此方案進(jìn)行招標(biāo)。但到了工程實(shí)踐中,由于原計(jì)劃的設(shè)計(jì)方法不能完全適應(yīng)工程的要求,只好改成了多噴水進(jìn)行強(qiáng)夯。增加施工工期、人工機(jī)械費(fèi)等,并且此次改變是D公司的主要原因,最后導(dǎo)致了變更簽證成本總計(jì)為150萬(wàn)元。(2)合同管理不嚴(yán)謹(jǐn),材料采購(gòu)管理制度不完善D公司在訂立合約時(shí),使用的是審批部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)合約,對(duì)承包商的限制條款并不嚴(yán)格,有些條款的條款并不清楚,造成承包商們鉆了漏洞,在最后的結(jié)算過(guò)程中互相推卸責(zé)任,造成了項(xiàng)目成本很難進(jìn)行控制,項(xiàng)目的品質(zhì)也很難得到保障。由于D公司的材料采辦體系存在缺陷,在施工過(guò)程中,由于材料的供應(yīng)周期和數(shù)量與施工計(jì)劃不符,致使工程停工,材料的無(wú)謂消耗,項(xiàng)目的施工費(fèi)用上升。與此同時(shí),由于對(duì)物資市場(chǎng)缺乏足夠的重視,因此物資市場(chǎng)的物價(jià)變化根本就是不可預(yù)測(cè)的,如果不對(duì)物資的物價(jià)變化給予足夠的重視,很有可能會(huì)導(dǎo)致物資差價(jià)超過(guò)了價(jià)差預(yù)備費(fèi)的預(yù)先估算,從而進(jìn)一步加大了項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。(3)施工組織設(shè)計(jì)不合理D公司的項(xiàng)目管理部門(mén)由于在建設(shè)過(guò)程中存在著建設(shè)項(xiàng)目的不合理和缺乏對(duì)項(xiàng)目的參與性等問(wèn)題,在一定程度上造成了項(xiàng)目成本的受控。不可以使用一種科學(xué)的措施和方法,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的人員、設(shè)備和資金之間的關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)籌,從而達(dá)到對(duì)工程資金和資源的充分有效利用,造成了大量的浪費(fèi)。還出現(xiàn)了一些建筑方有意地去尋求工程變更,從而提高了工程量,利用現(xiàn)場(chǎng)簽證來(lái)提高了費(fèi)用,從而造成了在施工階段的費(fèi)用超過(guò)了預(yù)算。(4)工程量確認(rèn)不及時(shí),設(shè)計(jì)變更、簽證審批滯后,審查不嚴(yán)格在工程開(kāi)始之后,D公司雖然在現(xiàn)場(chǎng)配備了專門(mén)的監(jiān)督人員,但是他們并沒(méi)有對(duì)合同中的有關(guān)費(fèi)用的條款進(jìn)行認(rèn)真執(zhí)行,也沒(méi)有與建設(shè)預(yù)算聯(lián)系,沒(méi)有對(duì)建設(shè)過(guò)程中的費(fèi)用敏感點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明,也沒(méi)有對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的數(shù)量和圖像數(shù)據(jù)進(jìn)行快速的核實(shí)和保存,因此,大部分的現(xiàn)場(chǎng)簽證都是在之后進(jìn)行的。許多的現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)管理不符規(guī)則的問(wèn)題,造成了在完工結(jié)算時(shí),產(chǎn)生了成本爭(zhēng)議和超支的現(xiàn)象。3.2.5項(xiàng)目結(jié)算階段(1)施工圖和竣工圖核對(duì)不嚴(yán)謹(jǐn)工程竣工圖是工程最終的決算依據(jù)。在工程量表中,對(duì)各條款的說(shuō)明主要是根據(jù)已完工圖紙進(jìn)行的。但是,在目前的法律法規(guī)下,應(yīng)是建設(shè)企業(yè)依據(jù)工程建設(shè)的具體條件,在勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,進(jìn)行工程建設(shè)。這就導(dǎo)致了D公司對(duì)完工圖的編制不能進(jìn)行合理的限制,而圖中所體現(xiàn)出來(lái)的狀況更加傾向于對(duì)建筑企業(yè)有利的一面。給D公司工程竣工驗(yàn)收留下了隱患。(2)成本預(yù)算部專業(yè)性不強(qiáng)并且對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況缺乏跟蹤了解D公司的費(fèi)用預(yù)算部門(mén),在進(jìn)行工期計(jì)算時(shí),大多都是按照工程完工時(shí)間按一定的比率進(jìn)行支付,這樣的話,雖然看上去很好,但是問(wèn)題都會(huì)在完工后的最后一個(gè)環(huán)節(jié)顯露。因?yàn)轭A(yù)算部門(mén)的人員,缺少對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)狀況展開(kāi)持續(xù)的追蹤和深入的研究,不能對(duì)施工單位提交的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行一系列的實(shí)地觀察,不能對(duì)其進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí),不能對(duì)其進(jìn)行全面的分析,也不能對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)證,再加上其本身的專業(yè)性比較差,導(dǎo)致在審核設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的過(guò)程中,不能實(shí)現(xiàn)以理服人,經(jīng)常是施工單位報(bào)多少就計(jì)多少,從而導(dǎo)致了結(jié)算審核的品質(zhì)下降。(3)不僅未嚴(yán)格進(jìn)行“三量”核查而且對(duì)清單外的項(xiàng)目單價(jià)把控不準(zhǔn)D公司預(yù)算部門(mén)沒(méi)有對(duì)“三量”進(jìn)行核實(shí),對(duì)單子上所列的數(shù)量和已簽的數(shù)量進(jìn)行核對(duì),發(fā)現(xiàn)人工、材料和機(jī)器的數(shù)量出現(xiàn)了重復(fù)計(jì)量的現(xiàn)象。首先,對(duì)于工程量列表中的某些項(xiàng)目,雖然已經(jīng)完成了進(jìn)度結(jié)算,但是到了完工結(jié)算時(shí),建設(shè)方卻只提交了一個(gè)完備的項(xiàng)目,這就造成了計(jì)算不嚴(yán)格,造成了某些項(xiàng)目二次計(jì)量,重復(fù)結(jié)算。