物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法及示范文本1.總則1.1制定背景隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛日益增多，主要表現(xiàn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明、質(zhì)價(jià)不符、調(diào)整程序不規(guī)范等問題。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國價(jià)格法》等法律法規(guī)，結(jié)合行業(yè)實(shí)際，制定本辦法。1.2適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。1.3基本原則（1）公平公開原則：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相匹配，收費(fèi)信息應(yīng)向業(yè)主全面公示；（2）質(zhì)價(jià)相符原則：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照合同約定提供相應(yīng)質(zhì)量的服務(wù)，不得變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)質(zhì)量；（3）分類管理原則：根據(jù)物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、服務(wù)等級(jí)實(shí)行差異化收費(fèi)；（4）業(yè)主自治原則：業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)參與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)商、調(diào)整及監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)類型與范圍物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、特約服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用五大類，具體定義及范圍如下：2.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等基本服務(wù)所收取的費(fèi)用。包含范圍：管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。不包含范圍：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用（由專項(xiàng)維修資金承擔(dān)）；業(yè)主專有部分的維修費(fèi)用；停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等另行約定的費(fèi)用。2.2專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修和更新、改造的資金，由業(yè)主按照規(guī)定繳納，歸業(yè)主所有。收取方式：商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%；出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。2.3特約服務(wù)費(fèi)特約服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)人接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)所收取的費(fèi)用，如家政服務(wù)、房屋租賃代理、家電維修等。定價(jià)方式：由雙方自愿協(xié)商確定，不得強(qiáng)制收取。2.4停車服務(wù)費(fèi)停車服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放提供秩序維護(hù)、場(chǎng)地清潔等服務(wù)所收取的費(fèi)用。注意事項(xiàng)：停車服務(wù)費(fèi)與車位租金分離，車位租金歸車位所有權(quán)人所有；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收益歸業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或由業(yè)主大會(huì)決定使用。2.5其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證工本費(fèi)等，應(yīng)按照“必要、合理”原則收取，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主協(xié)商確定。3.定價(jià)與計(jì)費(fèi)方式3.1定價(jià)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)分類管理：政府指導(dǎo)價(jià)：適用于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等因素制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行；市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：適用于非普通住宅（如別墅、商業(yè)綜合體）和特約服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。3.2計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采取包干制或酬金制兩種計(jì)費(fèi)方式：包干制：物業(yè)服務(wù)人收取固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或虧損由物業(yè)服務(wù)人享有或承擔(dān)（適用于服務(wù)內(nèi)容明確、成本穩(wěn)定的項(xiàng)目）；酬金制：物業(yè)服務(wù)人按照約定比例或金額從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)成本，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)（適用于業(yè)主希望參與成本監(jiān)督的項(xiàng)目）。3.3計(jì)費(fèi)單位住宅物業(yè)：通常按建筑面積計(jì)費(fèi)（包含套內(nèi)建筑面積和公攤面積），每平方米每月收?。环亲≌飿I(yè)：可按建筑面積、使用面積或套數(shù)計(jì)費(fèi)，具體由雙方協(xié)商確定；停車服務(wù)：按車位數(shù)量計(jì)費(fèi)，每車位每月收取。4.收費(fèi)調(diào)整機(jī)制4.1調(diào)整條件物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整應(yīng)符合以下條件之一：（1）物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生顯著變化（如人工成本上漲超過一定比例、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用增加）；（2）服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)等級(jí)調(diào)整（如增加新的服務(wù)項(xiàng)目、提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）；（3）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整要求。4.2調(diào)整程序（1）協(xié)商啟動(dòng)：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整方案，說明調(diào)整理由及依據(jù)（如成本核算報(bào)告、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變更說明）；（2）業(yè)主表決：調(diào)整方案需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；（3）備案公示：調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日以上；（4）合同變更：雙方應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更物業(yè)服務(wù)合同中的收費(fèi)條款。4.3禁止性規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得單方面強(qiáng)制調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得通過減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5.公示與信息披露5.1公示內(nèi)容物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置（如小區(qū)入口、電梯間、公告欄）公示以下信息：（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)費(fèi)方式；（2）服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及投訴電話；（3）專項(xiàng)維修資金的交存、使用情況；（4）停車服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及車位使用情況；（5）其他應(yīng)當(dāng)公示的費(fèi)用信息。