鳳凰水城南岸E地塊產(chǎn)品定位報(bào)告目錄項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場(chǎng)分析海南整體市場(chǎng)研究項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議海南整體市場(chǎng)研究三亞整體市場(chǎng)分析附件：海南整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場(chǎng)分析海南整體市場(chǎng)研究三亞——我國(guó)最南端的城市，海南省第二大城市，中國(guó)最有名的熱帶度假旅游勝地，城市地位日益凸顯，未來(lái)開展?jié)摿薮?。三亞概況社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析?？跂|線高速250公里，車行150分鐘東環(huán)鐵路381公里，車行82分鐘三亞總面積（平方公里）市區(qū)面積（平方公里）常駐人口（萬(wàn)人）市區(qū)人口（萬(wàn)人）?？?304130417095.6北海333795715050三亞19203856.550三城市地域和人口數(shù)據(jù)比較位置：三亞市東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂(lè)東縣，南臨南海面積：全市面積1919.58平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積38平方千米。東西長(zhǎng)91.6千米，南北寬51千米人口：全市常住人口56.5萬(wàn)人，戶籍人口54.58萬(wàn)人，其中農(nóng)墾系統(tǒng)人口6.62萬(wàn)人數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局三亞是中國(guó)唯一國(guó)際性熱帶濱海旅游城市，正逐步成為國(guó)際化旅游城市，是旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱土。區(qū)位優(yōu)勢(shì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析位于北緯18-20度景觀帶〔在該維度全球分布有夏威夷、巴厘島、紅海加勒比海、呂宋島等多個(gè)世界著名度假區(qū)〕，是中國(guó)唯一國(guó)際性旅游熱帶濱海城市。全市境內(nèi)海岸線長(zhǎng)209.1公里，有大小港灣19個(gè)，素有東方夏威夷之稱。河?xùn)|區(qū)管理委員會(huì)河西區(qū)管理委員會(huì)海棠灣鎮(zhèn)田獨(dú)鎮(zhèn)鳳凰鎮(zhèn)崖城鎮(zhèn)育才鎮(zhèn)行政區(qū)劃社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三亞交通便利，有水、陸、空立體交通出行體系。島內(nèi)主要交通方式為東線高速、東環(huán)高鐵和西線高速；三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)干線機(jī)場(chǎng)，目前已開通航線106條，其中國(guó)內(nèi)航線103條、國(guó)際地區(qū)固定航線3條、臨時(shí)旅游包機(jī)航線20余條；與63個(gè)城市通航，其中國(guó)內(nèi)城市38個(gè)、地區(qū)城市2個(gè)、國(guó)際城市23個(gè)。三亞區(qū)域交通社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析目的地東線高速東環(huán)鐵路海榆東線至?？冢捞m機(jī)場(chǎng)）300公里車行150分鐘380公里車行90分鐘319公里車行210分鐘至博鰲（在建機(jī)場(chǎng)）180公里車行90分鐘260公里車行60分鐘——至五指山（待建機(jī)場(chǎng)）————85公里車行70分鐘城市整體規(guī)劃分市域、主城區(qū)和濱海地區(qū)三個(gè)層次，“南北帶動(dòng)、兩翼推進(jìn)、開展周邊、扶持中間〞的城市化開展戰(zhàn)略，打造國(guó)際熱帶海濱風(fēng)景旅游城市。藤橋梅山亞龍灣海棠灣市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍濱海地區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)主城區(qū)范圍：西起海坡，東至田獨(dú)和榆林灣，北接高速公路規(guī)劃線市域城鎮(zhèn)體系濱海地區(qū)城市規(guī)劃社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主城區(qū)城市規(guī)劃社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三亞按照“一心、兩軸、兩節(jié)點(diǎn)、五片、多組團(tuán)〞進(jìn)行布局規(guī)劃，其中荔枝溝、田獨(dú)鎮(zhèn)將作為重要交通效勞節(jié)點(diǎn)，組團(tuán)重點(diǎn)打造?！耙恍抹暎郝糜涡谥行摹皟奢S〞：沿濱海形成的旅游產(chǎn)業(yè)開展軸，沿迎賓大道的城市生活開展軸“兩節(jié)點(diǎn)〞：月川行政效勞節(jié)點(diǎn)，荔枝溝交通效勞節(jié)點(diǎn)?！拔迤暎褐概f城片、月川片、鹿回頭片、臨春片、海坡片“多組團(tuán)〞：指田獨(dú)、紅沙、榆林、六道等相對(duì)獨(dú)立地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析附件：國(guó)際旅游島規(guī)劃建設(shè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析附件：三亞“離島免稅〞試點(diǎn)實(shí)施情況在國(guó)際旅游島的建設(shè)過(guò)程中，要落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，禁止供給別墅類用地。在不突破國(guó)家下達(dá)的對(duì)耕地保有量、根本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總體規(guī)模的前提下，試行對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施定期評(píng)估和調(diào)整機(jī)制。加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對(duì)各業(yè)各類用地布局、規(guī)模、時(shí)序的調(diào)控，統(tǒng)籌安排建設(shè)國(guó)際旅游島的各類用地。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析城鎮(zhèn)住宅土地最低樓面價(jià)上調(diào)50%，亞龍灣區(qū)域每平方米達(dá)3750元。鑒于近來(lái)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲，而現(xiàn)行的樓面地價(jià)明顯偏低，三亞市已決定將城鎮(zhèn)住宅性質(zhì)土地的最低樓面地價(jià)上調(diào)50%，并在此根底上將臨海、臨河區(qū)域的土地樓面地價(jià)再上調(diào)30%，據(jù)了解，這是2021年以來(lái)三亞市第二次上調(diào)城鎮(zhèn)土地最低樓面地價(jià)。三亞國(guó)土局基準(zhǔn)地價(jià)再次上調(diào)亞龍灣每平米達(dá)3750元上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，最直接影響表現(xiàn)在，政府招標(biāo)、拍賣或掛牌時(shí)制定底價(jià)、核算土地出讓金，同時(shí)影響政府審定土地租賃有償使用的年租金水平調(diào)整，以及契稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都將會(huì)產(chǎn)生變化。直接影響開發(fā)商造價(jià)本錢的提高從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2021年3月5日三亞出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)那么社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2006-2021年三亞市房地產(chǎn)施工/竣工走勢(shì)土地市場(chǎng)成交情況社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2021年三亞共成交13宗土地，共成交108.33萬(wàn)平方米，同比減少23%。