2025年資產(chǎn)評(píng)估師練習(xí)題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題，共20分）1.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)專利技術(shù)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。已知該專利剩余經(jīng)濟(jì)壽命為5年，前3年預(yù)期年收益分別為200萬(wàn)元、250萬(wàn)元、300萬(wàn)元，后2年保持300萬(wàn)元不變。折現(xiàn)率為10%。采用收益法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，下列計(jì)算正確的是（）。A.200/(1+10%)+250/(1+10%)2+300/(1+10%)3+300/(1+10%)?+300/(1+10%)?B.200×(P/F,10%,1)+250×(P/F,10%,2)+300×(P/A,10%,3)×(P/F,10%,2)C.200×(P/F,10%,1)+250×(P/F,10%,2)+300×(P/A,10%,3)×(P/F,10%,3)D.200×(P/F,10%,1)+250×(P/F,10%,2)+300×(P/A,10%,3)×(P/F,10%,2)答案：A解析：收益法評(píng)估專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，需將各年預(yù)期收益分別折現(xiàn)。前3年收益分別為200萬(wàn)元、250萬(wàn)元、300萬(wàn)元，后2年為300萬(wàn)元，共5年。各年收益對(duì)應(yīng)折現(xiàn)期分別為1-5年，因此直接計(jì)算各年現(xiàn)值之和，選項(xiàng)A正確。選項(xiàng)B、C、D錯(cuò)誤在于錯(cuò)誤使用年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A），后2年收益雖為300萬(wàn)元，但僅持續(xù)2年，不能視為3年期年金。2.根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》，下列關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中“溢余資產(chǎn)”的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.溢余資產(chǎn)是指企業(yè)中不能有效參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)B.溢余資產(chǎn)包括超額現(xiàn)金、閑置的土地使用權(quán)C.計(jì)算企業(yè)自由現(xiàn)金流時(shí)，應(yīng)扣除溢余資產(chǎn)產(chǎn)生的收益D.企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值答案：C解析：溢余資產(chǎn)是指企業(yè)中與主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)、未被投入運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)（如超額現(xiàn)金、閑置設(shè)備）。計(jì)算企業(yè)自由現(xiàn)金流時(shí)，僅需考慮經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，溢余資產(chǎn)的收益不納入現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，但需單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值并加到企業(yè)整體價(jià)值中。因此選項(xiàng)C錯(cuò)誤，正確表述應(yīng)為“計(jì)算企業(yè)自由現(xiàn)金流時(shí)，不包含溢余資產(chǎn)產(chǎn)生的收益”。3.某工業(yè)用地剩余使用年限為30年，容積率為2.0，開發(fā)程度為“五通一平”。評(píng)估時(shí)選取的可比案例為：交易日期2024年6月，剩余使用年限35年，容積率1.8，開發(fā)程度“七通一平”，成交價(jià)格1200元/㎡。已知：（1）容積率修正系數(shù)：容積率1.8時(shí)為1.0，2.0時(shí)為1.1；（2）土地使用年限修正系數(shù)：30年對(duì)應(yīng)系數(shù)0.95，35年對(duì)應(yīng)系數(shù)1.0；（3）開發(fā)程度修正：“五通一平”比“七通一平”差，修正系數(shù)為0.9。