引言在房屋租賃糾紛中，安全問題是引發(fā)爭議的核心誘因之一。據(jù)最高人民法院司法數(shù)據(jù)顯示，近三年來，因房屋安全隱患、承租人違規(guī)使用、裝修改造不當(dāng)?shù)纫l(fā)的糾紛占比達35%以上，涉及人身傷害、財產(chǎn)損失的案件更是屢見不鮮?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及《中華人民共和國消防法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)，均對房屋租賃的安全義務(wù)作出了明確規(guī)定。然而，實踐中多數(shù)租賃合同對安全條款的約定過于模糊，導(dǎo)致糾紛發(fā)生后責(zé)任難以界定。本文結(jié)合法律規(guī)定與司法實踐，系統(tǒng)梳理房屋租賃合同安全條款的設(shè)計要點及風(fēng)險防范策略，為租賃雙方提供專業(yè)指引。一、房屋租賃合同安全條款的立法依據(jù)與核心價值（一）立法依據(jù)房屋租賃的安全義務(wù)源于《民法典》的“誠信原則”及“附隨義務(wù)”規(guī)定，具體體現(xiàn)在：出租人基本義務(wù)：《民法典》第七百零八條規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途”；第七百一十二條進一步明確，“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外”。承租人合理使用義務(wù)：《民法典》第七百一十一條規(guī)定，“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失”；第七百一十四條要求，“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。裝修與轉(zhuǎn)租限制：《民法典》第七百一十五條、第七百一十六條對承租人的裝修改造、轉(zhuǎn)租行為設(shè)定了“需經(jīng)出租人同意”的前提條件，旨在防范擅自改變房屋結(jié)構(gòu)引發(fā)的安全風(fēng)險。（二）核心價值安全條款的核心目標是平衡雙方權(quán)益：對出租人而言，通過明確承租人的使用義務(wù)，避免房屋因不當(dāng)使用受損；對承租人而言，通過約定出租人的安全保障義務(wù)，確保居住或使用環(huán)境的安全性；對社會而言，預(yù)防房屋安全事故（如火災(zāi)、倒塌）的發(fā)生，維護公共安全。二、房屋租賃合同安全條款的具體設(shè)計安全條款的設(shè)計需遵循“具體、明確、可操作”原則，避免“房屋符合安全標準”等模糊表述。以下是關(guān)鍵條款的設(shè)計要點：（一）房屋基本安全保障條款（出租人義務(wù)）條款示例：>1.出租人保證所出租房屋符合以下安全標準：>（1）房屋主體結(jié)構(gòu)安全，無裂縫、傾斜、沉降等影響使用的缺陷（符合《建筑法》第二十六條、第五十二條關(guān)于建筑工程質(zhì)量的規(guī)定）；>（2）消防設(shè)施齊全有效，包括滅火器（每間房屋至少1具，有效期內(nèi)）、應(yīng)急照明燈、疏散通道暢通（符合《消防法》第十六條、第二十八條規(guī)定）；>（3）水電燃氣設(shè)施安全，管道無老化、泄漏，閥門、電表、燃氣表運行正常（符合《城鎮(zhèn)燃氣管理條例》第二十八條、《電力安全工作規(guī)程》要求）；>（4）房屋配套設(shè)施（門窗、陽臺護欄、樓梯）牢固，無松動、斷裂等隱患（符合《住宅設(shè)計規(guī)范》GB____的相關(guān)要求）。>2.出租人應(yīng)在交付房屋前3日，向承租人提供房屋安全檢測報告（若為老舊房屋，需由具備資質(zhì)的第三方機構(gòu)出具）；承租人驗收時發(fā)現(xiàn)安全隱患的，出租人應(yīng)在5日內(nèi)修復(fù)完畢，否則承租人有權(quán)延遲支付租金或解除合同。設(shè)計邏輯：明確“安全標準”的法律依據(jù)與具體內(nèi)容，避免出租人以“不知道”為由逃避責(zé)任；要求提供檢測報告，將“口頭承諾”轉(zhuǎn)化為“書面證據(jù)”；設(shè)定修復(fù)期限，保障承租人的居住權(quán)。（二）承租人安全使用義務(wù)條款條款示例：>1.承租人應(yīng)合理使用房屋，不得實施以下行為：>（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)（如拆除承重墻、砸改地面、破壞墻體）；>（2）違規(guī)使用電器（如私拉電線、使用大功率電器超過電路負荷、改裝電表）；>（3）存放危險物品（如易燃液體、易爆氣體、劇毒化學(xué)品）；>（4）破壞消防設(shè)施（如遮擋滅火器、占用疏散通道）。