其次,雖然清單中的綜合價(jià)格已經(jīng)包括了這個(gè)項(xiàng)目所需要的所有人工、材料、機(jī)械設(shè)備等成本,但是,施工企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)候,卻經(jīng)常會(huì)以各種理由,對(duì)人工、工日、施工機(jī)械等進(jìn)行額外的計(jì)算,這樣就會(huì)造成了對(duì)清單上的數(shù)量和所需的數(shù)量的計(jì)算,從而導(dǎo)致了最終的價(jià)格上漲。根據(jù)工程量表的特點(diǎn),在工程建設(shè)中不存在漏項(xiàng)或漏項(xiàng),但是,工程建設(shè)的周期性和復(fù)雜性使得漏項(xiàng)現(xiàn)象很難完全消除。如果在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候,存在一個(gè)不屬于列表之外的子目,這就表示沒(méi)有一個(gè)與合約中的合理的價(jià)格來(lái)進(jìn)行定價(jià)。在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候,大部分都是按照建設(shè)單位在現(xiàn)實(shí)的建設(shè)中所確定的計(jì)算方法對(duì)其進(jìn)行測(cè)量和計(jì)價(jià),因此不能對(duì)其進(jìn)行精確的控制。3.3D公司造價(jià)管理問(wèn)題成因分析通過(guò)闡述D公司造價(jià)管理的現(xiàn)狀,梳理D公司在以往的項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)造價(jià)管理的突出問(wèn)題,如成本預(yù)算部的專業(yè)性能力薄弱、公司對(duì)各造價(jià)環(huán)節(jié)缺乏有效的管理力度等,本節(jié)主要分析D公司造價(jià)管理問(wèn)題的成因。3.3.1D公司未建立全過(guò)程造價(jià)管理的理念立項(xiàng)決策時(shí)期的造價(jià)管理,是指在這一時(shí)期內(nèi),所需要的投資只是一個(gè)小部分,而且,在這個(gè)時(shí)期內(nèi),實(shí)際投資只是一個(gè)小部分,而且,在這個(gè)時(shí)期,需要進(jìn)行大量的工作,比如:土地摘牌,立項(xiàng)文件審批,各類專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制,這些都會(huì)造成D公司的領(lǐng)導(dǎo)們對(duì)這個(gè)時(shí)期沒(méi)有予以充分的關(guān)注,也沒(méi)有在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行一些具體的成本控制工作,這就為以后的工程的發(fā)展留下了一個(gè)巨大的隱患。3.3.2方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性考慮不足方案設(shè)計(jì)單位作為初步方案設(shè)計(jì)單位,僅注重技術(shù)上的可行性,而忽視了對(duì)工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性的控制。首先,D公司在工作中,僅僅關(guān)注于一個(gè)部門(mén)的設(shè)計(jì)成果,可以組織研發(fā)設(shè)計(jì)部一版接一版的修改方案,卻沒(méi)有為每一份計(jì)劃書(shū)中所包含的預(yù)算書(shū)留出充足的時(shí)間來(lái)編寫(xiě)計(jì)劃書(shū),這是一種過(guò)度勞累的糟糕表現(xiàn)。其次,研發(fā)設(shè)計(jì)部人員業(yè)務(wù)能力欠缺,對(duì)于批準(zhǔn)原則的掌握存在著一種“碰運(yùn)氣”的心態(tài)。在設(shè)計(jì)階段,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察的深度與設(shè)計(jì)的深度之間沒(méi)有足夠的匹配,這就出現(xiàn)了一些走過(guò)場(chǎng)的情況,沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的可實(shí)施性、后續(xù)驗(yàn)收的合法合規(guī)性進(jìn)行充分的考量,這不但會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)重大的費(fèi)用損失,還會(huì)增加項(xiàng)目的時(shí)間費(fèi)用,還會(huì)因?yàn)橐恍┰O(shè)計(jì)的原因,有可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的驗(yàn)收指標(biāo)產(chǎn)生影響,從而導(dǎo)致額外的繳納處罰款??偟膩?lái)說(shuō),D公司在初期的成本控制方面做得不夠。這一問(wèn)題的主要體現(xiàn)在:在項(xiàng)目推動(dòng)計(jì)劃中,缺少了對(duì)初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行的總體規(guī)劃,沒(méi)有留下一個(gè)對(duì)設(shè)計(jì)估算的編寫(xiě)與審核時(shí)間進(jìn)行合理的規(guī)劃,對(duì)編、審環(huán)節(jié)進(jìn)行了壓縮,造成了設(shè)計(jì)單位的編寫(xiě)時(shí)間倉(cāng)促、評(píng)審單位審核時(shí)間受到限制,很難對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量保障,對(duì)審批部門(mén)的審批原則和要點(diǎn)吃不準(zhǔn),嚴(yán)重影響后續(xù)規(guī)劃驗(yàn)收工作的順利完成;D公司績(jī)效考核力度不足,不論是對(duì)方案設(shè)計(jì)單位還是對(duì)公司員工,考核結(jié)果都與獎(jiǎng)懲措施、員工績(jī)效不掛鉤,導(dǎo)致研發(fā)設(shè)計(jì)部部分員工對(duì)工作缺乏重視。3.3.3工程量清單及合同不夠完善在初步設(shè)計(jì)階段,由于不能與施工圖設(shè)計(jì)階段的勘察、設(shè)計(jì)深度與精度相匹配,從而造成了D公司在制定建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)工程量清單和最高投標(biāo)限價(jià)時(shí),產(chǎn)生了許多問(wèn)題,例如,清單項(xiàng)目缺項(xiàng)、工程量不準(zhǔn)確、項(xiàng)目特征描述不準(zhǔn)確等。上述問(wèn)題造成了建筑合同中的隱性危險(xiǎn),使得項(xiàng)目費(fèi)用無(wú)法控制。3.3.4部門(mén)之間缺乏溝通且專業(yè)性弱D公司的工程建設(shè)成本控制工作中,其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。