重慶緯聯(lián)地產(chǎn)2013年2月2012年重慶主城寫字樓市場年度調(diào)研報(bào)告特別聲明本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸重慶緯聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。12012年寫字樓市場宏觀環(huán)境研究宏觀利好城市人均收入與競爭力飛速上漲，投資具備能力與價(jià)值的雙重誘因2001-2012年重慶市城市居民人均可支配收入走勢(shì)示意圖重慶城市競爭力排行近三年變動(dòng)情況2012年重慶市城市居民人均可支配收入將超過21000元，按照重慶市政府“十二五”計(jì)劃，到2015年，社會(huì)商品零售總額將達(dá)到6000億。到那時(shí)，重慶將名副其實(shí)的成為西部的消費(fèi)天堂。城市競爭力排名的突飛猛進(jìn)，讓重慶的城市地位逐漸向國家中心城市靠近，按照目前的發(fā)展速度，假以時(shí)日，重慶必將比肩北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，成為真正意義上的全國五大中心城市。從重慶城市消費(fèi)力來看，重慶居民其財(cái)富較為充裕，具備強(qiáng)勁的投資能力，而城市競爭力的提升成為了重慶城市投資的價(jià)值保障。宏觀利好全年CPI高位運(yùn)行，貨幣資產(chǎn)化需求依然旺盛2008-2012年實(shí)際利率與CPI走勢(shì)圖進(jìn)入2010年，全面進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，進(jìn)入2012年，CPI更出現(xiàn)高位運(yùn)行，實(shí)際利率全年保持低點(diǎn)，現(xiàn)金價(jià)值大幅縮水。負(fù)利率，高CIP，而滬市指數(shù)全年下跌21.68%，深市指數(shù)全年下跌28.41%，股市也陷入一片低迷，貨幣資金急需尋找出口，貨幣資產(chǎn)化意愿依然強(qiáng)勁。宏觀利好調(diào)控政策沖擊住宅市場，非住宅市場成為貨幣資產(chǎn)化出口房產(chǎn)稅2012年全年宏觀調(diào)控不斷，限貸、限購、保障房、房產(chǎn)稅均對(duì)商品住宅產(chǎn)生強(qiáng)力影響。在本論調(diào)控中，其打擊對(duì)象直面住宅市場，而非住宅市場并非本輪調(diào)控的核心。新國八條營業(yè)稅相關(guān)政策對(duì)象：調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。。新國八條限購相關(guān)政策對(duì)象：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。新國八條差別化住房信貸政策對(duì)象：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房產(chǎn)稅征收對(duì)象：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。調(diào)控以商品住房為主宏觀利好優(yōu)惠政策支持推動(dòng)辦公類物業(yè)價(jià)值上漲新區(qū)優(yōu)惠政策支持增強(qiáng)對(duì)外招商引資能力辦公類物業(yè)需求大幅增加辦公類物業(yè)投資價(jià)值大幅上漲兩江新區(qū)政策支持扶持政策：總部經(jīng)濟(jì)政策扶持、金融服務(wù)業(yè)政策扶持、商貿(mào)服務(wù)業(yè)政策扶持、專業(yè)服務(wù)業(yè)政策扶持；十大優(yōu)惠政策：國家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)減稅政策、區(qū)內(nèi)先進(jìn)制造和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)扶持政策、新區(qū)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)予以傾斜、設(shè)立百億元專項(xiàng)資金支持基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立、工業(yè)企業(yè)減稅政策、區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金稅前扣除政策、重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行雙優(yōu)政策、區(qū)內(nèi)符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目予以政策支持、分配激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)人才引進(jìn)。