土地成交總額48.63億元，成交土地均價(jià)4489.17元/平方米，同比上漲45.8%；而漲幅最大為成交樓面均價(jià)，2021年三亞成交樓面均價(jià)為7409.21元/平方米，同比2021年2404.82元/平方米增漲208%。土地價(jià)格增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)大于商品房成交價(jià)格，三亞土地市場(chǎng)因供給量的下降、房?jī)r(jià)的上漲，成交量將在未來(lái)市場(chǎng)中持續(xù)下滑，但價(jià)格保持保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2021年三亞自身供給量減少，市場(chǎng)以消化存量為主；2021年均價(jià)同比09年上升87%，高總價(jià)導(dǎo)致局部客戶分流，成交量出現(xiàn)明顯下降。從圖表上面看，10年11月與12月期間成交均價(jià)大幅度上漲，是由于12月份成交物業(yè)類型主要是以酒店式公寓與別墅較多，并拉高了當(dāng)月的成交均價(jià)。商品房市場(chǎng)供求分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅成交分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析供給和成交面積段主要集中于70-90㎡，其次是50㎡以下的小戶型產(chǎn)品；70平米以下、120平米以上戶型成交單價(jià)相對(duì)較高；公寓成交總價(jià)段主要集中在50-200萬(wàn)元之間。公寓物業(yè)類型中90平米以內(nèi)的戶型是主要熱銷產(chǎn)品，主力總價(jià)在50-200萬(wàn)元之間。小面積產(chǎn)品，低總價(jià)接受度高，易控制備受客戶青睞。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC成交戶型分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析各戶型功能情況：一室：一室一廳成交占比最大，戶型以60-90m2為主；二室：二室二廳成交占比最大，戶型以80-120m2為主；三室：三室二廳成交占比高達(dá)96%，戶型以120-150m2為主；四室：四室二廳占84%三亞島外客戶比例逾八成，客戶來(lái)源以東北、北京和長(zhǎng)三角區(qū)域〔江浙、上?！晨蛻魹橹鳌３山豢腿悍治錾鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)六大特征房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外市場(chǎng)〞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期具有滯后性購(gòu)房客戶來(lái)源“兩區(qū)一都〞、“兩級(jí)分化〞與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈’U’字型分布典型的“留鳥城市〞，已售商品房使用率低，小戶型為市場(chǎng)主角三亞房?jī)r(jià)、地價(jià)的上下與海的距離具有緊密的相關(guān)性房地產(chǎn)板塊分布社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析亞龍灣片區(qū)鹿回頭片區(qū)市區(qū)三亞灣沿海區(qū)域半山半島鳳凰水城公主郡山水國(guó)際大范圍認(rèn)可的高檔度假區(qū),多頂級(jí)酒店.以別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店為主成熟城市濱海度假區(qū),幾乎無(wú)土地存量。以大面積小高層為主新興熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū),開發(fā)量大，集中為一線海景工程，以小面積小高層為主，少量別墅公寓30000-80000元∕㎡別墅40000-90000元∕㎡公寓22000元∕㎡別墅28000-45000元∕㎡公寓49000-52000元∕㎡公寓35000元∕㎡別墅50000-60000元∕㎡房地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞三亞市區(qū)和一線海岸呈組團(tuán)分布，目前主要有以下4大區(qū)域：魯能三亞灣新城無(wú)海景或弱海景區(qū)域,以中等面積小高層為主板塊目前銷售價(jià)格（元∕㎡）資源賣點(diǎn)劣勢(shì)代表樓盤亞龍灣片區(qū)公寓35000別墅50000-60000區(qū)域價(jià)格無(wú)可替代，配套齊全、開發(fā)成熟區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地資源不多公主郡、西山渡鹿回頭片區(qū)公寓49000-52000緊鄰市區(qū)的最佳海景獨(dú)立區(qū)，開發(fā)較早，周邊配套成熟可供開發(fā)土地資源較少半山半島市區(qū)公寓22000別墅28000-45000生活配套設(shè)施完善、交通便利周邊環(huán)境較差，空氣不如郊區(qū)好鳳凰水城、山水國(guó)際三亞灣片區(qū)公寓30000-80000別墅40000-90000擁有唯一的灣區(qū)海景資源和眾多的酒店配套一線海景土地稀少，未來(lái)可供開發(fā)的二線用地面臨新的突破點(diǎn)泰德白石郡、財(cái)富海灣公館、魯能三亞灣新城房地產(chǎn)板塊特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三亞市區(qū)住宅工程分布圖在售樓盤分布據(jù)監(jiān)測(cè)，三亞市目前開發(fā)樓盤160個(gè)，其中在售工程約40個(gè)，未售工程8個(gè)，售罄工程112個(gè)，樓盤沿海岸線或近海集中布局。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要樓盤情況社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)類型魯能·三亞灣新城鳳凰鎮(zhèn)250別墅、公寓、洋房半山半島河?xùn)|區(qū)150別墅、高層公寓萬(wàn)科森林公園田獨(dú)鎮(zhèn)100別墅、公寓、洋房山水國(guó)際河?xùn)|區(qū)100別墅、公寓、洋房鴻洲·時(shí)代海岸河?xùn)|區(qū)70別墅、小高層、高層卓達(dá)·東方巴哈馬河?xùn)|區(qū)60多層、小高層、高層三亞鳳凰島河西區(qū)48別墅、高層半島藍(lán)灣河?xùn)|區(qū)35小高層、高層亞龍灣·公主郡田獨(dú)鎮(zhèn)30別墅、洋房、公寓鳳凰水城河西區(qū)10別墅、洋房、公寓在售工程中建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米有9個(gè)樓盤，根本屬于三亞目前的知名樓盤。工程位于三亞市海坡開發(fā)區(qū)二線海景區(qū)域，工程集游艇會(huì)、現(xiàn)代商業(yè)、酒店、住宅、高爾夫等為一體的超大型擁有城市復(fù)合型功能的綜合體。亞龍灣海棠灣三亞灣魯能三亞灣新城?？诜较?/p>

魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱魯能三亞灣新城開發(fā)商海南魯能廣大置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置三亞灣海坡二線地物業(yè)類型別墅、公寓、洋房占地面積10200畝綜合容積率0.4建筑面積綠化率物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)公司（至2011.3月）已銷金額34個(gè)億客源東北、山西折扣政策9.7折均價(jià)別墅：2.8-3.9萬(wàn)元/㎡工程概況游艇會(huì)所啟動(dòng)區(qū)為：高三區(qū)、游艇2區(qū)、美麗1區(qū)高爾夫區(qū)游艇區(qū)美麗城娛樂(lè)區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)美麗三區(qū)〔在售〕美麗mall〔在售〕魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程整體規(guī)劃在售組團(tuán)分析美麗3區(qū)1期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（居住）：總用地面積136畝建筑密度23.06%總戶數(shù)191容積率0.5綠化率52.15%停車位224美麗3區(qū)一期美麗mall經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（居?。嚎傆玫孛娣e164畝建筑密度25%總戶數(shù)458