則該工業(yè)用地的評(píng)估單價(jià)為（）元/㎡（假設(shè)交易日期修正系數(shù)為1.0）。A.1200×1.1×(0.95/1.0)×0.9B.1200×(1.1/1.0)×(0.95/1.0)×0.9C.1200×(1.0/1.1)×(1.0/0.95)×(1/0.9)D.1200×(1.1/1.0)×(0.95/1.0)×(1/0.9)答案：A解析：市場(chǎng)法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，修正公式為：評(píng)估單價(jià)=可比案例價(jià)格×交易日期修正×容積率修正×年限修正×開發(fā)程度修正。本題中，可比案例容積率1.8（修正系數(shù)1.0），待估宗地容積率2.0（修正系數(shù)1.1），因此容積率修正為1.1/1.0；可比案例剩余年限35年（系數(shù)1.0），待估宗地30年（系數(shù)0.95），年限修正為0.95/1.0；可比案例開發(fā)程度“七通一平”（修正系數(shù)1.0），待估宗地“五通一平”（修正系數(shù)0.9，即待估宗地比可比案例差，需將可比案例價(jià)格向下修正，因此開發(fā)程度修正為0.9/1.0）。綜上，評(píng)估單價(jià)=1200×1.0（交易日期）×(1.1/1.0)×(0.95/1.0)×(0.9/1.0)=1200×1.1×0.95×0.9，選項(xiàng)A正確。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題，共20分）1.下列關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的表述中，正確的有（）。A.交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估的基本前提，假定資產(chǎn)處于交易或擬交易狀態(tài)B.公開市場(chǎng)假設(shè)要求資產(chǎn)在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)最佳用途C.持續(xù)使用假設(shè)包括在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地續(xù)用D.清算假設(shè)下，資產(chǎn)價(jià)值通常高于持續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值E.原地使用假設(shè)屬于持續(xù)使用假設(shè)的細(xì)分答案：ABCE解析：清算假設(shè)下，資產(chǎn)需在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，受時(shí)間限制，價(jià)值通常低于持續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值（選項(xiàng)D錯(cuò)誤）。其他選項(xiàng)均正確：交易假設(shè)是基本前提（A）；公開市場(chǎng)假設(shè)強(qiáng)調(diào)充分競(jìng)爭(zhēng)和最佳用途（B）；持續(xù)使用假設(shè)包括在用、轉(zhuǎn)用、移地續(xù)用（C）；原地使用是在用續(xù)用的一種（E）。2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，采用市場(chǎng)法時(shí)，可比公司選擇應(yīng)滿足的條件包括（）。A.與被評(píng)估企業(yè)處于同一行業(yè)或相似行業(yè)B.業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式與被評(píng)估企業(yè)高度相似C.規(guī)模差異不超過(guò)30%（以營(yíng)業(yè)收入或資產(chǎn)總額衡量）D.財(cái)務(wù)杠桿水平（資產(chǎn)負(fù)債率）與被評(píng)估企業(yè)相近E.交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不超過(guò)2年答案：ABD解析：可比公司選擇需關(guān)注行業(yè)相關(guān)性（A）、業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)模式相似性（B）、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如資本結(jié)構(gòu)，D）。規(guī)模差異可適當(dāng)放寬（通常不超過(guò)50%，C錯(cuò)誤）；交易日期間隔一般不超過(guò)1年（E錯(cuò)誤）。3.下列關(guān)于機(jī)器設(shè)備評(píng)估中成新率的說(shuō)法，正確的有（）。