地產存貨管理辦法一、總則（一）目的為加強本公司房地產存貨管理，規(guī)范存貨管理流程，提高存貨運營效率，保障公司資產安全，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司及所屬各項目公司在房地產開發(fā)、銷售及持有運營過程中涉及的各類存貨的管理，包括土地儲備、在建開發(fā)產品、已完工開發(fā)產品、出租開發(fā)產品等。（三）存貨定義本辦法所稱存貨，是指公司在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣拈_發(fā)產品，如商品房；處在開發(fā)過程中的在建開發(fā)產品；在開發(fā)過程或提供勞務過程中耗用的材料、物料等。（四）管理原則1.統(tǒng)一管理原則：公司對存貨實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一調配，確保存貨管理的規(guī)范化和標準化。2.風險控制原則：強化存貨風險意識，對存貨采購、存儲、銷售等各環(huán)節(jié)進行風險評估和控制，防范存貨損失。3.效益優(yōu)先原則：通過科學合理的存貨管理，優(yōu)化存貨結構，降低存貨成本，提高存貨周轉率，實現(xiàn)公司經濟效益最大化。4.信息透明原則：建立健全存貨信息管理系統(tǒng)，確保存貨信息的及時、準確、完整，為公司決策提供可靠依據(jù)。二、存貨管理職責分工（一）財務管理部門1.負責制定存貨財務管理制度和核算辦法，規(guī)范存貨會計核算。2.定期對存貨進行財務清查和盤點，編制存貨財務報表，分析存貨財務狀況。3.參與存貨采購、銷售等合同的審核，監(jiān)督合同執(zhí)行情況，確保財務條款合規(guī)。4.根據(jù)存貨管理情況，提出財務風險預警和控制建議。（二）項目管理部門1.負責制定項目開發(fā)計劃，合理安排項目進度，確保存貨開發(fā)有序進行。2.組織項目施工管理，控制工程質量和進度，協(xié)調解決施工中的問題。3.負責項目成本控制，審核工程變更和簽證，確保項目成本在預算范圍內。4.參與存貨盤點工作，提供項目存貨實際情況。（三）市場營銷部門1.負責市場調研和分析，制定銷售策略和計劃，促進存貨銷售。2.組織銷售活動，拓展銷售渠道，提高銷售業(yè)績。3.負責客戶接待和洽談，簽訂銷售合同，辦理銷售手續(xù)。4.反饋市場需求和客戶意見，為存貨管理提供參考。（四）采購管理部門1.制定存貨采購計劃，根據(jù)項目進度和需求，合理安排采購數(shù)量和時間。2.選擇合格的供應商，進行采購談判和合同簽訂，確保采購物資質量和價格合理。3.負責采購物資的驗收、入庫和保管，確保物資安全。4.跟蹤采購合同執(zhí)行情況，協(xié)調解決采購過程中的問題。（五）倉儲管理部門1.負責存貨的倉儲保管工作，建立健全倉儲管理制度，確保存貨安全。2.對存貨進行分類存放、標識管理，定期盤點和清查，保證賬實相符。3.做好存貨出入庫管理，嚴格執(zhí)行出入庫手續(xù)，確保存貨數(shù)量準確。4.負責倉儲設施設備的維護和管理，保障倉儲環(huán)境良好。三、存貨采購管理（一）采購計劃制定1.項目管理部門應根據(jù)項目開發(fā)計劃和預算，結合市場需求預測，提前制定年度、季度和月度存貨采購計劃。采購計劃應明確采購物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質量要求、采購時間等。2.采購計劃需經項目負責人、財務負責人和公司主管領導審核批準后執(zhí)行。（二）供應商選擇與管理1.采購管理部門應建立供應商評估和選擇機制，對供應商的資質、信譽、產品質量、價格、交貨期等進行綜合評估，選擇合格的供應商建立合作關系。2.與供應商簽訂采購合同，明確雙方的權利和義務，包括物資規(guī)格、數(shù)量、價格、交貨期、質量標準、驗收方式、付款方式等條款。3.定期對供應商進行考核評價，根據(jù)考核結果調整合作關系，對不合格供應商及時淘汰。（三）采購執(zhí)行與驗收1.采購管理部門按照采購合同組織采購活動，確保采購物資按時、按質、按量供應。2.物資到貨后，采購管理部門應及時通知倉儲管理部門和質量檢驗部門進行驗收。驗收內容包括物資的數(shù)量、規(guī)格、質量、外觀等。3.驗收合格的物資，倉儲管理部門辦理入庫手續(xù)；驗收不合格的物資，采購管理部門負責與供應商協(xié)商處理，如退貨、換貨等。四、存貨倉儲管理（一）倉庫規(guī)劃與布局1.倉儲管理部門應根據(jù)存貨的種類、性質、數(shù)量等因素，合理規(guī)劃倉庫布局，設置不同的存儲區(qū)域，如原材料區(qū)、半成品區(qū)、成品區(qū)等。2.對易燃易爆、有毒有害等特殊存貨，應設置專門的存儲區(qū)域，并采取相應的安全防護措施。（二）存貨入庫管理1.物資到貨后，倉儲管理部門憑采購合同、發(fā)票、驗收報告等辦理入庫手續(xù)。入庫時，應核對物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質量等與采購合同一致，并進行詳細記錄。2.對入庫物資進行分類存放，標識清晰，便于查找和管理。同時，建立存貨臺賬，及時記錄存貨的出入庫情況。（三）存貨存儲管理1.