天津北辰區(qū)新工程市場分析報告Feasibilityreports

市場研究部2021.4

房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃2、地產(chǎn)開展3、經(jīng)濟現(xiàn)狀4、人口開展及預(yù)測二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況三、住宅市場開展情況1、整體開展特點2、典型工程分析3、需求總量及預(yù)測4、價格及預(yù)測5、產(chǎn)品分析及客戶需求特點目錄|房地產(chǎn)市場分析|

一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃天津市北辰區(qū)概況：

北辰區(qū)是天津市環(huán)城四區(qū)之一，位于天津市城北，北運河畔。東以北京排污河與寧河縣相鄰，東南與東麗區(qū)相望；南與紅橋區(qū)相連；西南以子牙河與西青區(qū)相界；西北與武清縣相接.北辰區(qū)距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津濱海國際機場15公里?？偯娣e478.5平方公里,轄3街道、9鎮(zhèn),總?cè)丝诩s60萬人。北辰區(qū)轄3個街道、9個鎮(zhèn)：果園新村街道、集賢里街道、普東街道、天穆鎮(zhèn)、北倉鎮(zhèn)、雙街鎮(zhèn)、雙口鎮(zhèn)、青光鎮(zhèn)、宜興埠鎮(zhèn)、小淀鎮(zhèn)、大張莊鎮(zhèn)、西堤頭鎮(zhèn)。天津市北辰區(qū)位置圖一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃近幾年天津經(jīng)濟然保持了快速的增長，天津GDP近幾年增速超過15%，房地產(chǎn)處于飛速開展階段。GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟現(xiàn)狀城市化水平及人均可支配收入隨著城市化進程，城鎮(zhèn)人口逐年增加、人均可支配收入的穩(wěn)步遞增，必然帶動商品住宅消費市場的開展。天津城市化進程處于開展中期，未來仍有較大的開展?jié)摿εc空間,潛在購置人群基數(shù)可觀。人均可支配收入的大幅持續(xù)攀升，對消費者的現(xiàn)實購置力與預(yù)期購置力具有較大的支撐。一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟現(xiàn)狀北辰區(qū)經(jīng)濟近幾年增長增長速度較快，房地產(chǎn)市場也進入快速開展階段。隨著天津市區(qū)向外擴展，北辰區(qū)城市化率快速增長,潛在購房人群也逐漸增加。人均可支配收入的持續(xù)攀升，對當(dāng)?shù)叵M者的購置力具有較大的支撐。一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟現(xiàn)狀2007-2021年北辰區(qū)GDP走勢2007-2021年北辰區(qū)人均收入走勢北辰區(qū)GDP和居民人均收入一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟現(xiàn)狀。2021202120211000000250000750000500000置業(yè)人群受天津經(jīng)濟開展戰(zhàn)略規(guī)劃帶動，北辰區(qū)近幾年人口增速較快，截至2021年底人口已突破60萬人，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測截止2021年，北辰區(qū)人口就將達85萬左右。一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究4、人口開展及預(yù)測二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況1、土地供給及價格情況在房地產(chǎn)調(diào)控下，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓撸旖蛲恋爻山灰鐑r率低位徘徊，而天津整體土地市場成交量價齊跌，土地市場進入寒冬期。2021年全年住宅用地供給219宗土地，供給面積1661萬平米，住宅用地成交207宗，成交面積1496萬平米，整體供需相對平衡。上半年土地供給量和成交量均處于較低水平，下半年供給成交均有所增加。二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況1、土地供給及價格情況2021年天津土地成交數(shù)據(jù)2021年，遠郊區(qū)縣以47%的成交占比成為四大區(qū)域之首，其中武清區(qū)成交1071萬㎡，占全市總量的17%；濱海新區(qū)成交面積1716萬平米；占總體的28%；環(huán)城四區(qū)成交面積1421萬平米，占總體的24%；市內(nèi)六區(qū)共成交66萬平米，僅占總量的1%。2021年土地成交主要集中在遠郊區(qū)縣的武清。濱海新區(qū)未來開展勢不可擋，濱海新區(qū)的快速開展促使更多土地出讓，長期前景仍被看好，促使土地成交占比明顯加大。而遠郊區(qū)縣，一方面是舊城改造，另一方面藍印用房需求的增加，促使遠郊區(qū)縣土地成交明顯放大。2021全年地成交中，工業(yè)用地以587宗，成交面積3843萬㎡，占總量的63%，穩(wěn)居第一位；住宅用地成交207宗，成交面積1496萬㎡，占總量的24%，位列第二；商服用地成交148宗，成交面積為670萬㎡，占總量11%；其它用地僅1宗，為共設(shè)施用地，成交面積1萬㎡。天津市土地市場成交呈現(xiàn)郊區(qū)化特點，濱海新區(qū)、武清、靜海受青睞，市內(nèi)地塊優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企獲得。從土地用地結(jié)構(gòu)上看，工業(yè)用地依然是建設(shè)用地的主角，居住類型土地根本走勢趨于穩(wěn)定，商業(yè)用途用地呈現(xiàn)上升趨勢。二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況1、土地供給及價格情況天津市北辰區(qū)2021年共成交住宅用地16宗，用地面積為105.7萬平米，規(guī)劃建筑面積為220萬平米，平均樓面地價為2365元/平米，全部為底價成交。一季度天津市共掛牌土地236宗，推出面積1612萬㎡。其中住宅用地推出29宗，115.7萬㎡；商業(yè)用地推出31宗，99.9萬㎡。一季度環(huán)比新增供給81.9萬㎡，漲幅為6%；同比減少159萬㎡，減少10%。住宅用地供給環(huán)比減少285萬㎡，減少65%；同比減少196萬㎡，減少56%；商業(yè)用地供給環(huán)比及同比分別減少47萬㎡、64萬㎡，環(huán)比跌幅33%，同比跌幅40%。一季度天津市共成交土地185宗，成交面積1477萬平方米。其中住宅用地成交29宗，201.2萬平方米；商業(yè)用地成交31宗，110.8萬平方米。整體市場中，郊縣成交最為活潑；住宅用地市場中，郊縣成交占到90%，其次是市內(nèi)六區(qū)，占到6%；商服用地中，新四區(qū)成交居首，占58%，郊縣占33%次之。一季度天津市土地成交較去年四季度多成交138萬㎡，漲幅為11%；同比增加69萬㎡，漲幅為5%；本季度天津住宅用地成交環(huán)比減少324萬㎡，銳減76%；同比上年一季度減少230萬㎡，減少69%；商業(yè)用地成交較去年四季度減少20萬㎡，跌幅為16%；同比上年一季度減少56.7萬㎡，減少35%。一月受市內(nèi)六區(qū)住宅用地成交活潑，住宅樓面均價上揚；而受遠郊區(qū)縣土地成交放量影響，整體市場成交樓面價正呈下降趨勢。商業(yè)、住宅用地供給減少，工業(yè)用地供給增加郊縣市場活潑，新四區(qū)商服土地成交放量；住宅、商服用地成交銳減，工業(yè)用地成交活潑，土地成交價呈下降趨勢二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況1、土地供給及價格情況三、住宅市場開展情況1、整體開展特點2021年政府工作報告中提到2021年工作部署KEYWORDS：三、住宅市場開展情況1、整體開展特點三、住宅市場開展情況1、整體開展特點三、住宅市場開展情況1、整體開展特點天津市2021年房地產(chǎn)市場背景天津市2021年商品住宅市場小結(jié)三、住宅市場開展情況1、整體開展特點2021年天津新建商品住宅商品住宅市場月度供需走勢2021年天津新建商品住宅商品住宅市場區(qū)域供需走勢三、住宅市場開展情況1、整體開展特點天津商品住宅市場供給成交比照情況天津商品住宅市場成交均價走勢圖

