版物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)本公司物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策，依法開展物業(yè)管理活動。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.專業(yè)規(guī)范原則：建立專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的管理方法和流程，確保物業(yè)管理工作的質(zhì)量和效率。4.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，堅(jiān)持公平、公正的原則，維護(hù)各方的合法權(quán)益。（四）職責(zé)分工1.公司管理層負(fù)責(zé)制定公司物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略和方針政策。審批重大物業(yè)管理決策和方案。監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的執(zhí)行情況。2.物業(yè)管理部門具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理工作。制定物業(yè)管理工作計(jì)劃和規(guī)章制度。協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的各類問題。3.物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的日常運(yùn)營管理。提供物業(yè)服務(wù)，包括保潔、綠化、安保、維修等。與業(yè)主和使用人保持溝通，及時(shí)反饋和解決問題。4.其他部門按照各自職責(zé)，配合物業(yè)管理部門做好相關(guān)工作。二、物業(yè)承接查驗(yàn)（一）承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備1.成立承接查驗(yàn)小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件等。3.制定承接查驗(yàn)方案，明確承接查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序和時(shí)間安排。（二）承接查驗(yàn)的內(nèi)容1.共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備層等。2.共用設(shè)施設(shè)備：包括給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)施、安防設(shè)施、智能化系統(tǒng)等。3.綠化及配套設(shè)施：包括綠地、樹木、花卉、景觀小品、休閑設(shè)施、停車場等。4.物業(yè)資料：包括業(yè)主資料、物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)合同等。（三）承接查驗(yàn)的程序1.書面通知：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)。2.現(xiàn)場查驗(yàn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照承接查驗(yàn)方案，對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)。查驗(yàn)過程中，雙方應(yīng)當(dāng)共同確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果，并形成書面記錄。3.問題整改：對于查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)整改，直至符合要求。4.交接手續(xù)：整改完成后，雙方應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)交接手續(xù)，移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。（四）承接查驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位：應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，無明顯質(zhì)量缺陷。2.共用設(shè)施設(shè)備：應(yīng)當(dāng)運(yùn)行正常，性能良好，具備相應(yīng)的使用功能。3.綠化及配套設(shè)施：應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)要求，美觀整潔，使用功能完好。4.物業(yè)資料：應(yīng)當(dāng)齊全、完整、真實(shí)，符合檔案管理要求。三、前期物業(yè)管理服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3.物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。4.物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。5.物業(yè)安全防范服務(wù)，包括門崗值班、巡邏、監(jiān)控等。6.車輛停放管理服務(wù)。7.裝飾裝修管理服務(wù)。8.物業(yè)服務(wù)檔案管理。9.其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.共用部位：保持整潔、完好，無明顯損壞和滲漏。2.共用設(shè)施設(shè)備：運(yùn)行正常，定期維護(hù)保養(yǎng)，確保使用安全。3.綠化養(yǎng)護(hù)：植物生長良好，修剪整齊，無病蟲害。4.環(huán)境衛(wèi)生保潔：區(qū)域內(nèi)干凈整潔，無雜物、無異味。5.安全防范服務(wù)：人員出入登記嚴(yán)格，巡邏及時(shí)，監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行。6.車輛停放管理：車輛停放有序，交通暢通。7.裝飾裝修管理：按照規(guī)定辦理手續(xù)，監(jiān)督裝修過程，確保安全。8.物業(yè)服務(wù)檔案管理：資料齊全、規(guī)范，便于查詢和使用。（三）服務(wù)費(fèi)用1.前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照合同約定支付。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括人員工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、保潔費(fèi)用、安保費(fèi)用等。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場行情合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。四、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)1.權(quán)利依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)報(bào)送材料，籌備召開首次業(yè)主大會會議。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生：由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.任期：業(yè)主委員會任期一般為3至5年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。五、物業(yè)服務(wù)合同（一）合同的簽訂1.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。2.業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）合同的內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用。2.雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.專項(xiàng)維修資金的管理與使用。4.物業(yè)管理用房的使用、管理和分配。5.合同期限。6.違約責(zé)任。7.解決爭議的方法。（三）合同的變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除物業(yè)服務(wù)合同。2.因不可抗力或者其他不可預(yù)見、不可避免的原因致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行或者部分無法履行的，雙方可以協(xié)商變更或解除合同。3.一方要求變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前書面通知對方，并經(jīng)雙方協(xié)商一致后簽訂書面協(xié)議。六、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用管理1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)所需費(fèi)用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。（三）專項(xiàng)維修資金1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、安全管理（一）安全防范制度1.建立健全安全防范制度，包括門崗值班制度、巡邏制度、監(jiān)控管理制度、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。2.加強(qiáng)安全防范設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。3.配備足夠的安全管理人員，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，提高安全管理水平。（二）消防安全管理1.遵守國家消防安全法律法規(guī)，制定消防安全制度和操作規(guī)程。2.按照規(guī)定配置消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。3.加強(qiáng)消防宣傳教育，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識。4.組織開展消防演練，提高應(yīng)對火災(zāi)的能力。（三）治安管理1.加強(qiáng)門崗值班和巡邏，嚴(yán)格人員和車輛出入登記。2.安裝監(jiān)控設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理區(qū)域的全方位監(jiān)控。3.配合公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作，及時(shí)處理各類治安事件。八、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.制定環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，明確清掃保潔范圍、頻次和質(zhì)量要求。2.保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔，無雜物、無異味、無衛(wèi)生死角。3.定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類管理。2.設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人正確分類投放垃圾。3.定期對垃圾進(jìn)行清運(yùn)，確保垃圾日產(chǎn)日清。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。2.保持綠化植物生長良好，景觀優(yōu)美。3.合理規(guī)劃綠化布局，增加綠化覆蓋率。九、投訴處理（一）投訴受理1.設(shè)立投訴受理渠道，包括電話、郵箱、信箱等，方便業(yè)主和使用人投訴。2.安排專人負(fù)責(zé)投訴受理工作，及時(shí)記錄投訴內(nèi)容。（二）投訴處理1.對投訴進(jìn)行分類整理，