2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評估行業(yè)案例分析試題考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______試卷內(nèi)容一、案例分析題（一）甲公司為一大型制造企業(yè)，計劃進行管理層收購（MBO）。為確定目標(biāo)公司價值，聘請了XYZ資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“XYZ評估”）提供價值評估服務(wù)。評估人員小王接受委托后，進行了以下工作：1.向甲公司管理層（收購方）提供了《資產(chǎn)評估法》及資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，并建議其作為評估報告的使用目的。2.在初步訪談中，甲公司管理層表示，本次收購主要出于對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的熟悉和未來發(fā)展的信心，不打算大規(guī)模調(diào)整現(xiàn)有業(yè)務(wù)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，因此要求評估人員重點評估現(xiàn)有資產(chǎn)和未來幾年的預(yù)期收益。3.評估人員小王收集了甲公司近三年的財務(wù)報表，發(fā)現(xiàn)公司營業(yè)收入和利潤總額呈現(xiàn)波動趨勢，其中第二年受原材料價格大幅上漲影響，利潤顯著下降。在未進行詳細(xì)分析的情況下，小王認(rèn)為第三年數(shù)據(jù)能較好反映公司正常經(jīng)營狀況，并以此為基礎(chǔ)預(yù)測未來收益。4.在進行機器設(shè)備評估時，小王發(fā)現(xiàn)部分關(guān)鍵生產(chǎn)設(shè)備存在閑置情況。甲公司管理層解釋稱，這些設(shè)備是前幾年為擴大產(chǎn)能而購置，由于市場環(huán)境變化，目前產(chǎn)能并未達(dá)到預(yù)期。小王根據(jù)設(shè)備賬面價值，扣除了合理的閑置損耗后，作為評估價值。5.對于公司擁有的某項非專利技術(shù)，甲公司無法提供確鑿的權(quán)屬證明和詳細(xì)的研發(fā)成本資料。小王經(jīng)查詢公開信息，了解到該技術(shù)在行業(yè)內(nèi)具有一定先進性，但考慮到權(quán)屬和成本證據(jù)不足，決定對該項技術(shù)暫不進行評估，并在評估報告中說明。要求：請分析上述評估過程中小王及其XYZ評估公司可能存在的問題和潛在風(fēng)險。二、案例分析題（二）乙公司持有丙公司80%的股權(quán)，丙公司主要從事軟件開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)。乙公司擬將其持有的丙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁公司。為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價值參考，XYZ評估公司接受乙公司的委托，對丙公司整體價值進行評估。評估項目組在執(zhí)行評估程序過程中遇到以下情況：1.丙公司財務(wù)報表顯示，近年來研發(fā)投入占營業(yè)收入的比例較高，但尚未產(chǎn)生顯著的營業(yè)收入和利潤。公司管理層認(rèn)為，研發(fā)投入是未來發(fā)展的關(guān)鍵，不應(yīng)在評估中過度扣減。2.丙公司擁有多項軟件著作權(quán)，但部分軟件的授權(quán)方式較為單一（如僅授權(quán)給特定客戶使用），且授權(quán)收入占公司總收入比例不高。評估人員在核實軟件著作權(quán)時，發(fā)現(xiàn)部分軟件的維護費用較高。3.在進行可比公司分析時，評估人員收集了市場上三家與丙公司業(yè)務(wù)相似的上市公司，并選取了其中兩家盈利能力較好的公司作為主要可比對象。乙公司管理層認(rèn)為，另一家盈利能力較差的公司也應(yīng)作為主要可比對象，以反映市場整體風(fēng)險。4.評估人員采用市場法中的可比公司法時，對選定的可比公司交易價格進行了調(diào)整，調(diào)整因素主要包括盈利能力、公司規(guī)模、成長性等。對于盈利能力的調(diào)整，主要依據(jù)了各公司最近一年的凈利潤數(shù)據(jù)。5.評估報告日，丙公司正與另一家競爭對手公司進行技術(shù)合作談判，該合作可能對丙公司的未來經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，但談判尚未達(dá)成最終協(xié)議。