三、住宅市場開展情況1、整體開展特點北辰區(qū)2021年新建商品住宅銷售面積約30萬平米，銷售均價為8236元/平米，成交量位于環(huán)城四區(qū)的最低值，其他三個區(qū)西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)成交面積分別為128、97、97萬平米，北辰區(qū)與三個區(qū)相比相差巨大。地塊所在區(qū)域土地市場情況2021年—2021年4月北辰區(qū)經(jīng)營性〔住宅〕土地市場情況名稱位置出讓面積（㎡）容積率成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）

津北辰京（掛）2011-217號

北辰區(qū)京津公路東側(cè)

377402.9

448707924099

津辰雙青（掛）2011-152號

北辰區(qū)北倉鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

638012.2

343903592450

津辰雙青（掛）2011-153號

北辰區(qū)北倉鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

654951.7

306203112750

津辰雙青（掛）2011-150號

北辰區(qū)北倉鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

661201.83274033027502021年全市住宅用地出讓2206.44公頃，下降14.2%，北辰區(qū)出讓住宅用地約30萬平米，且地塊主要集中在天津住宅建設(shè)開展集團整理的北辰區(qū)北倉鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)之間，出讓價格在300萬/畝—400萬/畝。三、住宅市場開展情況1、整體開展特點三、住宅市場開展情況2、典型工程分析地塊4600元/㎡6500元/㎡10000元/㎡14000元/㎡11000元/㎡16000元/㎡7000元/㎡11000元/㎡8300元/㎡18000元/㎡三、住宅市場開展情況2、典型工程分析項目名稱物業(yè)類型建筑面積均價開發(fā)商澤天下高層400000

㎡11000元/㎡天津市至圣投資有限公司都匯杰座高層66000㎡10000元/㎡天津市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柴樓新莊園高層700000㎡8300元/㎡天津雙樂德房地產(chǎn)開發(fā)公司龍順御墅別墅300000㎡15000元/㎡天津順潮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天籟灣別墅80000㎡12000元/㎡天津信地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北辰區(qū)高層工程售價在8000-10000元/平米之間，區(qū)中心幾個工程售價較高，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高層售價8300元/平米。別墅工程售價在14000-18000元/平米之間。根本沒有知名大型開發(fā)商進入北辰區(qū)。基礎(chǔ)信息樓盤名稱澤天下地理位置北辰京津公路與延吉西道交口華辰中學(xué)旁

代理商天津縱橫房地產(chǎn)投資咨詢有限公司

開發(fā)商天津市至圣投資有限公司

占地面積200000平方米

容積率

1.6總棟數(shù)6銷售電話-

建筑面積

400000平方米

建筑密度-

建筑形態(tài)高層竣工時間2012.4

外立面-

綠化率35%

總戶數(shù)830

開盤時間2010.10

配套周邊及小區(qū)配套銷售情況已銷售面積

85%開盤時間2010-10

目前銷售樓棟號主力戶型建筑面積

價格月去化

二室/三室80-95平米/120-150平米11000

40套左右促銷策略全款97折熱銷戶型二室現(xiàn)場氛圍客流不多車位價格地上170元/月；地下300元/元車位數(shù)

物業(yè)管理物業(yè)公司天津市盛世優(yōu)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1.8元三、住宅市場開展情況2、典型工程分析基礎(chǔ)信息樓盤名稱都匯杰座

地理位置北辰京津路與泰來西道交口代理商天津愛購樂商業(yè)策劃有限公司

開發(fā)商

天津市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2.4平方米

容積率2.35

總棟數(shù)

2銷售電話-

建筑面積

65950平方米

建筑密度

40%建筑形態(tài)高層竣工時間

2012年12月31日外立面

綠化率20

總戶數(shù)448

開盤時間2011年5月28

日

配套周邊及小區(qū)配套銷售情況已銷售面積

80%開盤時間2011年5月28

日

目前銷售樓棟號主力戶型建筑面積

價格月去化

一室/二室40-77平米10000

促銷策略全款9.5

熱銷戶型一室/二室現(xiàn)場氛圍客流不多車位價格地上170元/月；地下300元/元車位數(shù)520

物業(yè)管理物業(yè)公司天津長瀛物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費2.8元/平米

