鴻信商業(yè)工程定位分析江露引言目錄長沙概況宏觀經濟總體規(guī)劃商圈分析工程分析區(qū)域背景地段分析優(yōu)劣分析產品定位優(yōu)勢分析案例分析工程定位業(yè)態(tài)定位客戶定位工程界定定位分析宏觀環(huán)境中部地最具開展?jié)摿Φ氖鞘虚L沙別稱“星城〞、“楚漢名城〞，地處湖南東部偏北的湘江下游富饒的河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省會，全省政治、經濟、文化、科教、交通和商貿中心，全國首批公布的24個歷史文化名城之一?，F轄長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣和芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五個城區(qū)。系我國特大城市之一。長沙概況地域與人口長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣，長沙市總面積11819.5平方千米〔即1.18萬平方千米〕，長沙市總人口7044118人，戶籍人口為6511888人；其中長沙市區(qū)面積1938平方公里。經濟2021年實現地區(qū)生產總值達4547.06億元，在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，同比增長15.5%，GDP百強城市中排名第18位，人均收入居省會城市第13位。交通長沙水、陸、空交通興旺，黃花機場是國際空港，已開通39條航線，長沙已列為全國45個公路主樞紐城市之一。長沙又是全國鐵路交通樞紐長沙綜合通訊能力居全國第3位。長沙2021年全市實現地區(qū)生產總值〔GDP〕預計比上年增長15.5%，總量達4450億元左右，為2005年的2.5倍，比“十一五〞年均增長目標〔13%〕高2.3個百分點。長沙市經濟總量〔GDP〕在全國省會城市中排位由2005年的12位上升到2021年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟南5市。“十一五〞規(guī)劃綱要主要目標全面完成或超額完成。2021年，長沙市的人均GDP為4547億元/640萬人口=7.0萬元。

宏觀經濟小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展房地產預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產開展關系用升級版城市集群代替單一城市體，大大提升長沙城市競爭力長株潭一體化長株潭三市城區(qū)及中間地帶共同構成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約8448平方公里，形成“一心雙軸雙帶〞的空間結構。預測至2030年，核心區(qū)城鎮(zhèn)人口1400萬。依托城際鐵路、快速路等交通網絡構建長株潭快速交通系統(tǒng)，加強長株潭三市高等級公路、城市骨干道路網絡的協調與銜接，形成覆蓋長株潭城市群的45分鐘交通圈。在長株潭大都市區(qū)中，長沙應發(fā)揮核心增長極的重要引領作用，同時以長株潭大都市區(qū)為依托，成為國家體系中第二層級的重要核心城市。城市總體規(guī)劃長沙將規(guī)劃建千萬級人口大都市，規(guī)劃區(qū)范圍由2893平方公里擴大至4960平方公里，形成以湘江為中軸、向南北延伸的“一軸兩帶〞拓展格局。規(guī)劃后的長沙中心城區(qū)將包括河東內四區(qū)全部，以及岳麓區(qū)、望城縣、長沙縣一局部。幅員——一軸兩帶規(guī)劃區(qū)范圍擴至4960平方公里范圍：城市規(guī)劃空間分成五大層次城市規(guī)劃空間分成長株潭、市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、中心城區(qū)五大層次。

“一主兩次六組團〞，打造城市新空間一軸兩帶、一主兩次六組團，城市格局再升級，打造千萬級人口大都市長株潭一體化的實施，極大地推動了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴張和成熟城市商業(yè)開展目標長沙一小時經濟圈覆蓋8個低級市、39個縣級城市，10萬平方公里，4000萬人口城市商業(yè)體系-----多點多中心，未來商圈格局競爭加劇30個社區(qū)級商業(yè)中心；5個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心；5個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。商業(yè)體系規(guī)劃

1個市級商業(yè)中心-----五一廣場商業(yè)中心2個市級商業(yè)副中心------星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心以五一廣場為中心，5大商圈輻射全市，影響全省，盡顯長沙的繁榮商業(yè)現狀

五一商圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈

東塘商圈

伍家?guī)X商業(yè)圈

五大商圈市調分析五一商圈消費能力最為強盛，目前任占據主導地位商圈小結長沙人流、物流、資金流、信息流的中心注冊有6000余商家日均客流量40萬人次以上年消費額達20億元代表性商業(yè)街解放西路酒吧一條街黃興路步行街、民俗民食坡子街地段以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達太平街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達113公頃。目錄長沙概況宏觀經濟總體規(guī)劃商圈分析工程分析區(qū)域背景地段分析優(yōu)劣分析產品定位優(yōu)勢分析案例分析工程定位業(yè)態(tài)定位客戶定位工程界定定位分析宏觀環(huán)境長沙商業(yè)心臟“邊緣〞地帶，繁榮“一步〞之遙優(yōu)勢1、工程位于黃興路與城南路交匯處的西南角，把守長沙商業(yè)心臟----黃興路步行街南門戶。2、處于未來地鐵一號線的出站口，預計2021年底實現“車通〞，商業(yè)氣氛將進一步大幅提升。地塊分析黃興路步行街城南路本項目地鐵站點老城區(qū)劣勢1、與步行街中間隔著城南路，目前步行街超高商業(yè)氣氛難以大幅突破這個十字路口。2、自南門口以南，為老舊城區(qū)，環(huán)境較差，進一步削減南下客流量。體量較小，附帶高樓層，難以形成傳統(tǒng)的具備競爭力的集中商業(yè)根底數據商業(yè)裙樓，總面積約1.4萬平米，分為地下室，1至3層及隔層。最大單層面積不超過3500平米。工程所在樓棟以娛樂、休閑為主，零售商業(yè)相對薄弱。樓層最高為3層，人流引導向上存在難度。

