物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》真題及答案_第1頁(yè)
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物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題(共20題,每題1分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)1.某寫字樓項(xiàng)目總建筑面積10萬㎡,其中可出租面積8萬㎡,空置率5%,平均月租金150元/㎡,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率30%(按有效毛收入計(jì)算),則該項(xiàng)目月凈運(yùn)營(yíng)收益為()萬元。A.855B.900C.630D.7652.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理核心目標(biāo)的表述中,正確的是()。A.最大化物業(yè)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值B.在保持物業(yè)正常使用功能的前提下,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化C.確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備全生命周期成本最低D.滿足業(yè)主短期收益與長(zhǎng)期增值的雙重需求3.某商場(chǎng)租戶合同約定“基礎(chǔ)租金+超額營(yíng)業(yè)額分成”,其中基礎(chǔ)租金為80萬元/月,分成比例為3%。若某月商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額為5000萬元,則該租戶當(dāng)月應(yīng)繳納租金為()萬元。A.80B.230C.150D.2004.在收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估中,若凈收益每年不變,收益期限為無限年,報(bào)酬率為r,則收益法公式為()。A.V=A×(11/(1+r)^n)/rB.V=A/rC.V=A/(rg)D.V=A×(1+r)^n/r5.下列設(shè)施管理活動(dòng)中,屬于“運(yùn)行管理”范疇的是()。A.電梯采購(gòu)招標(biāo)B.空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能改造C.消防設(shè)備日常巡檢D.停車場(chǎng)車位規(guī)劃調(diào)整6.某住宅小區(qū)采用“酬金制”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式,當(dāng)月物業(yè)服務(wù)支出總額120萬元,酬金比例8%,則業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)總額為()萬元。A.120B.130.4C.129.6D.109.67.關(guān)于物業(yè)租賃中的“免租期”安排,下列說法錯(cuò)誤的是()。A.免租期通常用于吸引新租戶B.免租期內(nèi)租戶無需繳納任何費(fèi)用C.免租期長(zhǎng)度需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況確定D.免租期成本應(yīng)計(jì)入租金定價(jià)模型8.下列風(fēng)險(xiǎn)中,屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理“責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)”的是()。A.租戶拖欠租金B(yǎng).臺(tái)風(fēng)導(dǎo)致屋頂漏水C.公共區(qū)域滑倒引發(fā)的賠償D.市政規(guī)劃導(dǎo)致客流量下降9.綠色物業(yè)管理中,“LEED認(rèn)證”重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容不包括()。A.能源使用效率B.室內(nèi)空氣質(zhì)量C.物業(yè)管理成本D.水資源節(jié)約10.某商業(yè)綜合體項(xiàng)目,地上建筑面積15萬㎡(其中商場(chǎng)10萬㎡,寫字樓5萬㎡),地下建筑面積5萬㎡(全部為停車場(chǎng))。若停車場(chǎng)月租金收入120萬元,商場(chǎng)月租金收入2000萬元,寫字樓月租金收入800萬元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(按總收入計(jì)算)為35%,則該項(xiàng)目月稅前現(xiàn)金流為()萬元。A.2920B.1898C.1903D.203011.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算編制的表述中,錯(cuò)誤的是()。A.資本支出預(yù)算需考慮設(shè)施設(shè)備更新周期B.運(yùn)營(yíng)預(yù)算應(yīng)基于歷史數(shù)據(jù)與市場(chǎng)預(yù)測(cè)編制C.不可預(yù)見費(fèi)通常按運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的5%10%計(jì)提D.租金收入預(yù)算只需參考當(dāng)前租戶合同租金12.某工業(yè)廠房租戶合同約定“固定租金+設(shè)備使用費(fèi)”,其中固定租金為30元/㎡·月,設(shè)備使用費(fèi)按實(shí)際使用量0.5元/度計(jì)算。若租戶租用面積2000㎡,某月用電8萬度,則當(dāng)月應(yīng)繳費(fèi)用為()萬元。A.6B.10C.14D.813.在收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估中,若凈收益按固定比率g遞增,收益期限為無限年,報(bào)酬率r>g,則收益法公式為()。A.V=A/(rg)B.V=A/rC.V=A×(11/(1+r)^n)/rD.V=A×(1+g)/(rg)14.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的措施中,屬于“技術(shù)措施”的是()。A.推行節(jié)能燈具替換B.優(yōu)化保潔排班制度C.與供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期采購(gòu)協(xié)議D.建立成本考核責(zé)任制15.某寫字樓項(xiàng)目空置率為8%,平均租金120元/㎡·月,出租率92%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(按有效毛收入)25%,則每平方米月凈收益為()元。