滇金地產(chǎn)·【長壽湖項目】客戶需求調(diào)研及定位研究報告DIANJINCHANGSHOUHUCustomerOrientation

ResearchReport本研究報告目的：1、明晰長壽湖房地產(chǎn)項目客戶來源及背景特征2、明晰消費(fèi)者的購房意向及購房關(guān)注點(diǎn)3、明晰消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求特征4、明晰消費(fèi)者的價格承受能力5、為項目的物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品深化提供參考Sampleselection樣本的選取長壽湖區(qū)域：鎮(zhèn)居民、游客、長壽湖企事業(yè)單位職工、長壽湖公務(wù)員、長壽湖私營業(yè)主及個體商戶;長壽城區(qū)：高端項目業(yè)主有可能去長壽湖購房的潛在客群;關(guān)注長壽湖其他項目的客群;選取標(biāo)準(zhǔn)：樣本量：訪談共計180組，其中普訪有效樣本121組，無效樣本59組。普訪有效樣本來源：長壽高端社區(qū)18組，項目地塊周邊居民67組

長壽湖政府機(jī)關(guān)公務(wù)員17組，長壽湖游客19組，樣本量及分布：2年內(nèi)是否會在長壽湖購房有可能12167%不會5933%不會購房主要原因：沒錢長壽湖僅適合偶爾游樂、不適合居住氣候條件不宜居已購房……以下分析均為有效樣本分析Analysisofsamples樣本分析客戶及置業(yè)目的特征分析客戶背景特征/購房目的/交叉分析Backgroundcharacteristics受訪者背景特征受訪者年齡主要集中在30-50歲區(qū)間，家庭結(jié)構(gòu)以成熟三口之家、夫妻兩人、年輕三口之家為主。職業(yè)主要以個體商戶、普通職員為主。年齡特征：30~50歲占65%，是本次受訪的主要群體。家庭結(jié)構(gòu)：成熟三口之家占30%，夫妻兩人占19

%，年輕三口之家占15%，三者共占64%。職業(yè)特征：個體商戶占31%，普通職員占22%；公務(wù)員、專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主、企業(yè)員職工各占9%居住區(qū)域分布：長壽湖居住的客戶占64%；長壽城區(qū)居住的客戶占21%；其它區(qū)域占15%。Regionalcharacteristics受訪者居住及工作區(qū)域特征受訪者主要在長壽湖及城區(qū)居住和工作，在晏家園區(qū)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住和工作的占有一定比例，少量主城和周邊區(qū)縣（涪陵）的游客。工作區(qū)域分布：長壽湖工作的客戶占68%；長壽城區(qū)工作的客戶占16%；其它區(qū)域工作占16%。純自住的客戶占70%投資兼自住的客戶占11%度假客戶約占10%純投資客戶約占9%自住需求特征：居住分為常住、養(yǎng)老兩種需求；二者各占82%、18%的比例。購房目的分析Purchasepurpose購房目的客戶購房目的主要為自住需求，度假及投資需求較小。Cross-analysis購房目的與來源區(qū)域交叉分析自住需求的客戶主要來自長壽湖本土區(qū)域。度假需求的客戶主要來自長壽湖以外的區(qū)域。投資需求的客戶分布廣泛。Cross-analysis購房目的與職業(yè)特征交叉分析自住需求的客戶涵蓋所有的職業(yè)特征，其中又以個體商戶、企業(yè)普通職員為主。度假需求的客戶主要為公務(wù)員、私營業(yè)主及企業(yè)管理人員。投資需求的客戶職業(yè)無典型特征。