小區(qū)業(yè)物管理辦法一、總則（一）目的為了加強本小區(qū)物業(yè)管理，保障小區(qū)物業(yè)的正常使用，維護小區(qū)公共秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)及其附屬設施設備的管理、維護、服務以及業(yè)主、使用人的相關活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)管理職責。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務。3.服務第一原則：以業(yè)主需求為導向，提供高效、優(yōu)質(zhì)、全面的物業(yè)服務。4.公開、公平、公正原則：物業(yè)管理活動中的各項信息應向業(yè)主公開，處理問題遵循公平、公正原則。（四）管理主體1.業(yè)主大會：由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權力機構，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。2.業(yè)主委員會：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動。3.物業(yè)管理企業(yè)：接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務合同約定，對本小區(qū)物業(yè)進行專業(yè)化管理和服務。二、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應當依法辦理相關手續(xù)，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。2.業(yè)主、使用人應當遵守小區(qū)內(nèi)關于房屋裝飾裝修的規(guī)定，不得從事影響房屋結(jié)構安全、危及他人人身財產(chǎn)安全和破壞小區(qū)環(huán)境的裝飾裝修活動。裝修前需向物業(yè)管理企業(yè)申報登記，并簽訂裝修管理服務協(xié)議。3.業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務費用。逾期未繳納的，應當按照合同約定承擔違約責任。4.業(yè)主、使用人應當遵守小區(qū)內(nèi)的公共秩序，不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、亂停亂放車輛、占用公共通道等。飼養(yǎng)寵物應當遵守相關規(guī)定，辦理養(yǎng)犬登記證，定期進行免疫接種，不得干擾他人正常生活。（二）物業(yè)的維護1.物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其附屬設施設備、公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進行日常維護和管理。2.業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的維護管理工作，要求其按照合同約定履行義務。對于物業(yè)管理企業(yè)不履行或不當履行義務的行為，業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權依法追究其責任。3.小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。屬于保修期內(nèi)的，由建設單位承擔；屬于保修期滿后，由業(yè)主按照規(guī)定分攤。三、物業(yè)服務內(nèi)容與標準（一）物業(yè)服務內(nèi)容1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護：對房屋建筑的主體結(jié)構、屋頂、外墻、樓梯間、走廊通道等共用部位進行日常巡查和維修養(yǎng)護，確保其安全完好。2.共用設施設備運行維護：對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等共用設施設備進行運行管理、維修保養(yǎng)和定期檢測，確保其正常運行。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：負責小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類收集與運輸，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。4.綠化養(yǎng)護管理：對小區(qū)內(nèi)的公共綠化進行日常養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，保持綠化景觀美觀。5.公共秩序維護：安排專人負責小區(qū)的安全巡邏，設置門禁系統(tǒng)，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記管理，維護小區(qū)內(nèi)的公共秩序。6.停車管理：合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，對車輛停放進行管理，確保車輛停放有序。7.物業(yè)服務費用管理：按照規(guī)定收取物業(yè)服務費用，定期公布費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。8.社區(qū)文化建設：組織開展各類社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，營造和諧的社區(qū)氛圍。（二）物業(yè)服務標準1.房屋及共用部位維修養(yǎng)護標準房屋外觀整潔，無明顯破損、脫落現(xiàn)象。共用部位的維修及時，維修質(zhì)量符合相關標準。定期對房屋進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2.共用設施設備運行維護標準電梯運行平穩(wěn)，定期進行維護保養(yǎng)和安全檢測，確保安全運行。消防設施設備完好有效，能夠正常使用。給排水系統(tǒng)暢通，無滲漏現(xiàn)象。供電系統(tǒng)正常運行，無停電事故。弱電系統(tǒng)運行穩(wěn)定，保障小區(qū)內(nèi)的通信、監(jiān)控等功能正常。3.環(huán)境衛(wèi)生管理標準公共區(qū)域每日清掃保潔，無雜物、無異味。垃圾分類收集及時，運輸規(guī)范。定期對公共區(qū)域進行消毒殺菌，預防疾病傳播。4.綠化養(yǎng)護管理標準綠化植物生長良好，無明顯病蟲害。綠化景觀美觀，修剪整齊。定期進行綠化養(yǎng)護，保證綠化效果。5.公共秩序維護標準安全巡邏定時定點，記錄詳細。門禁系統(tǒng)正常運行，人員、車輛進出管理嚴格。對突發(fā)事件能夠及時響應，妥善處理。6.停車管理標準停車位規(guī)劃合理，標識清晰。車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象。對停車秩序進行有效管理，保障小區(qū)交通暢通。7.物業(yè)服務費用管理標準嚴格按照規(guī)定收取物業(yè)服務費用，無亂收費現(xiàn)象。定期公布費用收支情況，賬目清晰透明。接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督，及時處理業(yè)主的疑問。