要求：請分析上述評估過程中可能存在的問題，并說明評估人員應(yīng)如何處理。三、案例分析題（三）戊公司是一家中型房地產(chǎn)企業(yè)，持有A樓宇的產(chǎn)權(quán)。為滿足股東分紅需求，擬以A樓宇進行資產(chǎn)證券化，發(fā)行不動產(chǎn)支持證券（ABS）。XYZ評估公司接受戊公司的委托，對A樓宇進行價值評估。評估人員在現(xiàn)場調(diào)查中了解到以下信息：1.A樓宇位于某城市核心區(qū)域，建成于2010年，建筑面積15,000平方米，用途為辦公。近年來，該區(qū)域周邊新建了大量高層寫字樓，市場競爭加劇。2.A樓宇目前出租率約為80%，平均租金水平低于周邊同類寫字樓市場水平。公司管理層預(yù)計，若進行資產(chǎn)證券化，未來租金收入難以大幅增長。3.評估人員在獲取A樓宇的產(chǎn)權(quán)證明時，發(fā)現(xiàn)存在部分小額產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題，雖已向相關(guān)部門申請解決，但截至評估報告日尚未徹底解決。4.戊公司提供了一份未來五年的租賃預(yù)測，預(yù)測依據(jù)是當(dāng)前租賃合同的續(xù)約情況和市場租金小幅上漲的預(yù)期。5.評估人員對A樓宇進行了實體性檢查，發(fā)現(xiàn)部分設(shè)施有老化跡象，但維修保養(yǎng)良好。戊公司表示，若進行資產(chǎn)證券化，將投入資金對A樓宇進行大規(guī)模翻新，以提升租金水平。要求：請分析在進行A樓宇價值評估時，評估人員應(yīng)重點關(guān)注哪些問題，并說明應(yīng)采取何種評估思路和方法。四、案例分析題（四）庚公司是一家生產(chǎn)專用設(shè)備的制造企業(yè)，計劃引進國外先進技術(shù)，并為此向銀行申請融資。銀行要求庚公司提供引進技術(shù)相關(guān)資產(chǎn)的價值評估報告作為貸款擔(dān)保依據(jù)。XYZ評估公司接受銀行的委托，對引進的技術(shù)進行評估。評估人員在評估過程中發(fā)現(xiàn)：1.庚公司提供的引進技術(shù)資料不完整，無法清晰界定技術(shù)的具體內(nèi)容、權(quán)利歸屬以及在中國境內(nèi)的使用限制。2.評估人員嘗試聯(lián)系國外技術(shù)提供方獲取更多信息，但對方以商業(yè)秘密為由拒絕提供詳細(xì)資料，僅提供了技術(shù)概述和部分專利證書復(fù)印件。3.國內(nèi)市場上與該技術(shù)類似的替代技術(shù)已有數(shù)家企業(yè)在使用，且價格相對較低。庚公司認(rèn)為，其引進的技術(shù)具有顯著的先進性和獨特性，價值遠(yuǎn)高于替代技術(shù)。4.評估人員注意到，庚公司計劃使用該技術(shù)生產(chǎn)的產(chǎn)品目前市場需求尚不明確，市場競爭激烈，未來發(fā)展存在較大不確定性。5.庚公司希望評估人員能為其爭取到較高的評估價值，以便獲得更多額度的融資。要求：請分析在進行該項無形資產(chǎn)評估時面臨的主要困難和挑戰(zhàn)，并說明評估人員應(yīng)如何應(yīng)對。試卷答案一、案例分析題（一）可能存在的問題和潛在風(fēng)險：1.評估目的與使用目的不符：評估人員向收購方（甲公司管理層）提供《資產(chǎn)評估法》及準(zhǔn)則內(nèi)容，并建議其作為使用目的，但管理層收購的目的是為了融資或交易，其使用目的可能涉及稅務(wù)、融資、交易定價等，與收購方自身目的可能存在差異，導(dǎo)致評估結(jié)果不能滿足相關(guān)方（如銀行、稅務(wù)部門）的要求。解析思路：評估目的（為MBO提供價值參考）與委托方具體使用目的（如融資、稅務(wù)）可能不一致，需明確最終報告的使用對象和用途。2.忽視財務(wù)數(shù)據(jù)波動性：評估人員僅依據(jù)第三年數(shù)據(jù)（可能未受重大不利因素影響）預(yù)測未來收益，忽視了前兩年受原材料價格等重大因素影響的波動事實，可能導(dǎo)致未來收益預(yù)測過于樂觀，影響評估價值的合理性。解析思路：分析財務(wù)數(shù)據(jù)波動原因，判斷其是否屬于正常經(jīng)營范疇，應(yīng)以剔除非正常因素影響后的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行預(yù)測。3.