Cross-analysis購房目的與年齡特征交叉分析自住需求的客戶涵蓋所有的年齡區(qū)間，其中又以30-50歲區(qū)間為主。度假需求的客戶主要集中在20-30以及36-50歲兩個區(qū)間。投資需求的客戶主要集中在30-35歲區(qū)間。Cross-analysis購房目的與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析自住、度假、投資三類需求的客戶其家庭結(jié)構(gòu)均以成熟三口之家、年輕三口之家、夫妻兩人為主。產(chǎn)品需求特征分析產(chǎn)品需求特征/交叉分析調(diào)研顯示：普通洋房：占33%；電梯洋房：30%；小高層：28%，三者占總需求的91%，其中洋房產(chǎn)品占63%，成為主力需求產(chǎn)品。高層：7%別墅：2%Demandpropertyforms物業(yè)形態(tài)需求特征客戶對物業(yè)形態(tài)的需求主要以普通洋房、電梯洋房、小高層為主。物業(yè)形態(tài)需求特征Cross-analysis物業(yè)形態(tài)需求與職業(yè)特征交叉分析通過交叉分析顯示：洋房及小高層產(chǎn)品基本涵蓋了所有的職業(yè)，而對別墅的需求主要為專業(yè)技術(shù)人員和個體商戶。Cross-analysis物業(yè)形態(tài)需求與購房目的交叉分析自住客戶主要為洋房和小高層產(chǎn)品。度假、投資客戶主要為洋房及高層產(chǎn)品。少數(shù)養(yǎng)老客戶選擇別墅和高層產(chǎn)品。調(diào)研顯示：兩房的需求占55%，為戶型的主力需求。三房的需求占36%，是次主力需求。一房和單配各占5%、4%，需求較少。Unitdemand產(chǎn)品戶型需求特征客戶對產(chǎn)品戶型的需求以兩房為主，其次是三房，少量客戶對單配和一房有需求。產(chǎn)品戶型需求特征Cross-analysis戶型需求與購房目的交叉分析自住需求主要集中在兩房，三房為次。度假需求主要集中在兩房，對三房也有少量需求。投資需求對單配和一房有少量需求。Cross-analysis戶型需求與職業(yè)特征交叉分析兩房客戶涵蓋所有職業(yè)特征，其中又以個體商戶及企業(yè)普通職員為主。三房客戶的職業(yè)特征主要為個體商戶、普通職員和專業(yè)技術(shù)人員。一房客戶的職業(yè)特征主要為個體商戶、普通職員和公務(wù)員。少量公務(wù)員、專業(yè)技術(shù)人員及離退休人員對單配有需求Cross-analysis戶型需求與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析單配需求人群以夫妻/戀人兩人為主。一房需求的人群以年輕的三口之家為主，夫妻/戀人兩人與成熟的三口之家對其也有需求。兩房需求人群涵蓋幾乎所有家庭結(jié)構(gòu)，其中又以求以成熟的三口之家為主。三房的需求也幾乎涵蓋所有家庭結(jié)構(gòu)，以成熟的三口之家為主。調(diào)研顯示：70-110㎡的需求占受訪客戶的58%，充分說明客戶需求以居家為主。60-70㎡緊湊型的產(chǎn)品需求較大，占26%。50㎡以下需求占9%。110㎡以上需求僅占7%。Spacerequirements產(chǎn)品面積需求特征客戶對產(chǎn)品面積的需求以60-110㎡區(qū)間為主。50㎡以下及110㎡以上的需求較少。產(chǎn)品面積需求特征Cross-analysis面積需求與購房目的交叉分析自住客戶對面積需求較為廣泛，其中主力需求面積集中在60-110㎡區(qū)間。度假、投資需求主對面積的需求較小，主要集中在60-90㎡區(qū)間。Cross-analysis面積需求與物業(yè)形態(tài)交叉分析洋房及小高層面積主要集中在60-110㎡。