容積率2綠化率45%魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析美麗mail圍合小獨(dú)棟〔在售〕單價(jià)：29000-32000元/㎡總價(jià)：530-630萬(wàn)元/棟面積區(qū)間：217-222㎡海景方向在售組團(tuán)分析——美麗三區(qū)魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析組團(tuán)名稱美麗三區(qū)物業(yè)類型別墅占地面積170畝容積率0.46建筑面積5.23萬(wàn)㎡首次開盤時(shí)間2010-2-19首次開盤價(jià)格獨(dú)棟：均價(jià)4萬(wàn)元/㎡雙拼：均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡在售產(chǎn)品價(jià)格獨(dú)棟：均價(jià)3.9萬(wàn)元/㎡雙拼：均價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡產(chǎn)權(quán)單價(jià)（元/㎡）實(shí)得單價(jià)（元/㎡）戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送負(fù)一層面積（㎡）花園面積（㎡）套數(shù)戶型配比合計(jì)比例(%)銷售周期（月）去化套數(shù)去化率(%)3900030000大獨(dú)棟273100300-3002513%18946%1317592%圍合小獨(dú)棟21790100-2007640%2800023000雙拼207901008847%合計(jì)189100%18946%1317592%美麗三區(qū)戶型配比魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析該工程的客戶50%左右來(lái)自東北三省，此外還有15%左右的客戶來(lái)自山西，而長(zhǎng)三角來(lái)此購(gòu)房的人群僅7%左右，工程在全國(guó)更多區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品推廣，北方為重點(diǎn)區(qū)域。近大半年，隨著價(jià)格不斷提升東北客戶不斷減少，而北京、長(zhǎng)三角和山西區(qū)域客戶逐漸增多，未來(lái)工程客戶將逐步向金字塔頂端演變。客群分析魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析關(guān)注條件描述敏感點(diǎn)氣候位于熱帶地區(qū)，氣候宜人，無(wú)寒冷冬季，四季暖和內(nèi)地客戶，尤其北方客戶，不想過(guò)天寒地凍的冬天，到海南過(guò)冬，喜歡陵水的氣候條件配套高爾夫球場(chǎng)、酒店、游艇、商業(yè)街、休閑娛樂(lè)、軟件服務(wù)配套等體量最大，配套相對(duì)是最完善的，高端配套是身份的象征產(chǎn)品別墅，公寓，普通住宅等產(chǎn)品類型多樣化，滿足不同人群的需求，小獨(dú)棟泰式別墅深受歡迎品牌魯能品牌，在全國(guó)有一定知名度地產(chǎn)品牌認(rèn)知度并不高置業(yè)目的純度假為主，度假兼投資為輔多數(shù)受訪客戶表示，未考慮投資潛力問(wèn)題，買魯能三亞灣就是為了度假休閑購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)社區(qū)規(guī)模配套、戶型、價(jià)格項(xiàng)目大規(guī)模大配套是吸引客戶重要因素，其次戶型設(shè)計(jì)是否滿足度假需求、價(jià)格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點(diǎn)戶型二房三房需求為主；喜歡大臥室、大衛(wèi)生間、大露臺(tái)多數(shù)受訪客戶還是希望有兩房、三房，方便家人居住，帶朋友度假景觀二線海景、私家花園、高爾夫景觀海景不是客戶第一位考慮的景觀因素，而社區(qū)景觀和高爾夫景觀才是客戶重點(diǎn)關(guān)注；別墅客戶同時(shí)很關(guān)注自己的私家花園朝向喜歡南向或偏南向的房源；對(duì)西向的抗性最大，北向次之大多數(shù)客戶表示堅(jiān)決不考慮西向房源，多數(shù)客戶表示堅(jiān)決不考慮北向房源精裝修否少部分客戶一定要精裝房，要全裝全配；大部分客戶表示硬裝、軟裝均自行設(shè)計(jì)配套敏感點(diǎn)高爾夫、酒店、游艇、商業(yè)街對(duì)高爾夫和游艇、風(fēng)情商業(yè)街比較關(guān)注；度假娛樂(lè)功能一定要強(qiáng)，配套一定要完善魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析客群訪談匯總分析從購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，社區(qū)規(guī)模及配套、戶型、價(jià)格是客戶最看重的3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點(diǎn)來(lái)看，客戶對(duì)二、三房需求最大，對(duì)朝向比較敏感；從配套敏感點(diǎn)來(lái)看，高爾夫和游艇配套是客戶最關(guān)注的。魯能.三亞灣新城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)熱銷原因案例借鑒點(diǎn)規(guī)模大，配套全，靠近三亞市區(qū)，人口導(dǎo)入抗性低價(jià)格上漲過(guò)快，后續(xù)產(chǎn)品去化存在很大抗性產(chǎn)品多元化，離三亞市區(qū)近，配套較為完善，價(jià)格較低造城先造勢(shì)，與政府齊頭并進(jìn)為上上之策案例分析小結(jié):擁有規(guī)?；呐涮缀洼^高性價(jià)比的產(chǎn)品是成就該工程的關(guān)鍵因素整個(gè)半島由三山〔龍首山、獼猴山、鹿回頭嶺〕，兩灣〔小東海灣、鹿回頭灣〕組成，景點(diǎn)繁多，風(fēng)景優(yōu)美。包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等。周邊配套：悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場(chǎng)以及夏日百貨、大東海美食一條街。半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱半山半島開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置三亞市鹿嶺路物業(yè)類型公寓、別墅占地面積2066多畝綜合容積率1.73建筑面積100多萬(wàn)平米綠化率45.5%折扣政策9.5折客源東北、北京、上海在售價(jià)格均價(jià)36000元/㎡工程概況東海灣區(qū)雙海灣區(qū)鹿回頭灣區(qū)中央海景大道灣區(qū)（在售）洲際酒店區(qū)V期藍(lán)色果嶺（在售）半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程整體規(guī)劃近半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程工程進(jìn)度及建筑外立面分期一期（鹿回頭灣）二期（雙海灣）三期（東海灣）首次開盤日期2007-11-182008-01-012008-10-02建筑面積48626㎡102470㎡2178186㎡推案數(shù)211套454套1302套容積率0.610.721.63物業(yè)管理費(fèi)別墅6元/㎡·月、公寓4.5元/㎡·月別墅6元/㎡·月、公寓4.5元/㎡·月公寓4.5元/㎡·月產(chǎn)品形態(tài)公寓、小別墅二房：120套、三房：12套、別墅：79套公寓、小別墅二房：169套、三房：179套、四房：12套、別墅：94套8棟公寓二房：755套、三房：523套、四房：24套戶型面積（㎡）二房：123-141三房：229-248別墅：209