沈陽春天時(shí)尚之苑調(diào)研報(bào)告2021年12月15日一：商圈、工程地理位置及規(guī)模

樓層建筑面積商鋪面積富二27741354富一32291871一樓123718935二樓49002880三樓49002880四樓48402880五樓36002700六樓未知未知合計(jì)36614235004、規(guī)模二：開發(fā)商背景

1997年，沈陽春天在太原街建起了一座一萬平方米的時(shí)裝廣場(chǎng)，沈陽春天由此正式得名。經(jīng)營(yíng)品種也由單純的休閑裝向個(gè)性化、時(shí)尚、前衛(wèi)的高檔品牌服裝轉(zhuǎn)變。1998年沈陽春天開始蘊(yùn)釀新的開展商機(jī)，在繁華的商業(yè)街中街，建起一座規(guī)模宏偉的購(gòu)物休閑廣場(chǎng)，并以其豪華的裝修、現(xiàn)代的風(fēng)格、時(shí)尚的貨品、科學(xué)的管理，吸引會(huì)聚了來自國(guó)內(nèi)外眾多名牌服飾廠家的專賣店，成為帶動(dòng)中街地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的支柱企業(yè)，為振興沈陽經(jīng)濟(jì)作出了積極奉獻(xiàn)。2002年，經(jīng)政府批準(zhǔn)，沈陽春天投巨資收購(gòu)了原沈陽市第二百貨商場(chǎng)，并把“二百〞改造成為以經(jīng)營(yíng)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、品種多樣、以群眾化商品為主、滿足普通百姓需求的服飾禮品工藝品商場(chǎng)。

2004年，沈陽春天迎著“振興東北老工業(yè)基地〞的春風(fēng)，又把中街閑置多年的地段盤活成為“沈陽春天新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)〞。短短幾年里，“沈陽春天〞已不容置疑地成為沈陽市最專業(yè)的時(shí)裝集散地之一，而且深得東北地區(qū)消費(fèi)者的認(rèn)可。公司現(xiàn)有資產(chǎn)35000萬元，年總產(chǎn)值已達(dá)11億元以上，累計(jì)向國(guó)家上繳稅金6000多萬元。2000年至2004年連年被授予“利稅大戶〞榮譽(yù)稱號(hào)；2000年、2001年被沈陽市委、市政府評(píng)為“民營(yíng)企業(yè)三十強(qiáng)〞；“沈河區(qū)民營(yíng)企業(yè)前八強(qiáng)〞；2002年被沈陽市委、市政府評(píng)為“民營(yíng)企業(yè)五十強(qiáng)〞。更為可喜的是，2003年9月，在全國(guó)工商聯(lián)公布的2002樓層戶數(shù)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)主流戶型貨品價(jià)格帶富一134男女裝、飾品、鞋、包、內(nèi)衣、美甲10㎡50-500元富二133男女裝、飾品、鞋、包、內(nèi)衣、美甲10㎡10-300元一樓119男女裝、鞋、內(nèi)衣、美甲新改造區(qū)15㎡品牌店70㎡100-800元二樓101男裝、飾品、鞋18㎡50-500元三樓114女裝、飾品、鞋、內(nèi)衣18㎡100-500元四樓100男女裝、童裝20㎡100-500元五樓71男女裝20㎡150-800元三：經(jīng)營(yíng)工程概況經(jīng)營(yíng)工程B1F負(fù)一層共134戶，主流戶型10平方米，一般以時(shí)尚女裝為主，局部男裝和鞋帽箱包化裝品小百等。大多以時(shí)尚潮流女裝為主，后端有男裝聚集，服裝風(fēng)格多以時(shí)尚年輕潮流服裝韓版服裝為主。貨品來源多為五愛，有極少數(shù)來源于北京和廣州，消費(fèi)人群大多為時(shí)尚年輕人士，在校學(xué)生，年齡在18—25歲的時(shí)尚年輕人。商品價(jià)格較負(fù)二層較高，貨品質(zhì)量也較高。貨品價(jià)格區(qū)間：小衫50—150，外套100—500，褲子80—200元。

