商品預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強商品預(yù)售管理，規(guī)范商品預(yù)售行為，保護消費者合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事商品預(yù)售活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)售商品房的銷售活動以及相關(guān)管理部門的監(jiān)督管理。（三）基本原則商品預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。二、預(yù)售許可管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（二）申請與受理1.開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.房地產(chǎn)管理部門自收到申請之日起10日內(nèi)，作出是否受理的決定。受理的，應(yīng)當(dāng)出具受理通知書；不受理的，應(yīng)當(dāng)說明理由。（三）審核與許可1.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合預(yù)售條件進行審核。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。2.經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，說明理由，并送達開發(fā)企業(yè)。（四）預(yù)售許可變更與注銷1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房，不得擅自變更。開發(fā)企業(yè)申請變更預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可變更申請表；開發(fā)企業(yè)的書面報告；商品房預(yù)售許可證正、副本；與變更事項有關(guān)的證明材料。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予變更的決定。經(jīng)審查，準(zhǔn)予變更的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)辦理變更手續(xù)，換發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。3.預(yù)售商品房項目在預(yù)售期間解除抵押的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除抵押之日起10日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售備案變更手續(xù)。4.開發(fā)企業(yè)申請注銷預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可注銷申請表；開發(fā)企業(yè)的書面報告；商品房預(yù)售許可證正、副本。5.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予注銷的決定。經(jīng)審查，準(zhǔn)予注銷的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)注銷預(yù)售許可，收回《商品房預(yù)售許可證》。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.商品房預(yù)售合同示范文本由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門制定。3.開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。（二）合同備案1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報預(yù)售合同有關(guān)內(nèi)容，并在網(wǎng)上提交后，持預(yù)售合同文本到房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。3.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)填報的預(yù)售合同有關(guān)內(nèi)容進行核對，符合規(guī)定的，予以備案，并在合同上加蓋備案專用章。4.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。（三）合同變更與解除1.商品房預(yù)售合同變更或者解除的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同變更或者解除之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理合同變更或者解除備案手續(xù)。2.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案的商品房預(yù)售合同，當(dāng)事人雙方協(xié)商一致變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并到房地產(chǎn)管理部門辦理變更或者解除備案手續(xù)。3.因不可抗力或者當(dāng)事人一方原因未能履行商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，并在合理期限內(nèi)提供證明。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同，并按照規(guī)定辦理備案手續(xù)。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶。2.監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、監(jiān)管項目范圍、監(jiān)管資金的繳存、使用、撥付方式及監(jiān)管期限等內(nèi)容。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，包括賬戶名稱、賬號、監(jiān)管銀行等。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可規(guī)模將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金繳存比例按照項目建設(shè)進度分階段按比例撥付使用。2.預(yù)售資金繳存比例根據(jù)項目建設(shè)進度分以下四個階段進行調(diào)整：基礎(chǔ)完工至主體結(jié)構(gòu)完工，可使用不超過預(yù)售資金總額的25%；主體結(jié)構(gòu)完工至竣工驗收備案，可使用不超過預(yù)售資金總額的50%；竣工驗收備案至交付使用，可使用不超過預(yù)售資金總額的75%；交付使用后，可使用剩余的預(yù)售資金。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定，憑銀行出具的繳存憑證向房地產(chǎn)管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。（三）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供以下材料：用款計劃申請表；項目建設(shè)進度證明材料，如工程形象進度照片、監(jiān)理報告等；用款計劃明細，包括資金用途、金額等。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃進行審核，符合規(guī)定的，按照監(jiān)管協(xié)議約定撥付使用預(yù)售資金。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照用款計劃使用預(yù)售資金，不得挪作他用。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的使用情況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有挪用預(yù)售資金行為的，應(yīng)當(dāng)及時向房地產(chǎn)管理部門報告。（四）資金監(jiān)管期限與解除1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自資金存入監(jiān)管賬戶之日起，至該項目辦理房屋所有權(quán)初始登記后止。2.開發(fā)企業(yè)完成房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起10日內(nèi)，對監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金使用情況進行核實。經(jīng)核實，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金使用符合規(guī)定的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具解除監(jiān)管證明，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。五、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本地區(qū)商品房預(yù)售活動的監(jiān)督管理工作，具體職責(zé)包括：負責(zé)商品房預(yù)售許可的受理、審核、發(fā)放和管理；負責(zé)商品房預(yù)售合同的登記備案管理；負責(zé)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管；對商品房預(yù)售活動中的違法行為進行查處。2.建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、物價、工商等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好商品房預(yù)售管理工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全商品房預(yù)售日常巡查制度，加強對開發(fā)企業(yè)預(yù)售活動的監(jiān)督檢查。巡查內(nèi)容包括：開發(fā)企業(yè)是否取得《商品房預(yù)售許可證》，是否按照預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房；開發(fā)企業(yè)是否與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同，并辦理登記備案手續(xù)；開發(fā)企業(yè)是否按照規(guī)定使用預(yù)售資金；開發(fā)企業(yè)是否存在捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳等違法行為。2.房地產(chǎn)管理部門在巡查中發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違法行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立商品房預(yù)售投訴舉報電話和信箱，接受消費者的投訴舉報。2.對消費者的投訴舉報，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理，并進行調(diào)查核實。經(jīng)調(diào)查核實，開發(fā)企業(yè)存在違法行為的，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。（四）信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可、合同備案、預(yù)售資金監(jiān)管、違法違規(guī)行為等情況。2.對開發(fā)企業(yè)的信用信息進行動態(tài)管理，及時更新。對信用良好的開發(fā)企業(yè)，給予表彰和獎勵；對信用不良的開發(fā)企業(yè)，依法予以處罰，并向社會公示。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法行為處罰1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告，可并處1萬元以上3萬元以下罰款。3.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。5.開發(fā)企業(yè)在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，處已收取的價款20%以上1倍以下的罰款；造成買受人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。6.開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處2萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書。（二）其