北京大廈管理辦法總則目的本管理辦法旨在規(guī)范北京大廈的運營管理，確保大廈的安全、高效、有序運行，為入駐企業(yè)和人員提供優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和服務(wù)，保障各方的合法權(quán)益，促進(jìn)大廈的可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本辦法適用于北京大廈內(nèi)的所有區(qū)域，包括寫字樓、商業(yè)配套設(shè)施、公共區(qū)域等，以及大廈的業(yè)主、租戶、訪客、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)人員?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及北京市相關(guān)規(guī)定，確保大廈管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：把保障大廈的安全作為首要任務(wù)，包括消防安全、治安安全、設(shè)施設(shè)備安全等，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生。3.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主、租戶需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。4.統(tǒng)一管理原則：對大廈實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保各項管理工作的一致性和協(xié)調(diào)性。5.可持續(xù)發(fā)展原則：注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，推動大廈的綠色運營，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。管理機構(gòu)與職責(zé)大廈管理委員會1.組成：由大廈業(yè)主代表、租戶代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表等組成，設(shè)主任一名，副主任若干名。2.職責(zé)：審議決定大廈管理的重大事項，如年度工作計劃、預(yù)算方案、物業(yè)服務(wù)合同等。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和考核。協(xié)調(diào)業(yè)主、租戶之間的關(guān)系，處理各類糾紛和投訴。定期召開會議，研究解決大廈管理中存在的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等。制定并執(zhí)行大廈的各項管理制度和操作規(guī)程，確保管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。建立健全客戶服務(wù)體系，及時響應(yīng)業(yè)主、租戶的需求，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。定期向大廈管理委員會匯報工作情況，接受監(jiān)督和考核。各部門職責(zé)1.綜合管理部：負(fù)責(zé)大廈的行政管理工作，包括文件收發(fā)、檔案管理、會議組織等。協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，確保各項工作的順利開展。負(fù)責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)、考核、薪酬福利等人力資源管理工作。負(fù)責(zé)大廈的對外聯(lián)絡(luò)和公共關(guān)系維護(hù)。2.工程管理部：制定并執(zhí)行大廈設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、改造和更新工作，及時處理各類設(shè)備故障。對設(shè)施設(shè)備的運行情況進(jìn)行監(jiān)測和分析，提出優(yōu)化建議，降低能耗。負(fù)責(zé)工程施工的管理和監(jiān)督，確保施工安全和質(zhì)量。3.安全保衛(wèi)部：制定并執(zhí)行大廈的安全保衛(wèi)制度，維護(hù)大廈的治安秩序。負(fù)責(zé)人員和車輛的出入管理，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記、檢查。開展安全巡邏和監(jiān)控工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全問題。組織開展消防安全工作，包括消防設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)，消防演練等，確保消防安全。4.環(huán)境衛(wèi)生部：負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括樓道、電梯、衛(wèi)生間、停車場等。定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒和蟲害防治工作，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)垃圾分類的宣傳和指導(dǎo)工作，確保垃圾分類工作的順利開展。5.客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)與業(yè)主、租戶的溝通和聯(lián)系，及時了解他們的需求和意見。辦理業(yè)主、租戶的入住、退房手續(xù)，提供相關(guān)咨詢服務(wù)。處理業(yè)主、租戶的投訴和建議，及時反饋處理結(jié)果。組織開展社區(qū)文化活動，增強業(yè)主、租戶之間的凝聚力和歸屬感。房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋管理1.產(chǎn)權(quán)管理：明確大廈房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，建立產(chǎn)權(quán)檔案，做好產(chǎn)權(quán)變更登記等相關(guān)工作。2.使用管理：監(jiān)督業(yè)主、租戶按照規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)等。3.維修養(yǎng)護(hù)：制定房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃，定期對房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時處理房屋出現(xiàn)的各類問題，確保房屋的安全和正常使用。設(shè)施設(shè)備管理1.分類管理：對大廈的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，如電氣設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、給排水設(shè)備等，建立設(shè)備臺賬。2.維護(hù)保養(yǎng)：根據(jù)設(shè)備的特點和使用要求，制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備的性能良好。