澤峰花園商鋪規(guī)劃定位建議厚土思想2023年11月一、前言任何商業(yè)的招商策略定位，都必須建立在市場(chǎng)的客觀基礎(chǔ)上，脫離市場(chǎng)的運(yùn)作策略都將會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目亦不例外。雖然目前我項(xiàng)目所處的區(qū)域版塊發(fā)展速度較快，住宅和商業(yè)的市場(chǎng)氛圍也已開(kāi)始逐漸成形，但整個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)仍屬于發(fā)展的初級(jí)階段，各種風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)仍高位并存，因此，各業(yè)態(tài)的定位和后期操作都必須考慮周全，都必須依托市場(chǎng)客觀依據(jù)，以此方能更好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最大化實(shí)現(xiàn)租金收益。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、1＃、2＃、3＃以及8＃的一、二層商鋪已完畢隔段，水電和消防設(shè)施已基本安裝到位，外立面裝修基本完畢，現(xiàn)開(kāi)始逐步落架，但各樓棟門(mén)前步行路面尚未完畢硬化和地磚鋪設(shè)；2、1＃、2＃、3＃前白云路早已通車(chē)，且車(chē)流量日益增大，而8＃東側(cè)的規(guī)劃路目前處在施工的初步階段，距離達(dá)成使用條件尚有一段時(shí)間；3、難點(diǎn)：由于項(xiàng)目商鋪距離道路較近，基本沒(méi)有位置可劃分停車(chē)位，消費(fèi)者停車(chē)將是一大難題；1＃、2＃、3＃面向白云路路段也僅能提供部分摩托車(chē)位，汽車(chē)位難以滿足；三、市場(chǎng)狀況1、鳳嶺北鳳翔路：街道名稱(chēng)鳳翔路街道情況街道兩旁均為商品住宅，沿街商鋪也屬住宅底商?？拷窖髧?guó)際城路段商業(yè)氛圍較濃，靠近佛子嶺路路段周邊仍有施工，且部分項(xiàng)目入住時(shí)間有限，商業(yè)氛圍局限性。鋪面總數(shù)約136間（部分項(xiàng)目商鋪尚未開(kāi)發(fā)完全）。商業(yè)規(guī)模10—15㎡；30—60㎡；60—100㎡；100—300㎡。經(jīng)營(yíng)品種香榭里花園沿街商鋪：煙酒茶行：5家；房產(chǎn)中介：6家；餐飲食品類(lèi)：1家；服飾：2家；便利超市：2家；美發(fā)店：3家；藥店/診所：3家；便民服務(wù)類(lèi)：5家；汽車(chē)美容：1家；床上用品：1家；金融/通信/郵政：5家；文?。?家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)：1家；五金/機(jī)電/機(jī)修：4家；融資、擔(dān)保：1家；婚慶：1家；閑置：2家。藍(lán)山上城沿街商鋪：一層：餐飲酒樓：5家；煙酒茶行：4家；金融：3家；美發(fā)：1家；藥店：1家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)：1家。二層：足健會(huì)所：2家；酒樓：1家；裝飾公司：1家；茶藝館：1家；酒莊：1家；咖啡廳：1家。保利·鳳翔花園沿街商鋪：煙酒茶行：4家；房產(chǎn)中介：10家；餐飲食品類(lèi)：4家；服飾/母嬰用品：2家；便利超市：2家；美容/美發(fā)/養(yǎng)生：4家；藥店：1家；彩票：1家；車(chē)飾：1家；家居裝飾：3家；航空票務(wù)：1家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)：1家；兒童用品：1家；五金：1家；閑置：1家。億利城沿街商鋪：裝飾材料：4家；房產(chǎn)中介：2家；雜貨店：2家；五金：2家；診所：1家；便民服務(wù)類(lèi)：4家；茶具：1家；燈飾：1家；涼茶：1家；閑置：2家。香格里拉花園沿街商鋪：一層：煙酒茶行：4家；房產(chǎn)中介：1家；餐飲食品類(lèi)：5家；母嬰用品：1家；便利超市：2家；美容/美發(fā)/養(yǎng)生：2家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)：1家；裝飾公司：1家；地板：1家；安全設(shè)備：1家；酒樓：1家；攝影：1家；家具/家居用品：4家；金融：1家；酒莊：1家；咖啡吧：2家；五金：2家；報(bào)刊發(fā)行：1家；閑置：3家。