中國房地產(chǎn)市場分析與展望中原集團研究中心劉淵2013年10月當前市場表現(xiàn)

市場整體特點后市展望內(nèi)容提要21.當前市場表現(xiàn)全國市場穩(wěn)中有升四季度將放緩42013年前9月住宅銷售面積同比增24%全年增幅超過去3年全國住宅銷售面積累計同比增幅（2011.02-2013.12E）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原集團研究中心預測3.4%2%12%宏觀指標：新開工成亮點累計增幅擴大5施工建設(shè)活動回升1至9月，房屋累計新開工面積達到1929008萬平方米，累計值同比7.3%，并帶動鋼鐵需求回升。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原集團研究中心7.3%圖：全國房屋施工面積、新開工面積累計同比增幅（2008.02-2013.09）持續(xù)9個月下跌40主要城市：金九銀十再現(xiàn)64月以來主要城市成交量逐月小幅回落，市場總體持續(xù)平穩(wěn)的走勢。9月，40個重點城市銷售面積為2279萬平方米，環(huán)比8月繼續(xù)回升5.8%。一線城市成交回落主要受新增供應及貸款收緊影響，與此同時，6大主要城市二手住宅銷售面積繼續(xù)攀升，達年內(nèi)第2高位。顯示住宅市場需求依然穩(wěn)定。圖：40主要城市商品住宅銷售面積（2009.01-2013.09）數(shù)據(jù)來源：住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心10,000sqm2013平均2012平均17%新房價格：一線城市領(lǐng)漲79月，70城市平均同比漲幅達9%四大一線城市均超過20%僅溫州一城市同比下跌圖：70主要城市商品住宅價格指數(shù)（2013.09同比）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原集團研究中心40主要城市：9月年內(nèi)新高供求關(guān)系分化89月，中原監(jiān)測的40個重點城市供應出現(xiàn)井噴，刷新年內(nèi)新高，其中有32個城市供應出現(xiàn)正增長，成為成交放量的主要原因。然而進入10月后，供應面積較9月同期明顯回落，截至13日供應跌幅達7成。供求關(guān)系產(chǎn)生分化，其中一線城市仍供不應求，環(huán)比基本持平，為0.78。二線城市與三四線城市則快速拉大了供求比，均在1.5以上。目前，北京可售房屋面積來到歷史低位，值得關(guān)注。數(shù)據(jù)來源：住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖：40主要城市商品住宅供應面積及各類城市供求比（2009.01-2013.09）供求平衡線萬平方米標桿房企：年度銷售計劃完成超預期9從9家公布銷售計劃的開發(fā)商來看，前9月平均銷售計劃完成率為80%。雅居樂本月銷售面積及金額均創(chuàng)下年內(nèi)新高，但仍落后于年度銷售計劃（60%）。除此以外，其余開發(fā)商完成年度銷售計劃情況理想，大多可提前完成。四季度業(yè)績壓力減輕。以中海為例，在6月份超額完成半年報業(yè)績之后，7月銷售面積即回落至年內(nèi)第二低位。因此，在年度銷售計劃提前完成的前提下，四季度標桿房企推盤可能放緩。注：中海年度銷售計劃仍按照年初值數(shù)據(jù)來源：行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖：標桿房企銷售計劃完成率（2013年前9月）二手住宅：量價齊升10數(shù)據(jù)來源：住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖：6城市CLI二手住宅價格指數(shù)（2004.05-2013.09）