>2.承租人應(yīng)定期檢查房屋設(shè)施（每月至少1次），發(fā)現(xiàn)水電燃氣泄漏、電路故障等隱患時，應(yīng)立即書面通知出租人；因承租人未及時通知導(dǎo)致?lián)p失擴大的，承租人承擔(dān)擴大部分的責(zé)任。>3.承租人使用熱水器、空調(diào)等電器時，應(yīng)遵守產(chǎn)品說明書要求，避免因操作不當(dāng)引發(fā)火災(zāi)或觸電事故。設(shè)計邏輯：列舉“禁止行為”，明確承租人的“不作為義務(wù)”；設(shè)定“檢查義務(wù)”，督促承租人主動防范風(fēng)險；強調(diào)“通知義務(wù)”，避免因承租人疏忽導(dǎo)致?lián)p失擴大。（三）裝修與改造安全條款條款示例：>1.承租人如需裝修或改造房屋，應(yīng)提前15日向出租人提交書面方案（包括裝修范圍、施工圖紙、使用材料清單），經(jīng)出租人書面同意且取得物業(yè)企業(yè)備案后，方可施工。>2.裝修過程中，承租人應(yīng)遵守以下規(guī)定：>（1）使用符合國家環(huán)保標準的材料（如無甲醛超標板材）；>（2）委托具備資質(zhì)的施工單位（提供營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)證書）；>（3）不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)（如需拆改非承重墻，需提供原房屋設(shè)計單位的證明文件）；>（4）施工期間采取安全防護措施（如設(shè)置警示標志、佩戴安全帽），避免傷及他人。>3.裝修完畢后，承租人應(yīng)通知出租人驗收；驗收合格的，雙方簽署《裝修驗收確認書》；驗收不合格的，承租人應(yīng)在10日內(nèi)整改完畢。>4.因裝修導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)損壞或相鄰房屋受損的，承租人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。設(shè)計邏輯：要求“書面同意+物業(yè)備案”，防范承租人擅自裝修；明確裝修材料、施工單位的資質(zhì)要求，避免劣質(zhì)材料或違規(guī)施工引發(fā)的安全隱患；設(shè)定驗收程序，確保裝修符合安全標準。（四）轉(zhuǎn)租與合租安全條款條款示例：>1.承租人如需轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)提前30日向出租人提交書面申請，經(jīng)出租人書面同意后，方可轉(zhuǎn)租；轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同的剩余期限。>2.承租人如需合租，應(yīng)向出租人提供合租人的身份信息（身份證復(fù)印件），并保證合租人遵守本合同的安全條款；因合租人違規(guī)使用房屋導(dǎo)致?lián)p失的，承租人承擔(dān)連帶責(zé)任。>3.出租人有權(quán)不定期檢查合租情況，發(fā)現(xiàn)合租人存在違法犯罪行為或嚴重違反安全條款的，有權(quán)解除合同。設(shè)計邏輯：限制轉(zhuǎn)租與合租的“隨意性”，確保出租人對房屋使用人的控制權(quán)；要求提供合租人身份信息，防范“不明人員”入住引發(fā)的安全風(fēng)險；設(shè)定“連帶責(zé)任”，督促承租人對合租人進行管理。（五）安全事故責(zé)任劃分條款條款示例：>1.因出租人未履行本合同約定的安全保障義務(wù)（如未修復(fù)漏水管道、未更換老化電線）導(dǎo)致安全事故（如承租人滑倒受傷、火災(zāi)）的，出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償承租人的醫(yī)療費、誤工費、財產(chǎn)損失等。>2.因承租人未合理使用房屋（如私拉電線、存放易燃物品）導(dǎo)致安全事故的，承租人承擔(dān)全部責(zé)任，賠償出租人及第三人的損失。>3.因第三人原因（如小偷闖入、相鄰房屋火災(zāi)）導(dǎo)致安全事故的，由第三人承擔(dān)責(zé)任；但出租人未安裝防盜門、未設(shè)置消防設(shè)施等存在過錯的，承擔(dān)補充責(zé)任。>4.事故發(fā)生后，雙方應(yīng)立即報警并保留現(xiàn)場證據(jù)（如照片、錄像、證人證言），配合有關(guān)部門調(diào)查。