負(fù)二層共133戶，主流戶型10平方米。一般都以時(shí)尚女裝為主，局部男裝飾品，和鞋帽箱包，小百化裝品等。服裝風(fēng)格多以時(shí)尚年輕潮流以及非主流的服裝服飾為主，貨品來源多為五愛街，消費(fèi)人群大多為時(shí)尚年輕人士，在校學(xué)生，年齡在18—25歲的時(shí)尚年輕人。商品價(jià)格較負(fù)一層較低質(zhì)量檔次一般化。貨品價(jià)格區(qū)間：小衫30—120元.褲子：50—120元外套：80—300元。經(jīng)營(yíng)工程B2F一層共119戶，多為品牌形象大店，主流戶型15-70平方米，商品以中高檔品牌為主，例如：，均為18—35歲的中青年時(shí)尚潮牌為主，貨品價(jià)格在300—2000元不等。裝修風(fēng)格寬敞明亮的韓式風(fēng)格為主，公共面積多為白色，給人感覺干凈大方，給顧客帶來了一種優(yōu)雅舒適的感覺。并且由于其集中了諸多如、歐時(shí)力，CPU,維斯凱，馬克華菲，GXG，TIGER、GUESS、LEE等時(shí)尚中青年潮人品牌，從而吸引了中街大局部客流與一局部中高檔次消費(fèi)的客流，也成為了沈陽知名商場(chǎng)之一。但由于其品牌分布不均勻，受歡送的、知名的品牌大多都位于前廳，以至于里面以及兩側(cè)的一些店的銷售情況不是很理想。經(jīng)營(yíng)工程1F二層共101戶，主流戶型18平方米。分為新區(qū)和老區(qū)兩個(gè)局部，新區(qū)于2021年3月分開業(yè)，由于地理位置相對(duì)較偏，客流量較少，管理費(fèi)與租金相對(duì)較低，商戶的變更較頻繁，業(yè)戶主要經(jīng)營(yíng)女裝，貨品檔次較低，五愛貨居多，主力戶型為15㎡。老區(qū)裝修氣氛較為時(shí)尚，主要以時(shí)尚女裝為主，貨品主要來自北京廣州，貨品風(fēng)格較為時(shí)尚潮流，貨品質(zhì)量較好，有利于吸引客流，消費(fèi)群體較為穩(wěn)定，管理費(fèi)租金相對(duì)較高。經(jīng)營(yíng)工程2F三層共114戶，主流戶型18平方米。分為新區(qū)和老區(qū)，該樓層主營(yíng)以經(jīng)營(yíng)休閑男女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、五愛。老區(qū)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)有休閑、外貿(mào)男女裝、飾品、內(nèi)衣、小百、鞋、包、日用品、化裝品等，消費(fèi)人群以年輕時(shí)尚為主，年齡在18-25歲之間。新區(qū)2021年11月開業(yè)，無明顯裝修，客流較少。老區(qū)裝修風(fēng)格主要以日韓風(fēng)為主，每一家都有不同的裝修特色，吸引了很大一局部客流，有固定的消費(fèi)人群。均價(jià)100-700元左右經(jīng)營(yíng)工程3F四層共100戶，主流戶型20平方米。分為新區(qū)和老區(qū)，主要以經(jīng)營(yíng)休閑、外貿(mào)男女裝為主，有局部品牌大店，例如：MILKTEE,橡皮等。貨品主要來源：廣州、北京、五愛。四層稱為外貿(mào)商城。老區(qū)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)有休閑、外貿(mào)男女裝、飾品、美發(fā)店，內(nèi)衣、小百、鞋、包、化裝品等，商品款式新穎、價(jià)格適中，適合群眾消費(fèi)。