二層：文化傳播公司：1家。（其余空閑）上座沿街商鋪：一層：煙酒茶行：1家；房產(chǎn)中介：2家；裝飾材料：5家；養(yǎng)生館：1家；餐飲食品：2家；干洗：1家；五金：1家。二層：美容養(yǎng)生館：1家；培訓(xùn)學(xué)校：1家。（其余空閑）三層：保健養(yǎng)生館：1家。（其余空閑）伴云居沿街商鋪：一層：酒莊：1家；雜貨店：1家；汽車(chē)美容：1家；特產(chǎn)店：1家。二層：餐飲酒樓：1家。（其余空閑）租金香榭里花園沿街商鋪：67㎡，租金4900元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)8萬(wàn)。藍(lán)山上城商鋪規(guī)模較大，一層租金在100～150元/㎡·月，二層租金在55～70元/㎡·月。保利·鳳翔花園沿街商鋪：93㎡，租金95元/㎡·月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)18萬(wàn)（兩間）。沿街商鋪：110㎡，租金96元/㎡·月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬(wàn)（已隔出兩層）。億利城（商鋪面積較?。?0㎡，租金5500元/月。香格里拉花園一期商鋪：105㎡，租金140元/㎡·月，無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。二期商鋪：租金在60～150元/㎡·月。上座：100元/㎡·月左右。伴云居沿街商鋪：120元/㎡·月。經(jīng)營(yíng)情況沿街商業(yè)重要針對(duì)周邊居民，因此經(jīng)營(yíng)范圍多在副食品、餐飲、家居裝飾、便民類(lèi)。房產(chǎn)中介也日益盛行。一層商鋪使用率較高，上座、香格里拉花園二層以上商鋪閑置情況明顯，保利·鳳翔花園根據(jù)地勢(shì)部分商鋪可做二層使用。往佛子嶺路方向，施工較多，人流車(chē)流量少，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。點(diǎn)評(píng)路段靠近航洋商業(yè)圈，依托商業(yè)圈的優(yōu)勢(shì)，周邊商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，而隨著各社區(qū)配套建設(shè)的日漸成熟，人流車(chē)流量的逐漸增長(zhǎng)，商業(yè)前景看好。云景路：街道名稱(chēng)鳳翔云景路口至景暉巷街道情況街道兩旁均為商品住宅，沿街商鋪也屬住宅底商。由于周邊仍有施工，項(xiàng)目入住時(shí)間有限，商業(yè)氛圍局限性，現(xiàn)階段商業(yè)部分僅為“東景花園”沿街商鋪，春暉花園沿街一、二層商鋪尚未招商和使用。鋪面總數(shù)38間。商業(yè)規(guī)模10—30㎡；50—90㎡；90—200㎡。經(jīng)營(yíng)品種煙酒茶行：6家；房產(chǎn)中介：5家；餐飲食品類(lèi)：3家；窗簾布藝：2家；服飾店：3家；便利超市：2家；咖啡吧：2家；美發(fā)店：1家；藥店：1家；干洗店：1家；鎖業(yè)：1家；花藝：1家；糧油店：1家；陶瓷用品店：1家；洗車(chē)：1家；裝飾公司：1家，正在裝修鋪面：5家；閑置：1家。租金東景花園商鋪?zhàn)饨穑?0—100元/㎡·月，物業(yè)費(fèi)：1元/㎡·月。早期租金：窗簾布藝商鋪：80㎡，租金5000元/月，現(xiàn)階段租金：1—05號(hào)商鋪：80㎡，租金8000元/月。經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)重要針對(duì)社區(qū)居民，因此經(jīng)營(yíng)范圍多在副食品、餐飲、裝飾、便民類(lèi)。商鋪閑置率較少。由于社區(qū)規(guī)模有限，鋪面總數(shù)不多，人流車(chē)流量有限，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。點(diǎn)評(píng)路段靠近航洋商業(yè)圈，隨著各社區(qū)配套建設(shè)的逐漸成熟，人流車(chē)流量的逐漸增長(zhǎng)，商業(yè)前景看好，但根據(jù)路段特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)民生類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)較為保險(xiǎn)，投資回報(bào)率相對(duì)較高。