A.成新率反映設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)值與重置成本的比率B.年限法成新率=（剩余使用年限/總使用年限）×100%C.修復(fù)費(fèi)用法中，修復(fù)費(fèi)用包括維護(hù)性修理和改造性修理費(fèi)用D.綜合成新率需考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的綜合影響E.對(duì)于技術(shù)淘汰型設(shè)備，功能性貶值可能主導(dǎo)成新率計(jì)算答案：ADE解析：年限法成新率=（剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限））×100%（B錯(cuò)誤）；修復(fù)費(fèi)用法僅考慮實(shí)體性貶值，修復(fù)費(fèi)用指恢復(fù)設(shè)備正常功能的必要費(fèi)用，不包括改造性修理（C錯(cuò)誤）。其他選項(xiàng)正確：成新率=（重置成本-貶值）/重置成本（A）；綜合成新率需綜合三種貶值（D）；技術(shù)淘汰設(shè)備的功能性貶值顯著（E）。三、綜合分析題（共4題，共60分）案例一（15分）甲公司為一家新能源汽車零部件制造企業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，需評(píng)估股東全部權(quán)益價(jià)值。相關(guān)資料如下：（1）歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)元）：|年度|營(yíng)業(yè)收入|營(yíng)業(yè)成本|銷售費(fèi)用|管理費(fèi)用|研發(fā)費(fèi)用|財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）|||-|-|-|-|-|-||2021|8000|5600|400|600|300|100||2022|9600|6720|480|720|480|120||2023|12000|8400|600|900|600|150||2024|15000|10500|750|1125|750|187.5|（2）預(yù)測(cè)期及穩(wěn)定期假設(shè)：2025-2027年為預(yù)測(cè)期，2028年起進(jìn)入穩(wěn)定期，穩(wěn)定期增長(zhǎng)率為3%。（3）預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率：2025年20%，2026年15%，2027年10%；營(yíng)業(yè)成本率、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率（均占營(yíng)業(yè)收入比例）保持2024年水平；研發(fā)費(fèi)用率（占營(yíng)業(yè)收入比例）2025年為5%，2026年起降至4%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為利息支出，預(yù)測(cè)期保持2024年利息保障倍數(shù)（EBIT/利息支出）不變（2024年EBIT=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-研發(fā)費(fèi)用）。（4）折舊與攤銷：2024年為500萬(wàn)元，預(yù)測(cè)期及穩(wěn)定期每年增長(zhǎng)5%（與固定資產(chǎn)規(guī)模匹配）。（5）資本性支出：預(yù)測(cè)期每年為折舊與攤銷的1.2倍，穩(wěn)定期為折舊與攤銷的1.0倍（維持性資本支出）。（6）營(yíng)運(yùn)資金增加額：預(yù)測(cè)期為營(yíng)業(yè)收入增量的8%（2025年?duì)I業(yè)收入增量=2025年?duì)I業(yè)收入-2024年?duì)I業(yè)收入，以此類推），穩(wěn)定期為營(yíng)業(yè)收入增量的5%（穩(wěn)定期營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率3%）。（7）所得稅稅率25%，加權(quán)平均資本成本（WACC）為10%，無(wú)溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，負(fù)債賬面價(jià)值等于評(píng)估價(jià)值。要求：計(jì)算甲公司2024年12月31日的股東全部權(quán)益價(jià)值（列出計(jì)算步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案及解析：1.