三、住宅市場開展情況2、典型工程分析都匯杰座是長瀛新都匯廣場二期的小戶型公寓局部，位于廣場D區(qū)，共2棟樓，20層到頂。地上一至四層為國際風(fēng)情商業(yè)街，地上五至二十層為兩棟點式塔樓共448席珍稀小戶型公寓，現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格。公寓建筑面積2.4萬㎡，戶型面積40-77平米左右。其中A座為精裝LOFT小躍層，3梯16戶，層高4.8米，尊享買一得二的時尚生活空間

基礎(chǔ)信息樓盤名稱長瀛御龍灣

地理位置北辰京津路與泰來西道交口代理商天津合富輝煌營銷策劃地產(chǎn)銷售公司

開發(fā)商

天津市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積180000平方米

容積率1.61

總棟數(shù)銷售電話

建筑面積343600平方米

建筑密度

40%建筑形態(tài)洋房、別墅竣工時間

2012-12-31外立面涂料、面磚

綠化率46總戶數(shù)2000

開盤時間2011-3-26

配套周邊及小區(qū)配套銷售情況已銷售面積

80%開盤時間2011-3-26

目前銷售樓棟號主力戶型建筑面積

價格月去化

四室、二室70-230

18000

促銷策略全款9.9

熱銷戶型聯(lián)排別墅現(xiàn)場氛圍有一定客流車位價格地上170元/月；地下300元/元車位數(shù)2000物業(yè)管理物業(yè)公司天津長瀛物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費1.65元/平米·月