民族大道沿線商鋪（航洋國(guó)際至德瑞花園）街道名稱(chēng)民族大道（航洋國(guó)際城-德瑞大廈）商業(yè)建筑類(lèi)型住宅底商裝潢特點(diǎn)一般裝修商業(yè)規(guī)模10-25㎡30-65㎡鋪面數(shù)量65間經(jīng)營(yíng)品種房地產(chǎn)中介：10家；服裝：13家；飲食13家；美容美發(fā)：1家；煙酒專(zhuān)賣(mài)店：2家；養(yǎng)生用品：2家；便利店：1家；藥店：1家；汽車(chē)美容：1家；建材：3家；五金：12家；快?。?家；移動(dòng)通信：2家；酒樓：1家；會(huì)所：1家；銀行：1家租金/售價(jià)租金范圍：130-320元/㎡.月（德瑞花園：90~150元/㎡·月）點(diǎn)評(píng)隨著白云路的通車(chē)和德瑞花園的入住率提高，加之周邊居住人口也越來(lái)越多，該路段的人流量日益增長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值和氛圍也逐步火熱起來(lái)，租金也逐年遞增。航洋國(guó)際城：物業(yè)名稱(chēng)航洋國(guó)際城（航洋廣場(chǎng)街）街道情況城市交通主干道，人車(chē)流量較大。是南寧市形象道路，綠化、景觀、燈光效果較好，干凈、有秩序。鋪面總數(shù)約800家鋪面規(guī)模120～2023多不等經(jīng)營(yíng)種類(lèi)負(fù)一層：沃爾瑪超市、服飾、餐飲二層：餐飲、銀行、藥店、服飾、肯德基、必勝客三層：巴黎春天百貨（1～3層）、各地知名品牌服飾四層：百老匯電影城、美容養(yǎng)生SPA館、兒童用品、五層：皇家一號(hào)國(guó)際商務(wù)娛樂(lè)會(huì)所、六層：超越健身館資本中心（寫(xiě)字樓）高27層。恒富中心高36層，發(fā)展中心高38層，頂層配備公寓式東方假日酒店。另有萬(wàn)豪國(guó)際酒店、香榭麗度假酒店進(jìn)駐。租金100-180元/㎡經(jīng)營(yíng)情況航洋國(guó)際城寫(xiě)字樓總高27層，周邊多余住宅，人流量大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)繁多，餐飲類(lèi)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好。商城里多為經(jīng)營(yíng)各地知名品牌，經(jīng)營(yíng)狀況良好。物業(yè)動(dòng)態(tài)航洋廣場(chǎng)街商鋪以香榭里花園沿街商鋪為主，共38席。2023年4月30日銷(xiāo)售中心開(kāi)放，現(xiàn)在售航洋一線街鋪，商鋪面積從60～80㎡不等，4.5米層高。價(jià)格區(qū)間在40000～60000元/㎡。優(yōu)惠條件有：一次性付款付款97折，按揭98折。多數(shù)商鋪現(xiàn)已出租，經(jīng)營(yíng)范圍多在飲食、美容、醫(yī)藥等。購(gòu)買(mǎi)即成帶租約商鋪，并有70年產(chǎn)權(quán)。點(diǎn)評(píng)航洋國(guó)際城從2023年10月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，通過(guò)幾年的人氣積累，已逐漸成為目前鳳嶺片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最齊全的集商務(wù)、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等為一體的商圈，隨著鳳嶺CBD（中央商務(wù)區(qū)）、CLD（中央居住區(qū)）的建立，及南寧的日漸進(jìn)步，發(fā)展前景看好；在售的航洋廣場(chǎng)街因其利好條件，剩余十幾套商鋪。但同時(shí)隨著東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)華潤(rùn)·萬(wàn)象城等項(xiàng)目的建起，競(jìng)爭(zhēng)將更為劇烈。榮和·山水美地：街道名稱(chēng)山水美地商鋪街道情況物業(yè)為榮和山水美地商業(yè)部分，分為1#樓和2#樓。