宏觀風(fēng)險(xiǎn)政策調(diào)控從住宅向非住宅的蔓延，將導(dǎo)致部分觀望的出現(xiàn)2月3月4月5月1月新國八條出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)6月新國八條實(shí)施細(xì)則出臺(tái)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)重慶公布房價(jià)控制目標(biāo)：漲幅低于2012年主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)一房一價(jià)實(shí)施調(diào)整土地增值稅征收率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)7月一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)8月8月上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)預(yù)推存款準(zhǔn)備金新政凍結(jié)8000億資金1月9月重慶10月開征存量房產(chǎn)稅商業(yè)貸款門檻提高二三線城市限購政策開啟商業(yè)貸款門檻提高宏觀小結(jié)1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，居民具備投資能力，加上城市價(jià)值不斷提升，投資需求具備投資能力與投資價(jià)值的雙重保障；2、全年CPI高位運(yùn)行，貨幣資產(chǎn)化需求仍然高漲；3、調(diào)控政策大幅沖擊住宅市場，非住宅市場成為投資避風(fēng)口；4、新區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持政策推動(dòng)新區(qū)辦公物業(yè)需求上漲，形成剛需和投資的雙重需求；5、調(diào)控政策存在從住宅市場向非住宅市場轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，但目前其風(fēng)險(xiǎn)難于抑制辦公類物業(yè)需求的下降。22012年寫字樓市場整體市場研究施竣工特征供應(yīng)方對(duì)辦公類物業(yè)開發(fā)意愿大幅上漲2004-2012年重慶市辦公類物業(yè)施竣工走勢(shì)圖從商務(wù)類的施工及竣工數(shù)據(jù)來看，從2004年到目前為止，寫字樓市場整體保持著平穩(wěn)的發(fā)展。2012年施工量爆發(fā)性上漲，說明供應(yīng)方在商品住宅大幅受影響的情況下，對(duì)辦公類物業(yè)的供應(yīng)大幅上漲。供應(yīng)分布特征一條核心軸：解放碑-兩路口-南濱路-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪五個(gè)區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+大坪+袁家崗+石橋鋪供應(yīng)分布特征解放碑CBD兩路口—上清寺南坪商圈江北嘴CBD南濱路觀音橋商圈北部新區(qū)高新園楊家坪商圈沙坪壩商圈石橋鋪商圈袁家崗—大坪供應(yīng)分布特征供應(yīng)分布出現(xiàn)相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)重慶主城在售項(xiàng)目區(qū)域分布占比圖重慶主城潛在項(xiàng)目區(qū)域分布占比圖重慶整體市場呈現(xiàn)出區(qū)域分布相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)，各區(qū)域有其相應(yīng)的寫字樓集中區(qū)域。渝中區(qū)為在售寫字樓的集中區(qū)域，但未來潛在供應(yīng)將向北部新區(qū)及江北區(qū)等新興商務(wù)集中區(qū)轉(zhuǎn)移。供應(yīng)產(chǎn)品特征在售項(xiàng)目項(xiàng)目面積區(qū)間分布較廣，銷售單價(jià)均在1萬以上區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)級(jí)別裝修情況銷售面積區(qū)間銷售均價(jià)北部新區(qū)貝蒙盤古——毛坯——17000南岸區(qū)長江國際甲級(jí)精裝140019000渝中區(qū)創(chuàng)匯首座甲級(jí)部分精裝修70-20018000渝北區(qū)動(dòng)力國際甲級(jí)——45-110016000北部新區(qū)復(fù)地重慶復(fù)城國際甲級(jí)毛坯60-70018000江北區(qū)觀音橋COSMO——毛坯/精裝42-39013000南岸區(qū)國匯中心甲級(jí)精裝修115-26821000渝北區(qū)合桂縱貫線——毛坯36-11112000渝北區(qū)華宇北城商務(wù)街——毛坯75012000北部新區(qū)金開協(xié)信中心——毛坯509-101816000江北區(qū)金融街重慶金融中心甲級(jí)——1900——江北區(qū)九街高屋——毛坯58012000沙坪壩區(qū)南方東銀ARC中央廣場甲級(jí)精裝修140-116014000渝北區(qū)仁安龍城國際——毛坯60013000南岸區(qū)上海城甲級(jí)毛坯70-18913000渝中區(qū)渝中萬科中心甲級(jí)精裝修100-300——九龍坡區(qū)申基索菲特甲級(jí)毛坯130-196015000渝中區(qū)重慶村壹號(hào)——毛坯30-20010000渝中區(qū)重慶總部城甲級(jí)毛坯123-150016000江北區(qū)重慶國際檢測大廈甲級(jí)精裝修533-36006000渝中區(qū)新干線商務(wù)公寓——毛坯100-12914000渝中區(qū)龍湖時(shí)代中心甲級(jí)毛坯58-8015000南岸區(qū)國際社區(