-219二房：125-222三房：173-276四房：222-276別墅：209二房：115-321三房：156-252四房：260-295價(jià)格公寓:1.5-2.9萬(wàn)元/㎡別墅:2.8-3.8萬(wàn)元/㎡公寓:1.3-2.1萬(wàn)元/㎡別墅:2.8-3萬(wàn)元/㎡公寓:3.3-3.8萬(wàn)元/㎡成交情況售罄售罄售罄半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程銷售情況分期四期（中央海景大道）五期藍(lán)色果嶺首次開盤日期2010-02-052011-1-18建筑面積207335㎡305870㎡推案數(shù)728套784套容積率2.071.58物業(yè)管理費(fèi)公寓4.5元/㎡·月公寓5元/㎡·月產(chǎn)品形態(tài)8棟公寓、4棟33層高層和4棟30層高層三房：174套、四房：4套、復(fù)式：550套8棟25-27層高層公寓，9棟別墅二房：588套、三房：196套戶型面積（㎡）三房：195-368四房：364-368復(fù)式：138-168二房：121-130三房：153-166價(jià)格公寓4.9-5.2萬(wàn)元/㎡公寓3-3.8萬(wàn)元/㎡成交情況2月成交29套，累計(jì)成交148套，剩580套2月成交156套，累計(jì)成交380余套，剩404套工程銷售情況半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析41項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)單價(jià)（元/㎡）實(shí)得單價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售周期銷售套數(shù)銷售率中央海景大道49000490005000三房190-210162.2%15個(gè)月743.8%260-27015621.4%4730.1%360-37020.3%00%四房360-37040.5%00%復(fù)式130-15038452.7%5514.3%190-21011215.4%1917.0%260-270527.1%2038.5%360-37020.3%00%小計(jì)728100%14820.3%V期藍(lán)色果嶺38000380007000二房121-13058875.0%3個(gè)月30852.3%三房153-16619625.0%7227.6%小計(jì)784100%38036.7%合計(jì)/////1512100%/52834.9%半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售公寓戶型配比黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇22%21%46%11%客群分析該工程的接近50%的客戶自江浙滬地區(qū)，而東北和北京的也有局部客群看重半山半島。這與三亞房地產(chǎn)東北客戶占最大比重不同，主要在于工程舒適的大面積房源、總價(jià)偏高，而江浙區(qū)域集中了中國(guó)大局部城市新貴，他們大多注重生活質(zhì)量，對(duì)公共空間私占欲強(qiáng)，更愿意購(gòu)置高端豪宅。半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月銷售面積（萬(wàn)平米）0.890.902.350.290.280.710.030.190.120.1500.531.962.842021年至2021年2月半山半島月度成交量43半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析置業(yè)目的度假+養(yǎng)老多數(shù)受訪客戶表示買半山半島產(chǎn)品就是為了度假享受購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)社區(qū)配套、價(jià)格、規(guī)模、景觀資源項(xiàng)目良好的自然景觀資源和高端完備的配套服務(wù)是吸引客戶的重要因素，其次是價(jià)格是否合理和景觀資源效果產(chǎn)品敏感點(diǎn)戶型二房和復(fù)式為主部分客戶受價(jià)格影響，希望購(gòu)買二房；部分客戶表示購(gòu)買復(fù)式，可與家人朋友同住景觀三山兩灣，一線海景項(xiàng)目本身地理位置優(yōu)越，三山兩灣的景觀資源使得客戶在決定購(gòu)買時(shí)，更加傾向于海景較差卻低總價(jià)的套房朝向喜歡東向的房源受三山兩灣影響，多數(shù)客戶表示更喜歡東向房源精裝修是大部分客戶表示要精裝配套敏感點(diǎn)高爾夫、游艇、風(fēng)情商業(yè)街、音樂(lè)廳對(duì)高爾夫和游艇、風(fēng)情商業(yè)街比較關(guān)注；度假娛樂(lè)功能一定要強(qiáng)，配套一定要完善客戶訪談匯總分析半山半島社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析從購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，主要集中在工程綜合配套、自然景觀資源、價(jià)格、規(guī)模;從產(chǎn)品敏感點(diǎn)來(lái)看，介于面積和總價(jià)，客戶對(duì)二房需求最大，其次是復(fù)式;從配套敏感點(diǎn)來(lái)看，整個(gè)工程綜合配置高端，集風(fēng)情商業(yè)街、游艇會(huì)所、博物館、音樂(lè)榜廳為一體的城市綜合體。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)熱銷原因案例借鑒點(diǎn)規(guī)劃宏大，無(wú)敵景觀；樓盤品質(zhì)較高，裝修豪華，擁有完善的園區(qū)配套與服務(wù)體系產(chǎn)品面積大，總價(jià)高，客群覆蓋面較窄；區(qū)塊相對(duì)獨(dú)立，對(duì)接城市配套有一定的距離自然資源稀缺性，品牌形象塑造與星河灣捆綁客戶，標(biāo)識(shí)自身奢侈品的高端形象；島內(nèi)贊助第一美差、VOLVO帆船等高端的時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)賽事；利用跨界或小眾圈層營(yíng)銷案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該工程的關(guān)鍵因素山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程坐落于中國(guó)三亞臨春，是由中國(guó)首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司鼎力打造的集居住，休閑，度假為一體的山水生態(tài)養(yǎng)生城。項(xiàng)目名稱山水國(guó)際開發(fā)商三亞（首都機(jī)場(chǎng)）投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置三亞市新城西路物業(yè)類型別墅、公寓占地面積2517畝綜合容積率0.62建筑面積約100萬(wàn)㎡綠化率50%（至2011.3月）銷售情況2.7個(gè)億客源北京、東北、西南折扣政策9.5折在售價(jià)格別墅：均價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡工程概況亞龍灣海棠灣三亞灣山水國(guó)際?？