東莞樓市開展形勢(shì)分析東莞中原研究部2021年10月目錄Contents歐債危機(jī)危及全球國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價(jià)方式幅度策略5歐債危機(jī)：歐債危機(jī)開展圖示：歐元區(qū)債務(wù)總額的份額歐債危機(jī)蔓延歐洲，全球經(jīng)濟(jì)烏云密布。歐債危機(jī)：歐債危機(jī)開展階段：歐債危機(jī)危機(jī)歐債危機(jī)：各國(guó)債務(wù)與GDP比值：歐洲幾乎所有國(guó)家都超過紅線，多米諾骨牌效應(yīng)隱憂重重！各國(guó)赤字與GDP比值：歐債危機(jī)：最新動(dòng)態(tài)北京時(shí)間10月14日，標(biāo)普調(diào)降西班牙信用評(píng)級(jí)至AA-，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面！19日穆迪將西班牙國(guó)債評(píng)級(jí)由AA2下調(diào)至A1。北京時(shí)間10月14日，德國(guó)第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)6.1%，二季度僅為0.1%！歐債危機(jī)影響：歐債危機(jī)下，歐元兌美元將長(zhǎng)期處于弱勢(shì)。1美元撤出歐洲、新興經(jīng)濟(jì)體，回流美國(guó)。2資產(chǎn)價(jià)格下跌、樓市調(diào)整恐雪上加霜。310月中旬，歐元兌美元面臨著1.39位置的阻力，仍低位徘徊。歐元疲軟、大宗商品價(jià)格回落，美元回流，導(dǎo)致熱錢大規(guī)模撤出，對(duì)中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)負(fù)面影響。每一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，都造成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，中國(guó)樓市的隱憂也是逐漸浮現(xiàn)，恐將雪上加霜。目錄Contents歐債危機(jī)危及全球國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價(jià)方式幅度策略5國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)難題：歐債危機(jī)影響逐漸凸顯，全球經(jīng)濟(jì)二次探底前景堪憂。人民幣匯率、原材料本錢、人工本錢不斷上升，蠶食中小企業(yè)利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)難題〔歐元低迷、大宗商品價(jià)格回落，資金出現(xiàn)回流美元?！砃ext！造成經(jīng)濟(jì)增速下滑。經(jīng)濟(jì)增速逐季下降：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)前3季度GDP32.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.4%；其中，一季度增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%，三季度增長(zhǎng)9.1%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長(zhǎng)相反。最新工業(yè)增加值，6月同比增長(zhǎng)15.1%，7月14.0%，8月13.5%。逐月下降，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)下降。※中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩日趨明顯！12年宏觀面更加不容樂觀。CPI高位、信貸緊繃：首套房貸利率：繼中國(guó)建設(shè)銀行在北京率先提高首套房貸利率后，已經(jīng)有14個(gè)城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市，東莞首套房利率也上浮5%~30%，甚至多家銀行暫停房貸。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)新增貸款余額新增貸款余額：9月新增貸款余額4700億元，創(chuàng)09年12月以來(lái)月度新低，信貸年尾枯竭效應(yīng)凸顯。