閑置設(shè)備價值評估不恰當(dāng)：對閑置設(shè)備僅根據(jù)賬面價值扣除合理閑置損耗進行評估，未考慮設(shè)備未來可能的用途（如轉(zhuǎn)售、租賃、繼續(xù)使用于其他業(yè)務(wù)等），也未充分分析閑置原因的持久性，可能導(dǎo)致評估價值未能反映設(shè)備的真實市場價值或其對收購方的價值貢獻。解析思路：評估閑置資產(chǎn)應(yīng)考慮其潛在用途、市場接受度、處置費用等，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法（如市場法、殘余價值法），而非簡單扣減損耗。4.無形資產(chǎn)忽略評估：對無法提供權(quán)屬和成本證明的非專利技術(shù)未進行評估，直接忽略，可能低估了丙公司的整體價值，特別是當(dāng)該技術(shù)具有潛在價值時，會給收購方帶來價值風(fēng)險。解析思路：對于有潛在價值但權(quán)屬、成本證明不足的無形資產(chǎn)，應(yīng)明確說明未評估的原因，并分析其對整體價值的影響，必要時考慮采用收益法或成本法中的替代方法估算其價值或進行定性分析。5.缺乏對評估假設(shè)的充分說明：評估過程中存在多個未經(jīng)驗證或假設(shè)前提較強的環(huán)節(jié)（如忽略財務(wù)波動、閑置設(shè)備處理、未評估無形資產(chǎn)），但評估報告可能未對這些假設(shè)的合理性和潛在風(fēng)險進行充分、清晰的披露，影響評估報告的可靠性。解析思路：評估報告應(yīng)充分披露關(guān)鍵假設(shè)、限制條件及潛在風(fēng)險，評估人員需確保假設(shè)的合理性。二、案例分析題（二）可能存在的問題及處理方法：1.研發(fā)投入的處理：管理層強調(diào)研發(fā)投入的重要性，不應(yīng)過度扣減，但研發(fā)投入的資本化和費用化處理直接影響當(dāng)期利潤和未來預(yù)期收益。評估人員不應(yīng)僅憑管理層意見，而應(yīng)依據(jù)會計準(zhǔn)則，分析研發(fā)投入的性質(zhì)、與未來收益的關(guān)聯(lián)性，合理區(qū)分資本化和費用化部分，或采用收益法考慮其未來貢獻。解析思路：研發(fā)支出評估需區(qū)分資本化與費用化，結(jié)合無形資產(chǎn)準(zhǔn)則，分析其能否帶來未來經(jīng)濟利益，合理影響評估值。2.無形資產(chǎn)評估的審慎性：對于軟件著作權(quán)，應(yīng)重點核查其權(quán)屬、授權(quán)范圍、授權(quán)費用、維護成本及剩余經(jīng)濟壽命。對于授權(quán)方式單一且收入占比不高的情況，應(yīng)評估其風(fēng)險和變現(xiàn)能力；對于維護費用高的情況，應(yīng)考慮其可持續(xù)性。評估人員需基于充分盡職調(diào)查結(jié)果進行判斷，可能需要采用成本法或市場法（若市場活躍）評估其價值，或進行定性分析。解析思路：無形資產(chǎn)評估需詳查權(quán)屬、使用范圍、收益能力及風(fēng)險，證據(jù)不足時應(yīng)謹(jǐn)慎處理，可采用多種方法驗證或定性說明。3.可比公司選擇的恰當(dāng)性：乙公司管理層要求納入盈利能力較差的公司反映市場整體風(fēng)險，但評估人員應(yīng)基于丙公司的具體情況（如業(yè)務(wù)模式、成長性、風(fēng)險水平）選擇最相關(guān)的可比公司。若盈利差的公司與丙公司差異過大，納入可能扭曲評估結(jié)果，評估人員應(yīng)說明選擇可比公司的標(biāo)準(zhǔn)和理由，并解釋剔除原因。解析思路：可比公司選擇應(yīng)基于“可比性”原則，分析各公司關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營特征的相似度，剔除異?？杀劝咐⒄f明理由。4.可比公司法應(yīng)用的時間選擇：采用可比公司法時，調(diào)整可比公司盈利能力需基于其報告期數(shù)據(jù)，但僅使用最近一年數(shù)據(jù)可能受短期波動影響。評估人員應(yīng)盡可能使用多個報告期數(shù)據(jù)（如三年均值或剔除異常年份后數(shù)據(jù)）進行回歸分析或趨勢判斷，或結(jié)合行業(yè)整體趨勢進行分析，以獲得更穩(wěn)健的調(diào)整結(jié)果。解析思路：市場法中財務(wù)指標(biāo)調(diào)整應(yīng)基于較長時期數(shù)據(jù)或趨勢分析，避免使用單一短期數(shù)據(jù)，以減少偶然因素的影響。5.未決事項的影響：評估報告日存在重大未決事項（與競爭對手的技術(shù)合作談判），可能對公司未來經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。