隨榮和山水美地入住率的增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)也在逐漸增多，受物業(yè)位置影響，消費(fèi)群體基本為社區(qū)內(nèi)居民。交通情況無(wú)公交車(chē)直達(dá)鋪面總數(shù)137間。鋪面規(guī)模40—156㎡不等，層高在3米～6經(jīng)營(yíng)品種美容/美發(fā)：19家；餐飲/食品：25家；房產(chǎn)中介：18家；便利超市：10家；煙酒茶行：6家；藥店/診所：4家；金融/通信：5家；棋牌室：3家；寵物店：2家；文具：2家；五金：2家；嬰兒用品：2家；風(fēng)水：1家；琴行：1家；旅行社：1家；窗簾：1家；便民服務(wù)類(lèi)：2家；閑置：34家。租金大約在80元/㎡·月，物業(yè)費(fèi)1.8元/㎡·月。經(jīng)營(yíng)情況地處山水美地大社區(qū)內(nèi)，人流量正逐漸增多，經(jīng)營(yíng)狀況良好，但目前仍剩余少量大面積商鋪空置。點(diǎn)評(píng)榮和山水美地整體規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)配套較多，商業(yè)街僅137間商鋪?zhàn)笥?，在?jīng)營(yíng)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。再受新政影響，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度增長(zhǎng)，如今所剩鋪面不多，開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，以租賃方式招商。榮和·鳳嶺娛人碼頭：街道名稱(chēng)榮和·鳳嶺娛人碼頭街道情況商業(yè)街位置在鳳嶺白云路上，雙向四車(chē)道，面向兒童公園，緊鄰鳳嶺水系，地理優(yōu)勢(shì)明顯。交通情況79路鋪面總數(shù)100間。鋪面規(guī)模70—112㎡不等，層高在4.1米～5經(jīng)營(yíng)品種物業(yè)在售，尚未使用。欲打造特色酒吧街、美味食尚街、鳳嶺咖啡街、美容時(shí)尚前線。租金現(xiàn)在出售：一期均價(jià)30000元/㎡，二期均價(jià)40000元/㎡。經(jīng)營(yíng)情況暫無(wú)。點(diǎn)評(píng)商業(yè)面向兒童公園，鳳嶺水系，背靠榮和山水美地，各項(xiàng)公共配套建成之后，人流量大，投資前景看好，目前商鋪出售情況較好。2、鳳嶺南中泰路：街道名稱(chēng)中泰路（保利21世家）街道情況周邊為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尚未交付使用，街道人流量少，街道兩旁均?？克郊臆?chē)。交通情況1路、43路鋪面總數(shù)88間。鋪面規(guī)模30—100㎡左右經(jīng)營(yíng)品種房產(chǎn)中介：8家；便利超市：7家；煙酒茶行：5家；餐飲：5家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)店：2家；干洗：1家；廚具：1家；衛(wèi)?。?家；美發(fā)：1家；通信：1家；閑置：45家。租金大約在150—200元/㎡·月，經(jīng)營(yíng)情況保利21世家入住較多，商鋪重要針對(duì)社區(qū)業(yè)主，但街道兩旁多是中介公司和周邊裝修人員，經(jīng)營(yíng)狀況一般。點(diǎn)評(píng)周邊樓盤(pán)較多，但目前大多尚未交付或是待裝修入住，人流量不多，鋪面閑置率高。只有待周邊入住率提高，人流量增長(zhǎng)，商業(yè)氛圍形成后，商鋪的投資回報(bào)才干看漲。桂雅路：街道名稱(chēng)保利東盟國(guó)際第一街街道情況位于東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置較好。交通情況1路、43路鋪面總數(shù)由12棟1-3層的商業(yè)樓棟、一棟1層臨時(shí)商業(yè)、兩個(gè)過(guò)街廊橋、十一座人行天橋組成，商鋪總數(shù)355間。鋪面規(guī)模一層、二層、三層15—100㎡商鋪均有，5—8米的開(kāi)間，6—10米的進(jìn)深。經(jīng)營(yíng)品種一層沿街商鋪：房產(chǎn)中介：14家；便利店：2家；空調(diào)專(zhuān)賣(mài)：2家；餐飲：3家；五金：4家；裝飾/布藝：3家；閑置：10家。