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文檔簡(jiǎn)介
建筑項(xiàng)目合同管理流程控制引言建筑項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及主體多、風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜等特點(diǎn),合同作為項(xiàng)目實(shí)施的“憲法”,是界定甲乙雙方權(quán)利義務(wù)、防控風(fēng)險(xiǎn)、解決爭(zhēng)議的核心依據(jù)。然而,實(shí)踐中因合同管理流程失控導(dǎo)致的糾紛(如變更無書面記錄、索賠時(shí)效延誤、條款歧義)屢見不鮮,嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度、成本及質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文基于全生命周期管理理念,系統(tǒng)梳理建筑項(xiàng)目合同管理的關(guān)鍵流程(前期策劃→簽訂→履行→爭(zhēng)議處理→收尾),結(jié)合專業(yè)工具與實(shí)踐案例,提出可落地的流程控制要點(diǎn),旨在為建筑企業(yè)提供一套“專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用”的合同管理指南。一、合同前期策劃:風(fēng)險(xiǎn)防控的起點(diǎn)合同前期策劃是合同管理的“源頭”,其核心目標(biāo)是明確項(xiàng)目需求、選擇適配合同類型、識(shí)別并分配風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)規(guī)范文本框架,從根源上避免后續(xù)履行中的糾紛。(一)項(xiàng)目需求與目標(biāo)分析需求澄清:通過與甲方溝通,明確項(xiàng)目范圍邊界(如工程內(nèi)容、配套設(shè)施、交付標(biāo)準(zhǔn))、時(shí)間要求(工期節(jié)點(diǎn))、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)/甲方特殊要求)及投資預(yù)算(總價(jià)上限、付款節(jié)點(diǎn)),避免“需求模糊”導(dǎo)致的合同內(nèi)容脫節(jié)。示例:某住宅項(xiàng)目前期未明確“小區(qū)配套幼兒園”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),后期甲方要求增加“雙語幼兒園”功能,引發(fā)合同變更糾紛,導(dǎo)致工期延誤3個(gè)月。(二)合同類型的選擇與適配根據(jù)項(xiàng)目復(fù)雜度、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力、甲方成本控制要求,選擇合適的合同類型:合同類型適用場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)固定總價(jià)合同范圍明確、風(fēng)險(xiǎn)?。ㄈ缱≌b修)甲方成本可控乙方承擔(dān)工程量/價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)單價(jià)合同工程量不確定(如地鐵、橋梁)工程量調(diào)整靈活甲方承擔(dān)單價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)成本加酬金合同研發(fā)/風(fēng)險(xiǎn)大(如新型建筑技術(shù))乙方風(fēng)險(xiǎn)低甲方成本不可控示例:某地鐵項(xiàng)目因地質(zhì)條件復(fù)雜、工程量變化大,采用單價(jià)合同,約定“工程量按實(shí)結(jié)算,單價(jià)固定”,有效避免了總價(jià)失控風(fēng)險(xiǎn)。(三)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分配機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別:采用風(fēng)險(xiǎn)矩陣法(可能性×影響程度)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),如政策風(fēng)險(xiǎn)(規(guī)劃調(diào)整)、地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)(地下溶洞)、工期延誤風(fēng)險(xiǎn)(材料供應(yīng))、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)(施工工藝)。風(fēng)險(xiǎn)分配:遵循“最有能力控制風(fēng)險(xiǎn)的一方承擔(dān)”原則,例如:地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn):由甲方承擔(dān)(甲方提供地質(zhì)資料);施工安全風(fēng)險(xiǎn):由乙方承擔(dān)(乙方負(fù)責(zé)施工管理);材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn):雙方約定“±5%以內(nèi)由乙方承擔(dān),超過部分由甲方補(bǔ)貼”(平衡雙方風(fēng)險(xiǎn))。