通過(guò)與我國(guó)幾家大的地產(chǎn)公司進(jìn)行比較,得出結(jié)論:D公司缺少一種完整的費(fèi)用管理過(guò)程,其經(jīng)營(yíng)過(guò)程比較雜亂,而且每個(gè)部門(mén)都比較孤立,缺少了高效的溝通與交流。管理人員依靠的是經(jīng)濟(jì)交往來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的管理,因此造成項(xiàng)目缺乏科學(xué)、合理的業(yè)務(wù)流程。3.3.5考核監(jiān)管機(jī)制不健全D公司在創(chuàng)建之初,由于缺乏健全的經(jīng)營(yíng)體制,沒(méi)有清晰的工作分工,也沒(méi)有制定出與之匹配的工作計(jì)劃,因此,在工程費(fèi)用和責(zé)任方面,缺乏對(duì)項(xiàng)目成本和責(zé)任沒(méi)約束,致使設(shè)計(jì)者忽略了工程費(fèi)用,工程費(fèi)用的控制成為了空中樓閣,對(duì)工程費(fèi)用進(jìn)行了精確的控制,但是卻沒(méi)有一個(gè)人承擔(dān)起了全部的費(fèi)用,這就是工程費(fèi)用的來(lái)源。一個(gè)不完善的評(píng)估體系,會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)和工作熱情產(chǎn)生不利的影響,最后對(duì)整個(gè)工程產(chǎn)生了影響,造成了工程成本的失控。3.4S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理的必要性根據(jù)以上所描述的D公司過(guò)去在每個(gè)環(huán)節(jié)中,在造價(jià)管理中所出現(xiàn)的問(wèn)題,可以看出,D公司使用的是傳統(tǒng)的造價(jià)管理方式,對(duì)項(xiàng)目的控制不足,出現(xiàn)了隱患較多的問(wèn)題。這一部分將闡明D公司在使用傳統(tǒng)造價(jià)管理時(shí)存在的缺陷,并進(jìn)一步闡明D公司在S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中運(yùn)用全程造價(jià)管理的必要性。3.4.1傳統(tǒng)工程造價(jià)管理的局限性在工程建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)中,工程建設(shè)項(xiàng)目的成本控制工作一直沒(méi)有得到足夠的關(guān)注。能否高效地進(jìn)行施工,其關(guān)鍵在于對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行投資評(píng)估,即在施工企業(yè)進(jìn)行前期的決策。在最初的決定中,考慮到的因素多,就可以更好的掌控項(xiàng)目的成本。但是,目前很多的房地產(chǎn)施工企業(yè)卻都忽視了項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題。在工程施工中,雖然其成本僅為工程施工成本的0.5%-3%,但其所產(chǎn)生的成本對(duì)工程施工成本的影響是最大的。目前,我們國(guó)家的成本管理仍然是以建設(shè)為主,D公司在編寫(xiě)可行性研究報(bào)告的過(guò)程中,對(duì)其進(jìn)行的投資估算不夠詳細(xì),也不能準(zhǔn)確地反應(yīng)出該項(xiàng)目的真實(shí)狀況。D公司在拿到了工程的批準(zhǔn)后,為了保證工程的使用要求和工程的品質(zhì),經(jīng)常在工程的設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)工程進(jìn)行變更,導(dǎo)致工程的造價(jià)超出了工程的預(yù)算。在施工過(guò)程中,如果出現(xiàn)了一些不能達(dá)到工程質(zhì)量要求的部分,就會(huì)通過(guò)對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改,從而提升工程質(zhì)量,從而導(dǎo)致出現(xiàn)了不管工程結(jié)算是否存在,都會(huì)出現(xiàn)的情況。在D公司建設(shè)過(guò)程中,始終貫徹著“四邊”原則?!八倪叀表?xiàng)目指的是D公司成本控制的一種方法,即走手續(xù),設(shè)計(jì),施工,修改。在過(guò)去的建筑項(xiàng)目的成本管理中,D公司為確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行,將所有的相關(guān)的程序都放在第一位,因此,在投資決定和設(shè)計(jì)階段的投資估算和設(shè)計(jì)預(yù)算,更多的是跟上了相關(guān)程序的進(jìn)程,從而喪失了對(duì)這些程序的實(shí)際控制力和指導(dǎo)性。邊辦理手續(xù)、邊做方案設(shè)計(jì),在施工階段,一邊推動(dòng)各個(gè)施工建設(shè),一邊對(duì)之前的粗糙的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了優(yōu)化和改進(jìn)。這樣做勢(shì)必會(huì)造成后期的工程預(yù)算與后期的工程估算出現(xiàn)很大的偏差,從而使D公司承受更大的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。由于工程造價(jià)中存在大量的清單缺項(xiàng),導(dǎo)致了工程造價(jià)的竣工結(jié)算超算現(xiàn)象比較嚴(yán)重。因?yàn)镈公司在前期投資決策、設(shè)計(jì)階段買(mǎi)下的造價(jià)管理上存在著一些問(wèn)題,所以在投標(biāo)階段,D公司不能夠作出最完整的工程量清單,所以很多在將來(lái)的建設(shè)階段都會(huì)有的項(xiàng)沒(méi)有被納入到工程量清單之中,這就導(dǎo)致了經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)簽證更改,在完工結(jié)算的時(shí)候,因?yàn)槿狈?duì)清單個(gè)的引導(dǎo)和約束,導(dǎo)致了結(jié)算價(jià)格超出了正常范圍。3.4.2S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理的必要性實(shí)施全程成本控制,能使成本控制的目的逐步達(dá)到。因?yàn)镾小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工周期很長(zhǎng),體量很大,而且存在很多不確定因素。