萬科景觀管理辦法一、總則（一）目的本管理辦法旨在規(guī)范萬科各項目景觀工程的管理流程，確保景觀工程的質量、進度、成本及安全等目標得以有效實現，為客戶提供高品質的景觀環(huán)境，提升萬科品牌形象。（二）適用范圍本辦法適用于萬科集團旗下所有房地產開發(fā)項目的景觀工程管理，包括景觀方案設計、施工圖設計、工程施工、竣工驗收及后期維護等全過程。（三）基本原則1.合規(guī)性原則嚴格遵守國家及地方有關工程建設、環(huán)境保護、城市規(guī)劃等方面的法律法規(guī)，確保景觀工程合法合規(guī)建設。2.質量至上原則以滿足客戶需求和提升居住品質為出發(fā)點，建立嚴格的質量控制體系，確保景觀工程質量達到行業(yè)先進水平。3.成本控制原則在保證景觀質量和效果的前提下，合理控制景觀工程成本，實現項目經濟效益最大化。4.進度保障原則制定科學合理的進度計劃，加強各環(huán)節(jié)的協(xié)調與配合，確保景觀工程按時交付，不影響項目整體開發(fā)進度。5.安全第一原則建立健全安全管理制度，加強施工現場安全管理，確保施工人員生命安全和財產安全，杜絕安全事故發(fā)生。二、景觀設計管理（一）設計單位選擇1.資質要求選擇具有相應資質等級、豐富景觀設計經驗且信譽良好的設計單位。優(yōu)先考慮在業(yè)內有較高知名度、曾與萬科有過合作且合作成果良好的設計單位。2.招標流程按照萬科集團招標管理相關規(guī)定，通過公開招標、邀請招標等方式確定設計單位。招標過程中，應明確設計任務書、設計要求、設計周期、設計費用及支付方式等關鍵條款。（二）景觀方案設計管理1.設計任務書編制項目前期，由項目公司組織相關部門（如工程、營銷、客服等）編制景觀設計任務書。任務書應明確項目定位、目標客戶群體、景觀風格、功能需求、技術指標、成本控制要求等內容，為設計單位提供清晰的設計依據。2.方案設計評審設計單位完成景觀方案設計后，項目公司應組織內部評審會。參會人員包括項目負責人、工程、營銷、客服、成本等部門人員。評審內容主要包括設計方案是否符合設計任務書要求、景觀風格是否與項目整體定位相符、功能布局是否合理、成本是否可控、施工可行性等方面。根據評審意見，設計單位對方案進行修改完善，直至通過內部評審。3.方案匯報與決策通過內部評審的景觀方案，由項目公司向集團相關部門進行匯報。集團相關部門從集團層面進行審核，重點關注方案是否符合集團品牌形象、是否具有創(chuàng)新性和競爭力等。根據集團意見，項目公司最終確定景觀設計方案。（三）施工圖設計管理1.施工圖設計要求景觀施工圖設計應在方案設計基礎上，進一步細化設計內容，明確各景觀元素的尺寸、材質、做法、施工工藝等，確保施工圖紙準確無誤、完整清晰，滿足施工要求。2.施工圖審核項目公司組織工程、成本等部門對施工圖進行審核。審核內容包括圖紙是否符合規(guī)范要求、與其他專業(yè)圖紙是否存在矛盾、工程量計算是否準確、成本是否超支等。設計單位根據審核意見對施工圖進行修改，直至審核通過。3.設計變更管理施工過程中如需對景觀設計進行變更，應嚴格按照設計變更管理流程執(zhí)行。變更申請由施工單位或項目公司提出，經工程、設計、成本、營銷等部門共同審核，報項目負責人審批后實施。重大設計變更需報集團相關部門備案。設計變更應確保不影響景觀整體效果和質量，同時控制好成本和進度。三、景觀工程施工管理（一）施工單位選擇1.資質與業(yè)績要求選擇具有相應施工資質、豐富景觀工程施工經驗且信譽良好的施工單位。優(yōu)先考慮與萬科長期合作、施工質量可靠、履約能力強的施工單位。2.招標與合同簽訂按照萬科集團招標管理規(guī)定，通過招標方式確定施工單位。簽訂施工合同時，應明確合同價款、承包范圍、施工工期、質量標準、付款方式、雙方權利義務、違約責任等條款，確保合同合法有效，為施工管理提供依據。（二）施工組織設計管理1.施工組織設計編制施工單位應根據景觀工程特點和施工合同要求，編制詳細的施工組織設計。