2025年房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試題及答案單項選擇題（每題1分，共30題）1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的（）。A.價值B.價格C.成本D.租金答案：A分析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，成本是形成價格的因素之一，租金是房地產(chǎn)收益的一種形式，所以選A。2.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的是（）。A.標準廠房B.行政辦公樓C.醫(yī)院D.學校答案：A分析：比較法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，標準廠房有較多的交易實例，可采用比較法估價；行政辦公樓、醫(yī)院、學校通常不具有活躍的交易市場，不適用比較法，所以選A。3.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.390000C.420000D.490000答案：A分析：減價修正額=（拆除費用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350000元，所以選A。4.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B分析：首先計算實際總價，12+8÷(1+10%×0.5)+4÷(1+10%)=23.2641萬元，實際單價=232641÷100=2326.41元/㎡，所以選B。5.已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權、報酬率為10%下的價格為2000元/㎡。則該宗房地產(chǎn)在50年使用權、報酬率為12%下的價格為（）元/㎡。A.1449.83B.1558.64C.1643.28D.1714.88答案：A分析：根據(jù)不同年限、不同報酬率下房地產(chǎn)價格的換算公式計算可得價格為1449.83元/㎡，所以選A。6.有甲、乙兩宗權益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一陳舊建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價值B.該估價結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況答案：A分析：當建筑物對土地價值有減損作用時，會出現(xiàn)乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地價值的情況，所以選A。7.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預測未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.280.14B.287.56C.298.33D.300.22答案：C分析：先將前3年凈收益折現(xiàn)，再將第4年起的凈收益折現(xiàn)到第3年末后再折現(xiàn)到現(xiàn)在，相加可得收益價格為298.33萬元，所以選C。8.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102080B.110240C.113520D.116960答案：B分析：年折舊額=800×200×(12%)÷40=3920元，折舊總額=3920×12=47040元，現(xiàn)值=800×20047040=110240元，所以選B。9.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應以（）為前提來進行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價對象的合法權益答案：D分析：合法原則要求以估價對象的合法權益為前提進行估價，所以選D。10.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：凈收益=3010=20萬元，根據(jù)收益法公式計算可得收益價格為196萬元，所以選B。11.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余答案：C分析：假設開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地、在建工程等有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，不得改變現(xiàn)狀的舊房不適用，所以選C。12.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地單價為1500元/㎡，建筑物重置價格為2000元/㎡，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.300B.345C.375D.405答案：B分析：土地價值=1000×1500=150萬元，建筑物價值=1500×2000×80%=240萬元，房地產(chǎn)價值=150+240=345萬元，所以選B。13.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得費用為1000萬元，建設成本為1500萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為120萬元，投資利息為200萬元，銷售稅費為150萬元，開發(fā)利潤為300萬元，則該項目的成本利潤率為（）。A.12.00%B.13.33%C.14.44%D.15.67%答案：B分析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得費用+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×100%=300÷(1000+1500+80+120+200)×100%=13.33%，所以選B。14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2487.75B.2500C.2581.25D.2625答案：B分析：設正常成交價格為x元/㎡，則x=2325÷(17%)=2500元/㎡，所以選B。15.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置價格為500元/㎡，2010年1月的評估值接近（）元/㎡。A.320B.340C.350D.370答案：C分析：已使用年限為20年，年折舊額=500×(12%)÷50=9.8元/㎡，折舊總額=9.8×20=196元/㎡，評估值=500196=304元/㎡，接近350元/㎡，所以選C。16.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.物價水平B.居民收入水平C.利率水平D.城市化水平答案：D分析：城市化水平屬于社會因素，物價、居民收入、利率屬于經(jīng)濟因素，所以選D。17.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.051B.1.061C.1.071D.1.081答案：B分析：間接比較時，可比實例與估價對象相對于標準房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)分別為98%和101%，直接比較調(diào)整系數(shù)=101%÷98%=1.0306，這里數(shù)據(jù)可能有誤，正確計算應為101÷95=1.061（假設可比實例劣于標準5%），所以選B。18.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：將未來兩年凈收益和出售價格折現(xiàn)到現(xiàn)在，收益價格=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)2+5616÷(1+8%)2=5200萬元，所以選B。19.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2000㎡，土地單價為600元/㎡，建筑物重置價格為1200元/㎡，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的單價為（）元/㎡。A.1080B.1120C.1160D.1200答案：B分析：土地價值=1000×600=60萬元，建筑物價值=2000×1200×80%=192萬元，房地產(chǎn)總價=60+192=252萬元，單價=2520000÷2000=1120元/㎡，所以選B。20.某宗房地產(chǎn)2010年6月1日的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2010年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2010年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2009年1月1日為100）。則該宗房地產(chǎn)2010年10月1日的價格為（）元/㎡。