工具:編制《風(fēng)險(xiǎn)清單》,明確風(fēng)險(xiǎn)名稱、類型、承擔(dān)方、應(yīng)對(duì)措施(如“地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)”的應(yīng)對(duì)措施為“甲方提供詳細(xì)地質(zhì)勘察報(bào)告,乙方增加地質(zhì)探測(cè)工序”)。(四)合同文本框架設(shè)計(jì)通用條款:優(yōu)先采用國(guó)家/行業(yè)示范文本(如《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》GF-____),確保合法性與規(guī)范性(示范文本已涵蓋必備條款,如標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任)。專用條款:根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)修改,重點(diǎn)調(diào)整:付款節(jié)點(diǎn)(如“主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收后支付30%,竣工驗(yàn)收后支付30%,結(jié)算后支付35%,質(zhì)保金5%”);變更程序(如“變更需經(jīng)甲方書面指令,乙方在7天內(nèi)提交變更費(fèi)用報(bào)價(jià)”);違約責(zé)任(如“工期延誤每天罰款合同總價(jià)的0.1%,最高不超過5%”)。注意事項(xiàng):避免條款沖突(如通用條款與專用條款不一致時(shí),需明確“專用條款優(yōu)先”);避免模糊表述(如“合理期限”改為“14天內(nèi)”,“優(yōu)質(zhì)工程”改為“達(dá)到國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)”)。二、合同簽訂階段:規(guī)范程序與條款落地合同簽訂是將前期策劃轉(zhuǎn)化為法律文件的關(guān)鍵環(huán)節(jié),需重點(diǎn)控制招標(biāo)文件與合同銜接、談判策略、合同審查、簽訂程序,確保條款合法、完整、可執(zhí)行。(一)招標(biāo)文件與合同的銜接控制一致性要求:招標(biāo)文件是合同的組成部分(《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條),需確保兩者實(shí)質(zhì)性內(nèi)容一致(如工期、質(zhì)量、價(jià)款、違約責(zé)任)。禁止“黑白合同”:中標(biāo)通知書發(fā)出后,不得簽訂與招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的“黑合同”(如降低價(jià)款、縮短工期),否則“黑合同”無效(《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條)。(二)合同談判的策略與重點(diǎn)談判準(zhǔn)備:收集對(duì)方信息(如信用記錄、過往項(xiàng)目業(yè)績(jī)、資金實(shí)力);明確己方核心訴求(如“進(jìn)度款支付比例不低于80%”“工期延誤違約責(zé)任上限5%”);制定讓步策略(次要條款可適當(dāng)讓步,如“質(zhì)保期從2年延長(zhǎng)至3年”,但核心條款絕不妥協(xié))。談判重點(diǎn):聚焦核心條款(價(jià)款、工期、質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決),例如:價(jià)款:明確“單價(jià)組成”(人工、材料、機(jī)械費(fèi)比例)、“結(jié)算方式”(按實(shí)結(jié)算/固定總價(jià));工期:明確“開工日期”(以甲方發(fā)出的開工令為準(zhǔn))、“竣工日期”(以竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告日期為準(zhǔn))、“工期順延情形”(不可抗力、甲方原因?qū)е碌耐9ぃ#ㄈ┖贤瑢彶榈亩嗑S管控合同審查需由多部門協(xié)同(法務(wù)、技術(shù)、商務(wù)、項(xiàng)目),確保條款合法、完整、邏輯一致:法務(wù)部門:審查合法性(主體資格:甲方是否有項(xiàng)目審批手續(xù),乙方是否有相應(yīng)資質(zhì);合同效力:是否違反法律法規(guī),如違法分包、轉(zhuǎn)包);技術(shù)部門:審查技術(shù)條款(質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):是否符合設(shè)計(jì)圖紙要求;施工方案:是否可行,如“深基坑支護(hù)方案”是否符合規(guī)范);商務(wù)部門:審查商務(wù)條款(價(jià)款:是否符合預(yù)算;支付方式:是否合理,如“預(yù)付款不超過30%”);項(xiàng)目部門:審查現(xiàn)場(chǎng)條款(工期:是否符合項(xiàng)目實(shí)際;變更程序:是否便于現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行)。