施工組織設計應包括工程概況、施工部署、施工進度計劃、施工方法及技術措施、質量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護措施、資源配置計劃等內容。2.施工組織設計審批施工單位編制完成施工組織設計后，報項目公司審核。項目公司組織工程、技術等部門對施工組織設計進行審核，重點審核其合理性、可行性和針對性。審核通過后，施工單位按照施工組織設計組織施工。（三）工程進度管理1.進度計劃制定項目公司與施工單位共同制定景觀工程總進度計劃，并分解為月、周進度計劃。進度計劃應明確各階段工作內容、開始時間、完成時間及責任人，確保工程進度可控。2.進度跟蹤與監(jiān)控項目公司工程部門定期對工程進度進行跟蹤檢查，對比實際進度與計劃進度的差異。如發(fā)現進度滯后，應及時分析原因，采取有效措施進行調整，如增加資源投入、優(yōu)化施工順序、加強協(xié)調溝通等，確保工程按時完成。3.進度協(xié)調與溝通建立有效的進度協(xié)調溝通機制，項目公司定期組織施工單位、監(jiān)理單位等召開工程進度協(xié)調會，及時解決施工過程中出現的影響進度的問題。同時，加強與設計單位、供應商等相關方的溝通協(xié)調，確保各方工作緊密配合，不影響工程進度。（四）工程質量管理1.質量管理體系建立施工單位應建立健全質量管理體系，制定質量管理制度、質量檢驗標準和質量保證措施。項目公司應督促施工單位嚴格執(zhí)行質量管理體系，確保工程質量符合相關標準和要求。2.質量控制要點材料與構配件質量控制：嚴格控制景觀工程所用材料與構配件的質量，對原材料、半成品、成品進行嚴格檢驗和驗收，確保其質量符合設計及規(guī)范要求。施工過程質量控制：加強施工過程質量檢查，對關鍵工序、隱蔽工程進行旁站監(jiān)督，確保施工質量符合要求。施工單位應做好質量自檢、互檢和專檢工作，項目公司工程部門定期進行質量抽檢，發(fā)現問題及時整改。成品保護：制定成品保護措施，加強對已完成景觀工程的保護，避免在后續(xù)施工過程中受到損壞。3.質量驗收管理分項工程驗收：分項工程完成后，施工單位應進行自檢，自檢合格后報監(jiān)理單位進行驗收。監(jiān)理單位驗收合格后，報項目公司工程部門進行抽檢。分部工程驗收：分部工程完成后，由項目公司組織施工單位、監(jiān)理單位等進行驗收。驗收合格后方可進行下一道工序施工。單位工程竣工驗收：景觀工程全部完成后，由項目公司組織施工單位、監(jiān)理單位、設計單位等進行單位工程竣工驗收。驗收合格后，方可交付使用。（五）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應建立健全安全管理制度，制定安全操作規(guī)程、安全檢查制度、安全教育培訓制度、安全事故應急預案等，確保施工現場安全管理有章可循。2.安全措施落實安全教育培訓：對所有施工人員進行三級安全教育培訓，經考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全培訓和應急演練，提高施工人員的安全意識和應急處置能力。安全防護設施設置：在施工現場設置必要的安全防護設施，如圍擋、警示標志、防護欄桿等，確保施工人員和周邊人員的安全。安全檢查與隱患排查：施工單位定期進行安全檢查，項目公司工程部門不定期進行安全抽檢。對檢查中發(fā)現的安全隱患，應及時下達整改通知書，責令施工單位限期整改，確保施工現場安全。3.安全事故處理如發(fā)生安全事故，施工單位應立即啟動安全事故應急預案，采取有效措施進行救援和處理。同時，及時向項目公司報告，項目公司應按照相關規(guī)定向上級主管部門報告。事故處理應堅持“四不放過”原則，即事故原因未查清不放過、事故責任人未受到處理不放過、事故責任人和廣大群眾沒有受到教育不放過、事故沒有制訂切實可行的整改措施不放過，防止類似事故再次發(fā)生。（六）工程成本管理1.成本預算編制項目公司在景觀工程招標階段，應根據景觀設計方案和施工圖紙，編制詳細的成本預算。