臨沂小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強臨沂小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨沂小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和個人。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，保障小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，共同做好小區(qū)管理工作。3.公平、公正、公開原則：在小區(qū)管理過程中，堅持公平對待每一位業(yè)主和使用人，公正處理各類事務，管理信息公開透明。4.服務至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升小區(qū)管理水平和服務質(zhì)量。二、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)服務用房配置證明；其他有關的文件資料。符合上述條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位提交的資料后30日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議召開：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本辦法規(guī)定的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.組成與選舉：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。三、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務企業(yè)應當具備相應的資質(zhì)等級，按照國家規(guī)定從事物業(yè)服務活動。2.選聘方式：業(yè)主大會可以通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。（二）服務內(nèi)容與標準1.服務內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護；車輛停放管理；裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案資料管理；其他物業(yè)服務事項。2.服務標準：按照國家和地方相關標準以及物業(yè)服務合同的約定，制定具體的服務標準，包括房屋外觀、設備運行、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等方面的量化指標。定期接受業(yè)主和相關部門的監(jiān)督檢查，不斷改進服務質(zhì)量，確保達到服務標準要求。（三）物業(yè)服務合同1.合同簽訂：物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會或者建設單位簽訂書面物業(yè)服務合同，明確雙方的權(quán)利和義務。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量、服務費用；雙方的權(quán)利義務；專項維修資金的管理與使用；物業(yè)管理用房的使用、管理和分配；合同期限；違約責任；解決爭議的方法。3.合同變更與解除：物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者選聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。在物業(yè)服務合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。四、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用1.業(yè)主使用規(guī)定：業(yè)主應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。2.使用人管理：業(yè)主出租或者出借物業(yè)的，應當在簽訂租賃合同或者出借協(xié)議后，告知物業(yè)服務企業(yè)，并督促使用人遵守本辦法和管理規(guī)約。（二）物業(yè)維護1.共用部位與設施設備維護：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查、維修和養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。業(yè)主專有部分的自用部位、自用設施設備，由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護，但物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供有償服務。物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、使用人應當予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。2.專項維修資金：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的繳存、使用、管理按照國家和地方相關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的專項維修資金應當隨房屋所有權(quán)同時過戶。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定的標準和頻次，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、停車場等公共區(qū)域進行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶定期清洗消毒。加強對衛(wèi)生死角的清理，防止滋生蚊蟲、鼠害等。2.垃圾分類：按照國家和地方關于垃圾分類的要求，設置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放。物業(yè)服務企業(yè)應當配合相關部門做好垃圾分類宣傳和指導工作，定期組織垃圾分類收集和運輸。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進行定期養(yǎng)護，確保綠化植物生長良好。及時修剪草坪、樹木，防治病蟲害，施肥澆水，保持綠化景觀美觀。2.綠化保護：加強對綠化區(qū)域的巡查，制止破壞綠化的行為，如踐踏草坪、攀折花木、私自占用綠地等。因建設或者其他特殊需要臨時占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地的，應當經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按照有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。臨時占用期限屆滿后，應當恢復原狀。六、公共秩序維護與車輛管理（一）公共秩序維護1.人員出入管理：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置門崗，對人員、車輛出入進行登記和檢查。對來訪人員進行核實，經(jīng)業(yè)主同意后方可放行。加強對小區(qū)內(nèi)流動人員的巡查，維護小區(qū)治安秩序。2.安全防范措施：安裝必要的安全防范設施，如監(jiān)控設備、門禁系統(tǒng)、報警裝置等，并確保其正常運行。制定安全應急預案，定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。加強與公安機關等相關部門的協(xié)作配合，及時處理各類安全問題。（二）車輛管理1.車輛停放規(guī)定：制定車輛停放管理制度，明確車輛停放區(qū)域和停放方式。業(yè)主和使用人的車輛應當在規(guī)定的車位或車庫內(nèi)停放，不得亂停亂放。臨時停放車輛應當按照規(guī)定繳納停車費用。2.車輛停放秩序維護：物業(yè)服務企業(yè)應當安排專人負責車輛停放秩序的維護，引導車輛有序停放。對違規(guī)停放的車輛進行勸阻、制止，情節(jié)嚴重的可采取鎖車等措施，并及時通知車主。七、裝飾裝修管理（一）裝修申報業(yè)主在裝飾裝修房屋前，應當向物業(yè)服務企業(yè)提交以下資料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案；5.其他有關資料。（二）裝修管理規(guī)定1.裝修時間規(guī)定：一般情況下，裝修時間為工作日的上午8:00至12:00，下午14:00至18:00。節(jié)假日和夜間不得進行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染環(huán)境的裝修作業(yè)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并公告附近居民。2.施工要求：不得擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；不得損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；不得擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；不得損壞房屋外立面，在非承重外墻上開門、窗；不得拆改供暖、燃氣管道和設施；不得超過設計標準或者規(guī)范增加房屋使用荷載；不得改動衛(wèi)生間、廚房間防水層；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：裝修施工單位應當采取有效措施，減少施工過程中產(chǎn)生的噪聲、粉塵等污染，保持施工現(xiàn)場整潔。施工結(jié)束后，應當及時清理現(xiàn)場，恢復原狀。八、物業(yè)費用管理（一）費用構(gòu)成與標準1.費用構(gòu)成：物業(yè)服務費用一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。2.費用標準：物業(yè)服務費用的標準應當根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容、質(zhì)量以及市場行情等因素，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。（二）費用繳納與催繳1.繳納方式：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。繳納方式可以采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式。2.催繳措施：業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過書面催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式督促其繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。九、投訴處理與爭議解決（一）投訴處理1.業(yè)主、使用人或者其他相關方對小區(qū)管理工作有意見或建議的，可以向物業(yè)服務企業(yè)提出投訴。物業(yè)服務企業(yè)應當設立專門的投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，并及時受理投訴。2.物業(yè)服務企業(yè)接到投訴后，應當在規(guī)定的時間內(nèi)進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人。對于能夠當場解決的問題，應當當場予以