qū)首鉆——毛坯600-12007000大渡口區(qū)新天澤國際廣場甲級(jí)精裝修96514000沙坪壩區(qū)康田國際企業(yè)港甲級(jí)毛坯30-2000——渝中區(qū)聯(lián)合國際甲級(jí)精裝修46-14423000渝中區(qū)重慶解放碑威斯汀甲級(jí)毛坯160-47023000渝中區(qū)新華國際甲級(jí)——100027000在售項(xiàng)目供應(yīng)特征：從物業(yè)供應(yīng)的級(jí)別來看，無論任何區(qū)域物業(yè)，多數(shù)項(xiàng)目仍保持了甲級(jí)寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)；裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修及毛坯房各有供應(yīng)，但其銷售價(jià)格均集中在1萬元以上；從供應(yīng)的面積區(qū)間來看，多數(shù)寫字樓的銷售面積均較大，但從總體來看，其面積區(qū)間的分布依然較廣。需求總體特征寫字樓市場逐步進(jìn)入市場需求的高位階段2004-2012年重慶市辦公類物業(yè)銷售面積走勢(shì)圖（萬方）2004年到2009年，寫字樓市場總體需求量維持在30萬方左右的低位水平。2010年寫字樓市場出現(xiàn)爆發(fā)性增長，說明調(diào)控對(duì)住宅市場的影響會(huì)讓部分需求轉(zhuǎn)化到非住宅中來。2010年和2012年均保持高位，寫字樓市場引來市場需求高峰期。價(jià)格總體特征寫字樓市場投資價(jià)值得到高度認(rèn)同2004-2012年重慶市辦公類物業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì)圖（萬方）2004年到2009年，寫字樓價(jià)格與商品房整體價(jià)格同樣形成了逐步上漲的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年后寫字樓市場出現(xiàn)爆發(fā)性增長，其投資價(jià)值等到高度認(rèn)同，同時(shí)價(jià)格也出現(xiàn)爆發(fā)性的階梯式上漲。整體市場小結(jié)說明：本部分市場研究基于重慶全市數(shù)據(jù)分析，而主城寫字樓供需量基本保持在80%-90%間，整體市場研究能基本反映其主城整體市場走勢(shì)。1、受宏觀環(huán)境影響，供應(yīng)方辦公類物業(yè)開發(fā)意愿大幅上漲；2、全市寫字樓分布形成相對(duì)集中的特征；3、全市供應(yīng)產(chǎn)品較為豐富，單價(jià)均已上萬；4、進(jìn)入2010年，寫字樓市場進(jìn)入高位運(yùn)行時(shí)代，而2012年受供應(yīng)限制，總量小幅下滑；5、2010年寫字樓價(jià)格出現(xiàn)飛躍式上漲，2012年處于階梯式上漲階段。32012年寫字樓市場交易結(jié)構(gòu)研究寫字樓區(qū)域結(jié)構(gòu)2008-2012年重慶市辦公類物業(yè)區(qū)域分布示意圖（套數(shù)比）說明：西區(qū)為沙坪壩區(qū)與九龍坡區(qū)、南區(qū)為南岸區(qū)、北區(qū)為三北區(qū)、中心區(qū)為渝中區(qū)、其他區(qū)域?yàn)楸表諈^(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、高新區(qū)。三北區(qū)域及渝中區(qū)將成為未來寫字樓市場競爭的主力區(qū)域；造成競爭的主要因素為三北區(qū)多板塊寫字樓集群的發(fā)展，及渝中區(qū)金融街的打造。三北區(qū)與中心區(qū)為寫字樓主力市場寫字樓面積結(jié)構(gòu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)向分零化銷售傾斜2008-2012年重慶市辦公類物業(yè)面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（套數(shù)比）近幾年產(chǎn)品在面積區(qū)間的套數(shù)占比上在250平方米以下的產(chǎn)品形成了一定的波動(dòng)，但2010年及2012年套數(shù)比大幅向小面積區(qū)間傾斜，可見，寫字樓產(chǎn)品分零化銷售比重持續(xù)增加。寫字樓面積結(jié)構(gòu)產(chǎn)品的多樣性形成扁平化的市場走勢(shì)2012年需求面積區(qū)間結(jié)構(gòu)面積比形成了扁平化的市場走勢(shì)，小面積區(qū)間主要受分零化銷售的市場影響形成了多樣性的面積區(qū)間；大面積區(qū)間受EBD等獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的增加保障了大面積產(chǎn)品的供應(yīng)。2008-2012年重慶市辦公類物業(yè)面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）寫字樓價(jià)格結(jié)構(gòu)2008-2012年重慶市辦公類物業(yè)單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（套數(shù)比）扁平化與分散化進(jìn)入2010年，價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的飛躍，單價(jià)區(qū)間已大幅集中于1萬元以下；2010年與2012年在價(jià)格區(qū)間的分布上形成了較為一致的特征，基區(qū)間占比的扁平化，及各區(qū)間集中的分散化；主要因素有兩點(diǎn)，一早期成交物業(yè)簽約的滯后性對(duì)低價(jià)位區(qū)間的影響；二各分區(qū)價(jià)格差異較大，造成了各價(jià)格區(qū)間的分布較散。