8.社區(qū)文化建設標準每年組織開展一定數(shù)量的社區(qū)文化活動，活動內(nèi)容豐富多樣。活動參與度高，能夠增強業(yè)主之間的交流與互動。社區(qū)文化建設能夠營造良好的社區(qū)氛圍，提升業(yè)主的滿意度。四、物業(yè)服務費用（一）費用構成物業(yè)服務費用由以下部分構成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）費用標準物業(yè)服務費用標準根據(jù)本小區(qū)的實際情況，結(jié)合市場行情和物業(yè)服務標準制定。具體標準如下：[詳細列出不同類型房屋、面積對應的物業(yè)服務費用標準]（三）費用收取方式物業(yè)服務費用按月收取，業(yè)主或使用人應在每月[具體日期]前將費用繳納至物業(yè)管理企業(yè)指定的賬戶。（四）費用調(diào)整物業(yè)服務費用如需調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應提前[具體期限]向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出書面申請，并說明調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整方案。經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過后，方可調(diào)整。五、專項維修資金（一）繳存本小區(qū)按照國家和地方有關規(guī)定繳存專項維修資金。專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[具體比例]。（二）使用1.專項維修資金專項用于本小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。2.使用專項維修資金應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.專項維修資金的使用程序如下：物業(yè)管理企業(yè)或相關業(yè)主提出維修、更新、改造項目建議。業(yè)主委員會組織對項目進行評估，制定維修方案和預算。業(yè)主大會審議通過維修方案和預算。物業(yè)管理企業(yè)按照維修方案組織實施維修工程。維修工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收，驗收合格后進行結(jié)算。結(jié)算完成后，按照規(guī)定從專項維修資金中列支費用。（三）管理專項維修資金由業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托的專業(yè)機構進行管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、賬目公開。業(yè)主有權查詢專項維修資金的使用情況。六、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.本小區(qū)業(yè)主入住率達到[具體比例]以上，或者首套房屋交付使用已滿[具體期限]年且交付使用的房屋建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積[具體比例]以上時，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。2.首次業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會代表等參加。（二）業(yè)主大會的職責1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。2.制定和修改管理規(guī)約。3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。5.籌集和使用專項維修資金。6.改建、重建建筑物及其附屬設施。7.決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會的選舉與職責1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[具體人數(shù)]人，其中主任[具體人數(shù)]人，副主任[具體人數(shù)]人。業(yè)主委員會成員應當是本小區(qū)的業(yè)主，具備完全民事行為能力，遵守國家法律法規(guī)和管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力。2.業(yè)主委員會的職責如下：執(zhí)行業(yè)主大會的決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責。（四）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的運作1.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權半數(shù)以上通過；但是，作出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施等重大決定的，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。3.業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。七、監(jiān)督管理（一）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)的服務活動進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會或業(yè)主委員會應當定期聽取業(yè)主的意見，對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量進行評估，并將評估結(jié)果向業(yè)主公布。（二）政府部門監(jiān)督物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門及其他相關部門應當依法對本小區(qū)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，對違反法律法規(guī)和本辦法的行為依法予以查處。（三）行業(yè)協(xié)會監(jiān)督物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。八、違約責任（一）業(yè)主、使用人的違約責任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按照約定繳納物業(yè)服務費用的，應當按照合同約定承擔違約責任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)有權向人民法院提起訴訟。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、從事裝飾裝修活動影響房屋結(jié)構安全或破壞小區(qū)環(huán)境等行為的，應當承擔相應的法律責任，并負責恢復原狀。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法