同策南京仙林地區(qū)仙鶴門(mén)保利紫晶山個(gè)案分析第一局部工程背景分析第二局部工程產(chǎn)品分析第三局部工程供求分析第四局部工程客戶分析第五局部營(yíng)銷(xiāo)推案分析第六局部SWOT分析報(bào)告思路工程區(qū)位工程四至交通環(huán)境配套情況區(qū)域規(guī)劃小結(jié)第一局部工程背景分析zreo注冊(cè)名保利紫晶山總戶數(shù)872戶開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-05-21容積率1.20入住時(shí)間2012年綠化率35%物業(yè)費(fèi)1.90元/平方米·月

（別墅待定）占地面積21.5萬(wàn)平方米裝修狀況毛坯（別墅待定）建筑面積25.7萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商保江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司停車(chē)位狀況1491個(gè)（1:1.7）物業(yè)管理公司保利物業(yè)管理有限公司目前均價(jià)別墅總價(jià)650萬(wàn)起洋房17500元/平米主力面積花園洋房140、170和195平方米不等、別墅面積394-515平方米不等工程背景——根本參數(shù)ONE工程背景——工程區(qū)位本案位于棲霞馬群大莊6號(hào)〔仙林大道與土城頭路交界東南角〕棲霞城東、紫金山腳下。距離主城區(qū)18公里。提煉：棲霞城東、離市區(qū)較近距離市區(qū)18公里環(huán)境篇ONE工程背景——工程四至提煉：道路寬闊、通暢，交通便利東:凱旋路

南：滬寧高速

西：土城頭路

北：仙林大道環(huán)境篇ONE工程背景——交通環(huán)境提煉：多條公交線路及地鐵2號(hào)線，交通便利交通路線

仙林---玄武大道

仙林---棲霞大道

仙林---滬寧高速公交：50路、130路、138路、139路、310路、南湯線、東上線地鐵：地鐵2號(hào)線環(huán)境篇ONE工程背景——配套情況提煉：周邊配套較為完善，生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施齊全生態(tài)休閑鐘山國(guó)際高爾夫、南京賽馬場(chǎng)、獅子山商務(wù)會(huì)所、索菲特鐘山高爾夫酒店、克麗緹娜美容等教育配套仙林中小學(xué)、南師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北京東路小學(xué)(分校)、南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校仙林分校、大學(xué)城十所知名高校商業(yè)賣(mài)場(chǎng)蘇果超市、仙林商業(yè)廣場(chǎng)，仙林中心商業(yè)區(qū)、大成名店公園、麥當(dāng)勞、ADIDAS、NAKE、李寧醫(yī)療鼓樓醫(yī)院仙林分院公園紫金山5A級(jí)國(guó)際風(fēng)景區(qū)、鐘山國(guó)際體育公園，聚寶山公園，獅子山公園自身配套社區(qū)配備商務(wù)、運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所，將配備高端餐飲、水療SPA、棋牌室、2個(gè)室內(nèi)外雙泳池、3個(gè)室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、2個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)及若干設(shè)施生態(tài)休閑鐘山國(guó)際高爾夫、南京賽馬場(chǎng)、獅子山商務(wù)會(huì)所、索菲特鐘山高爾夫酒店、克麗緹娜美容等環(huán)境篇ONE工程背景——區(qū)域規(guī)劃仙鶴門(mén)—麒麟門(mén)此段風(fēng)光帶，附近聚居居民越來(lái)越多，而此處一直屬于城鄉(xiāng)接合部，缺少公園廣場(chǎng)，此次，該段規(guī)劃中，要著力打造5大公園。環(huán)境篇ONE環(huán)境篇——小結(jié)區(qū)位：仙林大道與土城頭路交匯四至：四通八達(dá)的便利交通網(wǎng)絡(luò)，能夠便利通達(dá)新街口等核心區(qū)域交通：多條公交線路及地鐵2號(hào)線。配套：配套較為完善諸多高端配套，便利生活規(guī)劃：著力打造5大公園當(dāng)前小區(qū)環(huán)境較好，交通便利，看好未來(lái)規(guī)劃。整體規(guī)劃建筑風(fēng)格及立面戶型分析周邊競(jìng)品第二局部工程產(chǎn)品分析產(chǎn)品篇·1Tow工程產(chǎn)品——建筑立面建筑風(fēng)格--中西合璧，精華共存。保利紫晶山的別墅和花園洋房都汲取了西方新古典主義的建筑理念，別墅采用了喬治王時(shí)代風(fēng)格，而花園洋房那么采用了ARTDECO風(fēng)格。經(jīng)典與歷史的結(jié)合，為保利紫晶山塑造了獨(dú)一無(wú)二的標(biāo)桿氣質(zhì)。建筑立面—石材、涂料產(chǎn)品篇Tow工程產(chǎn)品——戶型分析在售花園洋房和別墅，花園洋房面積140、170和195平方米不等，均價(jià)17500元/平方米，別墅面積394-515平方米不等，總價(jià)650萬(wàn)左右起售。戶型A:三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142㎡戶型B：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)170㎡戶型C:四房?jī)蓮d三衛(wèi)195產(chǎn)品篇Tow工程產(chǎn)品——周邊競(jìng)品提煉：工程周邊競(jìng)品較多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈?！舯景肝挥谙闪执蟮琅c土城頭路交匯，周邊大型住宅工程規(guī)劃較多。。供給成交量?jī)r(jià)量走勢(shì)分析競(jìng)品均價(jià)比較小結(jié)第三局部工程供求分析THERE市場(chǎng)篇工程供求——供給成交