長瀛御龍灣地處天津北辰區(qū)，距天津中心15公里、首都北京110公里，東至京津公路，南至北辰公園，西南鄰近北運河，隔河是瑞景高爾夫球場及居住區(qū)，近鄰北辰開發(fā)區(qū)，其中還有水泥工業(yè)設(shè)計院、化工研究院等中央直屬單位。長瀛御龍灣產(chǎn)品涉及聯(lián)排別墅、4.5層洋房、7.5層小高層，且4.5層洋房與7.5層小高層頂層贈送閣樓，4.5層洋房首層贈小院，面積區(qū)間從70-170平米。三、住宅市場開展情況2、典型工程分析及總結(jié)通過對天津市北辰區(qū)房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)研，總結(jié)如下：1、市場：北辰區(qū)因過去開發(fā)程度與道路交通建設(shè)較滯后，使其開展較緩慢，房地產(chǎn)市場開展也不太成熟，北辰區(qū)在天津市的受關(guān)注程度很低。北辰區(qū)在環(huán)城四區(qū)中商品住宅供給量和成交量都處于末位，遠遠落后與其他三個區(qū)，北辰區(qū)大型開發(fā)商開發(fā)的工程很少，知名房企的工程多數(shù)位于市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)中的東麗區(qū)津南區(qū)等。天津北辰區(qū)房地產(chǎn)市場受限購限貸等調(diào)控影響顯著，樓市逐步變成剛性需求為主、改善性需求為輔的市場，在成交量大幅下滑和整體市場供大于求的背景下，北辰區(qū)多數(shù)樓盤成交量中小戶型的二居室產(chǎn)品占很大比例，大面積的高端工程如別墅產(chǎn)品銷量下降明顯。2、產(chǎn)品：北辰區(qū)工程以高層為主，別墅工程較少。樓盤較多同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭比較劇烈。總價低面積小的兩居戶型產(chǎn)品〔80-98平米〕去化速度最快，所占成交量的絕大多數(shù)，面積大總價高的高端住宅及別墅產(chǎn)品成交量下滑明顯。3、客群：北辰區(qū)購置首套房以自住為目的的客戶是購房者的主力，這類客戶對價格較敏感，高端客群會到市內(nèi)六區(qū)購置位置和配套相對較好的樓盤。北辰區(qū)多數(shù)樓盤的成交客群集中在本區(qū)及周邊區(qū)較近的區(qū)域，吸引其他區(qū)域客戶的難度較大。4、價格：北辰區(qū)中心地塊周邊多數(shù)樓盤高層銷售價格在8000-11000元/平米，別墅價格11000-15000元/平米，距離區(qū)中心較遠位置較偏的樓盤價格都在8000元/平米以下，局部村證房銷售均價為3500-4000元/平米。三、住宅市場開展情況3、需求總量及預(yù)測據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計：2021年第一季度天津北辰區(qū)商品住宅成交套數(shù)為264套，成交面積25173.4平米，環(huán)比減少3.89%。北辰區(qū)成交均價8692元/平米，環(huán)比下降3.19%。2021年北辰區(qū)商品住宅成交量為30萬平米，預(yù)計2021年北辰區(qū)需求量將會小幅下降，成交量將保持在20-25萬平米。三、住宅市場開展情況4、價格及預(yù)測三、住宅市場開展情況5、產(chǎn)品分析1.主流在售樓盤建筑面積多在20萬平米以內(nèi)，樓盤周邊配套不太完善，絕大多數(shù)樓盤品質(zhì)和檔次一般。2.社區(qū)配套趨于完善，局部高檔樓盤開始增添會所、泳池、幼兒園等配套要素。3.從社區(qū)規(guī)劃來看，在建筑錯落布局、排列、通風(fēng)采光性、園林景觀、居住舒適度等方面都進行了綜合考慮。4.現(xiàn)階段已進入小高層/高層產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品為輔的階段，局部樓盤甚至引入別墅產(chǎn)品，但是小高層/高層建筑已根本得到城市居民的認同。5.從戶型來看，各前沿戶型理念均有涉及：大多數(shù)戶型講究采光透風(fēng)效果，居住舒適度高，無暗廚暗衛(wèi)。戶型方正實用，動靜分區(qū)，浪費空間較少，帶入戶陽臺。局部樓盤引入LOFT設(shè)計理念。