萬壽宮商業(yè)街區(qū)調(diào)研方案演講人：日期:目

錄CATALOGUE01項目背景與目標02調(diào)研內(nèi)容框架03調(diào)研方法設計04對標案例分析05數(shù)據(jù)分析維度06成果輸出與應用01項目背景與目標區(qū)域歷史文化價值分析非物質文化遺產(chǎn)富集周邊現(xiàn)存秦腔表演、蘭州刻葫蘆等12項非遺項目，與商業(yè)街區(qū)形成文化生態(tài)共生關系，其活態(tài)傳承對提升商業(yè)空間文化附加值具有戰(zhàn)略意義。商貿(mào)歷史活態(tài)見證該區(qū)域自清代以來即為隴贛商貿(mào)樞紐，現(xiàn)存碑刻、商號遺跡等實物資料完整記錄了跨區(qū)域商業(yè)網(wǎng)絡的形成過程，可為研究絲綢之路經(jīng)濟帶商業(yè)史提供關鍵樣本。多元文化交融載體作為蘭州七里河區(qū)重要歷史建筑群，萬壽宮融合了西北地域文化與贛商文化特征，其建筑形制、裝飾藝術及空間布局均體現(xiàn)明清商貿(mào)會館的典型范式，具有重要的建筑史學價值。商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)業(yè)態(tài)結構失衡問題現(xiàn)有商業(yè)面積中零售占比達63%，餐飲娛樂僅占22%，文化體驗類業(yè)態(tài)不足8%，同質化競爭導致客單價持續(xù)低于區(qū)域平均水平15%。品牌升級需求迫切現(xiàn)有商戶中連鎖品牌占比不足40%，主力店經(jīng)營坪效為1.8萬元/㎡/年，較同類商業(yè)體低25%，亟需建立品牌分級準入機制。交通組織瓶頸制約日均3.2萬客流與僅1200個停車位的矛盾突出，地鐵2號線接駁缺失導致30%潛在客群流失，貨運流線與游客動線存在5處嚴重交叉沖突。消費行為深度畫像運用GIS空間分析法，對商業(yè)動線、業(yè)態(tài)熱力分布、租金梯度等12項指標進行量化建模，確定最優(yōu)業(yè)態(tài)配比與租金定價策略?？臻g價值評估體系文化商業(yè)融合路徑組織建筑、民俗、商業(yè)3領域專家工作組，評估非遺項目市場化潛力，提出"文化IP+商業(yè)空間"的5種具體嫁接方案。通過2000份問卷+50組焦點訪談，建立客群年齡、收入、消費偏好三維模型，重點解析18-35歲新興中產(chǎn)客層的夜間消費需求特征。核心調(diào)研目標界定02調(diào)研內(nèi)容框架重點調(diào)研購物中心、步行街、寫字樓等核心業(yè)態(tài)的占比與協(xié)同效應，評估其是否形成互補性消費生態(tài)，例如高端零售與餐飲的聯(lián)動布局是否合理。主力業(yè)態(tài)分析統(tǒng)計服裝、餐飲、娛樂、生活服務等細分品類的分布密度，分析是否存在同質化競爭或業(yè)態(tài)空白，如兒童教育、健康醫(yī)療等需求是否未被滿足。細分業(yè)態(tài)均衡性考察國際品牌、本土連鎖與個體商戶的比例，評估其對不同消費層級的吸引力，例如是否通過差異化定位覆蓋高端商務與大眾消費客群。品牌層級結構商業(yè)業(yè)態(tài)分布與組合客群特征與消費行為行為動線與觸點通過熱力圖追蹤顧客在商業(yè)體內(nèi)的移動路徑，識別高流量節(jié)點（如中庭、促銷區(qū)）與冷區(qū)，評估導視系統(tǒng)與業(yè)態(tài)布局對行為的影響。消費偏好與頻次研究客群購物目的（日常消費、休閑娛樂、商務需求）、停留時長及消費金額，結合POS數(shù)據(jù)挖掘熱門品類與時段規(guī)律。人口統(tǒng)計學特征通過問卷與觀察法收集客群年齡、職業(yè)、收入等數(shù)據(jù)，分析核心客群是否為周邊居民、商務人士或游客，并識別潛在細分市場（如年輕家庭、銀發(fā)群體）?？