天津2025年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》基礎(chǔ)班課程開通考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。

A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門

C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門

D：鄉(xiāng)級以上人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章2、__是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設(shè)開發(fā)法3、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％，收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是__。

A．公共使用的排水溝

B．市政道路

C．權(quán)屬不明的巷道

D．房屋占地面積5、所謂__，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)使用

C．標(biāo)準(zhǔn)操作手段

D．科學(xué)操作手段6、評估某宗房開發(fā)用地2025年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2025年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2025年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2025年10月16日，即在2025年10月16日的房價實際為__萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．29857、為評估某房地產(chǎn)2025年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是，交易目期為2025年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元／㎡，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的6％和3％。自2025年2月1日起到2025年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3％，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為元／㎡。

A：3673.20

B：3673.68

C：3790.43

D：3792.93

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地開發(fā)時，由__負責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。

A．政府部門

B．建設(shè)部門

C．房管部門

D．開發(fā)企業(yè)9、估價對象土地2025年的純收益為500萬元，預(yù)計2025年到2025年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2025年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權(quán)在2025年1月1日的價格為。

A：6866萬元

B：7161萬元

C：5010萬元

D：5510萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是。

A：吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間

B：吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C：在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D：吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

E：借款合同

11、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是__。

A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)

C．土地資源狀況

D．建筑技術(shù)進步12、估價報告應(yīng)用有效期最長不宜超過。

A：三個月

B：半年

C：一年

D：兩年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為__。

A．60

B．6

C．10

D．60%14、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙兩宗土地任選其一15、為評估某房地產(chǎn)2025年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2025年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2025年1月1日起至2025年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為元／㎡。

A：3868.92

B：4000.00

C：4072.54

D：4286.89

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。

A．各異性

B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性17、開發(fā)商在選擇自己的融資方式時，應(yīng)重點考慮的因素不包括__。

A．資金融出機構(gòu)的資金來源和財力狀況

B．資金融出機構(gòu)的對外形象

C．各項融資收費的合理性

D．對資金調(diào)動和轉(zhuǎn)移的靈活性18、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是__。

A．房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按時交易合同上載明的價格征收契稅

C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)19、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是。

A：謹慎價值

B：市場價值

C：殘余價值

D：快速變現(xiàn)價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性生房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)。

A：目前是否有經(jīng)濟收入

B：過去是否帶來了經(jīng)濟收益

C：是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

D：目前的收入是否大于運營費用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前__個月提出。

A．1

B．2

C．3

D．422、商品房預(yù)售合同登記備案的申請人是__。

A．商品房銷售代理機構(gòu)

B．商品房預(yù)售人

C．商品房購買人

D．商品房購買人和商品房預(yù)信人23、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則。

A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B：估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個綜合小區(qū)內(nèi)，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對不同物業(yè)的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業(yè)之間的價格差距。這種定價方法屬于產(chǎn)品組合定價方法中的__。

A．產(chǎn)品線定價

B．選擇品定價

C．補充品定價

D．產(chǎn)品束定價25、求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法不包括。

A：單位比較法

B：分部分項法

C：造價分析法

D：指數(shù)調(diào)整法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為__。

A．1468萬元

B．1333萬元

C．1500萬元

D．1287萬元2、甲將其房屋委托中介服務(wù)機構(gòu)賣給乙，成交價格為20萬元。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收取買賣代理費用最高為__元。

A．10000

B．20000

C．50000

D．600003、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人__。

A．應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B．可以收回房屋出租給其他人

C．可以要求增加租金

D．應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同4、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)__討論決定。

A．征收人

B．被征收人

C．房屋征收部門辦公會議

D．政府常務(wù)會議5、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。

A：20—30

B：10—30

C：10—15

D：5—10

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、成本利潤率的計算公式是__。

A．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D．開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值7、影響購買者的心理因素有。

A：動機

B：感覺

C：學(xué)習(xí)

D：信念和態(tài)度

E：欲望8、下列有關(guān)統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)知識的表述中，不正確的有__。

A．隨著研究目的的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化

B．反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為指標(biāo)

C．調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D．調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標(biāo)是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標(biāo)之比9、下列保險中，屬商業(yè)保險的有。

A：無擔(dān)保保險

B：保證保險

C：信用保險

D：健康保險

E：失業(yè)保險10、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。

A．7.65%

B．8.75%

C．9.42%

D．10.19%

11、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。

A．原始價值高于賬面價值

B．投資價值高于市場價值

C．謹慎價值低于市場價值

D．快速變現(xiàn)價值低于市場價值12、管理中心運作住房公積金的基本要求是__。

A．效益性

B．安全性

C．流動性

D．風(fēng)險性13、在經(jīng)濟評價指標(biāo)中，以下__屬于動態(tài)指標(biāo)。

A．FNPV

B．FIRR

C．動態(tài)投資回收期

D．成本利潤率

E．投資利潤率14、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由__向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A．預(yù)售人

B．預(yù)購人

C．預(yù)售合同約定的一方

D．預(yù)售人和預(yù)購人共同15、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是。

A：相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量

B：吸納率分析

C：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量

D：改變用途數(shù)量

E：借款合同16、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有。

A：村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B：以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)

C：公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴建實驗室可以抵押

D：抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效

E：同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)17、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以對下列建設(shè)工程的勘察、設(shè)計直接發(fā)包。

A：采用特定專利的

B：采用專有技術(shù)的

C：建筑藝術(shù)造型有特殊要求的

D：國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)工程的勘察、設(shè)計

E：一般建設(shè)工程的勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)18、根據(jù)西方經(jīng)驗，一般認為速動比率為時比較合適。

A：1：1

B：1：2

C：2：1

D：3：1

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、已抵押的房屋__。

A．不能轉(zhuǎn)讓

B．可以轉(zhuǎn)讓但只能轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人

C．可以轉(zhuǎn)讓但必須告知抵押權(quán)人

D．可以轉(zhuǎn)讓但轉(zhuǎn)讓的價格必須由抵押權(quán)人確定20、不需要辦理施工許可證的是__建設(shè)工程。

A．工程投資額30萬元以下的

B．建設(shè)面積300m2以下的

C．建設(shè)面積500m2以下的

D．工程投資額30萬元以下且建筑面積在300m2以下的

E．投資額50萬元以下且面積不超過300m2的21、住房公積金管理的決策機構(gòu)為__。

A．住房公積金管理委員會

B．住房公積金管理中心

C．財政管理部門

D．各級人民銀行22、《房屋登記辦法》規(guī)定，可以辦理房屋預(yù)告登記的情形確。

A：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

B：房屋抵押

C：在建工程抵押

D：預(yù)購商品房抵押

E：預(yù)購商品房23、下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是__。

A．眾數(shù)