計(jì)算2024年相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)：-EBIT（息稅前利潤(rùn)）=15000-10500-750-1125-750=1875萬(wàn)元-利息保障倍數(shù)=1875/187.5=10倍2.預(yù)測(cè)期（2025-2027年）營(yíng)業(yè)收入：-2025年：15000×(1+20%)=18000萬(wàn)元-2026年：18000×(1+15%)=20700萬(wàn)元-2027年：20700×(1+10%)=22770萬(wàn)元3.預(yù)測(cè)期成本費(fèi)用（占收入比例）：-2024年?duì)I業(yè)成本率=10500/15000=70%，銷售費(fèi)用率=750/15000=5%，管理費(fèi)用率=1125/15000=7.5%；-研發(fā)費(fèi)用率：2025年5%，2026-2027年4%；-利息支出：預(yù)測(cè)期利息保障倍數(shù)=10，因此利息支出=EBIT/10。4.計(jì)算各年EBIT：-2025年：營(yíng)業(yè)成本=18000×70%=12600萬(wàn)元銷售費(fèi)用=18000×5%=900萬(wàn)元管理費(fèi)用=18000×7.5%=1350萬(wàn)元研發(fā)費(fèi)用=18000×5%=900萬(wàn)元EBIT=18000-12600-900-1350-900=2250萬(wàn)元利息支出=2250/10=225萬(wàn)元-2026年：營(yíng)業(yè)成本=20700×70%=14490萬(wàn)元銷售費(fèi)用=20700×5%=1035萬(wàn)元管理費(fèi)用=20700×7.5%=1552.5萬(wàn)元研發(fā)費(fèi)用=20700×4%=828萬(wàn)元EBIT=20700-14490-1035-1552.5-828=2794.5萬(wàn)元利息支出=2794.5/10=279.45萬(wàn)元-2027年：營(yíng)業(yè)成本=22770×70%=15939萬(wàn)元銷售費(fèi)用=22770×5%=1138.5萬(wàn)元管理費(fèi)用=22770×7.5%=1707.75萬(wàn)元研發(fā)費(fèi)用=22770×4%=910.8萬(wàn)元EBIT=22770-15939-1138.5-1707.75-910.8=3074.95萬(wàn)元利息支出=3074.95/10=307.495萬(wàn)元5.計(jì)算企業(yè)自由現(xiàn)金流（FCFF）：FCFF=EBIT×(1-所得稅稅率)+折舊與攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加額-折舊與攤銷：2024年500萬(wàn)元，預(yù)測(cè)期每年增長(zhǎng)5%：2025年：500×1.05=525萬(wàn)元2026年：525×1.05=551.25萬(wàn)元2027年：551.25×1.05≈578.81萬(wàn)元-資本性支出：預(yù)測(cè)期為折舊的1.2倍：2025年：525×1.2=630萬(wàn)元2026年：551.25×1.2=661.5萬(wàn)元2027年：578.81×1.2≈694.57萬(wàn)元-營(yíng)運(yùn)資金增加額（ΔWC）：2025年ΔWC=(18000-15000)×8%=240萬(wàn)元2026年ΔWC=(20700-18000)×8%=216萬(wàn)元2027年ΔWC=(22770-20700)×8%=165.6萬(wàn)元-各年FCFF：2025年：2250×(1-25%)+525-630-240=1687.5+525-630-240=1342.5萬(wàn)元2026年：2794.5×0.75+551.25-661.5-216=2095.875+551.25-661.5-216=1769.625萬(wàn)元2027年：3074.95×0.75+578.81-694.57-165.6≈2306.21+578.81-694.57-165.6≈2024.85萬(wàn)元6.穩(wěn)定期（2028年及以后）FCFF計(jì)算：-2028年?duì)I業(yè)收入=22770×(1+3%)=23453.1萬(wàn)元-EBIT=2027年EBIT×(1+3%)=3074.95×1.03≈3167.19萬(wàn)元（假設(shè)成本費(fèi)用率穩(wěn)定，EBIT增長(zhǎng)率=收入增長(zhǎng)率）-利息支出=3167.19/10≈316.72萬(wàn)元-折舊與攤銷=578.81×1.05≈607.75萬(wàn)元（穩(wěn)定期增長(zhǎng)5%）-資本性支出=折舊與攤銷×1.0=607.75萬(wàn)元（維持性支出）-ΔWC=23453.1×3%×5%（穩(wěn)定期ΔWC=收入增量×5%，收入增量=23453.1-22770=683.1萬(wàn)元，ΔWC=683.1×5%≈34.16萬(wàn)元）-FCFF=3167.19×0.75+607.75-607.75-34.16≈2375.39+607.75-607.75-34.16≈2341.23萬(wàn)元-穩(wěn)定期FCFF增長(zhǎng)率=3%，因此穩(wěn)定期價(jià)值=2341.23/(10%-3%)≈33446.14萬(wàn)元（2027年末現(xiàn)值）7.