5.2公示要求（1）公示內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得隱瞞或虛假宣傳；（2）公示方式應(yīng)便于業(yè)主查看，如采用電子屏、紙質(zhì)公告、業(yè)主微信群等多種方式；（3）公示期限：長期公示，如有變更應(yīng)及時(shí)更新。5.3定期報(bào)告實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，包括：（1）物業(yè)服務(wù)成本明細(xì)（如人員工資、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)等）；（2）酬金提取比例及金額；（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余或不足情況。6.糾紛處理與法律責(zé)任6.1糾紛處理途徑業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的收費(fèi)糾紛，可通過以下途徑解決：（1）協(xié)商解決：雙方自行協(xié)商，達(dá)成一致意見；（2）調(diào)解解決：請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)或物業(yè)管理協(xié)會(huì)調(diào)解；（3）仲裁或訴訟：協(xié)商、調(diào)解不成的，可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。6.2法律責(zé)任（1）物業(yè)服務(wù)人違規(guī)行為：未公示收費(fèi)信息的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款；變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)質(zhì)量的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令整改，并處1萬元以上3萬元以下罰款；挪用專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用資金，給予警告，并處挪用資金20%以上50%以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（2）業(yè)主違規(guī)行為：業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)繳納；合理期限屆滿仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁；業(yè)主以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院不予支持（除非物業(yè)服務(wù)人未提供約定服務(wù)）。7.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)示范文本7.1物業(yè)服務(wù)合同收費(fèi)條款模板示例：>第六條物業(yè)服務(wù)費(fèi)>1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)按建筑面積每月每平方米1.8元收?。ê珨偰芎馁M(fèi)）；商業(yè)物業(yè)按建筑面積每月每平方米3.5元收取。>2.計(jì)費(fèi)方式：實(shí)行包干制，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)服務(wù)成本及盈虧。>3.支付時(shí)間：業(yè)主應(yīng)在每月10日前繳納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期未繳的，按日加收萬分之五的違約金。>4.調(diào)整機(jī)制：若物業(yè)服務(wù)成本上漲超過10%，物業(yè)服務(wù)人可提出調(diào)整方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行。>第七條專項(xiàng)維修資金>1.交存標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主按建筑面積每平方米80元交存首期專項(xiàng)維修資金，存入當(dāng)?shù)貙ｍ?xiàng)維修資金專戶。>2.使用程序：專項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由物業(yè)服務(wù)人提出申請(qǐng)，報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后列支。>第八條特約服務(wù)費(fèi)>1.服務(wù)內(nèi)容：家政服務(wù)（保潔、保姆）、房屋租賃代理、家電維修等。>2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：由雙方協(xié)商確定，具體價(jià)格以《特約服務(wù)協(xié)議》為準(zhǔn)。7.2收費(fèi)公示模板XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示牌收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容定價(jià)方式投訴電話住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.8元/㎡·月（建筑面積）共用部位維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等政府指導(dǎo)價(jià)____（物價(jià)局）商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)3.5元/㎡·月（建筑面積）共用部位維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施運(yùn)行等市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)____（物價(jià)局）停車服務(wù)費(fèi)300元/個(gè)·月（地面車位）車位秩序維護(hù)、場(chǎng)地清潔、監(jiān)控管理等市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)____（物價(jià)局）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)200元/戶裝修垃圾收集、運(yùn)輸至指定地點(diǎn)協(xié)商定價(jià)____（物價(jià)局）備注：本公示內(nèi)容自2024年1月1日起執(zhí)行，如有變更將及時(shí)更新。公示單位：XX物業(yè)服務(wù)有限公司公示日期：2023年12月1日7.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)清單模板XX小區(qū)2023年第四季度物業(yè)服務(wù)費(fèi)清單（業(yè)主姓名：張三房號(hào)：____建筑面積：100㎡）項(xiàng)目金額（元）說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)180100㎡×1.8元/㎡·月×1個(gè)月公攤能耗費(fèi)0已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中違約金0按時(shí)繳納，無逾期**合計(jì)****180**請(qǐng)于2023年11月10日前繳納備注：本清單為電子版本，如需紙質(zhì)版請(qǐng)聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心。8.實(shí)施建議8.1物業(yè)服務(wù)人（1）建立健全收費(fèi)管理制度，明確收費(fèi)流程、公示要求及投訴處理機(jī)制；（2）加強(qiáng)成本核算，定期向業(yè)主公布收支情況，提高收費(fèi)透明度；（3）提升服務(wù)質(zhì)量，確保服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相符，避免質(zhì)價(jià)不符糾紛；（4）主動(dòng)與業(yè)主溝通，聽取業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見和建議，及時(shí)解決問題。8.2業(yè)主（1）積極參與業(yè)主大會(huì)，行使對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（2）按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，支持物業(yè)服務(wù)人的正常運(yùn)營；（3）關(guān)注收費(fèi)公示信息，如有疑問及時(shí)向物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)咨詢；（4）通過合法途徑解決糾紛，避免采取拒繳物業(yè)費(fèi)等極端方式。8.3主管部門（1）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，定期開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，查處違規(guī)收費(fèi)行為；（2）完善政府指導(dǎo)價(jià)制定機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度；（3）建立物業(yè)服務(wù)