關(guān)于推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的通知

為貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會(huì)精神，進(jìn)一步深化土地制度改革，推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，提高節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在深化改革和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)造上奮勇?tīng)?zhēng)先，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下。一、明確概念和范圍本通知中土地混合開(kāi)發(fā)利用是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的單一宗地上，以工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地為主導(dǎo)用途，與服務(wù)于主導(dǎo)用途的科研、商務(wù)金融、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等輔助用途的混合開(kāi)發(fā)利用，主導(dǎo)用途的計(jì)容建筑面積占宗地總計(jì)容建筑面積的比例應(yīng)大于50%。除按規(guī)定配套的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施以外，其他輔助用途的計(jì)容建筑面積不超過(guò)宗地總計(jì)容建筑面積15%的，按兼容用地管理；超過(guò)15%的，按混合產(chǎn)業(yè)用地管理。二、堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)土地混合開(kāi)發(fā)利用要綜合考慮空間布局、產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容和交通環(huán)境等因素，符合安全、環(huán)境、消防等要求，按照“用途相近、功能相容、互不干擾、設(shè)施共享”的原則，編制國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，提出兼容用地和混合產(chǎn)業(yè)用地相關(guān)內(nèi)容。依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，明確土地的主導(dǎo)用途和輔助用途及建筑面積比例。對(duì)不符合詳細(xì)規(guī)劃但確需混合利用的地塊，依法依規(guī)調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃后按程序辦理。土地混合開(kāi)發(fā)利用要嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)用地控制線(xiàn)管控要求，確保開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地總量穩(wěn)定。三、實(shí)行正負(fù)面清單管理（一）用地兼容性要求按照《用地兼容正負(fù)面清單》（附件1）執(zhí)行。鼓勵(lì)工業(yè)用地兼容研發(fā)設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)品中試等功能，除按規(guī)定配套的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施以外，工業(yè)用地兼容其他用途（不含商品住宅）建筑面積不超過(guò)15％的，仍按工業(yè)用途管理。（二）為穩(wěn)定工業(yè)用地總量，嚴(yán)格用途轉(zhuǎn)換，對(duì)于工業(yè)用地內(nèi)部分類(lèi)調(diào)整的，按照《存量工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換負(fù)面清單》（附件2）、《產(chǎn)業(yè)類(lèi)型轉(zhuǎn)換目錄》（附件3）執(zhí)行。其中，工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為其他用途，轉(zhuǎn)換部分的計(jì)容建筑面積不超過(guò)宗地總計(jì)容建筑面積15%的，可按原土地用途管理，并依法調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃條件。超過(guò)管控比例要求的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，允許物流倉(cāng)儲(chǔ)用地和一類(lèi)工業(yè)用地合理轉(zhuǎn)換。各地可結(jié)合實(shí)際進(jìn)一步明晰工業(yè)用地內(nèi)部用途轉(zhuǎn)換規(guī)則，細(xì)化允許、兼容、禁止布局的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型轉(zhuǎn)換目錄，明確相關(guān)要求。工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非工業(yè)用地用途的，有潛在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)或用途變更為公共管理與公共服務(wù)用地的，需依法開(kāi)展土壤污染狀況調(diào)查，確保達(dá)到符合土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)治理要求。（三）工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地上的存量建筑功能轉(zhuǎn)換按照《存量建筑功能轉(zhuǎn)換正面清單》（附件4）管理。存量建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后依法辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。符合兼容用地要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理，不增加建筑規(guī)模的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。符合混合產(chǎn)業(yè)用地要求的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例綜合確定地價(jià)。