老區(qū)最近剛統(tǒng)一裝修，以紅磚為主題，以中國(guó)制造的工業(yè)產(chǎn)品為元素，因此命名為“中國(guó)制造〞復(fù)古的風(fēng)格很吸引人的眼球。新區(qū)開業(yè)時(shí)間是2021年11月份，主要經(jīng)營(yíng)童裝及玩具等，開業(yè)時(shí)間較短，客流量很少，共有商戶30家。經(jīng)營(yíng)工程4F五層共71戶，主流戶型20平方米。該樓層主營(yíng)以經(jīng)營(yíng)外貿(mào)、休閑女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、韓國(guó)、香港。裝修風(fēng)格主要?dú)W洲風(fēng)情，小資情調(diào)為主，所經(jīng)營(yíng)的貨品也是符合其裝修的主題，都是以中高檔的女裝為主，貨品單價(jià)在150---1000元左右。但是由于該層位于大春天的最頂層，導(dǎo)致到達(dá)該層的客流大大減少，雖然貨品的風(fēng)格和質(zhì)量、版型都屬于現(xiàn)今的流行趨勢(shì)，但是其價(jià)格和樓層的位置導(dǎo)致其銷售額不是很高。該商場(chǎng)有六層，據(jù)傳言為餐飲，但一直未開業(yè)，具體問題不詳，但假設(shè)將來品項(xiàng)定位為餐飲或?qū)槲鍢堑膸硇碌钠鯔C(jī)。經(jīng)營(yíng)工程5F樓層管理費(fèi)（租金）（月/㎡）銷售額老區(qū)新區(qū)富一850-1100元/月/㎡30000-60000元/月富二600-750元/月/㎡12000-30000元/月一樓品牌區(qū)：300—800元/月/㎡新改造區(qū)域小檔口15㎡，交6000元押金可經(jīng)營(yíng)到2013年2月末，到期撤場(chǎng)押金返還。大檔口根據(jù)位置10000-20000元/月品牌區(qū)：TIGER30萬/月NOVOPLUS10萬/月木木10萬/月新改造區(qū)大檔口50000元/月二樓500-700元/月/㎡150元/月/㎡老區(qū)30000-80000元/月新區(qū)4000-8000元/月三樓400-800元/月/㎡86元/月/㎡老區(qū)40000-100000元/月新區(qū)2500-5000元/月四樓400-600元/月/㎡60元/月/㎡老區(qū)30000-60000元/月新區(qū)2000-4000元/月五樓80-320元/月/㎡10000-30000元/月繳費(fèi)方式：月繳〔29號(hào)〕抵押金為5000元-10000元/檔口，更名費(fèi)為5000-10000元/次合同為長(zhǎng)期合同，無時(shí)限，業(yè)戶撤場(chǎng)必須提前2個(gè)月打申請(qǐng)國(guó)地稅200-700元，但業(yè)戶現(xiàn)在都不交，電費(fèi)為1.1元/度，無其他費(fèi)用。每年5月，10月都會(huì)漲租金，幅度不定50-100元/平，每年6月后相應(yīng)降租金50元。1、共有扶梯12部，每層2部。無貨梯，直梯。2、有明顯的消防標(biāo)志，消防栓在業(yè)戶檔口內(nèi)，大局部被業(yè)戶貨品遮擋。無消防疏散圖，無導(dǎo)購(gòu)圖。3、一樓承受柱均掛有電視，30個(gè)電視。負(fù)一，負(fù)二，二樓每一戶就有一個(gè)小電視。4、只有1層有播送設(shè)施，其他樓層沒有。5、每層都有獨(dú)特的裝修風(fēng)格。五：硬件條件營(yíng)業(yè)時(shí)間：夏季