因此,運(yùn)用了全程造價(jià)管理,可以將S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資決策、方案設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工五個(gè)階段,劃分成投資決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施與竣工結(jié)算階段,并對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)的成本管理。在每一個(gè)階段中,對(duì)其進(jìn)行了一次又一次的分層管理,從而能夠?qū)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的總成本進(jìn)行有效的控制。項(xiàng)目實(shí)施的全程成本控制,有助于項(xiàng)目實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的整體控制。工程的順利進(jìn)行,除了要把各種方案付諸實(shí)踐之外,還要注意工程的經(jīng)濟(jì)可行性。實(shí)行全程成本管理,使監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位等各個(gè)參與單位,都可以增強(qiáng)其對(duì)成本的認(rèn)識(shí),從觀念上對(duì)工程成本的控制和對(duì)工程的效益的關(guān)注。這也讓D公司在對(duì)各個(gè)參建單位進(jìn)行綜合管理時(shí),不但可以對(duì)各個(gè)單位的專業(yè)能否達(dá)到要求進(jìn)行監(jiān)督,還可以從造價(jià)管理的視角出發(fā),對(duì)各個(gè)參照單位進(jìn)行管理,達(dá)到對(duì)投資預(yù)估的引導(dǎo)和控制,同時(shí),設(shè)計(jì)概算為施工預(yù)算工作提供了支持,施工預(yù)算為實(shí)際施工產(chǎn)生了一定的效果。如此,就可以在后期竣工結(jié)算的時(shí)候,防止了投資預(yù)估的失調(diào),將S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的全程造價(jià)管理有機(jī)地融合在了一起。第4章S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理方法上一章,經(jīng)過(guò)對(duì)D公司使用傳統(tǒng)的成本管理方式所帶來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行了剖析和整理,這一章將著重論述D公司使用的S小區(qū)的全程成本管理方式。首先,按照工程建設(shè)的各個(gè)時(shí)期,確定了成本控制的目的,并建立了成本控制的體系結(jié)構(gòu)。隨后,從項(xiàng)目決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、實(shí)施與結(jié)算階段,對(duì)全過(guò)程造價(jià)管理的方式進(jìn)行了闡述,并用局部的工程數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證其是否可以達(dá)到。4.1S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理目標(biāo)與框架S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全程成本控制的目的,是為了讓D公司在投資決定期就可以控制S小區(qū)建筑工程的成本,并充分起到對(duì)工程成本的約束和引導(dǎo)的效果。從項(xiàng)目的投資決定與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,到項(xiàng)目實(shí)施與完工后的結(jié)算階段,再到項(xiàng)目的實(shí)施與驗(yàn)收階段,再到項(xiàng)目的“三超”現(xiàn)象得到了很好的解決。以D公司為中心,用實(shí)行全程成本管理,將對(duì)成本進(jìn)行了全面的控制,并將其貫徹到了每一個(gè)參與方的工作中,從而讓S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期達(dá)到了預(yù)期,與此同時(shí),還能對(duì)工程成本進(jìn)行高效地控制,確保了每一個(gè)參與方都能達(dá)到自己的目的。圖4-1S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理框架4.2投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理方法4.2.1做好可行性研究和投資估算事前主動(dòng)控制,對(duì)S小區(qū)的工程進(jìn)行前期的可行性分析及前期的資金預(yù)算S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究,就是D公司要在進(jìn)行投資決定以前,將開(kāi)發(fā)擴(kuò)張部、研發(fā)設(shè)計(jì)部和成本預(yù)算部協(xié)調(diào)合作,進(jìn)行分析研究,對(duì)哪個(gè)方案可行進(jìn)行對(duì)比和討論,并對(duì)該工程中所采用的技術(shù)是否先進(jìn)和適用,是否具有經(jīng)濟(jì)上的合理性和可行性,以及是否可以進(jìn)行建設(shè)。并據(jù)此對(duì)S小區(qū)工程竣工后所產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面的效益進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)。對(duì)工程進(jìn)行了可行性分析,并對(duì)工程進(jìn)行了前期的積極的管理,從而為工程的投資決策奠定了基礎(chǔ),從而最大程度地避免并減少了在決策過(guò)程中出現(xiàn)的錯(cuò)誤,從而增加了工程的收益。投資估算是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的時(shí)候,利用工程造價(jià)的專業(yè)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中所需要的所有建設(shè)費(fèi)用展開(kāi)一個(gè)大致的計(jì)算,其制定的流程以及其關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)見(jiàn)圖4.2和表4.1。按照目前的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資額,應(yīng)限制在總投資額的估計(jì)之內(nèi)。所以,要想做好一份好的投資估算工作,除了需要開(kāi)發(fā)拓展部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本預(yù)算部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部等部門(mén)協(xié)同合作之外,還需要對(duì)第三方的價(jià)格顧問(wèn)進(jìn)行高效的使用,保證了該公司的投資估算是符合現(xiàn)實(shí)情況的,讓項(xiàng)目的決定具有科學(xué)性和合理性。