商業(yè)拆遷管理辦法一、總則（一）目的為加強商業(yè)拆遷管理，規(guī)范商業(yè)拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的順利進行，根據(jù)國家相關法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上因商業(yè)開發(fā)需要實施的房屋拆遷活動及其相關管理活動。（三）基本原則1.依法拆遷原則商業(yè)拆遷必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法辦理相關手續(xù)，確保拆遷行為合法合規(guī)。2.公平公正原則拆遷人、被拆遷人及其他相關當事人的合法權益應得到公平保護，拆遷過程中應遵循公平、公正的原則，合理確定拆遷補償標準和安置方案。3.協(xié)商自愿原則鼓勵拆遷當事人通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。在拆遷過程中，充分尊重當事人的意愿，保障其自主選擇補償方式和安置途徑的權利。4.妥善安置原則拆遷人應制定合理的安置方案，確保被拆遷人得到妥善安置，保障其居住條件和生活水平不降低，并為其提供必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。二、拆遷管理部門及職責（一）拆遷管理部門本地區(qū)負責商業(yè)拆遷管理工作的部門為[具體部門名稱]（以下簡稱“拆遷管理部門”）。（二）職責分工1.拆遷管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商業(yè)拆遷工作的監(jiān)督管理，貫徹執(zhí)行國家和地方有關商業(yè)拆遷的法律法規(guī)和政策，制定具體的實施細則和工作流程。2.負責拆遷許可證的審批發(fā)放，對拆遷申請進行審核，包括審查拆遷計劃、拆遷方案、拆遷補償資金落實情況等，確保拆遷活動符合法定條件。3.監(jiān)督拆遷活動的實施，對拆遷過程中的違法行為進行查處，協(xié)調(diào)解決拆遷糾紛，維護拆遷秩序。4.負責對拆遷補償安置資金的使用進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?，保障被拆遷人的合法權益。5.指導和協(xié)調(diào)相關部門及街道辦事處做好拆遷工作中的其他相關事宜，如社會穩(wěn)定維護、環(huán)境整治等。三、拆遷申請與審批（一）拆遷申請條件1.已取得建設項目批準文件，明確建設項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點等內(nèi)容。2.已取得建設用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍和用地性質(zhì)。3.已取得國有土地使用權批準文件，證明拆遷用地的合法性。4.拆遷人應具有相應的資金證明，確保拆遷補償安置資金足額到位。5.已制定拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方式及標準、安置地點及方式、拆遷實施步驟等內(nèi)容。（二）拆遷申請材料1.拆遷申請書，內(nèi)容包括拆遷人基本情況、拆遷項目基本情況、拆遷申請理由等。2.建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件的原件及復印件。3.拆遷計劃和拆遷方案，應詳細說明拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方式及標準、安置地點及方式、拆遷實施步驟等內(nèi)容，并附相關圖紙和說明。4.拆遷補償安置資金證明，由金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金足額到位的證明文件。5.其他需要提交的材料，如拆遷委托合同（拆遷人委托拆遷單位實施拆遷的）等。（三）拆遷審批程序1.拆遷人向拆遷管理部門提出拆遷申請，并提交上述申請材料。2.拆遷管理部門收到申請后，對申請材料進行審查。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或不符合法定形式的，一次性告知拆遷人需要補正的內(nèi)容。3.拆遷管理部門自受理申請之日起[規(guī)定工作日]內(nèi)，對拆遷申請進行實地查勘，并對拆遷計劃、拆遷方案、拆遷補償資金落實情況等進行審核。4.經(jīng)審核符合條件的，拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證；不符合條件的，書面通知拆遷人并說明理由。四、拆遷補償與安置（一）拆遷補償原則1.等價有償原則拆遷補償應按照被拆遷房屋的市場價值進行評估，給予被拆遷人等價的補償，確保其合法權益得到充分保障。2.合理補償原則綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素，合理確定補償標準，使補償金額能夠充分反映被拆遷房屋的實際價值。3.多種補償方式相結(jié)合原則拆遷補償方式可以采用貨幣補償、房屋產(chǎn)權調(diào)換或者貨幣補償與房屋產(chǎn)權調(diào)換相結(jié)合的方式，由被拆遷人自主選擇。（二）拆遷補償方式1.貨幣補償（1）根據(jù)被拆遷房屋的市場評估價格，結(jié)合房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素，確定貨幣補償金額。（2）貨幣補償金額=被拆遷房屋評估單價×建筑面積+附屬物補償金額+搬遷補助費+臨時安置補助費（如需要）+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費（適用于商業(yè)用房）等。（3）被拆遷房屋的評估應由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照國家和地方有關規(guī)定進行評估，評估結(jié)果應向被拆遷人公示，接受其監(jiān)督。2.房屋產(chǎn)權調(diào)換（1）拆遷人提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被拆遷人計算、結(jié)清被拆遷房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。（2）用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋應符合國家質(zhì)量安全標準，具備合法的產(chǎn)權手續(xù)。（3）產(chǎn)權調(diào)換房屋的面積應根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積進行合理確定，原則上不低于被拆遷房屋的建筑面積。具體調(diào)換標準按照拆遷補償安置協(xié)議執(zhí)行。（4）在進行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，應明確產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點、樓層、朝向等具體信息，并在拆遷補償安置協(xié)議中注明。（三）拆遷安置1.