二層以上及里側(cè)商鋪尚未招商和使用。租金大約在100元/㎡·月，經(jīng)營(yíng)情況由于東盟商務(wù)區(qū)仍在建設(shè)中，生活氛圍不濃，商鋪重要以房產(chǎn)中介為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)狀況一般，閑置率較高。點(diǎn)評(píng)憑借東盟商務(wù)區(qū)的優(yōu)越地勢(shì)，商鋪投資前景看好。銷(xiāo)售至今，該項(xiàng)目一直被大眾所看好，除優(yōu)越的地理位置、開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)外，項(xiàng)目配套齊全，綠化、景觀價(jià)值高。但目前商務(wù)區(qū)內(nèi)施工較多，生活氛圍不濃，使得商鋪人氣較淡，經(jīng)營(yíng)狀況一般。青秀路：街道名稱(chēng)青秀路街道情況東盟商務(wù)區(qū)中心街，道路寬敞，鋪面整潔統(tǒng)一，多為住宅底商，人流量少。交通情況1、43、89路鋪面總數(shù)53間。鋪面規(guī)模30—80㎡左右經(jīng)營(yíng)品種房產(chǎn)中介：17家；餐飲/食品：7家；窗簾：4家；五金：4家；煙酒茶行：5家；美容/美發(fā)：3家；裝修公司：2家；藥店：1家；咖啡吧：1家；寵物館：1家；文印：1家；便民服務(wù)類(lèi)：3家；水泥：1家；通信：1家；閑置：6家。租金大約在180—200元/㎡·月。經(jīng)營(yíng)情況街道房產(chǎn)中介鋪面較多，投資客戶流動(dòng)量大。由于周邊多是新商品房，尚未裝修入住，施工隊(duì)伍較多，人流雜亂，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般。點(diǎn)評(píng)周邊樓盤(pán)較多，但目前大多尚未交付或是待裝修入住，人流量不多，鋪面閑置率高。只有待周邊入住率提高，人流量增長(zhǎng)，商業(yè)氛圍形成后，商鋪的投資回報(bào)才干看漲。青秀路至越秀路口：街道名稱(chēng)青秀路至越秀路口（聯(lián)盟新城）街道情況道路寬敞，街道鋪面整齊，均為住宅底商，但人流量較少。交通情況89路鋪面總數(shù)68間。鋪面規(guī)模30—100㎡左右經(jīng)營(yíng)品種美容：2家；便利店：2家；茶葉：2家；家政服務(wù)：1家；咖啡吧：1家；房產(chǎn)中介：1家；干洗：1家；文印：1家；閑置：57家。租金大約在150—200元/㎡·月。經(jīng)營(yíng)情況由于周邊項(xiàng)目入住率有限，人流車(chē)流量少，且商業(yè)重要針對(duì)社區(qū)業(yè)主，目前商鋪使用率低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)狀況一般。點(diǎn)評(píng)周邊樓盤(pán)較多，但目前大多尚未交付或是待裝修入住，人流量不多，鋪面閑置率高。只有待周邊入住率提高，人流量增長(zhǎng)，商業(yè)氛圍形成后，商鋪的投資回報(bào)才干看漲。3、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)A、商業(yè)氛圍：鳳翔路一帶住宅頗多，隨著入住率的逐漸增長(zhǎng)，沿街商鋪使用率也在增長(zhǎng)。航洋國(guó)際城隨著幾年的人氣積累，已打?qū)е录虅?wù)、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等為一體的高檔商圈。毗鄰本項(xiàng)目的榮和·山水美地商業(yè)街則以社區(qū)居民為重要消費(fèi)對(duì)象，以私營(yíng)業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)為主。東盟商務(wù)區(qū)則因居住條件未成熟、居住氛圍不濃等因素導(dǎo)致商業(yè)氛圍不濃。B、物業(yè)形態(tài)：鳳翔路一帶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)齊全，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)廣泛，依托航洋商圈的優(yōu)勢(shì)及周邊客戶的高端定位，酒樓、名煙、酒、茶專(zhuān)賣(mài)店等盛行。