诜较蛏剿畤?guó)際規(guī)劃——該工程整體五期開發(fā)，目前開發(fā)一、二期二期公寓（售罄）二期別墅（在售）一期（售罄）N二期城墅別墅：44套〔目前只推23套〕面積段:300-500㎡，價(jià)格：均價(jià)45000元/㎡，1500-3600萬(wàn)/套一期公寓：263套面積段：61-254㎡，均價(jià)：5200元/㎡二期公寓：898套面積段：62-130㎡，價(jià)格：9000元/㎡山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程銷售情況啟動(dòng)區(qū)小學(xué)度假酒店中醫(yī)療養(yǎng)中心商業(yè)街會(huì)所中央生態(tài)公園運(yùn)動(dòng)中心幼兒園在售區(qū)山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程整體規(guī)劃山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程建筑立面A島B島N首批23棟獨(dú)棟別墅均價(jià)45000元/㎡，1500-3600萬(wàn)/套面積區(qū)間：300、400、500㎡(不含地下)帶裝修：9000元/㎡，含家具家電山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析組團(tuán)名稱藍(lán)悅灣，城墅物業(yè)類型獨(dú)棟別墅占地面積113畝容積率0.2建筑面積1.5萬(wàn)㎡首次開盤時(shí)間2010-12-29首次開盤價(jià)格均價(jià)45000元/㎡總價(jià)1500-3600萬(wàn)/套在售產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)45000元/㎡總價(jià)1500-3600萬(wàn)/套工程在售情況產(chǎn)權(quán)單價(jià)（元/㎡）實(shí)得單價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（㎡）戶型建筑面積（㎡）贈(zèng)送負(fù)一層面積（㎡）花園面積（㎡）套數(shù)戶型配比合計(jì)比例%銷售周期（月）去化套數(shù)去化率45000280009000麓湖南505-507194760-1130939%23100%423100%麓湖北505-507194760-1130939%麓院673263960-1250313%麓邸8112881300-132029%合計(jì)23100%23100%1670%山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售獨(dú)棟別墅戶型配比51山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析置業(yè)目的純度假為主，度假兼投資為輔多數(shù)受訪客戶表示，未考慮投資潛力問(wèn)題，買山水國(guó)際就是為了度假休閑購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)社區(qū)規(guī)模配套、戶型、價(jià)格項(xiàng)目大規(guī)模配套是吸引客戶重要因素，其次戶型設(shè)計(jì)是否滿足度假需求、價(jià)格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點(diǎn)戶型500平米大獨(dú)棟需求為主；喜歡大臥室、大衛(wèi)生間、大露臺(tái)、大客廳、娛樂(lè)間，私家泳池多數(shù)受訪客戶接受大面積別墅，關(guān)注度假功能是否齊全，功能分區(qū)是否合理，私密性等景觀湖景、私家花園在無(wú)海景的前提下，社區(qū)湖景觀是客戶重點(diǎn)關(guān)注；同時(shí)很關(guān)注自己的私家花園精裝修是小部分客戶表示硬裝、軟裝均自行設(shè)計(jì)；大部分客戶認(rèn)為自己裝修麻煩，一定要精裝房，要全裝全配；配套敏感點(diǎn)商業(yè)街、會(huì)所、游艇小碼頭對(duì)完善的商業(yè)和游艇比較關(guān)注；度假娛樂(lè)功能一定要強(qiáng)，配套一定要完善客戶訪談匯總分析山水國(guó)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析從購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，社區(qū)規(guī)模及配套、戶型、價(jià)格是客戶最看重的3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點(diǎn)來(lái)看，客戶對(duì)大獨(dú)棟需求最大，地下室、私家游池要求較高；從配套敏感點(diǎn)來(lái)看，商業(yè)配套和周邊配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)熱銷原因案例借鑒點(diǎn)該項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重奢侈，定位高端，但奢侈不是浪費(fèi)，共用區(qū)域的寬敞有的時(shí)候比臥室的寬大更有震撼力規(guī)模小，價(jià)格高，樣板間裝修檔次不高，不重視細(xì)節(jié)打造，視覺(jué)沖擊力不強(qiáng)三亞大環(huán)境影響，產(chǎn)品具有稀缺性該項(xiàng)目在產(chǎn)品上善于造勢(shì)，雖然缺乏一線海景，但是人工湖與周圍的山也能將項(xiàng)目烘托出來(lái)案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該工程的關(guān)鍵因素時(shí)代海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三亞的鴻洲·時(shí)代海岸是一個(gè)集休閑、度假、娛樂(lè)和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，是按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)的熱帶濱海國(guó)際度假港。項(xiàng)目名稱鴻洲時(shí)代海岸開發(fā)商鴻洲集團(tuán)項(xiàng)目位置三亞市榆亞大道物業(yè)類型別墅、公寓、洋房占地面積34萬(wàn)㎡綜合容積率1.5建筑面積約70萬(wàn)㎡綠化率60%物業(yè)公司香港艾德瑞國(guó)際酒店管理有限公司客源四川、北京、東北折扣政策9.3折在售價(jià)格公寓：30000元/㎡工程概況已售馨香榭左岸一期時(shí)代海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程整體規(guī)劃55項(xiàng)目名稱均價(jià)單價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售套數(shù)銷售率香榭左岸一期高層公寓360005000一房50-7025661%22688%二房90-10010425%9087%三房120-1806014%5083%合計(jì)////420100%36687%時(shí)代海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售公寓戶型配比時(shí)代海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑外立面57時(shí)代海岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析置業(yè)目的度假兼投資、度假為主多數(shù)受訪客戶表示，購(gòu)房就是為了度假購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)社區(qū)規(guī)模、配套、價(jià)格項(xiàng)目大、自然資源、周邊配套服務(wù)是客戶關(guān)注的集中點(diǎn)，其次價(jià)格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點(diǎn)戶型一房和二房受歡迎多數(shù)受訪客戶偏好于小戶型公寓，主要在于度假和投資需求，二房舒適，也吸引不少客戶關(guān)注景觀一線海景、游艇碼頭海區(qū)景觀資源中等精裝修是大部分客戶表示需要精裝，小部分客戶表示喜好自己設(shè)計(jì)配套敏感點(diǎn)商業(yè)街、游艇碼頭、酒吧商業(yè)街對(duì)完善的商業(yè)和游艇比較關(guān)注；度假娛樂(lè)功能一定要強(qiáng)，配套一定要完善客戶訪談匯總分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析時(shí)代海岸從購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，社區(qū)規(guī)模、價(jià)格、綜合配套是客戶最看重3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點(diǎn)來(lái)看，受訪客戶對(duì)一房、小面積需求最大；從配套敏感點(diǎn)來(lái)看，商業(yè)配套和周邊配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)熱銷原因案例借鑒點(diǎn)規(guī)模大，配套全，緊鄰國(guó)際購(gòu)物中心，生活便捷產(chǎn)品線單一、價(jià)格高、周邊環(huán)境一般離三亞市區(qū)近，配套較為完善游艇俱樂(lè)部，標(biāo)識(shí)自身奢侈品的高端形象；東岸外立面形象標(biāo)示吸引力強(qiáng)案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該工程的關(guān)鍵因素山嶼湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱山嶼湖開發(fā)商三亞蘭海水城建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目位置三亞市河?xùn)|區(qū)鳳凰路與迎賓路交匯處東北側(cè)500米物業(yè)類型別墅、公寓占地面積11533㎡綜合容積率0.8建筑面積100000㎡綠化率70%總戶數(shù)客源四川、北京、東北折扣政策9.8折在售價(jià)格均價(jià)34000元/㎡工程概況工程有34棟建筑，南側(cè)3棟為別墅，北側(cè)3棟為小高層，中間27棟5-7層的電梯洋房，1棟環(huán)繞中心1.3萬(wàn)平米的湖面的會(huì)所。