A.82.8B.78.2C.90D.6916.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的“租戶組合”策略,下列說法正確的是()。A.應(yīng)避免引入競(jìng)爭(zhēng)性租戶B.主力租戶占比越高越好C.租戶類型需與物業(yè)定位匹配D.小租戶租金收益高于大租戶17.某酒店項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入5000萬元,營(yíng)業(yè)成本2000萬元,管理費(fèi)用800萬元,財(cái)務(wù)費(fèi)用200萬元,營(yíng)業(yè)稅金及附加300萬元,則年?duì)I業(yè)利潤(rùn)為()萬元。A.1700B.2000C.1500D.120018.下列設(shè)施設(shè)備中,屬于“半永久性設(shè)備”的是()。A.電梯B.空調(diào)機(jī)組C.辦公桌椅D.消防系統(tǒng)19.某住宅小區(qū)共有1000戶,平均每戶建筑面積120㎡,物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.5元/㎡·月,空置率10%,則該小區(qū)月物業(yè)費(fèi)總收入為()萬元。A.300B.270C.250D.22520.在物業(yè)保險(xiǎn)中,“公眾責(zé)任險(xiǎn)”主要承保的風(fēng)險(xiǎn)是()。A.自然災(zāi)害導(dǎo)致的物業(yè)損壞B.第三方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)遭受的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失C.租戶拖欠租金造成的損失D.設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)中斷損失二、多項(xiàng)選擇題(共10題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)21.影響收益性物業(yè)租金水平的主要因素包括()。A.物業(yè)位置與品質(zhì)B.市場(chǎng)供求關(guān)系C.租戶信用等級(jí)D.物業(yè)管理成本E.政府租金指導(dǎo)價(jià)22.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的“現(xiàn)金流分析”通常包括()。A.潛在毛收入B.有效毛收入C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈運(yùn)營(yíng)收益E.稅后現(xiàn)金流23.下列屬于設(shè)施管理“戰(zhàn)略層面”工作的有()。A.制定設(shè)施全生命周期管理規(guī)劃B.確定設(shè)施維護(hù)外包或自營(yíng)模式C.日常設(shè)備巡檢記錄D.設(shè)施改造方案經(jīng)濟(jì)可行性分析E.電梯故障應(yīng)急維修24.物業(yè)租賃管理中,“租約談判”的核心條款包括()。A.租金調(diào)整方式B.免租期長(zhǎng)度C.租戶裝修要求D.違約責(zé)任E.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)25.收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估中,“市場(chǎng)法”應(yīng)用的前提條件有()。A.存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)B.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相似性C.估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)D.能夠收集到足夠的交易實(shí)例數(shù)據(jù)E.估價(jià)師具備豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本構(gòu)成中,屬于“固定成本”的有()。A.員工基本工資B.公共區(qū)域水電費(fèi)C.設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi)D.清潔物料費(fèi)E.管理用房租金27.綠色物業(yè)管理的主要措施包括()。A.推廣太陽(yáng)能光伏發(fā)電B.采用中水回收系統(tǒng)C.減少一次性用品使用D.提高綠化覆蓋率E.增加物業(yè)廣告收入28.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的“風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略”包括()。A.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避B.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移C.風(fēng)險(xiǎn)自留D.風(fēng)險(xiǎn)控制E.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖29.下列關(guān)于“物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)”的指標(biāo)中,屬于“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況”指標(biāo)的有()。A.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率B.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C.資本積累率D.不良資產(chǎn)比率E.營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率30.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)中,“租戶滿意度調(diào)查”的主要內(nèi)容包括()。A.物業(yè)服務(wù)響應(yīng)速度B.公共區(qū)域衛(wèi)生狀況C.租金價(jià)格合理性D.停車設(shè)施便利性E.