周邊還引進(jìn)富安居、燈飾城、廂竹海鮮市場(chǎng)等大型專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)。航洋國(guó)際城商圈著力打造高檔、品牌化商業(yè)路線，以餐飲及百貨為主。臨近項(xiàng)目的榮和·山水美地商業(yè)街物業(yè)形態(tài)則以餐飲類(lèi)、便民、百貨類(lèi)為主。東盟商務(wù)區(qū)大型商業(yè)尚未完畢，只有部分零散商業(yè)。由于商務(wù)區(qū)投資客戶較多，房產(chǎn)中介鋪面則應(yīng)運(yùn)而生。C、規(guī)模：鳳翔路一帶除了小規(guī)模零星商業(yè)外，尚有大型酒樓、高檔專(zhuān)賣(mài)店，鋪面規(guī)模約在150～300㎡不等，周邊還擁有幾千平米的大型專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)。航洋國(guó)際城商圈則是目前鳳嶺片區(qū)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)物業(yè)最齊全、最高端的商業(yè)群體。榮和·山水美地商業(yè)街商鋪規(guī)模在50㎡～150㎡不等，受商業(yè)規(guī)模影響，難形成大型、高檔商圈。鳳嶺·娛人碼頭商業(yè)面積約8000平方米，力圖打造精品特色商業(yè)街。商務(wù)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)如華潤(rùn)·萬(wàn)象城等尚未建設(shè)完畢，目前在經(jīng)營(yíng)的商鋪基本以15㎡～100㎡不等。D、租金：鳳翔路一帶商業(yè)成熟，沿街一層商鋪?zhàn)饨鹪?0～250元/㎡·月不等，二層以上商鋪?zhàn)饨鹪?0～70元/㎡·月不等。越靠近航洋商圈，租金越高。地處民族大道的航洋國(guó)際城商圈各類(lèi)租金則相差較大，有90～320元/㎡·月不等的沿街商鋪，也有上千元一平米的商城精裝商鋪。榮和·山水美地商業(yè)街租金則在80元/㎡·月左右。東盟商務(wù)區(qū)商鋪目前雖然商業(yè)氛圍不濃，但因其地段優(yōu)勢(shì)及住宅售價(jià)高而連帶商鋪?zhàn)饨鸩环?，租金氛圍?00～200元/㎡·月不等。盛天地物業(yè)只租不售，價(jià)格在120—150元/㎡·月。E、售價(jià)：鳳翔路一帶商業(yè)經(jīng)營(yíng)較早，當(dāng)時(shí)售價(jià)與今日無(wú)法類(lèi)比。榮和·山水美地商業(yè)街現(xiàn)在只租不售，鳳嶺·娛人碼頭一期均價(jià)30000元/㎡，二期均價(jià)40000元/㎡。航洋廣場(chǎng)街價(jià)格區(qū)間在40000～60000元/㎡。東盟商務(wù)區(qū)則因其地段優(yōu)勢(shì)及住宅售價(jià)高而連帶商業(yè)物業(yè)售價(jià)高，保利·東盟國(guó)際第一街均價(jià)65000元/㎡，保利21世家商鋪售價(jià)5～6萬(wàn)/㎡。耀凱·鳳嶺1號(hào)近期推出商鋪，預(yù)計(jì)均價(jià)60000元/㎡。F、其它：鳳嶺北區(qū)域的商業(yè)，除了藍(lán)山上城的二樓出租率相對(duì)較高外，其它如上座、香格里拉以及伴云居等項(xiàng)目的二層以上出租率都相稱(chēng)低；而鳳嶺北的商業(yè)代表——東盟國(guó)際第一街除了沿街一層商鋪出租效果好些外，二樓和里鋪都尚未啟動(dòng)招商，所有為空置鋪面。G、行業(yè)切入點(diǎn)：在項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)，郵政、銀行、美體、養(yǎng)生、兒童商品等行業(yè)較為稀缺，項(xiàng)目可以此為重要招商對(duì)象的切入點(diǎn)，再輔以家政服務(wù)、房產(chǎn)中介、便利小超市、洗衣店等平常生活必須行業(yè)即可。四、商業(yè)規(guī)劃定位1、規(guī)劃定位原則商業(yè)規(guī)劃定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特性和區(qū)位商圈特性所符合的原則，具體如下：一般原則：定位要符合時(shí)代和區(qū)域特性；定位應(yīng)具有稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)；定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性；定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)。