企業(yè)整體價(jià)值=預(yù)測(cè)期FCFF現(xiàn)值+穩(wěn)定期價(jià)值現(xiàn)值：-2025年現(xiàn)值=1342.5/(1+10%)≈1220.45萬(wàn)元-2026年現(xiàn)值=1769.625/(1+10%)2≈1462.50萬(wàn)元-2027年現(xiàn)值=2024.85/(1+10%)3≈1521.93萬(wàn)元-穩(wěn)定期價(jià)值現(xiàn)值=33446.14/(1+10%)3≈25123.83萬(wàn)元-企業(yè)整體價(jià)值=1220.45+1462.50+1521.93+25123.83≈29328.71萬(wàn)元8.股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-負(fù)債價(jià)值。題目中負(fù)債賬面價(jià)值等于評(píng)估價(jià)值，需計(jì)算負(fù)債金額：-2024年利息支出=187.5萬(wàn)元，假設(shè)負(fù)債為長(zhǎng)期借款，利率=利息支出/負(fù)債賬面價(jià)值。2024年EBIT=1875萬(wàn)元，利息保障倍數(shù)=10，因此負(fù)債賬面價(jià)值=187.5/（假設(shè)利率）。但題目未明確負(fù)債利率，默認(rèn)負(fù)債價(jià)值=帶息負(fù)債賬面價(jià)值。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2024年財(cái)務(wù)費(fèi)用187.5萬(wàn)元，假設(shè)為全部利息支出，負(fù)債賬面價(jià)值=187.5/（假設(shè)利率）。但題目未提供利率，可能隱含負(fù)債價(jià)值=各年利息支出的現(xiàn)值，但更可能題目假設(shè)負(fù)債價(jià)值=賬面價(jià)值，且題目說(shuō)明“負(fù)債賬面價(jià)值等于評(píng)估價(jià)值”，因此需計(jì)算負(fù)債總額。另一種思路：企業(yè)自由現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)的是企業(yè)整體價(jià)值（股權(quán)+負(fù)債），因此股東權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-負(fù)債價(jià)值。由于題目未明確負(fù)債具體金額，但根據(jù)利息支出和利息保障倍數(shù)，2024年負(fù)債利息=187.5萬(wàn)元，假設(shè)負(fù)債利率=EBIT/負(fù)債=1875/負(fù)債=10（利息保障倍數(shù)=EBIT/利息=10，利息=負(fù)債×利率），則利率=利息/負(fù)債=187.5/負(fù)債，同時(shí)EBIT/利息=10→1875/(187.5/負(fù)債)=10→負(fù)債=10×187.5/1875=1（矛盾，可能簡(jiǎn)化處理）。題目可能假設(shè)負(fù)債價(jià)值為各年利息的現(xiàn)值，但更可能題目中“負(fù)債賬面價(jià)值等于評(píng)估價(jià)值”，因此負(fù)債價(jià)值=帶息負(fù)債賬面價(jià)值。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2021-2024年利息支出分別為100、120、150、187.5萬(wàn)元，呈1.2倍增長(zhǎng)（100×1.2=120，120×1.25=150，150×1.25=187.5），但無(wú)法直接推斷負(fù)債總額?？赡茴}目簡(jiǎn)化處理，假設(shè)負(fù)債價(jià)值=預(yù)測(cè)期利息現(xiàn)值+穩(wěn)定期利息現(xiàn)值，但通常企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，若題目未明確負(fù)債金額，可能默認(rèn)股東權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值（無(wú)負(fù)債），但此處矛盾。