對(duì)估計(jì)投入的資金進(jìn)行了計(jì)量,具體包含了建設(shè)項(xiàng)目成本、其他項(xiàng)目建設(shè)成本、預(yù)留金、建設(shè)期利息等。S住宅區(qū)工程的投資估算的制定過(guò)程及關(guān)鍵技術(shù)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)見(jiàn)圖4-2、表格4-1。圖4-2投資估算編制流程圖表4-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.2.2推行定額設(shè)計(jì)控制設(shè)計(jì)概算定額設(shè)計(jì)是目前對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制的最重要手段。定額設(shè)計(jì)是由設(shè)計(jì)院按照D公司的設(shè)計(jì)要求和項(xiàng)目投資估算,首先進(jìn)行的一次初步方案設(shè)計(jì),然后在D公司的費(fèi)用預(yù)算部門(mén)和造價(jià)咨詢單位對(duì)該初步方案進(jìn)行設(shè)計(jì)概算的編制后,以設(shè)計(jì)概算為基數(shù),展開(kāi)工程圖設(shè)計(jì)。D公司在工程項(xiàng)目中進(jìn)行成本控制的辦法,就是運(yùn)用定額進(jìn)行成本控制,保證工程項(xiàng)目投資的科學(xué)性和合理性。D公司實(shí)施限價(jià)方案的過(guò)程見(jiàn)附圖4-3。圖4-3D公司定額設(shè)計(jì)的步驟在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,采用定額的思想,可以使項(xiàng)目成本得到很好的控制。以建筑建材中使用最為廣泛的混凝土和混凝土為實(shí)例,進(jìn)行了詳細(xì)的分析。表格4-2中列出了這些數(shù)據(jù)。D公司采用了定額設(shè)計(jì)概念,在設(shè)計(jì)過(guò)程中,對(duì)當(dāng)時(shí)的原料市場(chǎng)進(jìn)行了大量的調(diào)查,并對(duì)同類物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指數(shù)進(jìn)行了分析,最終總結(jié)出了S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的鋼筋和商品砼的指數(shù)作為參照依據(jù)。在對(duì)方案設(shè)計(jì)單位提出的第一版設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究的時(shí)候,在對(duì)其進(jìn)行了技術(shù)上的可行性分析的前提下,在此前提下,由費(fèi)用預(yù)算部門(mén)對(duì)此版本方案的經(jīng)濟(jì)適用能力進(jìn)行了全面的審查,并對(duì)其進(jìn)行了計(jì)算。最后的設(shè)計(jì)成果超過(guò)了原材料的標(biāo)準(zhǔn),D公司便向設(shè)計(jì)師提出了再次修訂的請(qǐng)求。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,采用定額的思想,可以使項(xiàng)目成本得到很好的控制。以建筑建材中使用最為廣泛的混凝土和混凝土為實(shí)例,進(jìn)行了詳細(xì)的分析。表格4-2中列出了這些數(shù)據(jù)。D公司采用了定額設(shè)計(jì)概念,在設(shè)計(jì)過(guò)程中,對(duì)當(dāng)時(shí)的原料市場(chǎng)進(jìn)行了大量的調(diào)查,并對(duì)同類物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指數(shù)進(jìn)行了分析,最終總結(jié)出了S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的鋼筋和商品砼的指數(shù)作為參照依據(jù)。在對(duì)方案設(shè)計(jì)單位提出的第一版設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究的時(shí)候,在對(duì)其進(jìn)行了技術(shù)上的可行性分析的前提下,在此前提下,由費(fèi)用預(yù)算部門(mén)對(duì)此版本方案的經(jīng)濟(jì)適用能力進(jìn)行了全面的審查,并對(duì)其進(jìn)行了計(jì)算。最后的設(shè)計(jì)成果超過(guò)了原材料的標(biāo)準(zhǔn),D公司便向設(shè)計(jì)師提出了再次修訂的請(qǐng)求,最終完成方案修改,從方案設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格造價(jià)管理。表4-2定額設(shè)計(jì)在項(xiàng)目應(yīng)用后的成效分析在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中,D公司與各設(shè)計(jì)單位簽約時(shí),對(duì)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定,以利于項(xiàng)目的實(shí)施。對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行激勵(lì),讓他們能夠在一定程度上提高自己的創(chuàng)造性,讓他們能夠?qū)⒆约旱墓ぷ鳠崆楹蛣?chuàng)意能力都發(fā)揮出來(lái),并在此過(guò)程中,將以前的設(shè)計(jì)案件中所蘊(yùn)含的優(yōu)勢(shì),采用新材料、新工藝、新設(shè)備和新方式來(lái)節(jié)約資金,并將節(jié)約的資金總量作為一個(gè)基礎(chǔ),按照一定的比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。如果由于非正常因素,使項(xiàng)目的預(yù)算超過(guò)了項(xiàng)目的初步估算,D公司有權(quán)按照超過(guò)的比例適當(dāng)扣除項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。在進(jìn)行投標(biāo)控制價(jià)的制定過(guò)程中,工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)要確保對(duì)分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他工程費(fèi)用清單等的制定工作要做到完整、準(zhǔn)確,并且要保證投標(biāo)控制價(jià)不能對(duì)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)的估算進(jìn)行任意的超出,這就使得D公司在工程成本的管理上具有了積極的作用。