商場(chǎng)客流量變化三、案例分析題(共3題,每題20分,共60分)(一)某商業(yè)綜合體項(xiàng)目基本情況如下:總建筑面積:20萬㎡(地上15萬㎡,地下5萬㎡)地上部分:商場(chǎng)10萬㎡(可出租面積8萬㎡)、寫字樓5萬㎡(可出租面積4萬㎡)地下部分:停車場(chǎng)1000個(gè)車位(全部可出租)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)(月):商場(chǎng):出租率90%,平均租金200元/㎡;寫字樓:出租率85%,平均租金120元/㎡;停車場(chǎng):車位出租率70%,平均租金500元/車位;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:商場(chǎng)部分400萬元,寫字樓部分150萬元,停車場(chǎng)部分50萬元;其他收入:廣告位收入80萬元,場(chǎng)地租賃收入30萬元。問題:1.計(jì)算該項(xiàng)目月有效毛收入(5分);2.計(jì)算該項(xiàng)目月凈運(yùn)營(yíng)收益(5分);3.若該項(xiàng)目目標(biāo)成本費(fèi)用率(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入)不超過45%,分析當(dāng)前成本控制是否達(dá)標(biāo)(5分);4.提出3項(xiàng)提升商場(chǎng)租金收益的可行性措施(5分)。(二)某住宅小區(qū)建筑面積10萬㎡,共800戶,物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3元/㎡·月,采用酬金制收費(fèi)模式(酬金比例10%)。當(dāng)前運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)如下:月物業(yè)服務(wù)支出:人員工資120萬元,公共能耗50萬元,設(shè)施維護(hù)30萬元,清潔綠化20萬元,其他費(fèi)用10萬元;空置率:15%;歷史數(shù)據(jù)顯示,物業(yè)費(fèi)收繳率穩(wěn)定在90%。問題:1.計(jì)算理論月應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)總額(4分);2.計(jì)算實(shí)際月物業(yè)費(fèi)收繳金額(4分);3.計(jì)算當(dāng)月應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金(4分);4.若下月計(jì)劃將空置率降至10%,其他條件不變,計(jì)算下月凈收益變化額(4分);5.分析酬金制模式對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響(4分)。(三)某工業(yè)廠房項(xiàng)目總建筑面積5萬㎡,可出租面積4萬㎡,當(dāng)前租戶為3家制造企業(yè),租賃情況如下:A企業(yè):租用1萬㎡,合同剩余期限3年,租金25元/㎡·月(市場(chǎng)租金30元/㎡·月);B企業(yè):租用2萬㎡,合同剩余期限1年,租金28元/㎡·月(市場(chǎng)租金32元/㎡·月);C企業(yè):租用1萬㎡,合同即將到期,市場(chǎng)租金35元/㎡·月。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%,當(dāng)前空置率5%(未出租面積為2000㎡)。問題:1.計(jì)算當(dāng)前月有效毛收入(4分);2.計(jì)算當(dāng)前月凈運(yùn)營(yíng)收益(4分);3.分析C企業(yè)合同到期后的續(xù)租策略(6分);4.提出2項(xiàng)降低工業(yè)廠房運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的措施(6分)。參考答案一、單項(xiàng)選擇題15:DBBBC610:ABCCB1115:DCAAD1620:CACBB二、多項(xiàng)選擇題21:ABCE(注:D選項(xiàng)“物業(yè)管理成本”影響利潤(rùn)但非直接影響租金水平)22:ABCDE23:ABD(CE屬于操作層面)24:ABCDE25:ABD26:ACE(BD為變動(dòng)成本)27:ABCD(E與綠色管理無關(guān))28:ABCD(E為金融領(lǐng)域策略)29:ABD(C為發(fā)展能力,E為經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng))30:ABCD(E屬于經(jīng)營(yíng)結(jié)果而非租戶滿意度)三、案例分析題(一)1.月有效毛收入計(jì)算:商場(chǎng):8萬㎡×90%×200元=1440萬元寫字樓:4萬㎡×85%×120元=408萬元停車場(chǎng):1000個(gè)×70%×500元=35萬元其他收入:80+30=110萬元合計(jì):1440+408+35+110=1993萬元2.月凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1993(400+150+50)=1993600=1393萬元3.成本費(fèi)用率=600/1993≈30.1%<45%,達(dá)標(biāo)。4.提升措施:①優(yōu)化租戶組合,引入高租金品牌;②開展促銷活動(dòng)提升商場(chǎng)客流量,吸引租戶接受租金上調(diào);③對(duì)空置區(qū)域進(jìn)行改造,提高可出租面積利用率;④實(shí)行租金階梯制(如銷售額超標(biāo)的租戶提高分成比例)。(二)1.理論月應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)總額=10萬㎡×3元×(115%)=255萬元(注:空置房通常需繳納70%100%物業(yè)費(fèi),本題默認(rèn)全額收?。?.實(shí)際收繳金額=255萬元×90%=229.5萬元3.物業(yè)服務(wù)支出總額=120+50+30+20+10=230萬元酬金=230萬元×10%=23萬元(注:酬金制下酬金以支出為基數(shù)計(jì)算)4.下月空置率10%,理論應(yīng)收取=10萬㎡×3元×(110%)=270萬元實(shí)際收繳=270×90%=243萬元支出不變?nèi)詾?30萬元,酬金=230×10%=23萬元凈收益變化=(24323023)(229.523023)=(10)(23.5)=13.5萬元(增加13.5萬元)5.影響分析:對(duì)業(yè)主:費(fèi)用透明,可監(jiān)督具體支出;需承擔(dān)超支風(fēng)險(xiǎn)(若支出超預(yù)算)。對(duì)企業(yè):收入穩(wěn)定(固定酬金);缺乏成本控制動(dòng)力(支出越多酬金越高)。(三)1.當(dāng)前月有效毛收入:A企業(yè):1萬㎡×25元=25萬元B企業(yè):2萬㎡×28元=56萬元C企業(yè):1萬㎡×35元(合同到期后按市場(chǎng)租金計(jì)算)=35萬元空置部分:2000㎡×35元(按市場(chǎng)租金計(jì)算空置損失)=7萬元(注:有效毛收入=已出租部分租金+空置部分潛在租金)合計(jì):25+56+35+7=123萬元2.月凈運(yùn)營(yíng)收益=1

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