山嶼湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析工程整體規(guī)劃均價(jià)單價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售周期銷售套數(shù)銷售率340004000一房55—7838235%18個(gè)月382100%二房85—10262256%61799%三房130—150918%7685%四房及以上15560.4%5100%合計(jì)1101100%18個(gè)月108098%山嶼湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售公寓銷售情況山嶼湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑外立面63山嶼湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析置業(yè)目的度假、養(yǎng)老多數(shù)受訪客戶表示，購(gòu)房是為了投資和度假雙向使用購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)社區(qū)環(huán)境多數(shù)客戶表示，山嶼湖為私屬島，私密空間強(qiáng)產(chǎn)品敏感點(diǎn)戶型一房和二房受歡迎多數(shù)受訪客戶偏好于小戶型公寓，而二房面積及設(shè)計(jì)合理也贏得客戶喜愛(ài)景觀是唯一的一個(gè)河景私屬中央島嶼，四面環(huán)水，社區(qū)水系好在無(wú)海景的前提下，社區(qū)湖景和成為關(guān)注重點(diǎn)精裝修是大部分客戶表示需要精裝，小部分客戶表示喜好自己設(shè)計(jì)配套敏感點(diǎn)社區(qū)內(nèi)部配套服務(wù)周邊配套服務(wù)差，項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)需完善客戶訪談匯總分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析山嶼湖從購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，社區(qū)環(huán)境、價(jià)格是客戶最看重的2大核心要素；從產(chǎn)品敏感點(diǎn)來(lái)看，客戶對(duì)一房和兩房需求最大；從配套敏感點(diǎn)來(lái)看，社區(qū)內(nèi)部配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)熱銷原因案例借鑒點(diǎn)唯一的一個(gè)河景私屬中央島嶼離三亞市區(qū)偏遠(yuǎn)配套不完善低密度、高綠化產(chǎn)品，四面環(huán)水、私密空間強(qiáng)地理位置的獨(dú)特性，準(zhǔn)確的市場(chǎng)、價(jià)格定位案例分析小結(jié):景觀內(nèi)部的打造和產(chǎn)品品質(zhì)的受認(rèn)可是成就該工程的關(guān)鍵因素項(xiàng)目名稱獨(dú)棟雙拼聯(lián)排合院疊加多層住宅高層/小高層住宅酒店式公寓

酒店魯能三亞灣新城非：39000（清水）非：28000（清水）非：22000（清水）半山半島海：49000（裝5000）營(yíng)業(yè)時(shí)代海岸非：30000非：23000（裝2000）山水國(guó)際非：55000（裝9000）在售未售社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)案例產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與價(jià)格單位：m2項(xiàng)目名稱50-7070-9090-120120-150150-180180以上供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率魯能三亞灣新城///1288667%1537851%35625471%12867%半山半島/////////97227829%1965428%3449327%時(shí)代海岸25622688%///1049087%454293%15853%///山水國(guó)際//////////////////合計(jì)25622688%1288667%25716865%137357442%2237031%3449327%社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積區(qū)間與去化情況通過(guò)三亞市對(duì)代表樓盤進(jìn)行個(gè)案詳析，我們可以得到如下結(jié)論：1、高層/小高層公寓為主要產(chǎn)品類型；多層為空白產(chǎn)品2、同一樓盤相同產(chǎn)品，海景價(jià)格平均要高于非海景約2000元/m23、面積在“50-70〞區(qū)間，總價(jià)低于“150萬(wàn)元〞的產(chǎn)品去化更快社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重點(diǎn)政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析結(jié)論項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場(chǎng)分析工程整體概況地塊屬性界定工程銷售分析海南整體市場(chǎng)研究工程地處三亞原城市中心區(qū)與規(guī)劃新城區(qū)的交界地帶，居三亞各大景區(qū)、商業(yè)中心和交通航站的中間地帶，各種配套齊全并有一定景觀資源，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。老城區(qū)城市拓展區(qū)本案機(jī)場(chǎng)高鐵站步行街商業(yè)中心汽車總站項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定工程區(qū)位工程四至南：三亞灣版塊，酒店住宅集中東：住宅區(qū)北：住宅區(qū)，規(guī)劃新城區(qū)鳳凰水城南岸百萬(wàn)萬(wàn)平米城中央大國(guó)，三亞市區(qū)最大盤鳳凰水城南岸鳳凰水城東岸西：回民聚集地北：新城規(guī)劃區(qū)東：住宅區(qū)項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定大東海西島亞龍灣南山天涯海角蜈支洲島本案工程臨近三亞各大主要著名景區(qū)，但不占三亞獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定景觀資源地塊區(qū)域無(wú)大型商場(chǎng)，主要以沿街門鋪或菜市場(chǎng)為滿足根本生活需求，檔次低且分析零散；周邊集有幼稚園、中小學(xué)、大學(xué)以及體育中心〔在建〕，根底系統(tǒng)完善中；緊鄰三亞市農(nóng)墾醫(yī)院〔三級(jí)甲等〕，醫(yī)療效勞完善；周邊酒店業(yè)開展良好，但其他商業(yè)、商務(wù)、效勞配套設(shè)施系統(tǒng)待完善。醫(yī)院步行街商業(yè)中心老汽車總站本案酒店集中區(qū)學(xué)校市場(chǎng)銀行工程周邊分布有學(xué)校、金融、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施，為本案提供了良好的配套效勞，但區(qū)域無(wú)強(qiáng)勢(shì)配套資源，有待進(jìn)一步完善。新行政中心體育中心項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定配套設(shè)施E區(qū)（規(guī)劃設(shè)計(jì)）B區(qū)（已售）D區(qū)（前期）C區(qū)(在售)A區(qū)（已售）F3F1F2E1F4F5E2E6E4E5洋房一期洋房二期別墅洋房別墅鳳凰水城工程經(jīng)過(guò)歷史演變，分為諸多工程：鳳凰水城東岸〔、B區(qū)〕、鳳凰水城御河灣和鳳凰水城南岸〔C、D、E區(qū)〕，鳳凰水城南岸2021年1月推出洋房一期正式開盤。