工具:《合同審查Checklist》(示例):審查要點(diǎn)審查內(nèi)容審查結(jié)果(是/否)合法性乙方是否具備相應(yīng)施工資質(zhì)?完整性是否包含“標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限”?邏輯性條款之間是否有矛盾?(如“工期延誤罰款”與“不可抗力免責(zé)”是否沖突)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是否有“乙方承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)”的不公平條款?(四)合同簽訂的程序規(guī)范授權(quán)審批:簽訂合同前,需經(jīng)公司內(nèi)部層級(jí)審批(項(xiàng)目經(jīng)理→部門經(jīng)理→分管領(lǐng)導(dǎo)→總經(jīng)理),確保簽字人有合法授權(quán)(如“授權(quán)委托書”明確授權(quán)范圍:簽訂合同、變更合同);簽字蓋章:法定代表人或授權(quán)代表簽字,加蓋公司公章(或合同專用章),避免用部門章(部門章不具有法人效力);備案歸檔:根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,將合同報(bào)建設(shè)行政主管部門備案(如住建局);同時(shí),公司內(nèi)部歸檔(電子版:PDF格式加密存儲(chǔ);紙質(zhì)版:裝訂成冊(cè),標(biāo)注項(xiàng)目名稱、合同編號(hào)、歸檔日期)。三、合同履行階段:動(dòng)態(tài)管控與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)合同履行是合同管理的“核心環(huán)節(jié)”,需通過動(dòng)態(tài)跟蹤、流程規(guī)范、證據(jù)管理,確保雙方按合同約定履行義務(wù),及時(shí)解決履行中的問題(如進(jìn)度延誤、變更、索賠)。(一)履約計(jì)劃的制定與分解履約計(jì)劃:根據(jù)合同條款,分解乙方的義務(wù)清單(如施工準(zhǔn)備、材料采購(gòu)、施工進(jìn)度、驗(yàn)收),明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)(如“基礎(chǔ)工程完成時(shí)間:2024年6月30日”)、責(zé)任部門(工程部負(fù)責(zé)施工進(jìn)度,物資部負(fù)責(zé)材料采購(gòu));工具:甘特圖(示例):任務(wù)名稱開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間責(zé)任部門狀態(tài)(完成/進(jìn)行中/未開始)施工準(zhǔn)備2024年3月1日2024年3月15日工程部完成基礎(chǔ)工程2024年3月16日2024年6月30日工程部進(jìn)行中主體結(jié)構(gòu)2024年7月1日2024年12月31日工程部未開始(二)進(jìn)度與質(zhì)量的協(xié)同管控進(jìn)度管控:定期召開工程例會(huì)(每周/每月),檢查進(jìn)度完成情況,分析延誤原因(如材料供應(yīng)延遲、天氣因素),采取補(bǔ)救措施(如增加施工人員、調(diào)整施工方案);編制《進(jìn)度報(bào)告》,向甲方匯報(bào)進(jìn)度情況(如“本月完成基礎(chǔ)工程的80%,預(yù)計(jì)下月完成全部基礎(chǔ)工程”)。質(zhì)量管控:嚴(yán)格按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工(如“混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30”“墻體垂直度誤差≤5mm”);做好質(zhì)量記錄(如隱蔽工程驗(yàn)收記錄、材料檢驗(yàn)報(bào)告、施工日志),避免質(zhì)量糾紛(如“甲方以‘墻體裂縫’為由拒付進(jìn)度款,乙方可提供‘隱蔽工程驗(yàn)收記錄’證明施工符合規(guī)范”)。(三)價(jià)款支付的流程控制支付依據(jù):合同約定的付款節(jié)點(diǎn)(如預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款)+乙方提交的支付申請(qǐng)(附工程量清單、驗(yàn)收記錄、發(fā)票);支付審核:項(xiàng)目部門:審核進(jìn)度(是否達(dá)到付款條件,如“基礎(chǔ)工程已完成”);商務(wù)部門:審核工程量(是否符合合同約定,如“工程量清單中的土方量是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)一致”);財(cái)務(wù)部門:審核發(fā)票(是否合法,如“增值稅專用發(fā)票的抬頭、稅率是否正確”);注意事項(xiàng):避免提前支付(如“未達(dá)到付款節(jié)點(diǎn)即支付進(jìn)度款”)或超額支付(如“支付比例超過合同約定的80%”),防止資金風(fēng)險(xiǎn)。