信貸從緊下的溫州民間借貸危機(jī)：事件爆發(fā)：9月底，被稱作溫州“眼鏡大王〞的浙江信泰集團(tuán)總裁胡福林出走美國(guó)留下10多億元欠債，溫州老板“跑路潮〞成為焦點(diǎn)。3月至今，溫州已有80多家企業(yè)發(fā)生老板失蹤、公司破產(chǎn)事件，僅9月以來(lái)，就高達(dá)25起，包括信泰集團(tuán)、三旗集團(tuán)、波特曼、江南皮革等知名民企。借貸利息：6月份溫州民間借貸綜合利率水平為24.4%，折合月息超過2分，出問題的大局部超過4分?！鶞刂萁栀J危機(jī)造成，近期溫州客大量拋售房產(chǎn)。后續(xù)影響：近期浦東新區(qū)張楊板塊，二手房掛牌中溫州客占了20%以上。廣州市場(chǎng)也出現(xiàn)溫州客拋售，大多比市場(chǎng)價(jià)格低10%~20%。東莞民間借貸：東莞民間借貸規(guī)模：當(dāng)前東莞民間借貸規(guī)模約為380億元，相當(dāng)于同期商業(yè)銀行貸款規(guī)模的10%左右。東莞民間借貸利息：東莞民間借貸月息為2%-4%，2—4分的利率，按100元錢借期一年，到期之后需要連本帶利還124元到148元。東莞企業(yè)※銀行貸款無(wú)門、轉(zhuǎn)民間借貸，背后資金風(fēng)險(xiǎn)恐危及樓市。東莞經(jīng)濟(jì)舉步維艱：東莞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)說話：1-8月GDP：2107.20億元，同比增長(zhǎng)8.0%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)、全省水平。規(guī)模以上工業(yè)增加值1175.60億元，同比增長(zhǎng)10.5%。3-8月累計(jì)出口總額增速走勢(shì)：19.8%→19.5%→17.3%→15.9%→14.3%→14.0%，累計(jì)逐月下滑。出口增速回落消費(fèi)平穩(wěn)〔社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增16%，唯一撫慰的數(shù)據(jù)〕〔歐美出口訂單銳減、利潤(rùn)下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷舉步維艱〕國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控：2021年4月17日2021年3月2021年4月上旬2021年5月新國(guó)十條公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)深圳、增城限價(jià)令2021年2-3月限購(gòu)席卷全國(guó)30多城市2021年1月26日新國(guó)八條2021年10月11日佛山放松限購(gòu)被叫停?。∧夸汣ontents歐債危機(jī)危及全球國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價(jià)方式幅度策略5保障房、商品房雙軌制漸行漸近：截止9月底，保障房開工986萬(wàn)套，開工率達(dá)98%，“1000萬(wàn)套〞目標(biāo)根本確定?！?0月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部稱，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房已開工986萬(wàn)套，開工率98％。15個(gè)省區(qū)市超目標(biāo)任務(wù)，其中北京新開工保障性住房到達(dá)21萬(wàn)余套，超過年初確定的20萬(wàn)套目標(biāo)。保障房、商品房雙軌制漸行漸近：龐大的保障房、商品房供給，將同步處于高位，價(jià)風(fēng)格整壓力將更大。▲保障房供給▲商品房供給※11年1000萬(wàn)套；未來(lái)5年3600萬(wàn)套！根本上與商品房供給量“平起平坐〞，大約能解決1億人的住房問題?！鶕?jù)10年來(lái)商品住宅竣工量的年均復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，未來(lái)5年商品住宅供給量約為4000萬(wàn)套，其中11年為623萬(wàn)套，以后每年大約為700萬(wàn)、800萬(wàn)套?！烧鲗?dǎo)的保障房將擠入商品房“一家獨(dú)大〞的住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“商品房＋保障房〞的雙軌制時(shí)代。