指標分析黃興路步行街----三湘第一街黃興南路步行街位于五一商圈，毗鄰平和堂、王府井、萬達購物廣場、春天百貨、新世界百貨等大型百貨公司。周邊聚集了長沙解放西路酒吧一條街、化龍池、太平街、坡子街、三王街等特色商業(yè)街。商業(yè)氣氛十分濃厚，消費方式多種多樣。目前步行街日均客流量10萬余人次，節(jié)假日更是接近40萬余人次區(qū)域背景黃興路步行街規(guī)劃設計1、近30米的街寬，A-F區(qū)各有1-2個通道與外街相連，6個區(qū)共有11個通道，方便消費者內外街選購；2、設計科學，業(yè)態(tài)多樣化，步行街起始南北兩端分別設有萬達購物廣場及好又多超市，中間設有黃興廣場；3、商鋪面積分割合理：外街東側底商單體面積較大，大多在200㎡以上，主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內街底商單體營業(yè)面積在12-30㎡之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂場所因其業(yè)態(tài)需求不同，分割的面積跨度較大，分割合理；4、街區(qū)配套設施：外街多處設有飲食、休息區(qū)，并建造雕像、假山等景觀，配有休閑長椅、飲料投幣自動售賣機、公用IC卡、垃圾桶；西側1-2層設置飲食、休息區(qū)和洗手間。5、臨街商鋪平均租金價格在600-1200元/m2?月，少量鋪面甚至超過1500元/m2?月，最高到達2400元/m2?月步行街布局步行街全長838米，由內街和外街構成。西側內街底層分為A-F六個區(qū)域，主要經營休閑服飾、箱包、飾品。其中A、B、C、D區(qū)在黃興廣場南側，E、F區(qū)在黃興廣場北側。D區(qū)局部區(qū)域為時尚名堂專區(qū)、E區(qū)局部區(qū)域為新街口主題商場。A-F區(qū)各有1-2個通道與外街相連，6個區(qū)共有11個通道，方便消費者內外街選購。東側臨近司門口的外街分布著一家服飾飾品主題商場——潮流特區(qū)。東側臨近司門口有一個以特色小吃為主題的特色街——淘淘街。步行街起始南北兩端分別設有萬達購物廣場及好又多超市，中間設有黃興廣場。外街東側底商單體面積較大，大多在200㎡以上，主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內街底商單體營業(yè)面積在12-30㎡之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂場所因其業(yè)態(tài)需求不同，分割的面積跨度較大。步行街主體商業(yè)商品布局區(qū)域集中商業(yè)一覽表區(qū)域背景小結區(qū)域位于長沙最繁華的五一商圈的商業(yè)心臟地帶----黃興路步行街，是長沙零售最具商業(yè)競爭力的核心地段。區(qū)域王府井、平和堂、新世界、春天百貨等高端集中商業(yè)云集，規(guī)模大、檔次高，是長沙乃至湖南最大的高端商業(yè)集中區(qū)。區(qū)域黃興路步行街主體商業(yè)步行街主體規(guī)模大業(yè)、品種齊全，配套完善，環(huán)境優(yōu)良，能滿足都市主體消費群的全部需求。效勞目標負一層、一至三層1.4萬平米全部出售快速回籠近10億銷售額市場的可持續(xù)經營，將后續(xù)風險控制在最低值目錄長沙概況宏觀經濟總體規(guī)劃商圈分析工程分析區(qū)域背景地段分析優(yōu)劣分析產品定位優(yōu)勢分析案例分析工程定位業(yè)態(tài)定位客戶定位工程界定定位分析宏觀環(huán)境只是一街之隔20米的距離，只是商業(yè)地產最本質的認識如何淡化市民傳統(tǒng)印象中的地段“邊緣化〞？如何定位，使之成為具有競爭力的市場，吸引步行街人流？如何改變市場同類產品一定要超長返祖、回購、保底收益等帶來的后期風險。困境什么是市場認可、期待的商業(yè)地產每一個商業(yè)體都是由空間的建筑體與賦予這個建筑體上適合的商業(yè)靈魂與時間構成的;我們不能單純的看哪一個工程，因為每個工程的性格和氣質不一樣，而且市場是動態(tài)的，所以我們需要把所有的工程都作為一個全新的領域和個案來分析、研究。