個(gè)例原則：與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向；與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合；以區(qū)域范圍內(nèi)消費(fèi)者需求特性為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力；保證該項(xiàng)目前期招商推廣的成功及后期的保值能力和增值空間。2、規(guī)劃定位（1）、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)定位市場(chǎng)定位：中高檔精品、休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位：兒童精品為主打經(jīng)營(yíng)類(lèi)別定位——如童話王國(guó)、兒童世界同時(shí)以美容美體養(yǎng)生、保健養(yǎng)生、休閑咖啡、茶藝館、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)超市、便利店等為輔助定位定位評(píng)估：中高檔精品、休閑商業(yè)的定位是最符合定位一般原則的經(jīng)營(yíng)定位，并且能有效地填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)缺口。有效是商業(yè)運(yùn)作的重點(diǎn)難點(diǎn)，具體可表現(xiàn)為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高低。（2）、業(yè)態(tài)定位在本商業(yè)街的區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、形象、硬設(shè)施等外部因素的制約和影響下，本案以?xún)和方譃橹黝}業(yè)態(tài)定位，并以其它休閑、便民商業(yè)作為補(bǔ)充定位。業(yè)態(tài)對(duì)比表：業(yè)態(tài)選址規(guī)定商品結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式目標(biāo)客戶專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)交通要道、商業(yè)中心區(qū)、開(kāi)闊空地體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％面積5，000~20，000㎡，其他需根據(jù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別作出具體規(guī)定，規(guī)定空間開(kāi)闊采用定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售，統(tǒng)一采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)式銷(xiāo)售、品牌具有自已的特色就近消費(fèi)和專(zhuān)業(yè)細(xì)分顧客群綜合超市居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通要道以購(gòu)買(mǎi)次數(shù)多和反復(fù)消費(fèi)的商品為主面積7000~15000㎡以上，柱與柱之間需在8米以上，縱深60米，凈樓高5米以上采用自選銷(xiāo)售方式10分鐘左右到達(dá)的居民商業(yè)街交通要道、居民區(qū)深度性、文化性、反復(fù)消費(fèi)的商品為主大小不一，總長(zhǎng)度200~500米為宜統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)就近消費(fèi)、客戶細(xì)分從上表可以清楚的看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合超市的特性規(guī)定與本項(xiàng)目的特性需求有一定出入，不適合本項(xiàng)目。