在橫向上,為了適應(yīng)D公司對(duì)工程造價(jià)的關(guān)注,設(shè)計(jì)院對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)合理的分配。在確保達(dá)到國(guó)家所有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí),參考設(shè)計(jì)院以前同類工程的資料,盡量將建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣和暖通等多個(gè)方面的設(shè)計(jì),依照投入分擔(dān)的設(shè)計(jì)原理進(jìn)行,最后使S小區(qū)工程的設(shè)計(jì)預(yù)算與其所處的資金規(guī)模相匹配。因此,D公司應(yīng)該在項(xiàng)目投資決策、方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的整個(gè)流程中,將設(shè)計(jì)人員和項(xiàng)目成本管理人員的各自的專業(yè)知識(shí)相融合,并發(fā)揮各自的優(yōu)點(diǎn),以達(dá)到項(xiàng)目技術(shù)可行性與方案經(jīng)濟(jì)的完全融合。4.2.3運(yùn)用價(jià)值工程理論擇優(yōu)選擇方案D公司在S小區(qū)的建造中運(yùn)用了價(jià)值工程方,通過(guò)對(duì)功能、價(jià)值和成本之間的關(guān)系的理解,能夠在具有同樣價(jià)值或相似價(jià)值的條件下,將所要研究的目標(biāo)的功能發(fā)揮到最大化。V=F/C(4.1)式中:V(Value)——價(jià)值系數(shù)F(Function)——功能系數(shù)C(Cost)——成本系數(shù)從價(jià)值工程的角度來(lái)分析,S小區(qū)建造計(jì)劃是為了使該計(jì)劃能夠在建成后實(shí)現(xiàn)其自身的價(jià)值。S小區(qū)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)實(shí)際上是對(duì)它的單個(gè)建筑和社區(qū)內(nèi)的各種輔助設(shè)施所作的功能的規(guī)劃。從房屋的使用性能出發(fā),探討了在S小區(qū)建設(shè)期間,怎樣才能以最少的費(fèi)用達(dá)到D公司所提出的各種要求。D公司對(duì)設(shè)計(jì)院提出了一個(gè)新的需求,那就是把價(jià)值工程的概念融入到S小區(qū)建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)之中,并根據(jù)設(shè)計(jì)院過(guò)去的同類實(shí)例,對(duì)建筑材料、施工機(jī)械和施工進(jìn)度進(jìn)行合理的選取,使設(shè)計(jì)的方案能夠在最低的費(fèi)用下發(fā)揮出最大的效益,將設(shè)計(jì)方案中的各專業(yè)工程得到最佳的契合。在S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目各方案評(píng)價(jià)結(jié)果中,如表4-3所示。表4-3S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目各方案綜合得分通過(guò)評(píng)分法,得出各方案的權(quán)重如表4-4所示。表4-4各方案的權(quán)重計(jì)算表各方案功能加權(quán)得分為:方案A=8×0.25+9×0.25+7×0.42+6×0.083=7.688方案B=7×0.25+8×0.25+6×0.42+9×0.083=7.017方案C=9×0.25+8×0.25+7×0.42+7×0.083=7.771方案D=6×0.25+7×0.25+9×0.42+8×0.083=7.694各方案功能指數(shù)為:方案A=7.688/(7.688+7.017+7.771+7.694)=0.255方案B=7.017/(7.688+7.017+7.771+7.694)=0.233方案C=7.771/(7.688+7.017+7.771+7.694)=0.258方案D=7.694/(7.688+7.017+7.771+7.694)=0.255將功能指數(shù)計(jì)算出來(lái)后,依據(jù)設(shè)計(jì)方案里提供的相關(guān)信息,參照與計(jì)算功能指數(shù)相同的方法再求出每個(gè)方案的成本指數(shù),計(jì)算結(jié)果如表4-5所示。表4-5各方案成本指數(shù)表表4-6價(jià)值指數(shù)表通過(guò)分析表4-6中的評(píng)價(jià)結(jié)果,可以得知C方案的價(jià)值系數(shù)最高,也就是在符合項(xiàng)目基本要求的前提下,方案C具有最高的經(jīng)濟(jì)效果。4.3項(xiàng)目實(shí)施和竣工結(jié)算階段的造價(jià)管理方法4.3.1施工圖預(yù)算精準(zhǔn)化施工圖預(yù)算的精確程度,是由施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的品質(zhì)決定的,所以,對(duì)施工圖設(shè)計(jì)中的各種技術(shù)參數(shù),一定要進(jìn)行嚴(yán)密的控制,保證其與已經(jīng)核準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)方案在原理上保持一致。在未經(jīng)許可的情況下,不得更改建筑設(shè)計(jì)圖。要確定的是,在實(shí)施的過(guò)程中,要保證在實(shí)施過(guò)程中,施工方案和施工組織設(shè)計(jì)可以與施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況及施工工藝相適應(yīng)。施工圖紙應(yīng)該可以達(dá)到一套完備的招標(biāo)工程量清單的編制要求,并且與施工驗(yàn)收技術(shù)規(guī)章相符合,施工預(yù)算的數(shù)量一定要精確,而且項(xiàng)目特征描述一定要完善,并且要符合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況。在項(xiàng)目的招標(biāo)工作啟動(dòng)前,D公司要保證由成本預(yù)算部門(mén)和第三方的價(jià)格顧問(wèn)公司根據(jù)建設(shè)方案,對(duì)招標(biāo)的工程量清單和最高價(jià)進(jìn)行了多輪的審查。