周一至周五：10：00--19：30周六至周日：10:00—20:00

冬季

周一至周五：10：00--19：00周六至周日：

10:00—19:30管理情況：有客服人員巡查，但間隔時(shí)間較長(zhǎng)，著制服。陳列：無統(tǒng)一的物價(jià)簽，貨品擺放零亂商場(chǎng)環(huán)境：隨時(shí)都能看見保潔人員清掃信譽(yù)卡及消法：一樓品牌店有信譽(yù)卡，其他樓層無。送貨及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：無六：運(yùn)營(yíng)管理1、每日客流量為8000-12000人次〔周六時(shí)段〕2、商品擺放飽滿，貨品充足。3、該商場(chǎng)共有檔口772個(gè)，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌86個(gè)，轉(zhuǎn)租率12%，空鋪17個(gè)，空鋪率2%。七、經(jīng)營(yíng)狀況八、廣告宣傳通過對(duì)春天時(shí)尚之苑的根底情況調(diào)研以及周邊商業(yè)工程的了解，總結(jié)出我工程的SWOT分析如下1．優(yōu)勢(shì)：硬件優(yōu)勢(shì)：A、我工程地處中街步行街入口處，隨著中街商業(yè)體的不斷擴(kuò)展，步行街范圍開始北移，更多的消費(fèi)者從此處進(jìn)入步行街，因此我工程成為消費(fèi)者進(jìn)入中街的第一站；B、針對(duì)消費(fèi)人群，設(shè)計(jì)其喜愛的購(gòu)物商場(chǎng)，WIFI全商場(chǎng)覆蓋，實(shí)體店加網(wǎng)站的完美經(jīng)營(yíng)模式，各種個(gè)性化的場(chǎng)景設(shè)計(jì)，符合中街年輕消費(fèi)者的需求。C、硬件設(shè)施完善，采用先進(jìn)的采光設(shè)備，便利的滾梯，觀光梯及物業(yè)配套設(shè)施九、SWOT分析

軟件優(yōu)勢(shì)A、我工程是全國(guó)首家快時(shí)尚女性主題商場(chǎng)，與八大服裝市場(chǎng)及韓國(guó)東大門形成戰(zhàn)略合作，及時(shí)拿到一手貨源，這是其他商場(chǎng)不可比較的。B、商場(chǎng)有專業(yè)的企劃宣傳團(tuán)隊(duì)，從工程前期至中期、后期，企劃團(tuán)隊(duì)將根據(jù)工程的進(jìn)展情況提供不同階段的企劃宣傳，為客戶吸引更多的消費(fèi)者，讓工程在開業(yè)之前就被廣闊消費(fèi)者所了解、期待；C、專業(yè)的招商及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，擁有合理的品項(xiàng)配比，優(yōu)質(zhì)的客戶資源。2．劣勢(shì)：A、工程稍微偏離步行街，需要較強(qiáng)的企劃宣傳讓客戶對(duì)于工程位置有充分的認(rèn)可，將更有利于我工程招商工作的開展；B、工程招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，如：中街地一大道、大發(fā)等；我工程需充分發(fā)揮“女性主題商場(chǎng)〞的概念，在眾多的招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中表達(dá)我工程的優(yōu)勢(shì)；C、我工程整體體量過大，目標(biāo)市場(chǎng)資源量有限，批零結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式以及一樓的品牌招商最好配合外阜招商來躲避體量過大資源需求量大的問題3．時(shí)機(jī)：A、全國(guó)首家女性主題商場(chǎng)，填補(bǔ)了沈陽專業(yè)女裝市場(chǎng)的空白，有較大的開展空間；B、充分利用中街臨近五愛的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于五愛市場(chǎng)內(nèi)的女性用品開展招商工作，從而確立我工程批零結(jié)合的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)；C、在建的久光百貨開業(yè)后，將使我工程所處的路段商業(yè)氣氛更為濃厚，屆時(shí)我工程將在運(yùn)營(yíng)中有更多的時(shí)機(jī)；D、同類租賃市場(chǎng)租金較大，老業(yè)戶流失嚴(yán)重我們以較低的租金及良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境吸引優(yōu)質(zhì)的商家進(jìn)駐，擴(kuò)大商場(chǎng)知名度及影響力，吸引顧客前來購(gòu)物4、威脅A、同期招商的商場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，存在惡心競(jìng)爭(zhēng)等客觀條件，我們需提前制定詳盡的招商方案，充分發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，來躲避招商過程中可能會(huì)遇到的各種問題；B、中街現(xiàn)有的商業(yè)體體量較大，顧客分流嚴(yán)重。我工程要堅(jiān)持自己的特色，躲避同項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)，走差異