目前北辰區(qū)在售物業(yè)以普通型住宅物業(yè)為主，舒適型物業(yè)比例相對偏低，從現(xiàn)階段調(diào)控程度來看，大戶型去化速度較慢，小戶型較容易銷售。北辰區(qū)樓盤主要是高層產(chǎn)品，高端工程很少，配套一般，園林景觀較好，中小戶型普通樓盤較多，但是受調(diào)控影響大戶型去化速度較慢，小戶型較容易銷售。三、住宅市場開展情況6、客戶需求及特點通過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者購房的主要目的仍然是解決基本的居住需求，也就是自住需求，這類人群達到了47%。而擁有改善性需求的消費者緊隨其后，占到了37%，投資性需求的消費者的比例卻較低，無論是希望保值增值還是長期獲得回報的投資者，都沒有超過調(diào)查人群的7%。盡管網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參與人群與購房潛在群體存在一定程度上的偏差，但是在某種程度上還是能夠反映出天津市房地產(chǎn)市場消費者購房目的的大致分布情況的，即消費者自住需求仍然是主要需求，其次是改善型需求，而投資性需求所占比例最小。房地產(chǎn)整體走勢研判市場低溫調(diào)整限購、限貸、限外、限價……多項限制性措施疊加局不松動，樓市總體調(diào)整格局根本確立市場保持結(jié)構(gòu)性變化樓價調(diào)整，激活市場2021年樓價會延續(xù)2021年四季度的調(diào)整，限購嚴(yán)格的城市、供給偏大的城市、郊區(qū)或遠郊供給集中地段、資金壓力大和業(yè)績壓力大的開發(fā)商，都是推動樓價松動的力量，調(diào)整幅度略大；“促進房價合理回歸〞成為現(xiàn)實。四、房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測1、房地產(chǎn)市場預(yù)測市場供求關(guān)系及價格分析天津成為商品房存量大戶，明顯高于其他一二線城市！根富思博得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，天津當(dāng)前商品房存量3053萬平米，前六個月月均去化面積67萬平米，由此推算，需要45個月去化完畢，接近4年的銷售量。根富思博得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年后三季度供給面積1570萬平米，以同值推算，新增面積需23個月去化。2021年底天津商品房存量將到達4000萬平米！四、房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測1、房地產(chǎn)市場預(yù)測市場供求關(guān)系及價格分析2021年后三季度市場不會發(fā)生明顯拐點，但會出現(xiàn)小幅地下跌。以價換量是市場主旋律成交量主要集中于郊縣及濱海，其中以武清、津南、西青、塘沽四個區(qū)域。降價工程主要集中在市外，津南、武清、塘沽將尤為明顯。郊縣&濱海的降價將拉低全市的成交均價！由于土地稀有、供給逐漸減少等因素，市內(nèi)六區(qū)房價還將有5%左右的增長！全市成交均價將在萬元大關(guān)，持續(xù)徘徊！客戶需求結(jié)構(gòu)分析藍印戶口客戶改善自住剛性需求有局部觀望性質(zhì)限購、市場大環(huán)境影響信心，并非必需品。最廣闊的需求人群分布全市！多在遠郊置業(yè)，并非純居住性質(zhì)?？沙掷m(xù)開展圈層！第二大梯隊分布全市！具有區(qū)域限制性指向單一性開展受阻圈層！抗風(fēng)險力最差圈層！|北辰區(qū)新工程地塊可行性分析|第一局部工程宗地屬性解讀1、工程位置地塊位置第一局部工程宗地屬性解讀2、宗地現(xiàn)狀1、宗地東至科峰路、南至延吉路、西至頂峰路、北至規(guī)劃路。2〕地勢平坦?fàn)顩r：本地塊地勢平坦，易于開發(fā)。3)地面現(xiàn)狀：地塊已拆遷完畢，地勢平坦，沒有大的溝壑及高壓電線等對開發(fā)有較大影響的因素。4)該地塊已拆遷完畢。5)經(jīng)到規(guī)劃部門和建委等部門落實，該地塊下沒有影響開發(fā)的管線和設(shè)施。宗地現(xiàn)狀第一局部工程宗地屬性解讀3、周邊配套1、市政配套：本宗地周邊道路通暢、交通便利具備“七通一平〞標(biāo)準(zhǔn)2〕其他配套【餐飲配套】麥當(dāng)勞

