物業(yè)管理員試題庫(kù)及答案一、單項(xiàng)選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，一般包括（）。A.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理B.業(yè)主自用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理C.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)和更新D.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)和刑事案件偵破答案：A2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的前提條件之一是物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到（）。A.20%以上B.30%以上C.50%以上D.70%以上答案：C3.物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（）。A.業(yè)主委員會(huì)B.業(yè)主大會(huì)C.全體業(yè)主D.建設(shè)單位答案：A4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。A.合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)B.公平、公正、公開(kāi)C.自愿、平等、互利D.質(zhì)價(jià)相符答案：A5.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主參加。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：A6.專項(xiàng)維修資金屬于（）所有。A.業(yè)主B.物業(yè)管理企業(yè)C.建設(shè)單位D.政府答案：A7.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（）。A.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B.A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)C.甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)D.高級(jí)、中級(jí)、初級(jí)答案：A8.業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：C9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)（）進(jìn)行查驗(yàn)。A.技術(shù)資料B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備C.業(yè)主檔案D.業(yè)主入住情況答案：B10.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.居民委員會(huì)D.房地產(chǎn)行政主管部門答案：B二、多項(xiàng)選擇題1.物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)的維護(hù)與修繕管理B.物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施管理C.環(huán)境衛(wèi)生管理D.綠化管理E.安全保衛(wèi)與消防管理答案：ABCDE2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約C.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.籌集和使用專項(xiàng)維修資金答案：ABCDE3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)（）等內(nèi)容進(jìn)行約定。A.物業(yè)管理事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.雙方的權(quán)利義務(wù)E.專項(xiàng)維修資金的管理與使用答案：ABCDE4.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)B.接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督C.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金的收支情況D.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作E.不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途答案：ABCDE5.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.房屋的基礎(chǔ)B.承重墻體C.柱、梁、樓板D.戶外墻面E.樓梯間答案：ABCDE6.專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括（）。A.物業(yè)共用部位的維修、更新和改造B.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)E.物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)用答案：AB7.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的劃分依據(jù)包括（）。A.注冊(cè)資本B.專業(yè)人員數(shù)量C.管理物業(yè)的類型和規(guī)模D.業(yè)績(jī)E.服務(wù)質(zhì)量答案：ABCD8.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利（）。A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議C.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議D.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)E.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)答案：ABCDE9.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的形式包括（）。A.包干制B.酬金制C.成本加酬金制D.浮動(dòng)收費(fèi)制E.固定收費(fèi)制答案：AB10.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作包括（）。A.防火B(yǎng).防盜C.防破壞D.防自然災(zāi)害E.防交通事故答案：ABCDE三、判斷題1.物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。（）答案：正確2.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。（）答案：正確3.物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款的權(quán)力。（）答案：錯(cuò)誤4.專項(xiàng)維修資金可以用于物業(yè)管理企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（）答案：錯(cuò)誤5.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況等職責(zé)。（）答案：正確6.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。（）答案：錯(cuò)誤7.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。（）答案：錯(cuò)誤8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）答案：正確9.建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不享有業(yè)主權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。（）答案：錯(cuò)誤10.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。（）答案：錯(cuò)誤四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的特點(diǎn)。答：物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：（1）社會(huì)化。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，如房屋、水電、清潔、保安等都由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的社會(huì)化管理。（2）專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)配備了專業(yè)的管理和技術(shù)人員，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和專業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理和維護(hù)。（3）市場(chǎng)化。物業(yè)管理是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)等方式承接物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主根據(jù)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方通過(guò)合同約定各自的權(quán)利和義務(wù)。（4）經(jīng)營(yíng)性。物業(yè)管理企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)，通過(guò)提供物業(yè)服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也需要通過(guò)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（5）服務(wù)性。物業(yè)管理的核心是為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，包括物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、綠化管理等方面的服務(wù)，以滿足業(yè)主和使用人的生活和工作需求。2.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的成立條件和程序。答：成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；（2）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（3）業(yè)主名冊(cè)；（4）建筑規(guī)劃總平面圖；（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（7）其他有關(guān)的文件資料。成立程序：（1）組建籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。（2）籌備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；⑤做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。（3）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）物業(yè)管理事項(xiàng)。包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)。（2）服務(wù)質(zhì)量。明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，如物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全保衛(wèi)的防范標(biāo)準(zhǔn)等。（3）服務(wù)費(fèi)用。約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、繳費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行確定，收費(fèi)方式可以采用包干制或酬金制。（4）雙方的權(quán)利義務(wù)。明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，如業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取服務(wù)費(fèi)用等。（5）專項(xiàng)維修資金的管理與使用。規(guī)定專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理辦法，確保專項(xiàng)維修資金?？顚Ｓ茫糜谖飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（6）物業(yè)管理用房。約定物業(yè)管理用房的位置、面積、用途等內(nèi)容，物業(yè)管理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的必要條件。（7）合同期限。明確物業(yè)服務(wù)合同的起止時(shí)間，一般為數(shù)年。（8）違約責(zé)任。規(guī)定雙方違反合同約定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的違約金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供服務(wù)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任等。（9）爭(zhēng)議解決方式。約定雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決方式，如協(xié)商、仲裁或訴訟等。4.簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及相應(yīng)的條件。答：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。（1）一級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：a.多層住宅200萬(wàn)平方米；b.高層住宅100萬(wàn)平方米；c.獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；d.辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（2）二級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：a.多層住宅100萬(wàn)平方米；b.高層住宅50萬(wàn)平方米；c.獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；d.辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（3）三級(jí)資質(zhì)：①注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。5.簡(jiǎn)述專項(xiàng)維修資金的使用程序。答：專項(xiàng)維修資金的使用程序一般如下：（1）提出使用建議。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。（2）業(yè)主大會(huì)決定。使用建議應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的使用。（3）制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，制定專項(xiàng)維修資金使用方案。方案應(yīng)當(dāng)包括維修、更新和改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等內(nèi)容。（4）公示方案。將專項(xiàng)維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日，征求業(yè)主意見(jiàn)。（5）實(shí)施維修。公示無(wú)異議后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照使用方案組織實(shí)施維修、更新和改造工程。（6）費(fèi)用結(jié)算。工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并根據(jù)工程實(shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。（7）資金列支。按照規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中列支維修費(fèi)用，并向業(yè)主公布費(fèi)用使用情況。五、案例分析題案例：某小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理過(guò)程中，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共綠化區(qū)域進(jìn)行了改造，將部分草坪改種了花卉，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了一些休閑長(zhǎng)椅。但部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意擅自進(jìn)行改造，侵犯了業(yè)主的權(quán)益，要求恢復(fù)原狀。而物業(yè)管理企業(yè)則認(rèn)為這樣的改造提升了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，是為業(yè)主著想。問(wèn)題：1.物業(yè)管理企業(yè)的做法是否合法？為什么？2.針對(duì)這種情況，應(yīng)該如何解決？答：1.物業(yè)管理企業(yè)的做法不合法。理由如下：小區(qū)的公共綠化區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有部分