北京契稅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強契稅征收管理，規(guī)范契稅征收行為，保障國家稅收收入，保護納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人繳納契稅的管理活動。（三）基本原則契稅征收管理遵循依法、公正、公開、高效、便民的原則。稅務機關(guān)應嚴格按照法定權(quán)限和程序征收契稅，確保稅收政策準確執(zhí)行，維護納稅人的合法權(quán)益。二、納稅義務人（一）定義在本市行政區(qū)域內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人。所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。（二）具體情形1.國有土地使用權(quán)出讓，承受方為納稅人。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），承受方為納稅人。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買賣，承受方為納稅人。以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，經(jīng)當?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。4.房屋贈與，受贈人為納稅人。房屋的受贈人要按規(guī)定繳納契稅。對夫妻之間房屋、土地權(quán)屬變更的，免征契稅。5.房屋交換，支付差價的一方為納稅人。交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。三、征稅范圍（一）一般規(guī)定1.國有土地使用權(quán)出讓。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換。3.房屋買賣、贈與和交換。（二）特殊情況1.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股。2.以土地、房屋權(quán)屬抵債。3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬。4.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。四、計稅依據(jù)（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。（五）房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)1.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。2.承受的房屋附屬設施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。五、稅率本市契稅稅率為百分之三至百分之五。具體適用稅率，由市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本市的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。六、應納稅額計算（一）計算公式應納稅額=計稅依據(jù)×稅率（二）計算示例1.某單位購買一處房屋，成交價格為500萬元，其應納稅額=500×3%=15萬元（假設適用稅率為3%）。2.甲與乙交換房屋，甲房屋價值200萬元，乙房屋價值180萬元，由甲支付差價20萬元。則甲應納稅額=20×3%=0.6萬元（假設適用稅率為3%）。七、納稅義務發(fā)生時間（一）一般規(guī)定契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。（二）具體情形1.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應依法繳納契稅，其納稅義務發(fā)生時間為土地出讓合同簽訂的當天。2.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務發(fā)生時間為法律文書等生效當日。3.因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改變土地使用條件當日。八、納稅期限納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。九、納稅地點契稅在土地、房屋所在地的稅務機關(guān)繳納。十、減免稅規(guī)定（一）國家規(guī)定的減免稅項目1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。（二）本市規(guī)定的減免稅項目1.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（三）減免稅申報與審批納稅人符合減免稅規(guī)定的，應在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)提出減免稅申報。契稅征收機關(guān)應在受理減免稅申報之日起10個工作日內(nèi)完成審核，并作出是否準予減免稅的決定。十一、征收管理（一）稅務機關(guān)職責1.負責契稅的征收管理工作，依法征收契稅，不得擅自多征、少征或者免征。2.加強對契稅征收的日常管理，建立健全征收管理制度，規(guī)范征收流程，提高征收效率。3.加強對契稅政策的宣傳和解釋，為納稅人提供咨詢服務，幫助納稅人了解契稅政策和辦理納稅手續(xù)。（二）納稅人義務1.如實申報土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況，提供相關(guān)資料，不得隱瞞、虛報。2.按照規(guī)定的納稅期限和納稅地點繳納稅款，不得拖欠、拒繳。3.接受稅務機關(guān)的監(jiān)督檢查，如實反映情況，提供有關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。（三）征收方式1.直接征收：稅務機關(guān)直接征收契稅，納稅人到稅務機關(guān)辦稅服務廳辦理納稅申報和繳納稅款手續(xù)。2.委托代征：稅務機關(guān)可以委托有關(guān)單位代征契稅，代征單位應按照稅務機關(guān)的要求，依法征收契稅，并及時解繳稅款。（四）納稅申報資料1.土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同。2.納稅人身份證明。3.其他相關(guān)資料，如房地產(chǎn)評估報告、減免稅證明等。（五）稅務機關(guān)審核稅務機關(guān)收到納稅人的納稅申報資料后，應進行審核。審核內(nèi)容包括：申報資料是否齊全、真實；計稅依據(jù)是否準確；稅率適用是否正確；減免稅申請是否符合規(guī)定等。（六）稅款征收與解繳1.經(jīng)審核無誤的，稅務機關(guān)應向納稅人開具完稅憑證，納稅人應按照完稅憑證上注明的金額繳納稅款。2.稅務機關(guān)應按照規(guī)定的期限將征收的契稅稅款解繳入庫，不得截留、挪用。（七）稅務檢查1.稅務機關(guān)有權(quán)對納稅人的納稅情況進行檢查，納稅人應如實提供有關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。2.稅務機關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、漏稅、騙稅等違法行為的，應依法予以處理。十二、法律責任（一）納稅人法律責任1.納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務機關(guān)責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。2.納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。3.納稅人欠繳應納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財產(chǎn)的手段，妨礙稅務機關(guān)追繳欠繳的稅款的，由稅務機關(guān)追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。4.以假報出口或者其他欺騙手段，騙取國家出口退稅款的，由稅務機關(guān)追繳其騙取的退稅款，并處騙取稅款一倍以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。對騙取國家出口退稅款的，稅務機關(guān)可以在規(guī)定期間內(nèi)停止為其辦理出口退稅。（二）稅務機關(guān)及其工作人員法律責任1.稅務機關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，擅自多征、少征或者免征契稅的，由上級機關(guān)責令改正，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。2.稅務機關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、故意刁難納稅人的，由上級機關(guān)責令改正，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給