項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定工程整體規(guī)劃工程位于三亞灣景觀帶二線區(qū)域，自然景觀資源屬于中等周邊交通配套便利，交通樞紐通達(dá)性良好，兼具度假、居住、養(yǎng)老、旅游四大要點(diǎn)新老城市拓展區(qū)域區(qū)域生活便捷程度熱帶濱海度假城市項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定區(qū)位屬性界定工程內(nèi)部三亞河穿流而過(guò)，周邊有金雞嶺公園外，無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源三亞沿海線土地供給逐漸減少，土地供給逐漸向內(nèi)陸、腹地轉(zhuǎn)移，工程屬稀缺土地資源工程容積率1.1，占地面積123700㎡，總建筑面積238172㎡，在三亞地區(qū)屬于中等規(guī)模稀缺土地中等規(guī)模中等容積率工程位于機(jī)場(chǎng)和鐵路通往市區(qū)的必經(jīng)之路，來(lái)三亞有購(gòu)房意向的客戶幾乎都會(huì)前往本工程參觀三亞標(biāo)志樓盤項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定地塊屬性界定E地塊形狀呈東西走向，地塊狹長(zhǎng)地塊特性客戶認(rèn)知界定鑒于工程一直在售，面積和總價(jià)控制在中等水平，整體工程調(diào)性屬于中高端，在市場(chǎng)已形成一定共識(shí)本工程客戶注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、復(fù)合價(jià)值、工程知名度、度假環(huán)境，對(duì)海景資源不追求獨(dú)占性，只期望分享資源工程整體中高端通過(guò)前期章子怡代言的形象推廣活動(dòng)，“鳳凰水城〞工程品牌及產(chǎn)品類型已在客戶中建立了廣泛的認(rèn)知度品質(zhì)度假客戶客戶認(rèn)知度較高客戶忠誠(chéng)度較低項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度鳳凰水城南岸2021年1月推出洋房一期，約5個(gè)月清盤，為此，5月迅速推出洋房二期。而9月即將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，為彌補(bǔ)工程高層銷售空白，推出高層公寓，豐富產(chǎn)品線。2021年1月伴隨國(guó)際旅游到建設(shè)迎來(lái)銷售頂峰期，工程供給量大增，推出別墅、小高層、高層。2021年第一季度經(jīng)過(guò)熱銷之后，三亞房地產(chǎn)開始回歸理性。2021年2021年2021年洋房一期面積段：76-85㎡79-108㎡均價(jià)：12000元/㎡F5高層面積段：40-46㎡69.37㎡均價(jià)：13000元/㎡F4高層面積段：45-49㎡85.54㎡均價(jià)：17000元/㎡E5小高層面積段：94.18-135㎡均價(jià)：26000元/㎡F2高層面積段：45-47㎡84.73㎡均價(jià)：17000元/㎡別墅面積段：169-219㎡均價(jià)：50000元/㎡洋房二期面積段：76-85㎡79-108㎡均價(jià)：17000元/㎡E4小高層面積段：94.18-135㎡均價(jià)：26000元/㎡E2小高層面積段：27-32㎡62.9㎡均價(jià)：22000元/㎡F1高層面積段：27-32㎡66.96㎡均價(jià)：23500元/㎡E6小高層面積段：94.18-135㎡均價(jià)：23000元/㎡E1高層面積段：94.18-135㎡均價(jià)：23500元/㎡項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定工程銷售分析成交數(shù)據(jù)備注：一房〔27-49㎡〕；二房〔69-86㎡〕；三房〔79-130㎡〕自2021年海島規(guī)劃批復(fù)后，房?jī)r(jià)到達(dá)高點(diǎn),每月成交均價(jià)于25000元/㎡間上下波動(dòng);27-49㎡經(jīng)濟(jì)型一房、60-86㎡的舒適型二房和79-108㎡的緊湊型三房銷售量最大項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定工程成交分析成交客戶分析客戶來(lái)源地東北﹥北京﹥西南﹥江浙客戶職業(yè)背景主要為企業(yè)老板、實(shí)業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)知途徑口播﹥戶外﹥網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買動(dòng)機(jī)度假、養(yǎng)老、自用、投資家庭構(gòu)成三代同堂、三口之家來(lái)訪客戶分析支付能力主要接受額在200萬(wàn)以內(nèi)購(gòu)買抗性價(jià)位﹥配套﹥環(huán)境﹥工程質(zhì)量﹥政策裝修需求精裝客戶偏好一房﹥?nèi)咯儍煞靠蛻舴治鲈斀忭?xiàng)目整體概況項(xiàng)目銷售分析地塊屬性界定成交客戶分析項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場(chǎng)分析現(xiàn)有規(guī)劃分析工程定位思考產(chǎn)品組合建議其他建議海南整體市場(chǎng)研究現(xiàn)有規(guī)劃分析翠屏國(guó)際根據(jù)對(duì)鳳凰水城工程長(zhǎng)期的研究，對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略開展的考慮，以及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的調(diào)整，已經(jīng)針對(duì)E地塊設(shè)計(jì)規(guī)劃提出了產(chǎn)品建議及戶型配比方案。項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議方案形成過(guò)程中，充分理清工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊支持，考慮土地價(jià)值的合理表達(dá)，工程已經(jīng)在售且在市場(chǎng)上形成一定口碑的現(xiàn)況，傾向?qū)⒈镜貕K擬建工程定位于：集花園洋房、高層度假公寓、酒店式度假公寓三類住宅為一體的-----------高尚品質(zhì)示范居住區(qū)現(xiàn)有戶型配比方案物業(yè)類型幢數(shù)戶型面積（㎡）戶數(shù)/層戶數(shù)（戶）總建筑面積（㎡）建筑面積（計(jì)容）建筑比套數(shù)比花園洋房48邊戶首層躍式191.189618353.289251.529.5%4.0%邊戶標(biāo)準(zhǔn)層89.2517215351153517.9%7.2%邊戶頂層101.19969714.248902.325.0%4.0%中戶首層躍式181.2615628276.5613976.414.6%6.6%中戶標(biāo)準(zhǔn)層87.6932628586.9429586.9414.7%13.7%中戶頂層101.1715615782.5214673.48.1%6.6%小計(jì)1002137651.491707.6557.79%42.1%項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議物業(yè)類型幢數(shù)戶型面積（㎡）戶數(shù)/層戶數(shù)（戶）總建筑面積（㎡）建筑面積（計(jì)容）建筑比套數(shù)比度假公寓4左邊戶A100.452/層10810848.65.6%4.5%右邊戶A’99.232/層10810716.845.5%4.5%中間戶B99.234/層21621433.6811.0%9.1%左邊戶復(fù)式C163.472/層81307.760.7%0.3%右邊戶復(fù)式C’163.062/層81304.480.7%0.3%中間戶復(fù)式D163.374/層162613.921.3%0.7%小計(jì)46451724.9449139.4221.71%19.5%酒店公寓1a25.6516/層3047797.64.0%12.8%b31.9916/層3049724.965.0%12.8%c40.2212/層2289170.164.7%9.6%c’41.634/層763163.881.6