價格指數(shù)環(huán)比同比租金指數(shù)環(huán)比同比北京3711.02%19.37%1630.02%7.22%上海3293.55%17.71%1742.52%15.28%廣州4792.86%26.54%1622.48%15.59%深圳3852.27%18.92%1320.42%5.89%天津4281.38%10.35%1460.21%6.16%成都2510.78%4.30%1641.03%3.05%北京19%上海28%廣州53%深圳18%天津18%成都2%2011年初至今累計漲幅二手住宅：量價齊升11數(shù)據(jù)來源：住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖：6城市二手住宅成交面積（2007.01-2013.09）自2012年3月以來，六城市累計漲幅在7.4%~37.0%之間，京滬穗深累計漲幅均在25%以上。“金九”六城市二手住宅成交活躍，帶動二手住宅價格加速上揚。上海在自貿(mào)區(qū)概念的拉動下，本月價格漲幅創(chuàng)出2010年以來新高，領(lǐng)漲六大城市。前9月二手成交量已超過去年全年15%。今年市場表現(xiàn)良好原因12一線城市自住需求支撐–京滬常住人口，平均每年增加60萬人市場環(huán)境吸引–經(jīng)濟發(fā)展良好、就業(yè)機會、教育、醫(yī)療等整體市場穩(wěn)定的政策環(huán)境–除北京外，沒有新的調(diào)控政策良好的銷售表現(xiàn)–全市場量價齊升，標桿房企表現(xiàn)優(yōu)異，土地市場熱度不減利好因素刺激–房企再融資重啟市場整體預期回升北京新政簡析132013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。

其中，符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購買：（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。（二）經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭自住型商品住房套型建筑面積

以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。北京新政簡析14北京歷年主要調(diào)控政策經(jīng)濟適用房保障房外地人五年限購限價房為何上述政策未能達到預期效果？自住型商品房商業(yè)寫字樓vs.住宅15商業(yè)寫字樓與住宅銷售面積及增長率對比（1998-2012）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原集團研究中心商業(yè)寫字樓vs.住宅16商業(yè)寫字樓與住宅銷售面積及增長率對比（2011.02-2013.08）住宅銷售整體好于商業(yè)、寫字樓。7、8月寫字樓同比增幅超過住宅，商業(yè)表現(xiàn)較差。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原集團研究中心主要城市甲級寫字樓市場17中原甲級寫字樓租金指數(shù)及空置率（200401-201308）一線城市整體好于二線，北京表現(xiàn)最優(yōu)數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心主要城市甲級寫字樓市場18五城市甲級寫字樓銷售均價及租金回報率甲級寫字樓銷售價格盤整，深圳3月后小幅回升租金回報率基本在5%左右，成都最高7%五城市甲級寫字樓銷售均價（2010.12-2013.08）城市甲級寫字樓租金回報率（2013.08vs.2012.12）數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心商用物業(yè)市場19購物中心租金漲幅遠超住宅、寫字樓2007-2012五年間，四大一線城市的住宅、甲級寫字樓和購物中心三類物業(yè)的租金漲幅中，購物中心租金將近翻倍，達到94%。而同期住宅租金漲幅僅有25%，甲級寫字樓稍高，為46%。2013上半年，一線城市購物中心租金漲幅與住宅相當，均為5%，高于甲級寫字樓（-2%）。四大一線城市住宅、甲級寫字樓、購物中心租金指數(shù)對比（2007-2012H1）數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心北京望京北京雙井北京安貞北京西直門北京頤和星悅薈北京東方新天地上海七寶上海恒隆廣場上海港匯恒隆廣場上海世茂國際廣場上海世茂商都上?；春Ｉ虉鰪V州白馬大廈廣州維多利廣場廣州國金中心商場商用物業(yè)市場20租金：整體增長放緩二三線城市五年漲幅超一線受供應的增加、經(jīng)濟復蘇乏力和網(wǎng)絡(luò)購物蓬勃的共同影響，2012年主要城市購物中心租金漲幅明顯放緩。盡管趨勢上增速都有所放緩，但目前二三線城市租金增幅明顯大于一線城市。過去5年間，二三線城市購物中心租金累計漲幅已超過一線城市。2013上半年，二三線城市購物中心租金漲幅（10%）繼續(xù)超過一線城市（5%）一線及二三線城市購物中心租金走勢（2007-2012H1）注：中原選取了19個城市的40個代表性購物中心，以半年度為一周期進行租金整理并定制租金指數(shù)。數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心商用物業(yè)市場21入駐率：市場供大于求入住明顯下滑最近2年，主要城市購物中心入駐率均出現(xiàn)小幅下滑。一線城市的入駐率從2011年上半年起回落，二三線城市入駐率下滑晚于一線城市半年，2012年底平均入駐率為94%，比2012年上半年下滑1%。2013上半年，二三線城市購物中心入駐率表現(xiàn)仍然優(yōu)于一線城市。綜合入住率與租金水平變化情況，近兩年二三線城市購物中心的發(fā)展情況總體優(yōu)于一線城市。一線及二三線城市購物中心入駐率走勢（2007-2012年）注：中原選取了19個城市的40個代表性購物中心，以半年度為一周期進行租金整理并定制租金指數(shù)。數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心商用物業(yè)市場22典型商家：整體需求強勁行業(yè)分化顯著隨著網(wǎng)絡(luò)購物的興起以及消費增速的放緩，對商鋪需求最大的一些零售企業(yè)的門店數(shù)量的增長也出現(xiàn)了明顯的增速下降趨勢。據(jù)中原統(tǒng)計，16家典型零售商門店數(shù)量依然呈現(xiàn)上升趨勢，但不同類型的零售企業(yè)出現(xiàn)明顯分化。其中，家電賣場門店數(shù)量在連續(xù)高速擴張后出現(xiàn)負增長，2012年門店數(shù)量環(huán)比出現(xiàn)2%的下降；餐飲企業(yè)門店數(shù)量增幅明顯，且延續(xù)著門店逐年增加的趨勢，2012年環(huán)比增長25%，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢；2013上半年，以上趨勢仍在延續(xù)。家裝表現(xiàn)列第二，服裝較差。16家典型零售商門店數(shù)量走勢（2007-2012年）注：中原選取了19個城市的40個代表性購物中心，以半年度為一周期進行租金整理并定制租金指數(shù)。數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心家電蘇寧電器國美電器