高層主力面積集中在90㎡以上。Cross-analysis面積需求與戶型需求交叉分析單配主要集中在50㎡以內(nèi)一房主要集中在50㎡以內(nèi)，少量舒適性一房需求。兩房主要集中在60-90㎡區(qū)間三房主要集中在90-110㎡區(qū)間。部分60-90㎡緊湊型的需求。AttentionFactors購房關(guān)注要素景觀資源戶型物業(yè)升值潛力客戶購房首要關(guān)注的因素是景觀資源，其次對戶型及地段升值潛力較為關(guān)注。自住客戶主要關(guān)注景觀資源、戶型以及價格。度假客戶主要關(guān)注景觀資源。Demandunitsfunction戶型功能需求采光通風(fēng)景觀陽臺露臺客戶對戶型產(chǎn)品首要關(guān)注的因素是景觀露臺，其次關(guān)注戶型的采光以及通風(fēng)。自住客戶主要關(guān)注景觀陽臺以及入戶花園。度假客戶主要關(guān)注景觀陽臺、庭院以及采光。Matchingdemand配套需求自住客戶最為關(guān)注的配套設(shè)施為農(nóng)貿(mào)市場和超市。次要關(guān)注會所、教育、醫(yī)療等配套。度假和投資客戶主要關(guān)注超市配套?？蛻魧ε涮仔枨筇卣鱏portingneeds運(yùn)動配套需求受訪客戶的主要運(yùn)動愛好為羽毛球和跳壩壩舞。調(diào)研顯示：對羽毛球場的需求占36%；21%受訪的客戶愿意跳壩壩舞。19%的客戶喜歡游泳。16%的客戶喜歡打籃球。少量客戶喜歡乒乓球運(yùn)動。Hardcoverdemand精裝需求受訪客戶中僅三分之一的客戶有精裝修需求，他們能夠承受的精裝標(biāo)準(zhǔn)大多為500-800元/㎡。客戶消費(fèi)力特征分析客戶收入/購買承受力Householdincome受訪客戶家庭收入特征受訪客戶的家庭年收入主要集中在5-10萬元區(qū)間，在區(qū)域內(nèi)屬于中等水平以上。調(diào)研顯示：家庭年收入5-10萬元的占43%；家庭年收入5萬元以內(nèi)的占39%；家庭年收入10萬元以上的占18%。客戶主力承受單價分布在3000-4000元/㎡區(qū)間；自住客戶主要的單價承受能力在3000-4500元/㎡區(qū)間。承受能力相對較高；常住客戶和養(yǎng)老客戶單價承受能力主要分布在4000-5000元/㎡區(qū)間；備注：根據(jù)對消費(fèi)者的心理習(xí)性的理解，我們認(rèn)為單價承受有20%的提升空間。Pricewithstand單價承受特征受訪客戶承受的單價主要集中在3000-4500元/㎡。其中又以3000-3500元/㎡的需求為主力，占受訪客戶的64%。Cross-analysis單價承受與物業(yè)形態(tài)交叉分析小高層和高層的需求人群單價承受力以3000-3500元/㎡為主.洋房產(chǎn)品需求人群的單價承受力以3500-4000元/㎡為主。總價承受能力主要集中在20-40萬區(qū)間,占63%，這其中總價承受在20-30萬區(qū)間的占33%，是項目總價區(qū)間最重要的參考值，約19%左右的客戶可以承受45萬以上的總價。度假客戶總價承受能力相對較強(qiáng)。備注：總價承受在45-50萬的客戶雖然占據(jù)一定份額，但其處于主流總價上限，不能作為項目的主力總價區(qū)間。Thetotalpricebear總價承受特征受訪客戶承受的總價主要集中在20-40萬元區(qū)間。（萬元）Cross-analysis總價承受與戶型需求交叉分析單配的總價承受力以15-20萬元為主。一房的總價承受力也以15-20萬元為主，個別客戶有30-35萬的承受能力。兩房的總價承受力涵蓋15-45萬所有區(qū)間，以20-30萬為主。三房的總價承受力也涵蓋所有承受區(qū)間，以35-40萬為主。