對(duì)清單項(xiàng)目、項(xiàng)目特征、工程量、計(jì)量單位進(jìn)行重點(diǎn)審核,將清單缺項(xiàng)、落項(xiàng)、重復(fù)項(xiàng)、超出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)范圍項(xiàng)目、過(guò)分高估措施項(xiàng)目費(fèi)、預(yù)留金等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審核,保證將安全文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等非競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)與取費(fèi)比率與國(guó)家政策要求相一致。對(duì)清單綜合單價(jià)組價(jià)結(jié)構(gòu)、定額套用及含量、人機(jī)調(diào)差系數(shù)、材料價(jià)格等展開(kāi)了著重的審核,其最大的招標(biāo)價(jià)格不能超出批準(zhǔn)概算、審定的建安施工圖預(yù)算成本,從而保證其具有的合理和精確性,使其能夠更好地起到攔截標(biāo)的效果。4.3.2強(qiáng)化合同管理首先,D公司對(duì)所有參與施工的企業(yè)進(jìn)行了合約條款的解釋,主要是對(duì)計(jì)量支付、履約要求和違約的承擔(dān),參與施工的企業(yè)和企業(yè)的違約承擔(dān)的義務(wù)見(jiàn)下表格4-7。暫定費(fèi)用,臨時(shí)估價(jià)等等,也應(yīng)該說(shuō)明。保證參與方對(duì)合約條款有足夠的了解,并按照合約條款在工程施工過(guò)程中的每一項(xiàng)工作都能得到執(zhí)行,從而將成本爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)降到最低。其次,要對(duì)參與施工的各個(gè)方面進(jìn)行跟進(jìn),及時(shí)掌握施工單位的執(zhí)行狀況。如有爭(zhēng)議,則由項(xiàng)目管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織建設(shè)部門(mén)與監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行專題研討,并結(jié)合具體問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)。同時(shí),對(duì)參與方進(jìn)行定期評(píng)估,若出現(xiàn)項(xiàng)目成本有超支,且是直接或間接因參與方造成,則要按照違約條款進(jìn)行懲罰。這種方式不僅可以對(duì)參與建設(shè)的各方面形成制約,還可以對(duì)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的控制,為建設(shè)過(guò)程中的成本控制提供更多的保證。表4-7S小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目參建各方主要的違約條款4.3.3加強(qiáng)簽證、設(shè)計(jì)變更管理D公司負(fù)責(zé)對(duì)工程中的簽證及更改進(jìn)行審核。在發(fā)生的簽證和設(shè)計(jì)更改時(shí),要進(jìn)行一次又一次的審核,工程管理部和研發(fā)設(shè)計(jì)部要嚴(yán)格審核所遞交的簽證和設(shè)計(jì)更改的內(nèi)容、發(fā)生原因、工程量、單價(jià),還要檢查材料的完整與支撐性,在進(jìn)行簽證和設(shè)計(jì)更改的計(jì)算時(shí),要嚴(yán)格遵循工程量清單的編制原理,如果出現(xiàn)了不實(shí)的申報(bào),就應(yīng)該被扣分,并且要按照合同違約的責(zé)任來(lái)懲罰。D公司還要在建設(shè)期間,組織監(jiān)督人員,根據(jù)工作量的統(tǒng)計(jì)規(guī)律,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行旁站測(cè)量、精確測(cè)量和分期驗(yàn)收,對(duì)項(xiàng)目的首次現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行控制,對(duì)簽證的真?zhèn)芜M(jìn)行控制,對(duì)所產(chǎn)生的項(xiàng)目和價(jià)格的合理性進(jìn)行審查,防止出現(xiàn)拆分簽證、虛假簽證等違規(guī)行為,并簽訂明確而詳細(xì)的專家審查報(bào)告。在設(shè)計(jì)變更的資料中,要精確地標(biāo)注出工程名稱、變更原因、變更內(nèi)容和變更數(shù)額,不允許打著更改施工圖的旗號(hào)來(lái)逃避對(duì)工程進(jìn)行變更。對(duì)于主要的工程更改及工程簽證,要實(shí)行及時(shí)上報(bào)、及時(shí)審批、及時(shí)結(jié)算、及時(shí)備案的經(jīng)營(yíng)辦法。保證主要的工程更改及簽證費(fèi)用的精確控制.加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行階段的控制,防止在結(jié)算時(shí)出現(xiàn)爭(zhēng)議,提升了結(jié)算的效率。4.3.4合理安排施工進(jìn)度計(jì)劃并規(guī)范資金管理首先,D公司要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、科學(xué)的設(shè)計(jì),并按照項(xiàng)目的要求,將項(xiàng)目實(shí)施到各個(gè)環(huán)節(jié),以便在最快的速度下,將項(xiàng)目的數(shù)量統(tǒng)計(jì)等工作做好。保證項(xiàng)目的資金收支,防止因項(xiàng)目的進(jìn)度款拖延而引起的項(xiàng)目延期。要對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目理賠問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)、理性的防范,一旦發(fā)生就要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的處置,保證合同的順利實(shí)施,以此作為控制成本的依據(jù)。其次,D公司必須與項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施相配合,切實(shí)做好項(xiàng)目的融資安排。以這為依據(jù),保證了進(jìn)度目標(biāo)的平穩(wěn)展開(kāi),與此同時(shí),還需要將資金的時(shí)間價(jià)值特征加以考量,在工程進(jìn)度款的發(fā)放時(shí)點(diǎn)與付款金額方面,D公司一定要將其嚴(yán)加把控,不能出現(xiàn)超額或提前的情況,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)費(fèi)用的精確控制,防止國(guó)有資產(chǎn)的損失。因此,在進(jìn)行全程造價(jià)管理時(shí),有必要深入地對(duì)施工進(jìn)度和投資比重進(jìn)行深入地研究,在這個(gè)研究的基礎(chǔ)上找到一個(gè)統(tǒng)一的方向,在減少所需的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用的前提下,提高施工質(zhì)量,保證施工時(shí)間。