設(shè)計邏輯：遵循“過錯責(zé)任原則”，明確雙方的責(zé)任邊界；列舉“典型場景”（如出租人未維修、承租人違規(guī)使用），避免糾紛發(fā)生后“互相推諉”；強調(diào)“證據(jù)保留”，為后續(xù)維權(quán)提供依據(jù)。三、房屋租賃合同安全風(fēng)險的具體防范措施（一）出租人篇：主動排查，防患于未然1.出租前全面檢測：委托具備資質(zhì)的第三方機構(gòu)（如房屋安全鑒定所）對房屋結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、水電燃氣管道進行檢測，出具《房屋安全檢測報告》；對老舊房屋（房齡超過20年），重點檢查墻體裂縫、地基沉降、燃氣管道老化等問題。2.留存證據(jù)：交付房屋時，與承租人共同簽署《房屋驗收清單》（包括房屋現(xiàn)狀、設(shè)施設(shè)備情況），并拍照、錄像留存；維修房屋時，保留維修記錄（如維修合同、發(fā)票、施工照片）。3.定期回訪：每季度至少回訪一次承租人，了解房屋使用情況，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患；對承租人反映的問題，及時處理并書面回復(fù)。（二）承租人篇：仔細驗收，主動維權(quán)1.簽訂合同前驗收：檢查房屋主體結(jié)構(gòu)：用小錘子敲擊墻面，判斷是否有空心或裂縫；觀察天花板是否有滲水痕跡；檢查消防設(shè)施：確認滅火器是否在有效期內(nèi)，應(yīng)急照明燈是否能正常使用，疏散通道是否暢通；檢查水電燃氣：打開水龍頭測試水壓，用試電筆測試電路是否通電，用肥皂水涂抹燃氣管道接口檢查是否泄漏（若有氣泡則說明泄漏）。2.留存證據(jù)：驗收時發(fā)現(xiàn)問題，立即用手機拍照、錄像，并通過微信、短信或郵件通知出租人，要求其修復(fù)；保留通知記錄（如聊天記錄、郵件截圖），避免出租人否認“收到通知”。3.合理使用房屋：不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，如需裝修，提前取得出租人同意；不使用大功率電器（如熱得快、電暖器）超過電路負荷，不在床上使用充電寶充電；定期清理廚房油污，避免引發(fā)火災(zāi)。（三）合同簽訂篇：明確條款，避免模糊1.細化安全標準：避免使用“房屋符合安全標準”等模糊表述，應(yīng)明確具體的法律依據(jù)與技術(shù)規(guī)范（如《建筑法》《消防法》《住宅設(shè)計規(guī)范》）。2.約定違約責(zé)任：明確出租人未履行安全保障義務(wù)的違約責(zé)任（如賠償損失、解除合同）；明確承租人違規(guī)使用房屋的違約責(zé)任（如賠償修復(fù)費用、支付違約金）。3.選擇爭議解決方式：約定“向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴”或“提交XX仲裁委員會仲裁”，避免后續(xù)糾紛找不到解決途徑。四、典型案例解析與風(fēng)險警示案例一：出租人未維修水管導(dǎo)致承租人受傷案情：承租人張某入住后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間水管漏水，多次通知出租人李某維修，但李某未予理會。某日，張某因地面濕滑滑倒，造成左腿骨折，花費醫(yī)療費若干。判決：法院認為，李某未履行維修義務(wù)，違反了《民法典》第七百一十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償張某的醫(yī)療費、誤工費等損失。警示：出租人應(yīng)及時履行維修義務(wù)，否則需承擔(dān)因安全隱患引發(fā)的賠償責(zé)任。案例二：承租人擅自拆承重墻導(dǎo)致房屋損壞案情：承租人王某為擴大客廳空間，擅自拆除了臥室與客廳之間的承重墻，導(dǎo)致房屋墻體出現(xiàn)裂縫。出租人趙某發(fā)現(xiàn)后，要求王某恢復(fù)原狀并賠償損失。判決：法院認為，王某未按照約定的方法使用租賃物，違反了《民法典》第七百一十一條的規(guī)定，趙某有權(quán)解除合同，并要求王某賠償修復(fù)費用。警示：承租人不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。案例三：合租人違規(guī)使用電器導(dǎo)致火災(zāi)案情：承租人陳某將房屋合租給劉某，劉某使用大功率電暖器時未關(guān)閉電源，導(dǎo)致火災(zāi)，燒毀了房屋內(nèi)的家具及相鄰房屋的部分財產(chǎn)。判決：法院認為，陳某未對合租人劉某的行為進行管理，違反了合同約定的“合租安全條款”，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，賠償出租人與