各地庫(kù)存進(jìn)入高位：一線、二線城市，庫(kù)存紛紛進(jìn)入高位。一線城市中，北京、上海、深圳、廣州新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3187萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)超過3成，而9月份，上述4個(gè)城市新建商品住宅共成交226萬(wàn)平方米，比去年同期下降45%，北京、上海、深圳消化周期25、18、13個(gè)月。二線城市中，也進(jìn)入存銷比高壓階段。濟(jì)南、南京、廈門、杭州新建商品住宅庫(kù)存總量為1320萬(wàn)平方米，比去年同期增35.9%，其中杭州新建商品住宅庫(kù)存282萬(wàn)平方米，同比增146.6%；南京庫(kù)存366萬(wàn)平方米，同比增68.1%?！谒募径仁苜Y金壓力影響，局部開發(fā)商要加緊推盤，另一方面，調(diào)控繼續(xù)，成交低迷，開發(fā)商促銷更大。東莞庫(kù)存再次攀升：截止9月底，東莞全市商品房存量600.59萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅增加12.51%，時(shí)隔1年再次踏上600萬(wàn)㎡的關(guān)口。根據(jù)東莞商品房的供給節(jié)奏，以及樓市的開展趨勢(shì)，東莞樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)將在12年3-5月到達(dá)頂峰，樓市調(diào)整日趨明顯。攀升※在明年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境悲觀，樓市即將進(jìn)入雙軌制，又逢供給激增、庫(kù)存高企的時(shí)候，樓市調(diào)整將變得不可防止。目錄Contents歐債危機(jī)危及全球國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價(jià)方式幅度策略5近期東莞樓市走勢(shì)：“以價(jià)換量〞逐漸成為共識(shí)，住宅價(jià)格穩(wěn)步回落。以價(jià)換量?jī)r(jià)格回落：除別墅之外住宅價(jià)格全面回落，9月住宅價(jià)格為8172元/㎡，環(huán)比下降3.92%，連續(xù)2月下降。供給爆增：9月全市共36個(gè)新增供給工程，總供給面積為124.75萬(wàn)㎡，環(huán)比增加242.00%，同比上升70.90%，住宅供給量爆發(fā)增長(zhǎng)，12年將呈現(xiàn)嚴(yán)重供過于求。年關(guān)將至，上半年擠壓貨量集中上市，供給爆增?！?月及以前※6月※7月※8月※9月▲碧桂園〔均價(jià)5800元/㎡)▲五福里〔交2萬(wàn)享受8.8折〕▲達(dá)鑫江濱新城〔余貨特價(jià)59萬(wàn)〕▲萬(wàn)科紫臺(tái)〔銀行團(tuán)購(gòu)享97折〕▲東海城堡〔14號(hào)樓均價(jià)7500，再享97折〕近期優(yōu)惠折扣變化：之前“折扣〞幅度、廣度逐漸擴(kuò)大?！鵀I江公館·榮爵館〔2萬(wàn)抵10萬(wàn)〕▲深業(yè)·御泉山〔2萬(wàn)抵7萬(wàn)〕▲萬(wàn)科·紫臺(tái)〔10萬(wàn)抵30萬(wàn)〕▲香檳雅苑〔2萬(wàn)抵5萬(wàn)〕▲新世紀(jì)星城三期〔認(rèn)購(gòu)1萬(wàn)抵3萬(wàn)和額外3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠?！场S泰·觀山碧水二期〔20萬(wàn)抵40萬(wàn)〕▲天驕峰景〔8萬(wàn)抵20萬(wàn)〕▲沿海翡翠灣〔最高可享30萬(wàn)開盤優(yōu)惠〕中信旗下：蘭溪谷特價(jià)單位8000元/㎡左右；萬(wàn)科旗下：10月萬(wàn)科城洋房大棲地5600起！