重新審視題目：“無(wú)溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，負(fù)債賬面價(jià)值等于評(píng)估價(jià)值”，因此企業(yè)整體價(jià)值=股權(quán)價(jià)值+負(fù)債價(jià)值→股權(quán)價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-負(fù)債價(jià)值。但需計(jì)算負(fù)債價(jià)值。根據(jù)2024年利息支出187.5萬(wàn)元，假設(shè)負(fù)債為長(zhǎng)期借款，利率=5%（合理假設(shè)），則負(fù)債賬面價(jià)值=187.5/5%=3750萬(wàn)元。驗(yàn)證：2024年EBIT=1875萬(wàn)元，利息保障倍數(shù)=1875/187.5=10，符合題目條件。因此，負(fù)債價(jià)值=3750萬(wàn)元（假設(shè)利率5%），則股東權(quán)益價(jià)值=29328.71-3750=25578.71萬(wàn)元。案例二（15分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月以8000萬(wàn)元購(gòu)入一宗住宅用地（容積率3.0，土地面積20000㎡），開發(fā)周期2年，2025年1月建成并預(yù)售。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年6月30日，需評(píng)估該在建工程價(jià)值。相關(guān)資料：（1）截至2024年6月30日，已投入開發(fā)成本5000萬(wàn)元（含土地成本分?jǐn)?000萬(wàn)元，建筑安裝成本1000萬(wàn)元），剩余開發(fā)成本（建筑安裝、配套設(shè)施等）預(yù)計(jì)3000萬(wàn)元，開發(fā)期剩余1年（2024年7月-2025年6月）。（2）同類住宅售價(jià)：2024年6月為15000元/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)1年上漲5%；可售建筑面積=土地面積×容積率×90%（扣除不可售公共設(shè)施）。（3）銷售費(fèi)用率5%（含傭金、廣告），管理費(fèi)用率3%（按總開發(fā)成本的比例），銷售稅費(fèi)率10%（含增值稅、附加稅、土地增值稅等）。（4）投資利潤(rùn)率15%（按總開發(fā)成本計(jì)算），折現(xiàn)率12%。要求：采用假設(shè)開發(fā)法（動(dòng)態(tài)分析法）評(píng)估該在建工程價(jià)值（列出計(jì)算步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案及解析：1.計(jì)算可售建筑面積：可售建筑面積=20000㎡×3.0×90%=54000㎡2.預(yù)測(cè)開發(fā)完成后價(jià)值（2025年6月）：2024年6月售價(jià)15000元/㎡，1年后上漲5%，則2025年6月售價(jià)=15000×(1+5%)=15750元/㎡開發(fā)完成后價(jià)值=54000×15750=85050萬(wàn)元（2025年6月時(shí)點(diǎn)）3.計(jì)算剩余開發(fā)成本現(xiàn)值（2024年6月30日）：剩余開發(fā)成本3000萬(wàn)元，開發(fā)期剩余1年，假設(shè)均勻投入（年中投入），則折現(xiàn)期=0.5年（2024年7月-2025年6月為1年，均勻投入則平均投入時(shí)點(diǎn)為2024年12月31日，距評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日0.5年）。剩余開發(fā)成本現(xiàn)值=3000/(1+12%)^0.5≈3000/1.0583≈2834.55萬(wàn)元4.計(jì)算銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)現(xiàn)值：-銷售費(fèi)用=開發(fā)完成后價(jià)值×5%=85050×5%=4252.5萬(wàn)元（2025年6月支付，折現(xiàn)1年）現(xiàn)值=4252.5/(1+12%)≈3796.88萬(wàn)元-管理費(fèi)用=總開發(fā)成本×3%。總開發(fā)成本=已投入5000萬(wàn)元+剩余3000萬(wàn)元=8000萬(wàn)元（土地成本8000萬(wàn)元+建筑安裝等成本？題目中“已投入開發(fā)成本5000萬(wàn)元（含土地成本分?jǐn)?000萬(wàn)元）”，可能土地總成本8000萬(wàn)元，已分?jǐn)?000萬(wàn)元，剩余土地成本4000萬(wàn)元？需澄清。但題目中“剩余開發(fā)成本（建筑安裝、配套設(shè)施等）預(yù)計(jì)3000萬(wàn)元”，土地成本已全部投入（2023年1月購(gòu)入），因此總開發(fā)成本=土地成本8000萬(wàn)元+已投入建筑安裝1000萬(wàn)元+剩余建筑安裝等3000萬(wàn)元=12000萬(wàn)元。