居住房屋安置（1）對被拆遷的居住房屋，拆遷人應提供相應的安置房源，確保被拆遷人能夠得到妥善安置。（2）安置房源可以是新建的安置房，也可以是符合條件的存量房。安置房應具備基本的居住條件，通水、通電、通氣、通有線電視等設施齊全。（3）拆遷人應根據(jù)被拆遷房屋的實際情況和被拆遷人的需求，合理安排安置房屋的戶型和面積。（4）在安置過程中，應按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，確保被拆遷人取得合法的房屋產(chǎn)權。2.商業(yè)用房安置（1）對于被拆遷的商業(yè)用房，拆遷人應根據(jù)商業(yè)規(guī)劃和市場需求，提供合適的安置地點，保障被拆遷人的商業(yè)經(jīng)營活動能夠順利恢復。（2）安置商業(yè)用房應具備良好的商業(yè)氛圍和交通條件，便于開展商業(yè)活動。（3）拆遷人應與被拆遷人協(xié)商確定安置商業(yè)用房的面積、位置、用途等具體事項，并在拆遷補償安置協(xié)議中明確約定。（4）在安置商業(yè)用房時，應按照規(guī)定辦理相關的商業(yè)經(jīng)營手續(xù)，確保被拆遷人能夠正常開展商業(yè)經(jīng)營活動。（四）拆遷補償安置協(xié)議1.拆遷人與被拆遷人應當就拆遷補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。2.拆遷補償安置協(xié)議應采用書面形式，明確雙方的權利和義務。協(xié)議內(nèi)容應符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。3.拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，雙方應按照協(xié)議約定履行各自的義務。拆遷人應按照協(xié)議約定及時支付拆遷補償款、提供安置房屋等；被拆遷人應按照協(xié)議約定按時搬遷騰空房屋。4.在拆遷補償安置協(xié)議履行過程中，如發(fā)生爭議，雙方應首先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。五、拆遷實施與監(jiān)督（一）拆遷實施1.拆遷人可以自行實施拆遷，也可以委托具有拆遷資質(zhì)的拆遷單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷單位實施拆遷的，應當簽訂拆遷委托合同，并向拆遷管理部門備案。2.拆遷單位應當按照拆遷管理部門批準的拆遷計劃和拆遷方案實施拆遷，不得擅自擴大拆遷范圍、延長拆遷期限。3.拆遷單位在實施拆遷過程中，應當向被拆遷人做好宣傳解釋工作，告知其拆遷補償安置政策和相關程序，保障被拆遷人的知情權。4.拆遷工作人員應當持證上崗，嚴格遵守拆遷工作紀律，不得采取暴力、威脅或者其他非法手段強迫被拆遷人搬遷。（二）拆遷監(jiān)督1.拆遷管理部門應加強對拆遷活動的日常監(jiān)督檢查，定期對拆遷現(xiàn)場進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正拆遷過程中的違法行為。2.拆遷管理部門應建立健全拆遷檔案管理制度，對拆遷項目的申請、審批、實施等全過程資料進行歸檔管理，確保檔案資料的完整、準確。3.拆遷管理部門應設立舉報電話和信箱，接受社會公眾對拆遷違法行為的舉報。對舉報內(nèi)容應及時進行調(diào)查核實，依法處理，并將處理結(jié)果反饋給舉報人。4.拆遷人、拆遷單位應定期向拆遷管理部門報送拆遷工作進展情況，包括拆遷進度、補償安置情況、存在的問題及解決措施等。六、拆遷糾紛處理（一）糾紛類型1.拆遷補償糾紛包括對補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點等方面存在爭議。2.拆遷安置糾紛如安置房屋的質(zhì)量、交付時間、產(chǎn)權辦理等方面的糾紛。3.拆遷程序糾紛對拆遷許可證的合法性、拆遷公告的發(fā)布、拆遷評估的公正性等拆遷程序方面存在異議。（二）糾紛處理方式1.協(xié)商解決拆遷當事人之間可以自行協(xié)商解決糾紛，就拆遷補償安置等問題達成一致意見，簽訂補充協(xié)議。2.申請調(diào)解拆遷當事人可以向拆遷管理部門或者其他相關部門申請調(diào)解。調(diào)解部門應組織雙方進行協(xié)商，提出調(diào)解方案，促使雙方達成和解。3.申請仲裁拆遷當事人在拆遷補償安置協(xié)議中約定仲裁條款的，發(fā)生糾紛后可以向約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁。仲裁裁決具有終局性，雙方應按照裁決履行義務。4.提起訴訟拆遷當事人對仲裁結(jié)果不服或者未約定仲裁條款的，可以依法向人民法院提起訴訟。人民法院應根據(jù)法律法規(guī)和事實情況作出公正的判決。七、法律責任（一）拆遷人法律責任1.未取得拆遷許可證擅自實施拆遷的，由拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米[X]元以上[X]元以下的罰款。2.以欺騙手段取得拆遷許可證的，由拆遷管理部門吊銷拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金[X]%以上[X]%以下的罰款。3.拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責令改正，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金[X]%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，并處拆遷補償安置資金[X]%以上[X]%以下的罰款：（1）未按規(guī)定將拆遷補償安置資金足額存入專用賬戶的；（2）未按規(guī)定的拆遷范圍實施拆遷的；（3）委托不具有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷的；（4）擅自延長拆遷期限的。4.拆遷人違反本辦法規(guī)定，造成被拆遷人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）拆遷單位法律責任1.無拆遷資質(zhì)從事拆遷業(yè)務的，由拆遷管理部門責令停止拆遷，沒收違法所得，并處拆遷補償安置資金[X]%以上[X]%以下的罰款。2.拆遷單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責令改正，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金[X]%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷拆遷資質(zhì)證書：（1）轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的；（2）采取暴力、威脅或者其他非法手段強迫被拆遷人搬遷的；（3）未按規(guī)定的拆遷計劃和拆遷方案實施拆遷的。（三）被拆遷人法律責任被拆遷人在拆遷過程中，采取不正當手段騙取拆遷補償?shù)模刹疬w管理部門責令退還非法所得，并處非法所得[X]倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（四）其他法律責任