從加大折扣向直接調(diào)低開盤價(jià)轉(zhuǎn)變開發(fā)商完成業(yè)績(jī)情況：排名發(fā)展商成交金額（億元）完成率成交套數(shù)成交面積（㎡）1萬(wàn)科地產(chǎn)47.8398.13%3496326120.672中信地產(chǎn)25.4770.89%1312212304.463光大地產(chǎn)15.7639.32%1065121541.654新世紀(jì)地產(chǎn)15.59100.67%2146253307.695益田地產(chǎn)9.7578.14%121095329.976世紀(jì)城地產(chǎn)8.51213.64%66083202.927東莞駿豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.2494.72%29635909.198豐泰地產(chǎn)8.01140.07%70981267.069峰景地產(chǎn)7.92335.33%111186442.5110富盈地產(chǎn)7.52131.86%96697636.911東莞高豪花園建造有限公司7.18—54097557.112東莞市四季房地產(chǎn)開發(fā)有限7.12481.00%21249879.5613碧桂園集團(tuán)6.74107.18%50875586.7914宏遠(yuǎn)地產(chǎn)6.70126.54%79179559.7415三正地產(chǎn)6.05127.09%65657600.9416中惠地產(chǎn)5.9056.46%95588060.6417東方偉業(yè)房地產(chǎn)5.82—59261311.5518金地地產(chǎn)5.5656.90%64667986.8619鼎峰地產(chǎn)5.55103.76%83965608.8520佳兆業(yè)地產(chǎn)5.0871.04%131678313.38開發(fā)商完成業(yè)績(jī)情況千差萬(wàn)別，即使排名前幾的開發(fā)商業(yè)績(jī)完成情況也不樂觀；年底急需沖量的開發(fā)商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆業(yè)、聯(lián)華國(guó)際等等。1-9月銷售額排名：目錄Contents歐債危機(jī)危及全球國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價(jià)方式幅度策略5樓盤降價(jià)分析：中信森林湖·蘭溪谷特價(jià)房源：13棟的2單元、3單元，共132套。面積：162.88㎡、121.60㎡。價(jià)格走勢(shì)：9月開始簽約，9月均價(jià)8415元/㎡，10月均價(jià)8218元/㎡。整個(gè)蘭溪谷，產(chǎn)品面積與13棟相同的只有14棟，14棟上半年形勢(shì)較好入市，均價(jià)9146元/㎡。13棟降價(jià)了10.15%。降價(jià)策略：拿出小面積產(chǎn)品打特價(jià)，不影響工程高端品質(zhì)。13#樓盤降價(jià)分析：首次開盤房源：9棟，10棟，共171套。面積：94.44㎡、144.29㎡為主。實(shí)際價(jià)格：9棟均價(jià)6503元/㎡，10棟7329元/㎡。與萬(wàn)江的上東國(guó)際二期、濱江公館·榮爵館、葡萄莊園均價(jià)8000元/㎡左右，下調(diào)明顯。不算9棟，也比片區(qū)均價(jià)降了10%左右。降價(jià)策略：低于市場(chǎng)預(yù)期入市，先拿出中小戶型，一棟靠江、一棟靠近橋的樓棟低價(jià)入市，迅速打響知名度，后續(xù)在8、9月接連順勢(shì)加推。10#9#樓盤降價(jià)分析：大朗·碧桂園特價(jià)房源：鳳翔苑1棟、2棟、4棟；鳳妍苑5-7棟；鳳馨苑8-10棟、12棟；共2241套。面積：82.74㎡-----89.97㎡。開盤價(jià)格：精裝均價(jià)5800元/㎡，毛坯起價(jià)4200元/㎡。最新10月簽約均價(jià)5543元/㎡，去年底推出的少量洋房均價(jià)5964元/㎡。此次降價(jià)了約7.05%。降價(jià)策略：雖然降價(jià)幅度不算太大，但由于推出的貨量巨大、宣傳到位，所以造成的轟動(dòng)效應(yīng)較好。樓盤降價(jià)分析：富通·天邑灣特價(jià)房源：碧水長(zhǎng)天花園2棟，合拼前共178套。戶型面積：95.39㎡、88.33+36.74合拼=125.07㎡、51.22+91.45合拼=142.67㎡〔一層合拼后3個(gè)單元，1個(gè)非合拼，2個(gè)合拼〕開盤價(jià)格：9月均價(jià)6586元/㎡，售出70套，銷售率39.33%。2棟產(chǎn)品面積與3棟相同，3棟均價(jià)7262元/㎡。此次降價(jià)了9.30%。降價(jià)策略：選擇合拼戶型，直接對(duì)外發(fā)布明降打折信息，但實(shí)際折扣遠(yuǎn)沒有宣傳的82折那么高。江景1#2#3#4-5#6#7#8#9#目前，僅剩1#沒有開售，最靠江、景觀最好。樓盤降價(jià)分析：新世紀(jì)·熙龍灣洋房特價(jià)房源：101-108棟，共1538套。戶型面積：88㎡、106