(四)合同變更的規(guī)范化管理變更原因:甲方要求(如增加工程量、改變?cè)O(shè)計(jì))、乙方提出(如優(yōu)化施工方案)、不可抗力(如地震導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更);變更流程(必須書面化):1.提出變更:一方以書面形式(變更申請(qǐng)表)提出變更請(qǐng)求,內(nèi)容包括:變更內(nèi)容、理由、費(fèi)用影響(增加/減少的價(jià)款)、工期影響(延長(zhǎng)/縮短的工期);2.審核變更:另一方審核變更的必要性(是否符合項(xiàng)目需求)、可行性(技術(shù)上是否可行)、經(jīng)濟(jì)性(費(fèi)用是否合理);3.確認(rèn)變更:雙方簽訂變更協(xié)議(或變更指令),明確變更后的權(quán)利義務(wù)(如“增加的工程量按單價(jià)×數(shù)量結(jié)算,工期延長(zhǎng)15天”)。示例:某辦公樓項(xiàng)目,甲方口頭要求將“塑鋼窗戶”改為“鋁合金窗戶”,乙方未要求書面確認(rèn),后期甲方拒絕支付增加的20萬元費(fèi)用,乙方因無證據(jù)敗訴(法院認(rèn)為“口頭變更無法證明”)。(五)索賠與反索賠的時(shí)效與證據(jù)管理索賠條件:1.對(duì)方違約(如甲方未按時(shí)支付進(jìn)度款、乙方未按工期完成);2.造成損失(如窩工損失、材料漲價(jià)損失);3.符合時(shí)效要求(《建設(shè)工程施工合同示范文本》規(guī)定:索賠應(yīng)在事件發(fā)生后28天內(nèi)提出,否則喪失權(quán)利)。索賠流程:1.發(fā)出索賠意向通知:在事件發(fā)生后28天內(nèi),以書面形式通知對(duì)方,說明索賠的原因和初步金額(如“因甲方未按時(shí)提供施工場(chǎng)地,導(dǎo)致窩工10天,初步索賠金額5萬元”);2.提交索賠報(bào)告:在發(fā)出意向通知后28天內(nèi),提交詳細(xì)索賠報(bào)告(包括證據(jù):窩工人員名單、工資發(fā)放記錄、設(shè)備租賃發(fā)票;計(jì)算依據(jù):合同約定的窩工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);損失金額:5萬元);3.協(xié)商或仲裁:對(duì)方收到報(bào)告后14天內(nèi)回復(fù),協(xié)商不成的,提交仲裁或訴訟。反索賠:當(dāng)對(duì)方提出索賠時(shí),己方應(yīng)審查:合法性(是否符合合同約定,如“乙方索賠的‘材料漲價(jià)損失’是否在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)”);合理性(損失是否真實(shí),如“乙方提交的‘窩工記錄’是否有監(jiān)理簽字”);時(shí)效性(是否在28天內(nèi)提出,如“乙方在事件發(fā)生后3個(gè)月才提出索賠,已超過時(shí)效”)。證據(jù)管理:收集與索賠相關(guān)的證據(jù)(合同文本、變更指令、驗(yàn)收記錄、支付憑證、會(huì)議紀(jì)要、照片、錄像),確保證據(jù)的真實(shí)性(如“照片需標(biāo)注拍攝時(shí)間、地點(diǎn)”)、關(guān)聯(lián)性(如“會(huì)議紀(jì)要需記錄與索賠相關(guān)的內(nèi)容”)、合法性(如“證據(jù)不得偽造”)。四、合同爭(zhēng)議處理:多元解決與風(fēng)險(xiǎn)化解合同爭(zhēng)議是履行中的常見問題,需根據(jù)爭(zhēng)議大小、雙方合作意愿選擇合適的解決方式(協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟),優(yōu)先選擇成本低、效率高的方式。(一)協(xié)商:成本最低的解決方式適用場(chǎng)景:爭(zhēng)議較?。ㄈ纭斑M(jìn)度款支付延遲3天”)、雙方有合作意愿;注意事項(xiàng):協(xié)商結(jié)果需書面記錄(如會(huì)議紀(jì)要、備忘錄),明確“雙方同意甲方于3日內(nèi)支付進(jìn)度款,乙方不追究延遲利息”,避免反復(fù)。(二)調(diào)解:第三方介入的中立方式適用場(chǎng)景:協(xié)商不成,但雙方愿意接受第三方調(diào)解;調(diào)解機(jī)構(gòu):建設(shè)行政主管部門(如住建局)、行業(yè)協(xié)會(huì)(如中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì))、調(diào)解委員會(huì)(如中國(guó)建設(shè)工程爭(zhēng)議調(diào)解中心);優(yōu)勢(shì):中立、高效、成本低(調(diào)解費(fèi)低于仲裁/訴訟費(fèi));注意事項(xiàng):調(diào)解協(xié)議具有法律效力(《人民調(diào)解法》第三十一條),但不具有強(qiáng)制執(zhí)行力,一方不履行的,另一方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。(三)仲裁:一裁終局的高效方式適用場(chǎng)景:合同中約定了仲裁條款(如“本合同爭(zhēng)議提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”);優(yōu)勢(shì):一裁終局(避免二審?fù)涎樱ǔ?