在符合詳細(xì)規(guī)劃、城市更新等相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃以及保障安全、主體合法權(quán)益的前提下，鼓勵(lì)利用存量建筑完善生產(chǎn)生活配套、補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)齊城市功能短板、培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)。（四）混合產(chǎn)業(yè)用地按照《混合產(chǎn)業(yè)用地正負(fù)面清單》（附件5）管理。鼓勵(lì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等功能互利的用地混合布局、融合發(fā)展。支持各地探索制定混合土地用途設(shè)定規(guī)則，制訂主輔用途“準(zhǔn)入組合+負(fù)面清單”，明確兩種或兩種以上用途混合的類(lèi)型和比例等內(nèi)容，引導(dǎo)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能在同一地塊或建筑內(nèi)混合。涉及公共安全、公共利益、環(huán)境保護(hù)及特殊功能需求的用地不得進(jìn)行多用途混合利用。在實(shí)現(xiàn)單一宗地混合利用的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)探索片區(qū)尺度下二三產(chǎn)業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)和混合利用。四、完善土地供應(yīng)方式。兼容用地及混合產(chǎn)業(yè)用地出讓時(shí)，按主導(dǎo)用途確定供應(yīng)方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容或混合的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。鼓勵(lì)各地結(jié)合主導(dǎo)用途、產(chǎn)業(yè)政策、項(xiàng)目特點(diǎn)和生命周期等因素，通過(guò)彈性年期出讓、長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供地。產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)對(duì)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、建設(shè)時(shí)序、自持比例、產(chǎn)權(quán)分割及移交管理等提出要求的應(yīng)一并納入土地供應(yīng)方案。在不突破項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的前提下，允許混合產(chǎn)業(yè)用地在出讓合同約定的用途清單及構(gòu)成比例范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。在符合國(guó)土空間規(guī)劃、建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入管理的前提下，鼓勵(lì)存量土地盤(pán)活利用，拓寬兼容用地和混合產(chǎn)業(yè)用地來(lái)源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。五、合理設(shè)定使用年期。因土地用途不同導(dǎo)致最高出讓年限不一致的，兼容用地按照主導(dǎo)用途確定使用權(quán)出讓年期，混合產(chǎn)業(yè)用地出讓年期不得高于主導(dǎo)用途和輔助用途中最短的法定最高出讓年期。鼓勵(lì)根據(jù)主導(dǎo)用途產(chǎn)業(yè)類(lèi)型特點(diǎn)，合理確定出讓最高年限。采取先租后讓供應(yīng)的，租讓年期之和不超過(guò)主導(dǎo)用途的法定最高出讓年限。六、科學(xué)確定土地價(jià)格。兼容用地及混合產(chǎn)業(yè)用地涉及多種用途土地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)按不同用途分項(xiàng)評(píng)估后確定出讓底價(jià)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)在總地價(jià)外按各用途單列地面地價(jià)、樓面地價(jià)和總價(jià)。采取彈性年期出讓的，出讓價(jià)格標(biāo)底按不低于彈性年期與最高年期的比值進(jìn)行年期修正。采取先租后讓供應(yīng)的，租賃期租金標(biāo)準(zhǔn)按照租賃期與最高年期的比值進(jìn)行年期修正確定，轉(zhuǎn)出讓后,已交租金的剩余部分可沖抵出讓價(jià)款。在符合規(guī)劃、不改變用途和自用的前提下，對(duì)提高自有工業(yè)用地或倉(cāng)儲(chǔ)用地利用率、容積率的，以及兼容或混合功能部分用地符合劃撥用地目錄的，可不再增收土地價(jià)款。七、加強(qiáng)合同及履約監(jiān)管。兼容用地和混合產(chǎn)業(yè)用地成交后，受讓人（承租人）按程序與出讓人（出租人）簽訂土地有償使用合同，同時(shí)與提出產(chǎn)業(yè)條件的主管部門(mén)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議（包括但不限于投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度、投產(chǎn)時(shí)間以及違約責(zé)任等）。建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，土地有償使用合同和履約監(jiān)管協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。八、依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。兼容用地和混合產(chǎn)業(yè)用地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的證載用途應(yīng)與土地出讓合同確定的用途保持一致，土地出讓合同約定的用途清單、兼容或混合比例、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的限制性條款等有關(guān)信息應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿附記欄中注記。從嚴(yán)控制兼容用地和混合產(chǎn)業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>