3.維修管理：及時處理設(shè)備故障，按照維修流程進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量，做好維修記錄。4.更新改造：根據(jù)設(shè)備的使用年限、技術(shù)狀況等，適時進(jìn)行設(shè)備的更新改造，提高設(shè)備的運行效率和安全性。5.安全管理：加強設(shè)施設(shè)備的安全管理，制定安全操作規(guī)程，對操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保設(shè)備安全運行。環(huán)境衛(wèi)生管理保潔標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域：樓道、電梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域保持清潔衛(wèi)生，無雜物、無污漬、無異味。2.綠化區(qū)域：綠化植物定期澆水、施肥、修剪，保持良好的生長狀態(tài)，綠化區(qū)域無雜草、無垃圾。3.停車場：停車場地面干凈整潔，無積水、無油污，車輛停放有序。保潔流程1.日常保潔：按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行日常保潔工作，包括清掃、擦拭、消毒等。2.定期保潔：定期對公共區(qū)域進(jìn)行深度保潔，如地面打蠟、玻璃清洗等。3.特殊保潔：根據(jù)實際情況，對突發(fā)污染或特殊區(qū)域進(jìn)行及時的特殊保潔處理。監(jiān)督考核1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督考核制度，定期對保潔工作進(jìn)行檢查和評估。2.對保潔工作不達(dá)標(biāo)的區(qū)域和人員進(jìn)行及時整改和培訓(xùn)，確保環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。安全保衛(wèi)管理人員出入管理1.設(shè)立門禁系統(tǒng)，對大廈人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格的出入登記和管理。2.業(yè)主、租戶憑有效證件進(jìn)入大廈，訪客需經(jīng)被訪人確認(rèn)后登記進(jìn)入。3.對進(jìn)出車輛進(jìn)行檢查，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆等危險物品進(jìn)入大廈。巡邏監(jiān)控管理1.制定巡邏路線和時間，安排專人進(jìn)行24小時巡邏，做好巡邏記錄。2.安裝監(jiān)控設(shè)備，對大廈公共區(qū)域進(jìn)行實時監(jiān)控，確保監(jiān)控設(shè)備正常運行，錄像資料保存一定期限。3.對監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的異常情況及時進(jìn)行處理，并做好記錄。消防安全管理1.建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任。2.配備充足的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。3.組織開展消防安全培訓(xùn)和演練，提高員工和業(yè)主、租戶的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。4.保持消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。治安防范管理1.加強治安防范工作，制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對各類突發(fā)事件。2.與公安機關(guān)保持密切聯(lián)系，及時處理治安問題。3.對大廈內(nèi)的重點部位和區(qū)域加強防范措施，確保安全。客戶服務(wù)管理入住與退房服務(wù)1.為業(yè)主、租戶提供便捷的入住手續(xù)辦理服務(wù)，包括簽訂租賃合同、交付鑰匙、提供相關(guān)資料等。2.在業(yè)主、租戶退房時，按照規(guī)定辦理退房手續(xù)，檢查房屋及設(shè)施設(shè)備狀況，結(jié)算相關(guān)費用。投訴處理1.設(shè)立投訴渠道，如電話、郵箱、現(xiàn)場投訴等，及時受理業(yè)主、租戶的投訴。2.對投訴進(jìn)行詳細(xì)記錄，及時安排專人進(jìn)行調(diào)查和處理，并在規(guī)定時間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給投訴人。3.對投訴處理情況進(jìn)行跟蹤和回訪，確保投訴得到徹底解決，提高客戶滿意度。溝通與協(xié)調(diào)1.定期與業(yè)主、租戶進(jìn)行溝通，通過座談會、問卷調(diào)查等方式了解他們的需求和意見。2.及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主、租戶之間的矛盾和糾紛，營造和諧的辦公環(huán)境。3.加強與政府相關(guān)部門、周邊單位的溝通與協(xié)調(diào)，為大廈的運營創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。費用管理費用構(gòu)成1.大廈管理費用主要包括物業(yè)服務(wù)費用、水電費、維修費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、保安保潔費用等。2.物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式收取，其他費用按照實際發(fā)生額進(jìn)行分?jǐn)偂ＹM用收取1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定的時間和方式向業(yè)主、租戶收取費用，開具正規(guī)發(fā)票。2.對逾期未繳納費用的業(yè)主、租戶，按照合同約定收取滯納金，并采取相應(yīng)的催繳措施。費用使用1.建立費用使用管理制度，明確費用的使用范圍、審批流程和監(jiān)督機制。2.費用使用應(yīng)遵循合理、節(jié)約的原則，確保資金用于大廈的正常運營和維護(hù)。3.定期公布費用收支情況，接受業(yè)主、租戶的監(jiān)督。應(yīng)急管理應(yīng)急預(yù)案制定1.針對可能發(fā)生的火災(zāi)、地震、治安事件、公共衛(wèi)生事件等各類突發(fā)事件，制定完善的應(yīng)急預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急組織機構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、應(yīng)急物資保障等內(nèi)容。應(yīng)急演練1.定期組織開展應(yīng)急演練，檢驗和提高應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性。2.應(yīng)急演練包括桌面演練、實戰(zhàn)演練等多種形式，演練后對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行評估和修訂。應(yīng)急處置1.突發(fā)