成本預算應包括直接成本（如材料、人工、機械等費用）和間接成本（如管理費、規(guī)費、利潤、稅金等），確保成本預算準確合理。2.成本控制措施工程變更控制：嚴格控制工程變更，減少不必要的變更費用。如因設計變更、現場簽證等原因導致成本增加，應按照規(guī)定的審批流程進行審核，確保成本增加合理合規(guī)。材料成本控制：加強對景觀工程材料的采購管理，通過招標、詢價等方式選擇優(yōu)質供應商，降低材料采購成本。同時，合理控制材料用量，避免浪費。施工成本控制：督促施工單位優(yōu)化施工方案，提高施工效率，降低施工成本。加強對施工過程中的成本監(jiān)控，及時發(fā)現和解決成本超支問題。3.成本核算與分析項目公司定期對景觀工程成本進行核算，分析成本構成和成本變動情況。通過成本分析，總結成本控制經驗教訓，采取針對性措施加強成本管理，確保景觀工程成本控制在預算范圍內。四、景觀工程竣工驗收管理（一）竣工驗收準備1.施工單位自查景觀工程完工后，施工單位應進行全面自查，對發(fā)現的問題及時整改，確保工程質量符合驗收標準。2.資料整理施工單位應整理完善景觀工程相關資料，包括施工圖紙、施工記錄、質量檢驗報告、材料合格證、竣工圖等，確保資料齊全、真實、有效。3.申請驗收施工單位自查合格且資料整理完畢后，向項目公司提交景觀工程竣工驗收申請報告。項目公司審核申請報告后，組織相關部門和單位進行竣工驗收。（二）竣工驗收程序1.初步驗收項目公司組織施工單位、監(jiān)理單位等進行初步驗收。初步驗收內容包括工程實體質量、工程資料等方面。對初步驗收中發(fā)現的問題，施工單位應及時整改，整改合格后重新申請初步驗收。2.正式驗收初步驗收合格后，項目公司組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司等相關單位進行正式驗收。正式驗收應按照相關驗收規(guī)范和標準進行，對景觀工程的各個方面進行全面檢查和評估。驗收合格后，各方簽署竣工驗收報告。（三）驗收備案景觀工程竣工驗收合格后，項目公司應按照當地建設行政主管部門的規(guī)定，及時辦理竣工驗收備案手續(xù)。備案資料應包括竣工驗收報告、工程質量監(jiān)督報告、施工許可證、施工圖設計文件審查意見、消防驗收意見、環(huán)保驗收意見等相關文件。五、景觀工程后期維護管理（一）維護責任劃分1.質保期內維護景觀工程質保期一般為[具體時長]，質保期內由施工單位負責景觀工程的維護。施工單位應建立質保期維護制度，定期對景觀工程進行巡查和維護，及時處理質保期內出現的質量問題，確保景觀工程質量穩(wěn)定。2.質保期外維護質保期屆滿后，由物業(yè)公司負責景觀工程的日常維護。物業(yè)公司應制定景觀維護計劃，明確維護內容、維護周期和維護責任人。同時，建立維護費用預算和成本控制制度，合理安排維護資金，確保景觀工程后期維護工作正常開展。（二）維護內容與標準1.綠化養(yǎng)護澆水施肥：根據季節(jié)和天氣情況，合理安排綠化澆水頻率和施肥量，確保植物生長良好。修剪整形：定期對綠化植物進行修剪整形，保持植物形態(tài)美觀，促進植物健康生長。病蟲害防治：加強對綠化植物病蟲害的監(jiān)測和防治，采取生物防治、物理防治和化學防治相結合的方法，確保病蟲害得到有效控制。補植補種：及時對死亡或損壞的綠化植物進行補植補種，保證綠化景觀的完整性。2.景觀設施維護道路廣場維護：定期檢查道路廣場的平整度、排水情況等，及時修復破損路面和廣場磚，確保道路廣場使用功能正常。景觀小品維護：對景觀小品（如雕塑、亭臺樓閣等）進行定期檢查和維護，保持其外觀整潔、結構安全。水景維護：定期對水景進行清理、換水、消毒等維護工作，確保水景水質清澈、運行正常。照明設施維護：對照明設施進行定期檢查和維護，及時更換損壞的燈具，確保照明效果良好。（三）維護費用管理1.質保期內維護費用質保期內維護費用已包含在景觀工程合同價款中，由施工單位承擔。施工單位應按照合同約定履行維護