寫字樓價(jià)格結(jié)構(gòu)區(qū)域價(jià)格差異是造成價(jià)格分散化的主要因素2012重慶市辦公類物業(yè)單價(jià)分區(qū)結(jié)構(gòu)示意圖（套數(shù)比）南區(qū)及中心區(qū)高單價(jià)產(chǎn)品較多，其次為北區(qū)，西區(qū)及其他區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格偏低。各區(qū)域從產(chǎn)品的單價(jià)分布區(qū)間來看，差異極為明顯，這是造成單價(jià)分散化集中的主要因素。寫字樓總價(jià)結(jié)構(gòu)2008-2012年重慶市辦公類物業(yè)總價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（套數(shù)比）集中化與分散化的共存受因素一寫字樓產(chǎn)品多采用分零化銷售模式，因素二延遲簽約老項(xiàng)目的影響，50萬元總價(jià)以下的物業(yè)占比依然較高；50-500萬元間形成了扁平化的市場走勢(shì)，說明一500萬元以內(nèi)的辦公物業(yè)為市場的主力需求，二50-500萬元區(qū)間內(nèi)的寫字樓形成了多樣化的產(chǎn)品特征。結(jié)構(gòu)市場小結(jié)1、寫字樓市場需求形成了區(qū)域集中度上漲的格局，三北區(qū)及中心區(qū)為目前市場的主力需求；2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)形成多樣化的市場特征，分零化產(chǎn)品與獨(dú)棟化辦公并行發(fā)展；3、產(chǎn)品單價(jià)形成了分散化集中的特點(diǎn)，其主要因素來自于區(qū)域間價(jià)格差異的明顯；4、500萬以內(nèi)產(chǎn)品為寫字樓市場的主力需求，目前50-500萬元間的產(chǎn)品類比較為豐富。42012年寫字樓市場重點(diǎn)項(xiàng)目研究重點(diǎn)項(xiàng)目篩選及分類篩選標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)一、2012年在售寫字樓項(xiàng)目；標(biāo)準(zhǔn)二、2012年初未進(jìn)入尾房銷售階段寫字樓項(xiàng)目。612167178189101112435141513編號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱分類屬性1渝中區(qū)新華國際渝中CBD板塊2渝中區(qū)創(chuàng)匯首座渝中CBD板塊3江北區(qū)金融街重慶金融中心江北嘴CBD板塊4江北區(qū)觀音橋COSMO江北中心板塊5江北區(qū)九街高屋江北中心板塊6渝中區(qū)萬科中心副中心板塊7北部新區(qū)動(dòng)力國際副中心板塊8北部新區(qū)合桂縱貫線副中心板塊9北部新區(qū)仁安龍城國際副中心板塊10北部新區(qū)中渝愛都會(huì)副中心板塊11北部新區(qū)睿尚MOHO副中心板塊12高新區(qū)中新城上城副中心板塊13沙坪壩區(qū)南方東銀ARC中央廣場副中心板塊14南岸區(qū)長江國際南濱路板塊15南岸區(qū)國匯中心南濱路板塊16北部新區(qū)貝蒙盤古EBD板塊17北部新區(qū)復(fù)城國際EBD板塊18北部新區(qū)金開協(xié)信中心EBD板塊重點(diǎn)項(xiàng)目總體分析供應(yīng)量小，供應(yīng)時(shí)間偏后，市場未能充分去化寫字樓需求項(xiàng)目名稱預(yù)售時(shí)間預(yù)售面積（萬方）中新城上城2007-7-278.83長江國際2009-3-235.09創(chuàng)匯首座2009-8-272.09新華國際2009-10-103.99金融街重慶金融中心2009-12-412.032009年小計(jì)32.03仁安龍城國際2010-1-283.01國匯中心2010-7-62.95睿尚MOHO2010-9-170.73觀音橋COSMO2010-11-33.32九街高屋2010-12-132.712010年小計(jì)12.72南方東銀ARC中央廣場2012-1-133.40金開協(xié)信中心2012-1-212.54中渝愛都會(huì)2012-5-202.37金開協(xié)信中心2012-5-272.07金開協(xié)信中心2012-6-241.292012年上半年小計(jì)11.67合桂縱貫線2012-7-181.97復(fù)城國際2012-9-204.03貝蒙盤古2012-10-271.29萬科中心2012-12-23.66貝蒙盤古2012-12-20.40動(dòng)力國際2012-12-71.392012年下半年小計(jì)12.75從目前在售的重點(diǎn)項(xiàng)目成交與供應(yīng)統(tǒng)計(jì)來看，2012年其消化率與2010年市場持平，但由于大半的供應(yīng)量均集中在下半年，可見，2012年的寫字樓市場并未能充分去化市場的需求。