【學(xué)校教育】集賢幼兒園、北倉小學(xué)、華辰學(xué)校、四十七中、天津播送電視大學(xué)北辰分校

【周邊醫(yī)院】北辰醫(yī)院、北辰中醫(yī)醫(yī)院、北辰第二?？茓D產(chǎn)醫(yī)院、天穆骨科醫(yī)院

【鄰近銀行】農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行

【商業(yè)環(huán)境】易初蓮花超市、華潤萬家超市、集賢市場、雙發(fā)商業(yè)街、霞光商城、北辰郵局

【其他配套】北運河、堤岸公園、劉園苗圃、北辰公園

周邊配套4、周邊環(huán)境6、預(yù)期土地價格

經(jīng)與北辰區(qū)政府有關(guān)部門溝通，初步確定該地塊樓面地價樓面地價3000元/㎡，按容積率2.0計算折合400萬元/畝。7、工程取得方式的風(fēng)險分析通過招拍掛取得，有可能出現(xiàn)競爭對手的風(fēng)險。土地面積凈地面積土地性質(zhì)容積率建筑密度綠化率建筑限高126畝126畝商住2.030%40%99米5、規(guī)劃指標(biāo)第二局部工程初步定位和可行性結(jié)論SWOT分析區(qū)位與交通：工程位于北辰區(qū)老城區(qū)，距離區(qū)政府2公里。本地塊周邊交通較好，有多輛公交車線路。周邊生活配套完善。地塊周邊分布小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、銀行等