優(yōu)質的商業(yè)工程先進的商業(yè)模式科學合理的業(yè)態(tài)分布優(yōu)質的后續(xù)管理、效勞吸引力怎么辦？突破將傳統(tǒng)品牌引進發(fā)揮到極致差異化市場定位！快速回籠資金，市場可持續(xù)經營突破差異化的目的---將市場競爭力〔前期銷售、后期經營〕做到極致定位原那么差異化大體表現經營品種差異化：步行街主體服飾、鞋類等，我們有，但價格更低；步行街不集中的飾品、化裝品等我們品種更齊全細致；步行街競爭力差的電子等，我們更強；經營管理差異化：步行街除大品牌店外，更多是私人零散商家，除單一場地之外，其他效勞缺乏，商家危機感嚴重，我們對商家從進貨渠道、物流配送、經營管理等一條龍效勞；商家類別差異化：步行街除實力品牌店外，其他商家大都實力較小，為私人小業(yè)主，我們那么做到廠家、源頭經銷商、代理商為市場主流；客戶群體差異化：步行街為零售產業(yè)，那我們除了能聚集步行街根本零售顧客的同時，我們同時也做批發(fā)，讓步行街相當一局部零售商家及其他地域零售商家也成為我們的顧客。定位前提認知：步行街任為區(qū)域主體市場，聚集了眾多商家、商品、客流量，我們要做的不是與之對立，而是充分融入其中，取其精華、完善缺乏，從消費者立場出發(fā)，牽引其大局部客流。定位要到達的效果：廠家、經銷商：地段好，“前店后廠〞，產品展示效果顯著。小商家：能從源頭上解決，進貨渠道、物流配送，降低經營風險，提升經營信心。批發(fā)顧客：拿貨快捷，大大縮小時間、人力、物力。零售顧客：品種齊全、物美價廉，愿意跨街前行20米。南門義烏小商品城工程定位打造長沙市核心商業(yè)圈首家集產品展示、批發(fā)、零售為一體的多元化小商品集散地參加義烏市場對接體系，在長沙商業(yè)中心形成義烏市場的對接市場以一站式、多元化的現代商業(yè)理念作指導，集聚區(qū)域小商品市場資源，形成區(qū)域地標性的現代商業(yè)中心。核心商業(yè)區(qū)最具競爭力的小商品市場、是步行街的重要組成局部小商品、贏大世界義烏地處浙江中部，南接廣東、福建；北聯上海經濟區(qū)；東鄰東方大港——寧波港。義烏是一座建在市場上的城市。自1982年在全國率先創(chuàng)辦小商品市場以來，經過五易其址、十次擴建。目前義烏市場現擁有營業(yè)面積400余萬平方米，經營商位6.2萬個，聚集了16個大類9105個子類170余萬種單品；集聚了1.8萬余件商標，800多件馳〔著〕名商標，6000余家總代理、總經銷。義烏簡介每天，有來自全國各地的二十萬經商大軍活潑在市場里；其中，常駐義烏采購商品的外商超過10000名。目前，義烏市場年出口標箱50多萬個，出口215個國家和地區(qū)；經批準在義烏設立的境外企業(yè)辦事處2300多家；境外客商在義烏銀行開設帳戶9000多個；在這里，每周向全球發(fā)布世界首個日用消費品批發(fā)指數——“中國?義烏小商品指數〞，以成為全球小商品的風向標。榮譽影響力2005年，聯合國、世界銀行、摩根士丹利等世界權威機構聯合發(fā)布的一份中國開展報告中，稱“義烏為全球最大的小商品批發(fā)市場〞。截止2021年底，義烏市場成交額已經連續(xù)18年位居全國各大專業(yè)市場榜首。定位優(yōu)勢1、品牌：商業(yè)地產品牌戰(zhàn)略為王，“義烏〞家喻戶曉，為小商品“世界第一品牌〞，容易激起市場共鳴。5、商家：由廠商、源頭經銷商代替?zhèn)鹘y(tǒng)的零散商戶，承租能力更強，競爭優(yōu)勢明顯。3、市場：徹底打破區(qū)域以往單一零售形態(tài)，集產品展示、批發(fā)、零售為一體的現在商業(yè)，一個店鋪做3類生意。4、商品：義烏商品種類齊全，可挑選區(qū)域極具競爭力品種極多，物美價廉商家、顧客均受益。6、效勞：可從源頭解決小商家貨源等問題，商業(yè)經營信心提升，穩(wěn)定信增強2、客戶：飾品、電子等區(qū)域面積劃分更小，實用面積可致2.5平米柜臺，銷售總價更低，最大限度的擴大客戶群。每一次引進，都能引爆一座