保利紫晶山在售花園洋房和別墅，花園洋房面積140、170和195平方米不等，均價(jià)17500元/平方米，別墅面積394-515平方米不等，總價(jià)650萬(wàn)-838萬(wàn)入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷(xiāo)售面積成交比例101134575591140516.9976.30%THERE市場(chǎng)篇工程供求——價(jià)量走勢(shì)本月均價(jià)：17500元/月

當(dāng)月漲幅：暫無(wú)

THERE市場(chǎng)篇工程供求——競(jìng)品比較目前周邊競(jìng)品價(jià)格漲幅根本不變THERE市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇——小結(jié)保利的品牌效應(yīng)，城東宜居的自然環(huán)境，較為豐富的物業(yè)類(lèi)型，一定程度上保證了工程良好的銷(xiāo)售成績(jī)客戶來(lái)源客戶描述小結(jié)第四局部工程客戶分析客戶分析——客戶來(lái)源FOUR客戶篇提煉：改善型住房需求較多?？蛻粜再|(zhì)：銀行VIP客戶、企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主、少量拆遷戶客戶年齡：主要集中在40-50歲客戶訴求：空氣、規(guī)劃前景、工程品質(zhì)市區(qū)客戶江浙客戶客戶分析——客戶描述FOUR客戶篇

〔1〕首先開(kāi)發(fā)商名氣很大，畢竟是央企，工程質(zhì)量應(yīng)該還是有保證的，盡管保利進(jìn)入南京時(shí)間很短，但在全國(guó)作為開(kāi)發(fā)商也沒(méi)怎么聽(tīng)說(shuō)過(guò)不好的口碑；

〔2〕作為改善性住房，房屋設(shè)計(jì)理念不錯(cuò)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)又分區(qū)，每個(gè)房間都有單獨(dú)電梯入戶，給人比較高檔的感覺(jué)；

〔3〕比起仙林中心地帶的居民，好歹離中心市區(qū)近點(diǎn)；

〔4〕軌道交通比較方便，離地鐵站很近。〔5〕作為改善性的住房，除了小區(qū)質(zhì)量、環(huán)境外，效勞是今后最重要的環(huán)節(jié)了客戶篇——小結(jié)

FOUR客戶篇央企開(kāi)發(fā)商、品牌效應(yīng)、改善型客戶主要看中小區(qū)環(huán)境與優(yōu)雅品質(zhì)

品質(zhì)、規(guī)劃支撐起客戶對(duì)本案的認(rèn)同推案策略企劃推廣企劃風(fēng)格營(yíng)銷(xiāo)手段小結(jié)第五局部營(yíng)銷(xiāo)推案分析營(yíng)銷(xiāo)推廣——推案策略

FIVE推廣篇現(xiàn)場(chǎng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)工程沙盤(pán)工程進(jìn)度營(yíng)銷(xiāo)推廣——企劃風(fēng)格FIVE推廣篇

紫金山東麓的絕版地段，傳承著金陵數(shù)千年來(lái)的皇風(fēng)與文脈。營(yíng)銷(xiāo)推廣——營(yíng)銷(xiāo)手段FIVE推廣篇售樓處德豐路刀旗6月4日—6日，保利·紫晶山營(yíng)銷(xiāo)中心粽香一片，一場(chǎng)“粽葉飄香，端午傳情〞的主題活動(dòng)，吸引了眾多業(yè)主和來(lái)賓前來(lái)參加。在現(xiàn)場(chǎng)工作人員的引導(dǎo)下，來(lái)賓們系上端午辟邪的五彩線，伴隨著幽靜典雅的古典樂(lè)聲，進(jìn)入活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，粽香DIY、手工香囊DIY、端午網(wǎng)兜編織活動(dòng)紛紛登場(chǎng)。推廣篇——小結(jié)

FIVE推廣篇推案：通過(guò)先推較好位置房源獲得市場(chǎng)認(rèn)同企劃：主打報(bào)紙雜志，針對(duì)群眾群體營(yíng)銷(xiāo)：多手段、全方位營(yíng)銷(xiāo)獲得客流在區(qū)域市場(chǎng)中打造工程品牌SWOT分析第六局部工程SWOT分析SWOT分析

SIX結(jié)論篇SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)劣勢(shì)(Weakness)位于南京市棲霞區(qū)紫金山東麓，處于傳統(tǒng)意義上的高檔居住區(qū)——仙林居住板塊核心區(qū)域。項(xiàng)目地塊呈西高東低的自然地形，保留了山巒的自然起伏，擁有原生坡地的自然美境，自然環(huán)境極為優(yōu)越、道路通達(dá)、出行便利。未來(lái)規(guī)劃建設(shè)尚未成形周邊商業(yè)配套不夠成熟機(jī)會(huì)Opportunity需要解決的難點(diǎn)：周邊和自身商業(yè)配套的處理內(nèi)部關(guān)系戶的成交問(wèn)題保利·紫晶山擁有被仰望的地段！央企第一實(shí)力品牌、優(yōu)雅