%3.2%小計(jì)91231887.1829904.9313.39%38.4%總計(jì)2367221163.5170775100%100%現(xiàn)有戶型配比方案項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議現(xiàn)有規(guī)劃分析戶型面積針對(duì)人群價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目調(diào)整加大面積的同時(shí)，產(chǎn)品的總價(jià)隨之提升，對(duì)客戶的購(gòu)買力提出了更高的要求，相與之競(jìng)爭(zhēng)的樓盤也延展到大三亞地區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃方案中，主力戶型面積區(qū)間在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加10㎡及以上，近一半的產(chǎn)品的戶型面積在100㎡左右及以上在現(xiàn)有規(guī)劃方案中，強(qiáng)調(diào)舒適度和居住感，在C地塊產(chǎn)品隸屬于中高端的基礎(chǔ)上，調(diào)高了項(xiàng)目整體的調(diào)性，更加偏向高端產(chǎn)品在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)沿用灰空間的手法，對(duì)客戶而言，體現(xiàn)了產(chǎn)品的多樣性、利用率和體驗(yàn)感面積巧取面積增加的同時(shí)，產(chǎn)品的目標(biāo)人群也有所改變，從強(qiáng)調(diào)度假旅游型客戶轉(zhuǎn)換為更加追求品質(zhì)和居住感的高端客戶，目標(biāo)客戶范圍縮小“較高要求、競(jìng)爭(zhēng)加劇、銷售周期長(zhǎng)、適宜長(zhǎng)期居住類〞特征項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議項(xiàng)目屬性工程定位思考項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議與對(duì)標(biāo)樓盤的差異和互補(bǔ)非獨(dú)占資源二線地塊現(xiàn)狀、內(nèi)部景觀利用觀海感和居住感客戶滿足產(chǎn)品品質(zhì)提升市場(chǎng)需求旺盛，可挖掘空間較大工程定位思路重點(diǎn)主旨確定：“快速去化，總價(jià)控制，品質(zhì)保證〞，到達(dá)及時(shí)回籠資金，建立品牌的目的客戶需求挖掘海資源開發(fā)殆盡和三亞市區(qū)開展分化出了一批腹地高端客戶；度假居住經(jīng)驗(yàn)的豐富，海資源不再是三亞客戶唯一的追求；客戶開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、附加值、居住配套等等價(jià)值。高售價(jià)易讓工程陷入偏遠(yuǎn)灣區(qū)和高端物業(yè)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，需總價(jià)控；單一的價(jià)值取向和市場(chǎng)熱度，很多開發(fā)商忽略了產(chǎn)品本身價(jià)值；以系統(tǒng)解決方案突破現(xiàn)有工程腹地房地產(chǎn)低產(chǎn)品水平的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)大趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)工程定位策略項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議經(jīng)過(guò)深化后，從市場(chǎng)面、競(jìng)爭(zhēng)面和客戶需求面去思考定位思路工程定位思考項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議思考的過(guò)程客戶群體產(chǎn)品類型身份特征價(jià)值感置業(yè)特征置業(yè)區(qū)域頂級(jí)客戶獨(dú)棟海景、雙拼海景別墅、高層海景豪宅知名大型企業(yè)企業(yè)群主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑、國(guó)外富豪等，擁有極高的社會(huì)地位和個(gè)人知名度，資本家中的領(lǐng)導(dǎo)者內(nèi)斂、含蓄、專屬的身份感、聲譽(yù)、尊貴、舒適性、享受性、私密性獨(dú)特稀缺資源的占有；精品物業(yè)的收藏；專屬的空間感；全方位的物業(yè)服務(wù)；資產(chǎn)的保值增值；一線海景資源，亞龍灣大東海、海坡區(qū)等高端客戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，高層景觀公寓，景觀洋房大型私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑，擁有較高的聲望，注重自己的社交圈和生活圈，尊貴奢華的生活方式擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物，舒適、享受、私密、品味、層次強(qiáng)勢(shì)的自然資源；全方位的物業(yè)服務(wù)；資產(chǎn)的保值增值；區(qū)域的純粹感；優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境；一線海景資源或二線近海，亞龍灣、清水灣、大東海等中高端客戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，高層公寓，洋房私企業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、華僑、文化界社會(huì)名流等，擁有較高的社會(huì)地位存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性高檔的社區(qū)環(huán)境；便利的交通與城市配套；一定的自然景觀；完善的物業(yè)服務(wù)；擁有較佳自然資源的區(qū)域中端客戶高層公寓、多層公寓、酒店式公寓中小型私企業(yè)主、企業(yè)中高管、高級(jí)公務(wù)員等舒適、休閑、方便、檔次、升值、回報(bào)、品質(zhì)、度假享受、溫和的氣候區(qū)域成熟度；交通便利與城市配套；完善的物業(yè)服務(wù)較好的公共空間市區(qū)周圍配套相對(duì)成熟中低端客戶高層公寓、多層公寓酒店式公寓城市中富裕階層，企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、具有一定資本的個(gè)體老板、中產(chǎn)階層休閑、方便、享受三亞的大環(huán)境生活便利；三亞大環(huán)境的占有一定的物業(yè)服務(wù)遠(yuǎn)離市區(qū)或周圍環(huán)境較差目標(biāo)客戶群項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議鳳凰水城南岸在售產(chǎn)品所面對(duì)的客戶群工程未來(lái)的客戶人群對(duì)品質(zhì)和景觀綜合性有高要求，強(qiáng)調(diào)海景，但非海景資源獨(dú)占型客戶產(chǎn)品類型思考項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議所以我們建議用市場(chǎng)稀缺的、低密度的、類別墅、居住感優(yōu)越的洋房產(chǎn)品來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白----法式洋房針對(duì)市場(chǎng)未來(lái)產(chǎn)品類型供給量的調(diào)查慈溪玫瑰園實(shí)景產(chǎn)品類型思考項(xiàng)目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議在采用法式洋房滿足強(qiáng)調(diào)居住感客戶的同時(shí)，利用地塊狹長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，針對(duì)景觀享受型客戶，在地塊的北面建議用觀海景性優(yōu)越來(lái)面對(duì)另外一局部高端客戶的需求----綠城二代高層杭州蘭園效果圖最后，為了應(yīng)對(duì)海南旅游地產(chǎn)淡旺季銷售情況差異化明顯的特征，采用低單價(jià)、小戶型、低總價(jià)的酒店式公寓來(lái)維持銷售量，增加日常銷售的現(xiàn)金流——酒店式公寓項(xiàng)目定位思