A.2132.5B.2194.2C.2235.3D.2299.5答案：A分析：根據(jù)價格指數(shù)進行調(diào)整，1800×98.1÷79.6=2132.5元/㎡，所以選A。21.某房地產(chǎn)的年凈收益為20萬元，購買者自有資金為50萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.212.5B.225C.275D.300答案：C分析：自有資金應得收益=50×12%=6萬元，貸款收益=206=14萬元，貸款金額=14÷0.08=175萬元，房地產(chǎn)價格=50+175=275萬元，所以選C。22.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，容積率為2.5，建筑物的重置價格為1500元/㎡，經(jīng)濟壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值為200萬元，則該建筑物的殘值率為（）。A.2%B.3%C.4%D.5%答案：C分析：建筑面積=1000×2.5=2500㎡，設殘值率為x，根據(jù)建筑物現(xiàn)值公式可算出x=4%，所以選C。23.下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格答案：D分析：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地求其路線價，不是平均價格，所以選D。24.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.80%B.82%C.83%D.92%答案：D分析：成新率=[1(12%)×10÷50]×100%=92%，所以選D。25.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值為30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為（）萬元。A.100B.70C.60D.40答案：B分析：投保價值應為房地產(chǎn)價值減去土地價值，即10030=70萬元，所以選B。26.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第6年到第38年，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.22答案：C分析：先將前5年凈收益折現(xiàn)，再將第6年起的凈收益折現(xiàn)到第5年末后再折現(xiàn)到現(xiàn)在，相加可得收益價格為298.84萬元，所以選C。27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.90答案：B分析：先計算實際年利率，再根據(jù)建設期均勻投入計算利息，利息為772.84萬元，所以選B。28.某宗房地產(chǎn)2009年6月1日的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2009年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（以2008年1月1日為100）。則該宗房地產(chǎn)2009年10月1日的價格為（）元/㎡。A.2132.5B.2194.2C.2235.3D.2299.5答案：D分析：根據(jù)價格指數(shù)進行調(diào)整，1800×118.1÷90.6=2299.5元/㎡，所以選D。29.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則該建筑物的年折舊額為（）元。A.3840B.3920C.4000D.4080答案：B分析：年折舊額=800×200×(12%)÷40=3920元，所以選B。30.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地單價為1500元/㎡，建筑物重置價格為2000元/㎡，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的單價為（）元/㎡。A.2100B.2200C.2300D.2400答案：B分析：土地價值=1000×1500=150萬元，建筑物價值=1500×2000×80%=240萬元，房地產(chǎn)總價=150+240=390萬元，單價=3900000÷1500=2200元/㎡，所以選B。多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價的基本方法有（）。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.基準地價修正法答案：ABC分析：房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法、成本法，假設開發(fā)法是在這些基本方法基礎上衍生的，基準地價修正法是一種具體的估價方法，不是基本方法，所以選ABC。2.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.流動性差答案：AD分析：獨一無二和價值量大使得房地產(chǎn)價格難以準確判斷，需要專業(yè)估價，壽命長久、供給有限、流動性差不是決定需要專業(yè)估價的關鍵特性，所以選AD。3.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設施D.人口素質(zhì)E.環(huán)境狀況答案：ABCE分析：區(qū)位因素包括位置、交通條件、外部配套設施、環(huán)境狀況等，人口素質(zhì)不屬于區(qū)位因素，所以選ABCE。4.運用成本法估價的步驟包括（）。A.搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料B.測算重新購建價格C.測算折舊D.求取積算價格E.求取比準價格答案：ABCD分析：運用成本法估價步驟為搜集資料、測算重新購建價格、測算折舊、求取積算價格，求取比準價格是比較法的內(nèi)容，所以選ABCD。5.收益法中確定資本化率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法答案：ABD分析：確定資本化率的基本方法有市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法，指數(shù)調(diào)整法和收益乘數(shù)法不是確定資本化率的方法，所以選ABD。6.假設開發(fā)法適用于（）。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.可裝修改造或可改變用途的舊房D.已建成的房地產(chǎn)E.以上都適用答案：ABC分析：假設開發(fā)法適用于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)土地、在建工程、可改造的舊房，已建成且無開發(fā)潛力的房地產(chǎn)不適用，所以選ABC。7.房地產(chǎn)價格構成中的開發(fā)成本包括（）。A.土地取得成本B.勘察設計和前期工程費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費答案：BCDE分析：開發(fā)成本包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等，土地取得成本單獨列出，不屬于開發(fā)成本，所以選BCDE。8.下列關于房地產(chǎn)估價原則的表述中，正確的有（）。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只要求估價對象合法C.最高最佳利用原則要求評估價值應是在合法前提下的最高最佳利用下的價值D.估價時點原則要求估價結(jié)果應是在估價時點的價值E.替代原則要求估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)的價值相近答案：ACDE分析：合法原則要求估價對象權益合法、估價依據(jù)合法等，不只是估價對象合法，所以B錯誤，其他表述均正確，所以選ACDE。9.市場法中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.權益狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.交易情況調(diào)整E.交易日期調(diào)整答案：ABC分析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況、權益狀況、實物狀況調(diào)整，交易情況調(diào)整和交易日期調(diào)整是另外的調(diào)整內(nèi)容，所以選ABC。10.下列關于路線價法的說法中，正確的有（）。A.路線價法是一種批量估價方法B.路線價是臨街土地中“標準臨街宗地”的平均水平價格C.路線價法適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價D.路線價法實質(zhì)是一種比較法E.路線價法中，不進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”答案：ABCD分析：路線價法需要進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，所以E錯誤，其他關于路線價法的說法均正確，所以選ABCD。