超市沃爾瑪家樂福大潤發(fā)樂購

家裝百安居紅星美凱龍宜家

百貨百盛新世界王府井

餐飲百勝麥當勞

服裝美邦服飾佐丹奴土地市場商服用地成交占比上升23商服用地成交比重上升，熱點城市未來供應壓力大13城市商服用地成交可建面積占比（2008-2013年前8月）數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心

200820092010201120122013(01-08)北京5%22%24%34%20%18%上海24%33%30%26%31%31%廣州26%18%26%35%38%41%深圳34%25%44%7%16%88%天津23%14%16%28%44%25%重慶4%7%9%18%18%8%成都29%10%22%28%17%29%武漢6%12%9%13%8%14%長春11%9%11%15%28%13%南京26%32%11%24%36%19%杭州35%22%43%52%50%44%蘇州56%30%31%42%64%54%長沙3%4%12%24%26%15%合計19%16%18%25%25%23%重點規(guī)劃影響未來商辦市場24深圳前?！獙Ψ康禺a(chǎn)市場直接影響大上海自貿(mào)區(qū)——推進經(jīng)濟改革，意義更深遠數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心2.中國樓市的特點26評價標準的不同，將得出不同的結(jié)論評價標準一：租金回報率內(nèi)地主要城市租金回報率與香港對比（2013年9月）內(nèi)地一線城市的住宅市場的毛租金回報率（不計空置率、稅費、維修）低于香港，且內(nèi)地房貸利率高于香港，說明房價虛高是否存在泡沫？27評價標準二：貸款比例全國住宅銷售額（包括一二手）其中貸款、公積金、現(xiàn)金金額比例（2005-2011）是否存在泡沫？28評價標準三：房價收入比全國個稅申報人口（年收入12萬以上）總收入與住宅銷售總金額（包括一二手）對比是否存在泡沫？2006200720082009個稅申報人數(shù)(百萬人)1.632.132.402.69人均繳納個稅(千元/人)50515352人均稅后凈收入(千元/人)280313299295總凈收入(億元人民幣)4570666071907940一二手住宅總銷售額(億元人民幣)21600315802608052070總房價：高收入人群均總凈收入4.74.73.66.629多個經(jīng)濟體均經(jīng)歷過類似歷程各經(jīng)濟體在其高速發(fā)展期，均有類似經(jīng)歷，如日本、香港、中國臺灣、新加坡等。直到經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場熱潮才退去經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展帶來房地產(chǎn)需求增加、房價上漲城市化、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來穩(wěn)定的居住需求投資需求客觀存在，推動市場繼續(xù)上漲還可持續(xù)多久？當前繁榮的市場是否可以持續(xù)？30這是哪個國家？