重點(diǎn)項(xiàng)目總體分析成交量的變化大幅受制于供應(yīng)影響2012年寫字樓物業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目成交月度走勢(shì)圖成交集中于年中與年末兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，此時(shí)間節(jié)點(diǎn)與其項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)一致，說明，成交量的變化大幅受制于供應(yīng)的影響。重點(diǎn)項(xiàng)目總體分析重慶寫字樓市場已邁入萬元時(shí)代2012年寫字樓物業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目成交建面單價(jià)月度走勢(shì)圖全年價(jià)格月度走勢(shì)來看，成交建面單價(jià)均在萬元以上；重慶寫字樓的主力建面單價(jià)區(qū)間以邁上14000元以上，其所涵蓋成交物業(yè)金額占比達(dá)到38%以上。解放碑CBD板塊市場特征需求特征——中等面積為主、單價(jià)高位集中參考項(xiàng)目：創(chuàng)匯首座、新華國際2012年解放碑CBD板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）2012年解放碑CBD板塊單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（金額比）從解放碑CBD板塊的面積區(qū)間結(jié)構(gòu)可以看出，以分零化銷售為主，且分零面積偏向中等，主要需求面積為160-180平方米及200-250平方米兩個(gè)區(qū)間上；單價(jià)存在高位集中的特征，主力需求單價(jià)區(qū)間在22000-30000之間。江北嘴CBD板塊市場特征需求特征——大面積產(chǎn)品居多、單價(jià)高位集中參考項(xiàng)目：金融街重慶金融中心2012年江北嘴CBD板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）2012年江北嘴CBD板塊單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（金額比）江北嘴CBD目前開發(fā)較為火熱，但供應(yīng)項(xiàng)目較少，目前僅以金融街重慶金融中心作為參考；面積區(qū)間集中于大面積產(chǎn)品，部分樓層采取整層銷售，目前主力需求區(qū)間為250-300平方米間；67%產(chǎn)品集中于單價(jià)2萬元以上，且集中于高位，部分物業(yè)可銷售到4萬元以上的高位。江北中心板塊市場特征需求特征——小戶型產(chǎn)品為主力需求，價(jià)格處于主城第二梯隊(duì)2012年江北中心板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）2012年江北中心板塊單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（金額比）江北中心板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)集中于小戶型面積區(qū)間，主力銷售面積區(qū)間為40平米以下產(chǎn)品及50-60平方米間產(chǎn)品；單價(jià)集中于10000-20000元之間，主力單價(jià)區(qū)間為14000-16000元之間。參考項(xiàng)目：觀音橋COSMO、九街高屋副中心板塊市場特征需求特征——面積區(qū)間分散化、單價(jià)存在區(qū)域差異化2012年副中心板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）2012年副中心板塊單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（金額比）副中心板塊從面積區(qū)間的結(jié)構(gòu)上來看，存在較大的分散化特征，其產(chǎn)品的差異性也較為明顯，但仍然采用整層分零的銷售方式，主力銷售面積區(qū)間為140-200平方米之間；單價(jià)區(qū)間由于由大坪副中心板塊、龍頭寺副中心板塊、高新區(qū)副中心板塊、沙坪壩副中心板塊等區(qū)域組成、存在一定的價(jià)格差異性，其主力單價(jià)區(qū)間為12000-15000元之間。參考項(xiàng)目：萬科中心、動(dòng)力國際、合桂縱貫線、仁安龍城國際、中渝愛都會(huì)、睿尚MOHO、中新城上城、南方東銀ARC中央廣場南濱路板塊市場特征需求特征——傾向于整層銷售、單價(jià)高位分散化2012年南濱路板塊面積區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（面積比）2012年南濱路板塊單價(jià)區(qū)間結(jié)構(gòu)示意圖（金額比）南濱路板塊從產(chǎn)品面積區(qū)間來看，傾向于中等及大面積產(chǎn)品銷售，且兩個(gè)參考項(xiàng)目均多將推售重心采用整層銷售的方式，主力銷售區(qū)間為1200-14000平方米；單價(jià)區(qū)間形成高位分散化的結(jié)構(gòu)構(gòu)成、20000-30000元間均衡分布，相對(duì)集中于25000-30000元間。參考項(xiàng)目：長江國際、國匯中心E