臻g利用與動線設計垂直空間效率分析寫字樓、酒店與商業(yè)的垂直分區(qū)合理性，例如低層是否優(yōu)先布局高客流業(yè)態(tài)（如餐飲、快時尚），高層是否有效利用辦公與會議功能。水平動線規(guī)劃評估主次通道寬度、環(huán)形動線設計及中庭布局是否避免盲區(qū)，例如步行街與購物中心的銜接是否自然，能否引導顧客自然流動至各樓層。公共空間功能性考察休息區(qū)、綠化景觀、藝術裝置等非商業(yè)空間的配置比例與使用率，分析其是否提升體驗感或存在閑置浪費現(xiàn)象。03調(diào)研方法設計通過實地測量與GIS技術結合，精確記錄商業(yè)中心各功能分區(qū)（購物中心、步行街、寫字樓等）的空間分布、面積占比及連通性，評估其空間利用效率與動線合理性。實地踏勘與業(yè)態(tài)測繪商業(yè)空間布局分析分類統(tǒng)計現(xiàn)有商戶類型（零售、餐飲、娛樂、服務等），分析業(yè)態(tài)配比是否符合區(qū)域消費需求，識別同質化競爭或供給空白區(qū)域，為招商優(yōu)化提供數(shù)據(jù)支持。業(yè)態(tài)組合評估核查停車場容量、電梯配置、消防通道等基礎設施的完備性，評估其對客流承載力和安全運營的影響，提出硬件升級建議。建筑設施調(diào)研消費者問卷調(diào)查設計涵蓋消費頻率、時段偏好、客單價、交通方式等維度的問卷，量化分析主力客群畫像（如年齡、職業(yè)、收入）及其消費習慣，定位核心需求與潛在增長點。消費行為特征通過Likert量表評估消費者對環(huán)境衛(wèi)生、服務態(tài)度、商品價格、便利設施等方面的滿意度，挖掘影響復購率的關鍵負面因素（如停車難、導視不清等）。滿意度與痛點調(diào)研增設開放式問題收集消費者對新興業(yè)態(tài)（如親子體驗、智能零售）的期待，結合本地消費升級趨勢預判未來業(yè)態(tài)調(diào)整方向。需求趨勢預測經(jīng)營現(xiàn)狀診斷探討商戶間協(xié)同效應（如互補業(yè)態(tài)引流）與競爭矛盾（如價格戰(zhàn)），評估商業(yè)生態(tài)健康度，提出商戶聯(lián)盟或差異化定位策略。競爭協(xié)作關系管理服務反饋收集商戶對物業(yè)管理（如保潔、安保響應）、營銷活動（如節(jié)日促銷）的評價，識別運營管理短板并優(yōu)化服務流程。與代表性商戶（如連鎖品牌、本土小店）進行半結構化訪談，了解租金成本、日均客流、毛利率等經(jīng)營數(shù)據(jù)，分析盈利模式可持續(xù)性及政策支持需求。商戶深度訪談04對標案例分析同類歷史街區(qū)改造案例保留石庫門建筑風貌，融合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，通過“修舊如舊”手法打造高端餐飲、文創(chuàng)空間，成為城市更新典范。其成功關鍵在于平衡歷史保護與商業(yè)開發(fā)，吸引國際品牌入駐。以清代川西民居為基礎，引入非遺展示、特色餐飲和夜間經(jīng)濟，形成“慢生活”文旅標簽。運營中注重本土文化IP孵化，如定期舉辦蜀繡、川劇主題活動。依托明城墻遺址，整合傳統(tǒng)民居與創(chuàng)意工坊，通過“文化+科技”手段（如AR導覽）增強游客體驗，年客流量超千萬人次，成為南京文旅新地標。上海新天地改造成都寬窄巷子南京老門東文旅商業(yè)運營模式主題化場景運營季節(jié)性活動策劃社群化會員體系參考西安大唐不夜城，以唐文化為主題打造沉浸式街區(qū)，通過燈光秀、巡游表演等延長游客停留時間，帶動周邊酒店、零售消費。借鑒北京三里屯太古里，建立高端會員社群，提供專屬活動預約、積分兌換服務，增強客戶粘性，年復購率提升30%以上。學習杭州湖濱銀泰in77，結合節(jié)氣（如中秋燈會、圣誕集市）策劃限時活動，聯(lián)動品牌快閃店，單日峰值客流突破50萬人次?？