30年經(jīng)濟高速發(fā)展國內(nèi)大量廉價勞動力快速城市化，農(nóng)村人口進城務工高儲蓄率較低的固定匯率，支持出口快速增長綜合國力大幅增強，GDP總量位列世界第二首都舉辦奧運會幾年后，其經(jīng)濟中心城市舉辦世博會1945-1975

日本戰(zhàn)后經(jīng)濟高速增長1963年，日本GDP列資本主義國家第二1964年東京奧運會1970年大阪世博會31中國是否會重蹈日本覆轍？經(jīng)濟發(fā)展特點不同日本——經(jīng)濟高速增長期結(jié)束，進入成熟階段中國——依然在增長期房地產(chǎn)市場特點不同日本——商業(yè)地產(chǎn)泡沫中國——住宅市場為主，有真實需求支撐32當前中國房地產(chǎn)市場與日本泡沫破滅時的不同中國2003-2009日本1985-1991美國2000-2007經(jīng)濟狀態(tài)潛在增長率高速增長10%低速增長3-4%成熟經(jīng)濟3%房價年均漲幅泡沫時間（房價總漲幅）12%6年2倍30%6年5倍10%7年2倍市場類型住宅商業(yè)住宅房地產(chǎn)信貸市場規(guī)模GDP的40%GDP的50%GDP的80%銀行杠桿率低高高借貸方銀行銀行證券機構(gòu)原報告截圖摘自PIMCO駐日本分析師KoyoOzeki所著報告TheChineseRealEstateMarket:AComparisonwithJapan’sBubble（2009年12月）33當前中國房地產(chǎn)市場與日本70年代市場更接近日本地價上漲階段經(jīng)濟增長階段價格上漲土地類型宏觀經(jīng)濟環(huán)境社會發(fā)展趨勢150-60年代快速增長工業(yè)用地政策優(yōu)先扶持工業(yè)用地供應全國范圍內(nèi)，住宅供應短缺270年代快速增長住宅用地人口流向大城市，住宅嚴重短缺市郊新城建設(shè)，帶動新房供應增加31980-1990穩(wěn)定增長商業(yè)用地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動寫字樓需求熱錢刺激商業(yè)地產(chǎn)價格暴漲41990-低增長商業(yè)用地（土地投資）投資性房地產(chǎn)市場開發(fā)，海外投資資金流入，解決國內(nèi)地價下跌中國地價上漲階段經(jīng)濟增長階段價格上漲土地類型宏觀經(jīng)濟環(huán)境社會發(fā)展趨勢當前快速增長住宅用地人口流向大城市，住宅需求增加市郊新城建設(shè)原報告截圖摘自JP摩根日本，房地產(chǎn)分析師HirokazuAnial所著報告ComparativeAnalysisoftheHistoryoftheChineseandJapanRealEstateMarket（2010年7月）34產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比第三產(chǎn)業(yè)還未超過第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)超過第二產(chǎn)業(yè)日本地產(chǎn)泡沫破滅35平緩增長階段快速增長階段城市化進程對比36增速放緩平穩(wěn)增長高速穩(wěn)定增長增長停滯泡沫破滅高速增長中日房地產(chǎn)市場對比結(jié)論37數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心日本經(jīng)濟發(fā)展從第二階段（高速發(fā)展）向第三階段（平穩(wěn)發(fā)展）轉(zhuǎn)變主要有以下幾個標志：內(nèi)需成為經(jīng)濟增長的主要動力；經(jīng)濟增長從高速增長向平穩(wěn)增長轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從第二產(chǎn)業(yè)占主導向第三產(chǎn)業(yè)占主導轉(zhuǎn)變；城市化速度放慢甚至停滯；居民收入方面，人均GDP超過5000美元。中國房地產(chǎn)市場增長速度，近三年已經(jīng)在調(diào)控壓力下顯著放緩。經(jīng)濟指標達到上述標準，預計至少還有3-5年時間。結(jié)合當前政策環(huán)境，未來全國市場依然可以保持穩(wěn)定發(fā)展。3.后市展望市場增長三階段，近三年顯著放緩391998-2004年，全國商品房/住宅銷量年增幅20%2005-2009年，市場大起大落，年增幅依然高于20%2010-2012年，調(diào)控持續(xù)，全國市場增幅大幅放緩至6%全國商品房、商品住