而商業(yè)街則與本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)有著很大的需求共同點(diǎn)，比較適合作為本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位。（3）、功能規(guī)劃在本商業(yè)街不能引進(jìn)成熟的賣(mài)場(chǎng)品牌的條件下，本案有必要對(duì)商業(yè)街進(jìn)行初步的功能規(guī)劃，具體規(guī)劃如下能規(guī)劃分區(qū)表：家居產(chǎn)品類(lèi)別業(yè)態(tài)分區(qū)說(shuō)明規(guī)劃區(qū)域面積(㎡)面積比率兒童精品街兒童用品、兒童玩具、兒童服飾、兒童食品、兒童教育、兒童紀(jì)念品1/F（1＃、2＃）150021.9%便民商業(yè)便利超市、干洗店、煙酒專(zhuān)賣(mài)、藥店1/F（3＃）103315.1%服務(wù)機(jī)構(gòu)銀行、郵政、移動(dòng)通信、房產(chǎn)中介1/F（3＃、8＃）5157.5%優(yōu)雅休閑商業(yè)美容美體養(yǎng)生、保健養(yǎng)生館、休閑咖啡吧、茶藝館、婚紗攝影2/F所有379355.4%上表可以看出，商業(yè)街是以?xún)和泛托蓍e商業(yè)為主營(yíng)商品，最后的具體布局劃分要根據(jù)平面分布整體規(guī)劃特性，在數(shù)量、位置、面積和業(yè)態(tài)組合上，最后進(jìn)行整體規(guī)劃分布。3、定位總結(jié)綜上所述，本項(xiàng)目的核心定位是：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)形象管理中高檔次消費(fèi)的休閑生活精品商業(yè)街（1）、定位優(yōu)勢(shì)特性：依托鳳嶺兒童主題公園為市場(chǎng)需求背景；承接了該區(qū)域迅速成長(zhǎng)的休閑生活需求市場(chǎng)；緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特性——CLD對(duì)休閑生活的擴(kuò)大需求；強(qiáng)力打造鳳嶺核心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象；彰顯項(xiàng)目地段的商業(yè)價(jià)值和其保值增值性；符合片區(qū)消費(fèi)者新休閑高品位消費(fèi)理念，能引導(dǎo)消費(fèi)者并強(qiáng)力挖掘拓展市場(chǎng)潛在消費(fèi)群。（2）、商業(yè)街命名商業(yè)街整體招商、推廣案名定位：澤峰天街（備選案名：澤峰兒童世界、澤峰天地）定位理由：一是依托800多畝鳳嶺兒童公園的龐大未來(lái)市場(chǎng)需求；二是可以直截了當(dāng)表達(dá)所推物業(yè)屬性，迅速引起市場(chǎng)客戶關(guān)注；三是可以與項(xiàng)目住宅部分形成差異化區(qū)別，利于宣傳推廣和后期招商工作的宣傳效果。（3）、商業(yè)街成功的條件其中商業(yè)街管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者是否具有實(shí)力、有信譽(yù)的商家乃商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。各商家投入資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費(fèi)者對(duì)此商業(yè)街的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報(bào)外，還要作多方面的考慮。發(fā)展商必須清楚的結(jié)識(shí)到，要把好的經(jīng)營(yíng)者請(qǐng)來(lái)進(jìn)駐商場(chǎng)作為『旗艦商家』，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商家的需要，讓他們先貫徹進(jìn)駐，再運(yùn)用知名商家的號(hào)召力去吸引其它經(jīng)營(yíng)資源。唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和對(duì)的的招商推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面所有租出，并成功開(kāi)業(yè)，提高商場(chǎng)的整體價(jià)值。本案余下部分將