管理費(fèi)用=12000×3%=360萬(wàn)元（假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，現(xiàn)值=360/(1+12%)^0.5≈360/1.0583≈340.17萬(wàn)元）-銷售稅費(fèi)=開發(fā)完成后價(jià)值×10%=85050×10%=8505萬(wàn)元（2025年6月支付，折現(xiàn)1年）現(xiàn)值=8505/(1+12%)≈7593.75萬(wàn)元5.計(jì)算投資利潤(rùn)現(xiàn)值（動(dòng)態(tài)分析法中通常不單獨(dú)計(jì)算利潤(rùn)，而是通過(guò)折現(xiàn)率反映，但題目要求采用投資利潤(rùn)率，需調(diào)整）：投資利潤(rùn)率=15%×總開發(fā)成本=15%×12000=1800萬(wàn)元（假設(shè)在開發(fā)完成時(shí)實(shí)現(xiàn)，折現(xiàn)1年）現(xiàn)值=1800/(1+12%)≈1607.14萬(wàn)元6.在建工程價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值現(xiàn)值-剩余開發(fā)成本現(xiàn)值-銷售費(fèi)用現(xiàn)值-管理費(fèi)用現(xiàn)值-銷售稅費(fèi)現(xiàn)值-投資利潤(rùn)現(xiàn)值開發(fā)完成后價(jià)值現(xiàn)值=85050/(1+12%)≈75937.50萬(wàn)元在建工程價(jià)值=75937.50-2834.55-3796.88-340.17-7593.75-1607.14≈75937.50-16172.49≈59765.01萬(wàn)元案例三（15分）乙公司擁有一臺(tái)進(jìn)口精密數(shù)控機(jī)床，2020年1月購(gòu)入，原價(jià)1200萬(wàn)元（含關(guān)稅、運(yùn)雜費(fèi)），預(yù)計(jì)使用年限10年，殘值率5%。2024年12月31日需評(píng)估其價(jià)值。相關(guān)資料：（1）市場(chǎng)調(diào)查顯示，同型號(hào)新機(jī)床2024年12月售價(jià)1500萬(wàn)元（含稅費(fèi)），運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)占售價(jià)的8%（2020年為10%）。（2）該機(jī)床實(shí)際使用強(qiáng)度為額定的80%（即負(fù)荷率80%），技術(shù)檢測(cè)顯示：實(shí)體性貶值率30%（觀察法），功能性貶值主要因能耗高，每年多支出電費(fèi)20萬(wàn)元（折現(xiàn)率8%，剩余使用年限6年）。（3）2020-2024年機(jī)床類設(shè)備價(jià)格指數(shù)分別為105%、108%、112%、115%、120%（以2019年為100%）。要求：采用成本法評(píng)估該機(jī)床2024年12月31日的價(jià)值（列出計(jì)算步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案及解析：1.計(jì)算重置成本：-2024年新機(jī)床售價(jià)1500萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)=1500×8%=120萬(wàn)元，因此重置成本=1500+120=1620萬(wàn)元2.計(jì)算實(shí)體性貶值：-年限法成新率：已使用5年（2020.1-2024.12），總使用年限10年，負(fù)荷率80%，則實(shí)際已使用年限=5×80%=4年，剩余使用年限=10-4=6年，成新率=6/(4+6)=60%，實(shí)體性貶值率=40%。但題目中觀察法實(shí)體性貶值率30%，需綜合確定。通常以觀察法為主，故實(shí)體性貶值率=30%。3.計(jì)算功能性貶值：-每年超額運(yùn)營(yíng)成本=20萬(wàn)元（稅后，假設(shè)所得稅稅率25%，則稅后超額成本=20×(1-25%)=15萬(wàn)元）-剩余使用年限6年，折現(xiàn)率8%，功能性貶值=15×(P/A,8%,6)=15×4.6229≈69.34萬(wàn)元4.經(jīng)濟(jì)性貶值：無(wú)外部因素導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，經(jīng)濟(jì)性貶值=05.評(píng)估價(jià)值=重置成本×(1-實(shí)體性貶值率)-功能性貶值=1620×(1-30%)-69.34=1134-69.3