倉儲管理部門應定期對存貨進行檢查和盤點，確保存貨安全無損。檢查內容包括存貨的數(shù)量、質量、存儲環(huán)境等。2.對易受潮、易變質、易損壞的存貨，應采取相應的防護措施，如防潮、防蟲、防火等。3.合理控制存貨庫存水平，避免積壓或缺貨。根據(jù)市場需求和銷售情況，及時調整存貨儲備。（四）存貨出庫管理1.存貨出庫應遵循先進先出、按計劃發(fā)貨的原則。領用部門填寫領料單，注明領用物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途等，經部門負責人審核后交倉儲管理部門。2.倉儲管理部門根據(jù)領料單進行發(fā)貨，并辦理出庫手續(xù)。出庫時，應核對領料單與存貨臺賬，確保發(fā)貨數(shù)量準確。3.對銷售出庫的存貨，市場營銷部門應根據(jù)銷售合同開具銷售發(fā)票，辦理相關銷售手續(xù)，倉儲管理部門憑銷售發(fā)票和提貨單發(fā)貨。五、存貨核算與財務處理（一）核算原則存貨核算應遵循權責發(fā)生制原則、歷史成本原則和配比原則，按照國家統(tǒng)一的會計制度進行核算。（二）核算方法1.土地儲備按照實際成本計價，包括土地出讓金、契稅、拆遷補償費等。2.在建開發(fā)產品按照實際發(fā)生的成本核算，包括土地開發(fā)成本、建筑安裝工程成本、配套設施成本、開發(fā)間接費用等。3.已完工開發(fā)產品按照實際成本結轉庫存商品，銷售時按照配比原則結轉銷售成本。4.出租開發(fā)產品按照成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量，成本模式下按照實際成本計提折舊或攤銷，公允價值模式下按照公允價值計量，公允價值變動計入當期損益。（三）財務處理1.采購存貨時，按照實際支付的價款借記“原材料”“開發(fā)成本”等科目，貸記“銀行存款”“應付賬款”等科目。2.存貨入庫時，借記“庫存商品”“原材料”等科目，貸記“在途物資”“開發(fā)成本”等科目。3.領用存貨時，借記“開發(fā)成本”“管理費用”等科目，貸記“庫存商品”“原材料”等科目。4.銷售存貨時，借記“銀行存款”“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”等科目；同時，借記“主營業(yè)務成本”等科目，貸記“庫存商品”等科目。5.存貨盤盈、盤虧或毀損時，按照規(guī)定的程序進行審批處理，盤盈的存貨沖減管理費用，盤虧或毀損的存貨根據(jù)原因分別計入管理費用、營業(yè)外支出等科目。六、存貨盤點與清查（一）盤點計劃制定1.財務管理部門應會同倉儲管理部門、項目管理部門等制定年度存貨盤點計劃，明確盤點范圍、盤點時間、盤點人員、盤點方法等。2.盤點計劃需經公司主管領導審核批準后執(zhí)行。（二）盤點實施1.按照盤點計劃組織實施存貨盤點工作，盤點人員應認真核對存貨的數(shù)量、規(guī)格、質量等，確保賬實相符。2.對盤點過程中發(fā)現(xiàn)的問題，如盤盈、盤虧、毀損等，應詳細記錄，并及時查明原因。3.盤點結束后，盤點人員應編制存貨盤點報告，說明盤點情況、發(fā)現(xiàn)的問題及處理建議。（三）清查結果處理1.對存貨盤點清查結果，應及時進行賬務處理，調整存貨賬面價值，確保賬實一致。2.對盤盈、盤虧或毀損的存貨，應按照規(guī)定的審批程序進行處理。屬于正常損耗或管理不善造成的損失，經批準后計入管理費用；屬于自然災害等不可抗力造成的損失，經批準后計入營業(yè)外支出。3.對清查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，應及時報告公司管理層，并采取相應的措施進行整改。七、存貨風險管理（一）風險識別與評估1.各部門應定期對存貨管理過程中的風險進行識別和評估，重點關注市場風險、采購風險、倉儲風險、銷售風險等。2.分析風險發(fā)生的可能性和影響程度，確定風險等級，為風險應對提供依據(jù)。（二）風險應對措施1.針對市場風險，加強市場調研和分析，及時調整銷售策略和存貨儲備，降低市場波動對公司的影響。2.針對采購風險，建立嚴格的供應商評估和選擇機制，加強采購合同管理，確保采購物資質量和價格合理。3.針對倉儲風險，加強倉庫安全管理，完善倉儲設施設備，定期對存貨進行檢查和盤點，確保存貨安全。4.針對銷售風險，加強市場營銷管理，拓展銷售渠道，提高銷售業(yè)績，及時回籠資金。（三）風險監(jiān)控與預警1.建立存貨風險監(jiān)控機制，定期對存貨管理風險進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)風險變化情況。2.設置風險預警指標，如存貨周轉率、庫存積壓率、毛利率等，當指標偏離正常范圍時，及時發(fā)出預警信號，采取相應的風險應對措施。八、信息管理與報告（一）信息系統(tǒng)建設1.公司應建立完善的存貨信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)存貨采購、倉儲、銷售、核算等環(huán)節(jié)的信息化管理。2.存貨信息管理系統(tǒng)應具備數(shù)據(jù)錄入、查詢、統(tǒng)計、分析等功能，確保存貨信息的及時、準確、完整。（二）信息報告1.