評估人員應(yīng)在報告中充分披露該未決事項、可能產(chǎn)生的利好或利弊、以及其對評估價值的影響程度，或根據(jù)情況判斷是否需要調(diào)整評估價值。解析思路：評估報告應(yīng)對評估基準(zhǔn)日存在的重大不確定性或未決事項進行充分披露，分析其潛在影響，必要時進行敏感性分析或調(diào)整評估值。三、案例分析題（三）應(yīng)重點關(guān)注的問題及評估思路：重點關(guān)注問題：1.市場比較分析：核心問題是A樓宇在當(dāng)前激烈市場競爭中的定位和價值。需重點關(guān)注周邊類似寫字樓的空置率、租金水平、租金增長率、交易案例等，判斷A樓宇的租金水平和市場競爭力。2.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵參數(shù)：未來租金收入的預(yù)測依據(jù)是否可靠？考慮市場租金趨勢、競爭格局、A樓宇的檔次和空置率變化。運營成本（包括擬議的翻新費用）的預(yù)測是否合理。3.實體性狀況及修復(fù)費用：A樓宇老化的程度、是否已考慮修復(fù)費用或折舊。若存在大規(guī)模翻新計劃，需評估翻新方案的可行性、成本及對價值提升的實際效果。4.產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險：小額產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題雖然目前看似影響不大，但可能存在未來引發(fā)糾紛或影響交易的風(fēng)險，需評估其潛在的法律風(fēng)險和對價值的影響程度。5.投資價值考量：評估目的為資產(chǎn)證券化（ABS），需考慮投資者的風(fēng)險偏好和要求的回報水平，評估結(jié)果應(yīng)能被市場接受。評估思路：1.市場法：作為核心評估方法，深入分析比較案例的選取標(biāo)準(zhǔn)和可比性，重點比較租金水平、空置率、交易價格等，對A樓宇的市場價值進行初步判斷和修正。2.收益法：作為重要輔助或核心方法（若市場法可比案例不足），預(yù)測未來Years的凈租金收入（考慮空置率、租金增長）和運營成本（包括合理維修費用，但不一定包含大規(guī)模預(yù)測性翻新費用除非能證明其必然發(fā)生且能帶來可靠收益），選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計算未來Years的收益現(xiàn)值sumofdiscountedcashflows。預(yù)測時需審慎考慮市場風(fēng)險和競爭壓力。3.成本法：可作為參考方法，評估A樓宇的重新構(gòu)建成本或重置成本，并考慮實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。尤其對于存在產(chǎn)權(quán)瑕疵可能影響未來使用或處置的情況，成本法可以提供一個價值底線參考，但通常不作為唯一或主要方法。4.綜合分析：結(jié)合市場法、收益法和成本法的評估結(jié)果，考慮A樓宇的具體情況（如產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、管理能力、翻新計劃等）進行綜合判斷，最終確定評估價值。評估報告中需詳細(xì)分析各方法的選用理由、關(guān)鍵參數(shù)的確定依據(jù)以及未決事項的影響。四、案例分析題（四）面臨的主要困難和挑戰(zhàn)及應(yīng)對：主要困難和挑戰(zhàn)：1.信息嚴(yán)重不對稱：來自庚公司和國外技術(shù)提供方的資料不完整、不充分，無法清晰界定技術(shù)內(nèi)容、權(quán)屬、限制和真實價值。評估人員難以進行充分的盡職調(diào)查。2.無形資產(chǎn)本質(zhì)界定困難：無法清晰界定技術(shù)是專利技術(shù)、專有技術(shù)還是其他形式的知識成果，難以確定其評估基礎(chǔ)和適用方法。3.市場價值難以判斷：市場上的替代技術(shù)存在且價格較低，庚公司聲稱的先進性和獨特性缺乏市場驗證，難以通過市場法確定其公允價值。4.未來收益預(yù)測不確定性高：產(chǎn)品市場需求不明、市場競爭激烈，技術(shù)合作的未來效果不確定，導(dǎo)致基于該技術(shù)產(chǎn)生的未來收益難以可靠預(yù)測，收益法應(yīng)用困難。5.評估目的的特殊性：評估目的是為融資貸款提供擔(dān)保依據(jù)，銀行可能對評估價值的安全性、穩(wěn)健性要求更高，需要評估人員提供更審慎、更可靠的評估結(jié)論。應(yīng)對：1.最大程度盡職調(diào)查：盡力從各方（庚公司、國外提供方、技術(shù)使用方、