最后,D公司要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展款付款的合法控制。在付款時(shí),必須按照合約要求,做到資料完整,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,程序符合要求,不能提前付款,也不能延遲付款。在每個(gè)付款周期中,應(yīng)該對(duì)暫列的金額是否已扣除、安全文明施工費(fèi)是否單獨(dú)撥付、上報(bào)申請(qǐng)的工程進(jìn)度款與現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際已完成工程量是否一致等方面進(jìn)行仔細(xì)的審查,確保付款依據(jù)充分、撥付資金合理。4.3.5竣工驗(yàn)收及結(jié)算的精益化管理項(xiàng)目完工驗(yàn)收的目的是要能全面、準(zhǔn)確地反映工程成本,即對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程中的全部成本進(jìn)行綜合,對(duì)直接費(fèi)、間接費(fèi)、規(guī)費(fèi)、利潤(rùn)等實(shí)際價(jià)值進(jìn)行分析,得出完工總成本。在完工驗(yàn)收時(shí),需要對(duì)施工階段的工作進(jìn)行綜合考察,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn),并對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn),確認(rèn)其是否能夠按設(shè)計(jì)方案及施工圖紙的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行了整改,并在此基礎(chǔ)上,將圖紙方案轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)體,以此來(lái)判斷項(xiàng)目投資的應(yīng)用效果,因此,D公司在進(jìn)行全過(guò)程造價(jià)管理時(shí),應(yīng)當(dāng)著重注意如下幾點(diǎn):一是對(duì)工程的數(shù)量進(jìn)行核對(duì)。因?yàn)楣こ痰木唧w施工狀況難免會(huì)與完工圖紙有所差別,因此,必須將合同內(nèi)的清單工程量與完工地圖相結(jié)合,并嚴(yán)格按照工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行審查和檢驗(yàn)。在核對(duì)計(jì)算的時(shí)候,一定要保證正確計(jì)算,不漏算,不重復(fù)計(jì)算。對(duì)于工地的現(xiàn)場(chǎng)簽證,首先要請(qǐng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查并提出書(shū)面的建議,然后在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候,還要審查項(xiàng)目管理部門(mén)的簽字確認(rèn)書(shū)以及監(jiān)督機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)書(shū)。未經(jīng)監(jiān)督人簽名確認(rèn)的,均不計(jì)入。根據(jù)他之前的經(jīng)歷,簽證清單中,大部分都是關(guān)于機(jī)器工時(shí)和人工費(fèi)用的。原因之一是,在使用中,很可能會(huì)出現(xiàn)機(jī)械臺(tái)班和人工進(jìn)行重復(fù)利用,并進(jìn)行多個(gè)申報(bào)的現(xiàn)象。另外,在不同的時(shí)期,機(jī)器臺(tái)班的租賃價(jià)格和人工費(fèi)也會(huì)有差異。因此,經(jīng)常會(huì)有一些建筑企業(yè),會(huì)在市場(chǎng)價(jià)格高的時(shí)候,去專門(mén)地去完成一項(xiàng)項(xiàng)目,從而提高其簽證結(jié)算的價(jià)格。二是對(duì)消費(fèi)定額適用的合理性進(jìn)行了考察。在招標(biāo)過(guò)程中,因投標(biāo)人采用的是按招標(biāo)書(shū)中的數(shù)量表編制的定額報(bào)價(jià),因此,在編制報(bào)價(jià)時(shí),難免會(huì)遇到一些問(wèn)題。但是,在對(duì)結(jié)算文件進(jìn)行審批時(shí),D公司必須對(duì)上報(bào)的定額進(jìn)行再次審查,并將其統(tǒng)一起來(lái)。對(duì)重復(fù)套用,不正確套用的指標(biāo)進(jìn)行逐個(gè)甄別和改正,并通知建設(shè)單位。如果另一方有不同意見(jiàn),應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程管理部的主管和監(jiān)督的監(jiān)督,并根據(jù)施工圖和竣工圖的數(shù)量,向建設(shè)單位解釋。在進(jìn)行結(jié)算審計(jì)的時(shí)候,必須著重對(duì)單價(jià)過(guò)高、過(guò)高的分項(xiàng)工程進(jìn)行審計(jì)和分析,準(zhǔn)確、高效地進(jìn)行對(duì)價(jià)格組成的分析,并根據(jù)具體情況進(jìn)行修改,從而在這個(gè)依據(jù)上,切實(shí)地減少所需的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。三是對(duì)物料的使用和價(jià)格的差異進(jìn)行審查。當(dāng)前,S小區(qū)建設(shè)工程的物資供應(yīng)方式有兩種:一是由甲方自己購(gòu)買(mǎi),在進(jìn)行結(jié)算工作時(shí),根據(jù)甲方所給的價(jià)格和資料進(jìn)行相關(guān)的管理,這種做法極易造成施工企業(yè)以劣質(zhì)的材料代替優(yōu)質(zhì)的。其次是由客戶來(lái)供應(yīng)物資,這種方式的優(yōu)點(diǎn)是D公司能夠?qū)ξ镔Y進(jìn)行高效的控制,但是它自己卻要花費(fèi)大量的物資和人員來(lái)進(jìn)行物資的處理。如果在材料上有什么缺陷,那就是給了甲方可乘之機(jī)。所以,D公司應(yīng)該主動(dòng)的學(xué)習(xí)并借鑒本地企業(yè)的具體的購(gòu)買(mǎi)方式,對(duì)其進(jìn)行廣泛的收集,然后選擇供應(yīng)商來(lái)進(jìn)行定單,而乙方要跟D公司所選定的供應(yīng)商來(lái)簽署相關(guān)的合同,在訂貨的時(shí)候,D公司要參加對(duì)這些供應(yīng)商的監(jiān)管工作。如果需要,D公司可以將材料款

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論