-6個(gè)月結(jié)案);保密性好(不公開審理,保護(hù)商業(yè)秘密);專家仲裁(仲裁員具有工程或法律專業(yè)背景,更懂建筑項(xiàng)目爭(zhēng)議);注意事項(xiàng):仲裁條款必須明確(如“仲裁委員會(huì)名稱要準(zhǔn)確,不能寫成‘當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)’”),否則仲裁協(xié)議無效(《仲裁法》第十六條)。(四)訴訟:強(qiáng)制執(zhí)行力的最后手段適用場(chǎng)景:沒有仲裁條款或仲裁協(xié)議無效;管轄法院:建設(shè)工程施工合同糾紛由工程所在地法院管轄(專屬管轄,《民事訴訟法》第三十四條);注意事項(xiàng):訴訟時(shí)效為3年(從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算,如“甲方拒絕支付進(jìn)度款的日期”);準(zhǔn)備充分證據(jù)(如合同文本、履行記錄、爭(zhēng)議事實(shí)證明),否則可能敗訴(“誰主張,誰舉證”)。五、合同收尾與后評(píng)價(jià):總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與持續(xù)改進(jìn)合同收尾是合同管理的“最后環(huán)節(jié)”,需完成竣工驗(yàn)收、結(jié)算、檔案管理,并通過后評(píng)價(jià)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),優(yōu)化后續(xù)項(xiàng)目的合同管理。(一)竣工驗(yàn)收與結(jié)算竣工驗(yàn)收:程序:預(yù)驗(yàn)收(乙方自檢)→正式驗(yàn)收(甲方、乙方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)共同參與);結(jié)果:出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(確認(rèn)工程合格),作為“交付使用”的依據(jù)(《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條)。結(jié)算:流程:乙方提交結(jié)算書(附竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、變更指令、工程量清單)→甲方審核(或委托第三方審計(jì))→雙方確認(rèn)結(jié)算金額(作為支付結(jié)算款的依據(jù));注意事項(xiàng):結(jié)算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后28天內(nèi)完成(《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》第十四條),避免“久拖不結(jié)”(如“甲方以‘資料不全’為由拖延結(jié)算,乙方可依據(jù)合同約定的‘結(jié)算期限’提出索賠”)。(二)合同檔案的規(guī)范化管理歸檔內(nèi)容:合同文本(正本、補(bǔ)充協(xié)議、變更指令);履行記錄(進(jìn)度報(bào)告、質(zhì)量記錄、支付憑證、驗(yàn)收記錄);爭(zhēng)議處理結(jié)果(協(xié)商紀(jì)要、調(diào)解協(xié)議、仲裁裁決書、判決書);其他資料(招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、結(jié)算書)。歸檔要求:電子版:PDF格式,加密存儲(chǔ)(防止篡改),備份至云端(如阿里云、騰訊云);紙質(zhì)版:裝訂成冊(cè),標(biāo)注項(xiàng)目名稱、合同編號(hào)、歸檔日期,存放在公司檔案庫(kù)(專人保管,防火、防潮);保管期限:根據(jù)公司規(guī)定(如10年或長(zhǎng)期),涉及爭(zhēng)議的檔案需永久保存(如仲裁裁決書、判決書)。(三)合同后評(píng)價(jià):經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)與應(yīng)用后評(píng)價(jià)內(nèi)容:1.合同條款評(píng)價(jià):條款是否合理(如“付款節(jié)點(diǎn)是否符合項(xiàng)目實(shí)際”)、是否有遺漏(如“未約定材料價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)”)、是否有歧義(如“‘合理期限’未明確”);2.履行過程評(píng)價(jià):履行中的問題(如“變更未書面化”“索賠時(shí)效延誤”)、應(yīng)對(duì)措施的有效性(如“是否及時(shí)解決了進(jìn)度延誤問題”);3.風(fēng)險(xiǎn)防控評(píng)價(jià):風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是否全面(如“是否預(yù)料到地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)”)、風(fēng)險(xiǎn)分配是否合理(如“是否由最有能力控制的一
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