臻g活化創(chuàng)新手法垂直空間復合利用參考東京六本木之丘，在商業(yè)體中設置屋頂花園、空中藝術展廊，將辦公、休閑、觀景功能分層疊加，土地利用率提升40%。彈性空間設計借鑒倫敦考文特花園，采用可移動模塊化商鋪，根據(jù)客流動態(tài)調(diào)整布局，周末增設市集攤位，平日恢復步行通道。數(shù)字孿生技術應用如新加坡濱海灣金沙，通過3D建模預演人流疏散方案，優(yōu)化動線設計，緊急情況響應效率提高60%。05數(shù)據(jù)分析維度客流熱力圖譜分析多時段動態(tài)監(jiān)測通過智能攝像頭與WiFi探針技術，采集工作日/周末、節(jié)假日等不同時段的客流量數(shù)據(jù)，結合GIS系統(tǒng)生成三維熱力圖，精準識別核心集客區(qū)與客流盲區(qū)。動線軌跡追蹤利用藍牙信標定位技術，分析消費者在商業(yè)街內(nèi)的停留時長、移動路徑及折返點，優(yōu)化商鋪布局與導視系統(tǒng)設計。外部交通關聯(lián)分析整合地鐵、公交到站數(shù)據(jù)與停車場使用率，建立客流來源模型，評估交通樞紐對商業(yè)導流的貢獻值?？腿寒嬒穸嗑S匹配融合會員系統(tǒng)數(shù)據(jù)與社交媒體標簽，建立年齡-職業(yè)-興趣三維矩陣，指導品牌級次調(diào)整與營銷內(nèi)容定制。支付數(shù)據(jù)聚類基于銀聯(lián)/第三方支付平臺的消費金額、頻次、時段信息，構建RFM客戶價值模型，識別高凈值客群與潛在流失客戶。業(yè)態(tài)關聯(lián)度挖掘運用Apriori算法分析不同品類（如餐飲-影院-零售）的消費組合概率，為商戶聯(lián)營促銷提供數(shù)據(jù)支撐。消費偏好交叉比對業(yè)態(tài)坪效評估模型空間效益量化引入"每平方米日均銷售額"核心指標，對比同類城市綜合體基準值，識別低效經(jīng)營單元并提出業(yè)態(tài)置換建議。租金承受力測算針對蘭州旅游旺季（7-9月）與供暖季（11-3月）特征，設計周期性業(yè)績評估曲線，避免短期數(shù)據(jù)誤判。建立商戶GMV-租金占比動態(tài)模型，結合行業(yè)平均利潤率劃定合理租金區(qū)間，保障招商質量與穩(wěn)定性。季節(jié)波動系數(shù)修正06成果輸出與應用差異化業(yè)態(tài)布局結合蘭州七里河區(qū)消費需求，引入高端零售、特色餐飲、文化體驗等差異化業(yè)態(tài)，避免同質化競爭，提升商業(yè)中心核心競爭力。目標客群精準定位分析周邊居民及流動人口消費習慣，重點吸引年輕家庭、商務人士及游客，通過會員體系、主題活動增強客戶黏性。品牌層級優(yōu)化引入國際快時尚品牌與本土特色品牌組合，形成高中低檔互補的消費生態(tài)，滿足不同消費層次需求。夜間經(jīng)濟開發(fā)規(guī)劃酒吧、夜市、燈光秀等夜間消費場景，延長營業(yè)時間，打造蘭州西部夜間經(jīng)濟標桿項目。商業(yè)定位優(yōu)化建議空間提升策略方案在廣場、中庭等區(qū)域增設休憩設施、藝術裝置和臨時展位，兼顧社交、娛樂與商業(yè)功能，提高空間利用率。公共空間多功能化綠色建筑技術應用交通接駁優(yōu)化優(yōu)化商業(yè)步行街的環(huán)形動線設計，增設智能化導視屏與多語言標識，提升顧客購物便捷性與體驗感。推廣屋頂綠化、節(jié)能玻璃幕墻等環(huán)保技術，結合蘭州氣候特點打造低碳商業(yè)空間，提升項目可持續(xù)形象。協(xié)調(diào)地鐵、公交站點與商業(yè)中心的地下連通，增加停車場充電樁數(shù)量，解決“最后一公里”出行痛點。動線設計與導視系統(tǒng)集成客流監(jiān)測、能耗管理、安防系統(tǒng)于一體，通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化商戶組合與促銷策略，降低運營成本。