Cross-analysis總價承受與面積需求交叉分析50㎡需求人群的總價承受力以15-20萬元為主，其次為15萬元以內(nèi)。60-70㎡需求的人群的總價承受力以20-25萬元為主，其次為15-20、25-30萬元區(qū)間。70-90㎡需求人群總價承受力涵蓋15-45萬所有區(qū)間，以25-30萬為主。90-110㎡需求人群總價承受力以30-40萬為主。110㎡以上需求人群總價承受力以35-50萬為主。（萬元）（㎡）購買目的：自?。ǖ谝痪铀橹鳎倭客顿Y及度假需求；購買關(guān)注點(diǎn)：尤為關(guān)注生態(tài)景觀，對項目地段和升值潛力關(guān)注度也較高；需求形態(tài)：洋房產(chǎn)品是需求的絕對主力產(chǎn)品形態(tài)，其次為小高層產(chǎn)品，別墅及高層需求較小。需求戶型：客戶對戶型的需求以兩房為主，其次是三房。單配和一房需求較少。需求面積：客戶對面積的需求主要集中在60-110㎡?？們r承受：單配及一房15-20萬，兩房20-30萬，三房35-40萬；單價承受：小高層及高層產(chǎn)品在3000-3500元/㎡左右，洋房產(chǎn)品在3500-4000左右需求產(chǎn)品特征：大贈送（強(qiáng)調(diào)贈送空間功能的完整性）、尤其關(guān)注露臺/陽臺，對戶型的采光通風(fēng)要求較高。配套需求：居家客戶最為關(guān)注的是生活超市和農(nóng)貿(mào)市場。其次對教育、醫(yī)療配套較為關(guān)注。度假和投資客戶主要關(guān)注生活超市。精裝需求：僅三分之一客戶對精裝有需求，他們能夠承受的主力精裝標(biāo)準(zhǔn)為500-800元/㎡?？蛻粽{(diào)研需求特征回顧客戶需求研究對項目啟示Enlightenment啟示一本項目的主力客群定位？客戶類型置業(yè)次數(shù)年齡區(qū)域來源置業(yè)關(guān)注點(diǎn)房屋價值觀產(chǎn)品類型戶型戶型面積需求總價承受能力長期居住首改/再改35-45長壽周邊區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)/長壽城區(qū)/晏家工業(yè)園區(qū)配套、居住環(huán)境、戶型面積品質(zhì)生活孩子成長洋房4房140㎡以上50萬以上3房110-140㎡45-55萬首次置業(yè)25-35長壽湖周邊居民性價比、配套環(huán)境、戶型面積生活保障孩子成長高層/小高層/洋房3房90-110㎡35-45萬2房60-90㎡20-35萬短期居住周末度假/30-50長壽城區(qū)/晏家園區(qū)長壽湖環(huán)境、總價控制周末及節(jié)假日度假居所洋房2房60-70㎡20-28萬1房40-50㎡15-20萬養(yǎng)老客戶45-60長壽城區(qū)/晏家園區(qū)長壽湖環(huán)境短期空閑時間居住洋房/小高層2房60-70㎡20-28萬1房40-50㎡15-20萬單配40㎡以內(nèi)15萬以內(nèi)投資客戶多次購買25-50長壽城區(qū)/長壽湖鎮(zhèn)產(chǎn)品升值空間長期持有或短期出售洋房/小高層1房40-50㎡15-20萬單配40㎡以內(nèi)15萬以內(nèi)通過客戶交叉分析，建立長壽湖區(qū)域置業(yè)客戶模型主力客群輔助客群Enlightenment啟示一本項目的主力客群定位？邊緣客戶重要客戶核心客戶投資型客戶面積區(qū)間：50㎡以內(nèi)價格承受：15-20萬元客戶來源：長壽湖鄉(xiāng)鎮(zhèn)及長壽城區(qū)職業(yè)特征：企業(yè)管理人員、私營業(yè)主、個體商戶度假及養(yǎng)老型客戶面積區(qū)間：50㎡以內(nèi)價格承受：15-25萬元客戶來源：長壽城區(qū)及