保定小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)保定小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于保定小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和相關(guān)方一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護(hù)小區(qū)公共利益。4.共建共享原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，共同建設(shè)美好家園，共享小區(qū)發(fā)展成果。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況保定小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設(shè)施1.公共設(shè)施：包括小區(qū)道路、綠化、路燈、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施等。2.物業(yè)服務(wù)設(shè)施：設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心、監(jiān)控室、配電室、水泵房等。3.商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有便利店、理發(fā)店、診所等商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民日常生活需求。三、業(yè)主及物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主權(quán)利1.選舉權(quán)和被選舉權(quán)：選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。2.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支等情況。3.監(jiān)督權(quán)：監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，提出意見和建議。4.提議權(quán)：提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出議案。5.表決權(quán)：對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的各項(xiàng)議題進(jìn)行表決。6.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。（二）業(yè)主義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：自覺遵守國家法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約，維護(hù)小區(qū)公共秩序。2.按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間，按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)。3.配合物業(yè)服務(wù)工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項(xiàng)管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。4.愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備：愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得損壞或擅自改變其用途。5.合理使用房屋：按照房屋設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。（三）物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利：在遵守本辦法和管理規(guī)約的前提下，享有與業(yè)主同等的物業(yè)服務(wù)權(quán)益。2.義務(wù)：物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守本辦法和管理規(guī)約，履行業(yè)主的相關(guān)義務(wù)，并按照與業(yè)主的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。四、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會(huì)議召開：定期會(huì)議：業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。臨時(shí)會(huì)議：有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成與任期：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，任期3至5年，可連選連任。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.選聘方式：業(yè)主大會(huì)可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；車輛停放管理；裝飾裝修管理；物業(yè)服務(wù)檔案資料管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。（三）服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同約定之外的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定，并按照約定收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前公示，并按照規(guī)定程序進(jìn)行。（四）監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。2.行業(yè)監(jiān)管：物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。3.考核結(jié)果運(yùn)用：考核結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)優(yōu)評(píng)先、續(xù)聘解聘的重要依據(jù)。六、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.產(chǎn)權(quán)登記：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2.使用管理：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。因特殊情況需要改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.裝飾裝修管理：業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照裝飾裝修管理規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修和管理，確保其正常運(yùn)行。2.專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金，并接受業(yè)主監(jiān)督。3.設(shè)施設(shè)備更新改造：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要更新改造的，由業(yè)主委員會(huì)提出方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施。七、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.公共區(qū)域：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠地等，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，組織實(shí)施小區(qū)內(nèi)的垃圾分類工作，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.衛(wèi)生消毒：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。（二）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)1.垃圾處理設(shè)施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾處理設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保垃圾及時(shí)清運(yùn)，處理設(shè)施正常運(yùn)行。2.公共廁所：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共廁所進(jìn)行管理和維護(hù)，保持清潔衛(wèi)生、設(shè)施完好。八、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.日常養(yǎng)護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等日常養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.綠化改造：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和業(yè)主需求，適時(shí)進(jìn)行綠化改造，增加綠化面積，優(yōu)化綠化布局。（二）綠化保護(hù)1.禁止行為：禁止任何單位和個(gè)人擅自占用、破壞小區(qū)內(nèi)的綠化用地，禁止攀折花木、踐踏草坪等損壞綠化植物的行為。2.監(jiān)督管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。九、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.門禁制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)人員和車輛進(jìn)行出入登記管理。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)憑有效證件出入小區(qū)。2.訪客登記：外來人員進(jìn)入小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人同意后方可進(jìn)入。（二）車輛停放管理1.停車設(shè)施建設(shè)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，在小區(qū)內(nèi)合理設(shè)置停車設(shè)施，包括停車位、停車場(chǎng)等。2.停車秩序維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)停車秩序的維護(hù)，引導(dǎo)車輛有序停放，禁止車輛亂停亂放、占用消防通道等行為。3.停車收費(fèi)管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，并將收費(fèi)情況進(jìn)行公示。（三）安全巡邏1.巡邏制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全巡邏工作，確保小區(qū)安全。2.巡邏記錄：安全巡邏人員應(yīng)當(dāng)做好巡邏記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。（四）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.應(yīng)急預(yù)案制定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.應(yīng)急演練：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。3.應(yīng)急處置：發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行應(yīng)急處置，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。十、裝飾裝修管理（一）申報(bào)登記業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，并提交下列資料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請(qǐng)人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.其他有關(guān)資料。（二）裝修管理規(guī)定1.禁止行為：禁止業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修過程中從事下列行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。2.施工時(shí)間：裝飾裝修施工時(shí)間應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方有關(guān)規(guī)定，一般不得在節(jié)假日和休息時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的施工作業(yè)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應(yīng)當(dāng)提前告知業(yè)主，并取得相關(guān)部門的批準(zhǔn)。（三）監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查工作。十一、專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。（二）使用1.使用范圍：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案；使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容；使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照使用方案組織實(shí)施維修和更新、改造；維修和更新、改造工程竣工后，應(yīng)當(dāng)依法組織驗(yàn)收；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將維修和更新、改造費(fèi)用的列支情況向業(yè)主公布。（三）監(jiān)督管理1.專戶管理：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，實(shí)行?？顚Ｓ?、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.定期審計(jì)：物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部門定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。3.信息公開：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和結(jié)余情況，接受業(yè)主監(jiān)督。十二、違約責(zé)任（一）業(yè)主違約責(zé)任業(yè)主違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主違反裝飾裝修管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法和物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按照